不動産を購入する場合、ほとんどの人が金融機関からの融資を受けることになります。
今回は住宅ローンの繰り上げ返済を中心に、返済総額を少しでも抑えるための取り組みについて簡単にまとめてみました。もし、現時点で、繰り上げ返済できるような手元資金が無かったとしても、その効果を把握しておく事で、その後の返済計画を検討する際、少なからず影響するはずです。
投資用マンションの金利負担は想像以上に大きい
不動産投資に関わらず、不動産の購入に伴う住宅ローン金利は、とても大きな負担になります。
自分やその家族が住むために購入する住居用の住宅ローンの場合、ここ数年間はずっと1%以下を推移していますが、不動産投資の場合は一般的な住宅ローンとは違い、投資用マンション用のアパートローンを利用することになります。アパートローンの場合、属性などの条件によって大きく変動しますが、およそ2%〜3%程の金利が多いかと思います。
2%〜3%程であれば、それ程大きな負担では無いような気もしますが、融資金額が数百万〜数千万単位であることを考えれば、実は結構大きな負担になります。
繰り上げ返済をすることで、当初の予定よりも早いタイミングでローン残高を減らす事が、結果的に返済総額の削減に繋がります。
金利部分を減らすにはどんな返済計画が有効か？
当初の予定よりも早いタイミングでローン残高を減らす事で、金利部分の負担を減らし、最終的には返済総額の削減に繋がります。
それでは金利部分の負担を減らすためにはどのような方法が考えられるでしょうか。
一般的には、以下のような方法が挙げられます。
- 購入時の頭金を多めにする
- 返済期間を短めに設定する
- 繰り上げ返済を利用する
そもそも借入金を抑える
繰り上げ返済は返済総額の軽減に有効ですが、ローンを組んで早々に繰り上げ返済をする位なら、そもそも購入時の頭金を増やし、少しでも融資額を抑える事で返済総額の軽減に繋がります。
可能な限り短い返済期間を設定する
返済期間を短くする事も返済総額を軽減するためにはとても有効です。
ただ返済期間を短くすれば、当然ですが、その分だけ分月々返済額の負担は重くなるため家賃収入や支出の他にもライフイベントなどをしっかり考慮し、無理の無い範囲で考えないといけません。
余裕があれば積極的に繰り上げ返済をする
そして実際にローンを組んだ後にできる対応として繰り上げ返済を利用します。
こちらも無理の無い範囲で計画的に行わなければなりませんが、あくまで返済総額の軽減だけに着目すると少しでも早く・少しでも多くが基準となります。
基本的な返済の仕組みを理解する
投資用物件に限らず、不動産を購入する時は金融機関から借入額に応じたローンを組む事になります。繰り上げ返済の仕組みを理解する前に、まずはローン返済の仕組みを簡単にご説明したいと思います。
元利均等返済と元金均等返済
住居用物件でも投資用物件でも住宅ローンを返済する場合、以下の2つのパターンから返済方法を選択することになります。
- 元利均等返済
- 元金均等返済
融資を受ける際、元利均等返済と元金均等返済については、ほとんど意識することは無いと思いますが、基本的には、ほぼ全ての人が毎月の返済額が一定額である元利均等返済を選択しているはずです。
なお、元利均等返済と元金均等返済についてはこちらの記事で詳しくまとめています。
固定金利と変動金利
金利には元利均等返済と元金均等返済以外にも以下のような種類の金利がありますが、繰り上げ返済とは直接の関わりが低いため今回は説明を割愛します。
- 固定金利
- 固定金利選択型
- 変動金利
なお、固定金利や変動金利の違いについてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。
繰り上げ返済をすると何が良いのか？
生活費や子供の教育費などをしっかりと確保する事は大前提ですが、もし手元に「すぐに利用する予定の無いまとまった資金」があれば、繰り上げ返済をすることで、返済総額を削減できます。
なお、他にも「内入れ」や「前倒し返済」と呼ばれることもありますが、全て同じ意味です。
元金部分とローン金利部分の返済イメージは？
ここからは、一般的に利用される元利均等返済の仕組みについてのご説明します。
