太陽光×不動産投資｜アパートの屋根は自己所有・屋根貸し・PPAのどれか｜2026年度FIT・自家消費の条件・固定資産税・中古FIT

アパートの屋根に太陽光を載せる形は、自分で設備を持って共用部で使い、余りを売る「自己所有」、屋根を事業者に貸して賃料を受け取る「屋根貸し」、事業者が設置した設備の電気を大家が買う「PPA」の3つです。2026年度に新しく認定を取る自己所有の屋根設置（10kW以上）は、1〜5年目が19円、6〜20年目が8.3円の価格で20年間支援され（50kW以上はFIP）、10kW以上50kW未満は発電量の30％以上を建物で使うことが条件です（共同住宅の屋根の10kW以上20kW未満は、自家消費できる配線の構造で足ります）。国の想定値では6年目から、1kWhを売ると8.3円、共用部で使うと19.56円の価値になるので、手取りは「共用部でどれだけ使えるか」と「1kWあたりいくらで載せるか」で決まります。

工務店や設置会社から「屋根を貸してください」「0円で太陽光を載せます」と言われたら、3つの形の違い、2026年度の買取価格、30％の条件と共同住宅の扱い、20年の手取り、耐用年数と固定資産税、屋根の防水と保証の順に確かめます。太陽光付きの中古アパートなら、残りの調達期間と手続きも確かめます。

🏠 1. アパートの屋根に太陽光を載せる3つの形――自己所有・屋根貸し・PPA

環境省の手引き（令和6年3月、政府施設向け）は、太陽光の入れ方を、自分で設置する「自己所有」と、事業者が設置・所有・管理する「第三者所有」に分け、第三者所有にはPPA・リース・屋根貸しの3つがあるとしています。アパートの屋根で比べるのは、このうち自己所有・屋根貸し・PPAの3つです（第三者所有にはリースもあります）。

項目	自己所有	屋根貸し	PPA（屋根に設置して建物で使う形）
設備の持ち主	大家	事業者	事業者
初期費用	大家が負担します	事業者が負担します	事業者が負担し、大家は電気代として払います
発電した電気	共用部で使い、余りを売ります	事業者が売ります	大家が買って共用部で使います
大家に入るもの	売電収入と、共用部の電気代の減少	屋根の賃料（契約で決まります）	電気代の差額（契約の単価で決まります）
契約期間	事業者との契約はありません（FITの調達期間は10kW以上20年、10kW未満10年）	長期	10〜20年（環境省の比較表）
屋根工事・設備の処分	大家が決めます。ただしFITの認定中は、原則として設備を廃止しない限り制度から抜けられません	契約で制限されます	設備の処分・交換・移転を自由にできません（環境省の比較表）

第三者所有について、環境省の手引きは「契約が長期間となり、施設の防水工事や屋根改修時等に設備を自由に動かすことができない」とデメリットを挙げ、PPAの比較表では契約期間を10〜20年、設備の処分・交換・移転は「自由にできない」としています。

環境省の手引きのチェックリストは、PPAが20年程度の長期契約になるため、建替え、廃止、解体の予定がないかを確かめる項目を置いています。アパートを売る予定があるなら、契約を買主に引き継げるかも契約書で確かめます。

屋根貸しは、事業者が屋根で発電した電気を売り、大家は屋根の賃料を受け取る形です。ただし2026年度の10kW以上50kW未満のFITには、設置場所で発電量の30％以上を使う条件（3章）があり、50kW以上は2026・2027年度はFIPだけが認められます。このため屋根を借りて発電した電気を全部FITで売る形は、10〜50kWの新規の認定では取れません。屋根貸しの提案を受けたら、発電した電気を誰に売る契約なのか（電力会社にFITやFIPで売るのか、建物の共用部に売るのか）を契約書で確かめます。

50kW未満の申請窓口であるJPEA代行申請センターの添付書類の一覧には、「発電設備の設置場所の土地・建造物の【屋根／屋上】の無償使用に関する同意書」の様式が載っています。屋根を無償で使わせる契約なら、この同意書に名前を書く前に、契約期間・屋根工事のときの扱い・満了後の扱いを確かめます。

💴 2. 2026年度のFIT買取価格と期間――6年目（住宅用は5年目）から8.3円

資源エネルギー庁の価格表（2026年4月現在）で、アパートの屋根に関係する区分は次のとおりです。屋根設置と住宅用は、2025年度下半期・2026年度・2027年度の認定に同じ価格が使われます。

区分	2026年度に認定	2027年度に認定	期間	主な条件
住宅用（10kW未満）	24円（1〜4年目）／8.3円（5〜10年目）	同じ価格	10年	余りを売る前提（国の想定は発電量の70％を売電）
屋根設置（10kW以上）	19円（1〜5年目）／8.3円（6〜20年目）	同じ価格	20年	10〜50kWは自家消費型の地域活用要件（2027年度の要件は2026年度以降の算定委員会で検討）。50kW以上はFIP（基準価格は同じ額）のみ
地上設置（10kW以上50kW未満）	9.9円	支援の対象外	20年	自家消費型の地域活用要件

屋根設置の価格を受けるには、建物が建築基準法の検査済証の交付を受けていて、建物の表題登記が済んでいることが条件で、申請のときに検査済証の写しと登記事項証明書を出します（施行規則5条1項10号の2、4条の2第2項8号の2。新築で工事が終わっていない場合は、運転開始までに出すと約する書類で代えます）。検査済証を紛失している場合は、完了検査の日付や検査済証の番号が載った台帳記載事項証明書などで代えられます（事業計画策定ガイドライン）。中古アパートの屋根に載せるときは、最初にここを確かめます。

屋根設置と住宅用の階段型の価格は、2025年10月の認定から始まった「初期投資支援スキーム」です。資源エネルギー庁のリーフレットは、この価格の適用を受ける案件に、調達期間中に特定契約によらない売電を行うことができない条件（事業用の屋根設置は、加えて屋根設置から地上設置への設置形態の変更ができない条件）を付けた認定をするとしています。

同じリーフレットは、認定を受けた事業は、原則として、認定発電設備を廃止（撤去及び処分）しない限り、FIT/FIP制度から離脱できないと書いています。事業用（10kW以上）は、調達期間の途中でFIPに移ることはできます。

価格と消費税の関係は、認定事業者が課税事業者なら価格に消費税を加えた額、免税事業者なら価格に消費税を含む額です。2024年度以降に新しく認定を取る案件で最大受電電力が10kW以上のものは、価格に発電側課金相当額が加わります。

今後の変更として、地上設置（10kW以上）は2027年度から支援の対象外になり、住宅用の階段型の価格について、算定委員会は2029年度に「支援期間の短縮」の適用を始めることを基本とする意見をまとめています（2026年2月5日）。

FITの期間が終わった後（卒FIT）の売り先は、小売電気事業者の買取メニューです。算定委員会が住宅用太陽光の卒FIT後の売電価格として2025年12月時点で確認した小売電気事業者の買取メニューは、平均10.0円/kWh、中央値9.5円/kWhで、「10円/kWh水準以上のメニューは、当該小売電気事業者による電気供給とのセット販売や、蓄電池併設等の条件付きであることが比較的多い」とされています。会社ごとの単価は、契約の前に各社の公式ページで確かめます。

🔌 3. 10〜50kWは発電量の30％を建物で使うことが条件――共同住宅の特例と京都の設置義務

2026年度の10kW以上50kW未満のFITには、算定委員会の意見（2026年2月5日）のとおり、次の2つの地域活用要件があります。

• 「再エネ発電設備の設置場所で少なくとも30％の自家消費等を実施すること」
• 「災害時に自立運転を行い、給電用コンセントを一般の用に供すること」（停電時に外部電源なしで発電を再開できることが前提です）

給電用コンセントは、建物の屋根に載せる場合、たとえば1階の道路等に面した外壁に設けます。少なくとも10kW相当のパワコンに1.5kWの自立運転出力が要ります（資源エネルギー庁FAQ）。既築の建物に載せる場合は、需要場所の前年1年間の電力消費量を申請のときに出します（事業計画策定ガイドライン）。