以下のグラフでも分かるように、住宅ローンの返済は借入当初が一番金利の負担が大きくなります。
また、元利均等返済の場合、金利が変動しない限りは月々の返済額は変わりません。ただし、仮に同じ返済額だったとしても金利部分の占める割合(金額)については、返済当初が一番大きく、返済を進めるにつれて少しずつ少なくなっていきます。
返済額に占めるローン金利と元金の割合いは貸出金利や返済期間によって変わります。
驚くことに、支払金利が高く返済期間が長い場合は「返済額に占めるローン金利の割合いが50%程」なんてことも珍しくありません。
実際、僕が最初に購入した投資用物件のローン返済表については以下の記事で公開しています。
繰り上げ返済をした後の返済イメージは？
まず最初にお伝えしたいことは、繰り上げ返済は元金に対して返済を進めるということです。
仮に100万円分の繰り上げ返済をした場合、元金部分の100万円に加えて、その100万円の部分に掛かるローン金利部分の返済をしたことになります。
つまり、実際には100万円しか使っていないのに100万円＋ローン金利を返済したことになります。
つまり、以下のグラフからも分かるように、繰り上げ返済はローンの返済を開始してから、なるべく早いタイミング(赤の点線部分)で行う方が、ローン返済の後半(青の点線部分)で行うより大きな効果が得られる訳です。
繰り上げ返済を行うと、その後の返済計画について次の2種類から選択することになります。
- 返済期間短縮型
- 返済額軽減型
返期間短縮型は返済額はそのままで返済期間を短縮できます。返済期間を短縮することで早期に住宅ローンから開放される安心感に加え当然の事ながら返済総額を削減できます。
一方の返済額軽減型は返済期間をそのままにして月々の返済額を減らす方法です。
当然、返済期間短縮型、返済額軽減型のどちらを選んだとしても返済総額を減らすことは可能ですが、返済総額を減らすという意味では、返済期間短縮型を選択する方がより大きな効果が得られます。
ただ、今後、近い将来に(車の買い替えや養育費などで)家計の負担が増えそうな場合は、返済額軽減型を選択し、月々の返済額を少なく設定するのも悪くは無いでしょう。
実際にどの程度の効果があるのか？
ここまでは繰り上げ返済について、ざっくりとしたイメージをもとにお話してきました。
例えば以下の条件で融資を受けたとします。
- 借入金額…1,500万円
- 借入期間…30年
- 借入金利…2%(固定金利)
- 返済方法…元利均等返済
全てのローンを返済した時、30年間で支払う返済総額はおよそ19,959,321円、利息分だけでは4,959,321円程になります。
一方、同じケースで1年間予定通りの返済を行った後、100万円の繰り上げ返済を行い期間短縮型を選択した場合、返済総額として70万円以上軽減する事が出来た計算になります。
なお、繰り上げ返済の具体的な計算方法についてはこちらの記事で詳しく説明しています。
繰り上げ返済は敗北宣言？
物件ごとの返済総額を抑えたいなら、繰り上げ返済は効果的な方法です。
ただ、繰り上げ返済にも注意点がありますし、不動産経営者の中にはそもそも繰り上げ返済なんてするべきで無いと考える人も多いです。
自分の考え方を大切にする
投資をしていると「どの方法を選択すれば一番得か？」と考えてしまいがちですが、損得だけで判断するのでは無く、しっかりとバランスを考える必要があります。例えば以下のような点がポイントになると思います。
- 自分にはどれ程の生活費が必要か？
- どれだけのリスクなら負うことができるのか？
- いつまでのどの位の資産を築きたいのか？
挑戦的な投資家であれば多少借金をしてでもレバレッジをたっぷり効かせて次々を物件を購入するべきかもしれませんが、僕のように「借金はできるだけ少なめにしてコツコツと資産を作りたい」と考えるのであればそれでも良いと思います。
返済総額を減らすことはとても嬉しいことですが、そのために自分や家族の生活費を切り詰めて無理をして繰り上げ返済をしているようでは幸せとは言えません。
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