30％は、発電量のうち、設置場所を含む一つの需要場所で使う電気（または特定供給で供給する電気）の割合です。再エネ特措法の施行規則9条14号は、10kW以上50kW未満の設備でこの割合を変えることを、届出では済まない（変更認定が要る）事項に挙げています。

アパートで大事なのは共同住宅の扱いです。施行規則5条1項9号の2は、共同住宅の屋根に設ける10kW以上20kW未満を30％の基準から外しており、資源エネルギー庁の事業計画策定ガイドライン（2026年4月改訂）は、配線図等から自家消費を行う構造が確認できれば30％を満たしているものと取り扱い、災害時の給電用コンセントの要件は引き続き求めるとしています。自家消費そのものは続けることが求められるので、需要場所の検針票や電気料金の請求書を少なくとも3年保存し、発電量を記録しておきます。この扱いに入らない10〜50kWは30％が認定の基準で、資源エネルギー庁のFAQは、認定後に30％を下回ると認定取消しになると答えています。長屋の屋根に載せる場合にこの扱いになるかは、申請の前にJPEA代行申請センターで確かめます。

算定委員会の意見によると、屋根設置（10kW以上）の自家消費率の実績は、全量売電の案件を除いて全設置期間の平均が17.6％、直近の設置年で約38％です。30％に届くかは、共用部の年間の電気使用量（検針票の12か月分）と、屋根に載る出力の年間発電量を比べて確かめます。年間発電量は出力×8,760時間×設備利用率で、国の想定（屋根設置14.5％）で計算すると、10kWで約12,702kWh（30％は約3,811kWh）、15kWで約19,053kWh（同約5,716kWh）、20kWで約25,404kWh（同約7,621kWh）です。

10kW未満は住宅用の区分で、30％の条件はありません。ただしアパートで使う設備は、出力に関係なく固定資産税（償却資産）の申告対象です（5章）。なお、屋根貸しの事業者が10kW未満の設備を他人の屋根に複数置いて合計10kW以上にする事業（複数太陽光発電設備設置事業）は10kW以上の価格区分になり、合計10〜50kWなら30％の基準がかかります。

また、10kW未満と屋根設置（建築物の屋根に設ける太陽光発電設備）は、認定の申請の前に周辺住民への説明会や事前周知を求める要件の対象外です（施行規則4条の2の2。ただし説明会及び事前周知措置実施ガイドラインは、屋根設置でも事業の影響と予防措置等について説明会等の実施に努めるよう求めています）。

🏛 京都市・京都府で延べ面積300㎡以上2,000㎡未満を新築・増築するなら、再エネ設備の設置は義務です

京都市では、延べ面積300㎡以上2,000㎡未満の建物（準特定建築物）を新築・増築するとき、用途に関係なく年3万MJ以上の再生可能エネルギー利用設備を設置する義務があります。京都市のQ&A（令和7年8月更新）は、延べ面積の数え方の例に共同住宅を挙げ、設置しなくてもよいかという問いに「義務規定のため、設置は必須です」と答えています。太陽光なら畳1枚ほどのパネルで10〜12枚程度が目安で、代替措置はなく、発電した電気は売電してもかまわないとされています。令和4年4月1日以降に確認の申請をした建物が対象で、日陰で発電効率が悪い、景観・風致等の基準で設置できない、屋上・屋根面が狭いなどの場合は設置不要となる場合があるとされています。

京都市の外の府内でも、京都府の条例で延床面積300㎡以上2,000㎡未満の新築・増築に年3万MJ以上の再エネ設備の導入が求められています（建築面積150㎡未満は適用外）。延べ面積がこの線に近い新築アパートは、設計の段階で義務の対象になるかを建築士に確かめ、対象なら設備を自分で持つか第三者に設置してもらうかを決めます。第三者所有の設備で義務を満たせるかは、京都市なら建築審査課に確かめます。土地から新築するときの全工程の中でどこに当たるかは土地から新築アパートの始め方と流れに書きました。

🧮 4. 自己所有の手取りを国の想定値で計算します（15kWの例）

自己所有の手取りは、国が2026・2027年度の屋根設置（10kW以上）の価格を決めたときの想定値を使うと、外から確かめられる数字で計算できます。算定委員会の意見の別紙にある想定値と、同じ意見にある実績は次のとおりです。

項目	国の想定値（2026・2027年度 屋根設置10kW以上）	実績（算定委員会の意見）
システム費用	15.0万円/kW	2025年設置の10kW以上は平均20.8万円/kW（中央値18.5万円/kW）、10〜50kWは平均23.9万円/kW
接続費用	0.3万円/kW	2025年設置の10kW以上は平均0.51万円/kW（中央値0.26万円/kW）、10〜50kWは平均0.57万円/kW
運転維持費	0.5万円/kW/年	平均0.53万円/kW/年（中央値0.42万円/kW/年）
設備利用率	14.5％	平均13.0％（屋根設置10kW以上、2024年6月〜2025年5月の買取期間）。国の想定の14.5％は、50kW以上を高い順に並べた上から26％の水準（約14.4％）とほぼ同じです
自家消費比率	30％	全設置期間の平均17.6％、直近の設置年で約38％（全量売電の案件を除く）
自家消費分の便益	19.56円/kWh（大手電力の産業用の電気料金単価に消費税10％を加味した値）	―
運転年数・IRR	20年・税引前4％	―

これを15kWの屋根に当てはめた計算例です。15kWは共同住宅の10kW以上20kW未満の特例の範囲に入る説明用の仮の出力で、発電量の低下、運転維持費を超えるパワコン交換や修理、固定資産税、所得税・法人税、借入の利息は入れていません。2026年度に認定を取る屋根設置10kW以上は、価格に発電側課金相当額（1.43円/kWh）が加わりますが、この計算ではその加算と発電側課金の負担のどちらも入れていません。

項目（15kW・年間発電量19,053kWh）	1〜5年目（毎年）	6〜10年目（毎年）	11〜20年目（毎年）
売電（13,337kWh。1〜5年目19円、6〜20年目8.3円）	253,405円	110,698円	110,698円
共用部で使う分（5,716kWh×19.56円）	111,803円	111,803円	111,803円
運転維持費（0.5万円/kW）	−75,000円	−75,000円	−75,000円
解体等積立金（売電1kWhあたり1.12円）	―	―	−14,938円
手取り（税引前）	290,208円	147,501円	132,563円

11〜20年目は、売電代金から解体等積立金が差し引かれて電力広域的運営推進機関に積み立てられます（7章）。20年の手取りの合計は3,514,175円です。撤去・処分の費用を国の想定額（算定委員会の意見の参考24で、2026年度認定の屋根設置10kW以上は1万円/kW）の15万円とし、撤去のときに取り戻す積立金（10年で149,380円）で払い、足りない620円を手元から出すと、20年で残るのは3,513,555円です。初期費用の違いで、回収する年が変わります。

初期費用の前提（システム＋接続）	15kWの初期費用	20年で残る額（3,513,555円）−初期費用	回収する年
国の想定 15.3万円/kW	229.5万円	約121.9万円	11年目
2025年設置の10kW以上の中央値 18.76万円/kW	281.4万円	約70.0万円	15年目
2025年設置の10kW以上の平均 21.31万円/kW	319.65万円	約31.7万円	18年目
2025年設置の10〜50kWの平均 24.47万円/kW（システム23.9＋接続0.57）	367.05万円	約−15.7万円	20年の運転では回収しません

回収する年は、手元に入った手取り（11〜20年目は積立金を差し引いた後）の累計が初期費用に届く年です。

同じ屋根でも、1kWあたりの初期費用が15.3万円なら11年目に回収しますが、2025年に設置された10〜50kWの平均（システム費用23.9万円/kW、接続費0.57万円/kW）で計算すると、20年の運転では回収しません。国の想定のシステム費用15.0万円/kWは、算定委員会のトップランナー分析（2025年1〜8月に設置された屋根設置の案件の費用を安い順に並べた表。表の見出しは50kW以上・52件）で、安い方から38％の位置に当たる水準です。見積りが想定値より高いほど、回収は延びます。

もう一つの分かれ目は6年目です。売電収入は年253,405円から110,698円と半分以下になり、国の想定値では、6年目からは1kWhを売ると8.3円、共用部で使うと19.56円の価値で、使う電気は売る電気の約2.4倍の価値になります。自分の物件では、共用部の検針票の1kWhあたりの電力量料金に置き換えると、実際の差が分かります。共用部で使える量が多いほど6〜20年目の手取りは増え、少ないほど減ります。

国の想定の運転維持費（0.5万円/kW/年）にパワコンの交換がどこまで入っているかは、意見に内訳がありません。参考として、住宅用の検討では、太陽光発電協会へのヒアリング（5kW想定）で、パワコンは20年間で一度は交換され38.4万円程度が一般的な相場、定期点検は3〜5年ごとに1回程度で1回約3.8万円程度とされ、これを1kWあたりの年額に直すと約5,740円/kW/年で、住宅用の想定値（3,000円/kW/年）を上回ったとされています。

🧾 5. 税金――耐用年数17年・償却方法・所得区分・固定資産税（償却資産）

太陽光設備は、国税庁の質疑応答で一般に「機械及び装置」に分類されると考えられるとされ、耐用年数は17年です。

論点	内容	根拠
耐用年数	17年。耐用年数省令別表第二の「55 前掲の機械及び装置以外のもの並びに前掲の区分によらないもの」の「その他の設備」の「主として金属製のもの」です。「31 電気業用設備」の同じ細目も17年です	耐用年数省令、国税庁 質疑応答（自宅に設置した場合）
業種で変わる例	工場で専ら自社の製品づくりに使う場合は、その製品の業種の設備として判定されます（自動車製造業の例で9年）。設備の種類と産業分類の対比表に不動産業の区分はありません	国税庁 質疑応答、耐用年数通達 付表8
償却方法	届出をしなければ、個人は定額法（17年の償却率0.059）、法人は定率法（同0.118）です	所得税法施行令125条、法人税法施行令53条、耐用年数省令別表第八・第十
中古で取得	簡便法で、17年のうち10年たっていれば9年、17年を過ぎていれば3年です	耐用年数省令3条、国税庁 No.5404
固定資産税	アパートなど事業で使う電気の発電設備は、出力に関係なく償却資産として申告します。毎年1月1日現在の資産を1月31日までに申告します	京都市の手引き、地方税法383条
税率と免税点	標準税率1.4％。同じ市町村で持つ償却資産の課税標準の合計が150万円未満なら、原則として課税されません（令和9年度分から180万円。財政上の特別の必要があれば条例で課税できるただし書きがあります）	地方税法350条・351条
屋根材と一体のパネル	家屋の一部として評価されます。パワコン・接続ユニット・表示ユニット・電力計などは償却資産です	京都市の手引き
消費税	FITの価格は、課税事業者なら価格に消費税を加えた額、免税事業者なら消費税を含む額です	資源エネルギー庁の価格表

京都市の令和8年度の手引きは、「個人・法人ともに、売電等の事業の用に供している資産（工場、店舗、アパート等で使用する電気の発電設備を含む。）」は発電出力に関係なく、償却資産の申告の対象としています。京都府木津川市の案内も、10kW未満でも発電した電気をアパートなどの事業に使う場合は償却資産に当たるとしています。

個人の所得区分は、国税庁の質疑応答が2つの例を示しています。給与所得者が自宅に設置して余剰電力を売る場合は雑所得、1階が店舗・2階が自宅の建物で店舗にも使う場合は、設備が事業用資産に当たるので売電収入は事業所得の付随収入です。アパートの共用部で使って余りを売る形をそのまま扱った例ではないので、所得区分は申告の前に税務署か税理士に確かめます。資産管理法人で持つ場合は、売電収入も共用部の電気代の減少も法人の損益に入ります。

4章の15kWでシステム費用225万円を取得価額とすると、定額法の償却費は年132,750円、定率法の1年目は265,500円です。固定資産税は、木津川市の案内と同じ減価残存率（1年目0.936、2年目以降0.873）で計算すると、1年度目の課税標準は2,106,000円で税額は約2.9万円です。2026年以降に設置すると最初の課税は令和9年度以後になり、免税点は180万円なので、3年度目に約160.5万円となって、太陽光だけならこの免税点を下回ります。ただし免税点は同じ市町村で持つ償却資産の課税標準の合計で判定するので、京都市の手引きが不動産賃貸の例に挙げる路面舗装・フェンス・宅配ボックスなどがあれば、合計で課税されることがあります。償却資産の申告の実務はアパートの固定資産税はいくら？（6章 償却資産税）、減価償却と確定申告の全体は不動産投資の確定申告と税金の全体像に書きました。

🛡 6. 屋根の防水と保証――載せる前に、建てた会社と防水の予定を確かめます

神奈川県藤沢市の案内は、太陽光発電システムを建物の屋根等に設置する場合「施工不良による雨漏れや建物の強度不足などが懸念されます」として、契約を進める前に家を建てた住宅メーカーや工務店に相談するよう勧めています。国土交通省も2010年に、リフォーム瑕疵保険の施工・検査基準（住宅用太陽電池モジュール設置工事編）で、支持部材の固定方法、防水処理、外壁貫通部分の防水処理などを施工上の留意点としてまとめています。

引渡しから10年は、住宅の新築工事の請負人（新築を買った場合は売主）が、屋根や外壁などの雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について担保責任を負います（住宅品確法94条・95条、施行令5条）。環境省の手引きは、防水層を破損した場合の責任分界点を明確にするために、パネルを設置する前に事業者が防水工事を行った例を挙げています。この10年が残っている屋根なら、載せる前に建てた会社へ設置方法を見せ、雨漏りしたときの扱いを書面で確かめておきます。

第三者所有の場合、環境省の手引きは、PPAの契約期間中に防水工事を行うと発電設備の一時撤去費や発電停止期間の補償金等が発生する可能性があるとし、改修の回数を含めて費用をどちらが負担するかを明記しておくこと（例として1回分の防水工事は事業者負担）を勧めています。前回の防水工事から年月がたっている屋根は、導入の前か導入工事に合わせて防水工事をすることも検討するよう書かれています。

算定委員会も屋根設置の価格を決めるとき、外壁や屋根の塗り替え等が想定されることから運転年数を20年としています。屋根の塗装・防水の周期を20年の運転期間と並べ、載せる前に済ませる工事を先に決めておくと、運転中に設備を外す工事を減らせます。修繕の周期と費用の全体はアパート・賃貸の修繕費はいつ何にいくら？、外壁塗装の費用と周期は不動産投資家のアパート外壁塗装、載せる前の屋根の補修が修繕費か資本的支出かは修繕費と資本的支出のフローチャートに書きました。

🏚 7. 中古アパートに付いた太陽光――残りの調達期間・変更認定・積立金

太陽光付きの中古アパートで最初に見るのは、残りの調達期間です。再エネ特措法2条5項と施行規則2条は、すでに電気を供給していた設備の特定契約の期間を、調達期間から最初に電気の供給を始めた日以降の期間を差し引いた残りとしているので、残りの年数は認定年度ではなく、運転開始（最初の供給開始）の日から数えます。10kW以上は20年、10kW未満は10年です。認定の内容は、売主から受け取る設備ID（認定通知書に記載）で確かめます。資源エネルギー庁の価格表で、高い価格が付いていた年度は次のとおりです。

認定年度	10kW以上（20年）	10kW未満（10年）
平成24年度（2012年度）	40円＋税	42円
平成25年度（2013年度）	36円＋税	38円
平成26年度（2014年度）	32円＋税	37円
平成27年度（2015年度）	29円＋税（4月1日〜6月30日）／27円＋税（7月1日〜）	33円／35円（出力制御対応機器の設置義務の有無で違います）
平成28年度（2016年度）	24円＋税	31円／33円（同上）

たとえば2013年中に運転を始めた10kW以上は、2033年中に20年の期間が終わります。売買で認定事業者が変わるときは、国への変更認定の申請が要ります（施行規則9条1号は、認定事業者の変更を届出で済む軽微な変更から外しています）。JPEA代行申請センターは、FIT制度で決められた買取価格で売電をするためには、電力会社での手続きの他に、国へも事業計画の変更を届け出る必要があると案内しています。

この表の年度に認定された10kW以上の設備は、屋根に載っていても、屋根設置の価格区分（2023年10月1日に設けられました）の適用を受けていません。JPEA代行申請センターは、10kW以上の認定設備（屋根設置価格の適用以外）で事業計画を変更するときは、変更の内容や設置場所によって、変更認定の申請の前に「説明会」・「事前周知措置」の実施が必要になることがあると案内しています。説明会及び事前周知措置実施ガイドラインは、事業譲渡などで認定事業者を変える場合の説明会等を変更認定の申請の3か月前までに行い、事前周知措置は旧と新の認定事業者の双方の名義で行うとしています（相続などは含みません。施行規則8条の2第1号・4条の2の3）。決済日と申請日の段取りに関わるので、要否は売買契約の前にJPEA代行申請センターで確かめます。

10kW以上は、調達期間の最後の10年間、解体等積立金が売電代金から差し引かれて電力広域的運営推進機関に積み立てられます（2022年7月開始。原則は源泉徴収的な外部積立てで、2022年7月の時点で残りが10年未満だった案件はその残りの期間）。算定委員会の意見（2026年2月5日）の参考24の表では、2013年度認定（36円）の解体等積立基準額は1.40円/kWhで、最後の10年は1kWhあたり36円から1.40円を差し引いた額が入ります（消費税分は別）。積立金は撤去費用の全額を保証するものではなく、取り戻すときに利息は付きません（同機構のFAQ）。同機構のシステムから手数料なしで取れる「残高確認書」を、売買の前に売主に出してもらいます。

屋根の設備が第三者所有（屋根貸し・PPA・リース）なら持ち主は事業者なので、その契約を買主が引き継ぐのか、引き継ぐなら残りの期間・賃料や単価・撤去の条件はどうなっているかを、売買契約の前に確かめます。中古で取得した設備の耐用年数は5章の表のとおり簡便法で決まり、計算の手順は中古物件の減価償却の計算方法（簡便法）に、現地で屋上の防水や設備の劣化を見る点は収益物件の現地調査チェックリストに書きました。

❓ 8. よくある質問

Q1. 屋根貸しの賃料の相場はいくらですか？

A. 屋根の賃料は事業者との契約で決まる金額で、国が定めるFITの買取価格とは別物です。比べるときは、同じ屋根を自分で持った場合の20年の手取りから撤去費と初期費用を引いた額（4章の計算例で、国の想定の初期費用なら約121.9万円、2025年設置の10〜50kWの平均なら約−15.7万円）と、20年分の賃料の合計を並べ、契約期間中に賃料が見直されるか、屋根工事のときの一時撤去の費用を誰が持つか、満了後に設備をどうするかを契約書で確かめます。なお10〜50kWのFITは設置場所で30％以上を使う条件（共同住宅の屋根の10kW以上20kW未満を除く）があるので、屋根を借りて発電した電気を全部FITで売る形の新規の認定は取れません。50kW以上は2026・2027年度はFIPだけでこの条件はなく、50kW未満でも一定の条件を満たせばFIPを選べます。

Q2. 10〜50kWの「30％の自家消費」は、アパートの屋根でも必要ですか？

A. 共同住宅の屋根に載せる10kW以上20kW未満なら、30％の比率は求められません。配線図等から自家消費を行う構造が確認できれば満たしたものと取り扱われ、災害時に自立運転して給電用コンセントを一般の用に供する要件は残ります（施行規則5条1項9号の2、事業計画策定ガイドライン）。20kW以上50kW未満なら必要で、認定後に30％を下回ると認定取消しになります（資源エネルギー庁FAQ）。10kW未満なら住宅用の区分で、この要件はかかりません。

Q3. 太陽光付きの中古アパートを買ったら、何の手続きが要りますか？

A. FITの認定事業者が売主から買主に変わるので、国への変更認定の申請が要ります（施行規則9条1号）。屋根設置の価格区分でない10kW以上の設備は、変更認定の申請の3か月前までに説明会か事前周知措置が要ることがあります（7章）。設備IDを売主から受け取り、残りの調達期間と、10kW以上なら解体等積立金の積立状況を、引渡しの前に確かめます。

Q4. 新築アパートに太陽光を載せるのは義務ですか？

A. 京都市では、延べ面積300㎡以上2,000㎡未満の建物を新築・増築すると、用途に関係なく年3万MJ以上の再生可能エネルギー利用設備の設置が義務で、代替措置はありません（日陰で発電効率が悪い、景観・風致等の基準で設置できない、屋上・屋根面が狭いなどの場合は設置不要となる場合があります）。京都市の外の府内でも、京都府の条例で延床面積300㎡以上2,000㎡未満の新築・増築に同じ量が求められています（建築面積150㎡未満は適用外）。ほかの地域で建てる場合は、その市区町村と都道府県の条例を確かめてください。

Q5. 太陽光の固定資産税と減価償却はどうなりますか？

A. 耐用年数は17年で、償却方法を届け出ていなければ個人は定額法、法人は定率法です。固定資産税は、アパートなど事業で使う電気の発電設備なら出力に関係なく償却資産として毎年1月31日までに申告し、同じ市町村で持つ償却資産の課税標準の合計が免税点（150万円、令和9年度分から180万円）以上なら課税されます。屋根材と一体のパネルは家屋の一部として評価され、パワコンなどは償却資産です（京都市の手引き）。

Q6. 屋根貸しやPPAの契約が終わったら、設備はどうなりますか？

A. 契約で決まります。環境省の手引き（政府施設向け）は、事業終了後の扱いとして、終了時に協議・譲渡・撤去・リユース／リサイクル・再契約の5つを挙げ、譲渡を受けると補修が必要になり、その後の維持管理と撤去の費用を自分で持つことになると書いています。満了時の選択肢、撤去費の負担、屋根の原状回復の範囲を、契約の時点で決めておきます。

📝 9. まとめ――屋根の太陽光は「誰が持ち、どれだけ建物で使い、1kWいくらで載せるか」で決めます

アパートの屋根の太陽光には、自己所有・屋根貸し・PPAの3つの形があり、事業者が持つ屋根貸しとPPAは初期費用がかからない代わりに契約が長く、防水工事や屋根改修のときに設備を自由に動かせません。10〜50kWのFITは設置場所で発電量の30％以上を使うことが条件なので、屋根を借りて全部をFITで売る形の新規の認定は取れず、屋根貸しの提案は、発電した電気を誰に売る契約なのかを確かめるところから始まります。

自己所有なら、2026年度の屋根設置の価格は1〜5年目19円、6〜20年目8.3円です。国の想定値で15kWを計算すると、手取りは1〜5年目が年約29.0万円、6〜10年目が年約14.8万円、11〜20年目は解体等積立金を差し引いて年約13.3万円で、1kWあたりの初期費用が15.3万円なら11年目に回収しますが、2025年設置の10〜50kWの平均（24.47万円）なら20年の運転では回収しません。6年目からは共用部で使う電気が売る電気の約2.4倍の価値になるので、共用部の使用量と1kWあたりの見積額が手取りを決めます。

税金は耐用年数17年で、アパートで使う設備は出力に関係なく固定資産税（償却資産）の申告対象です。屋根は引渡しから10年の瑕疵担保と防水・塗装の予定を先に確かめ、太陽光付きの中古アパートは残りの調達期間、変更認定、積立金の状況を引渡しの前にそろえます。載せるかどうかは、屋根の工事予定・共用部の使用量・1kWあたりの総額の3つがそろってから決めます。

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