投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。
物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思います。
備忘録として初期費用として必要となる項目をまとめていました。
不動産購入の仲介手数料
仲介会社を経由して物件を購入する場合、その仲介会社に対して支払う手数料で「物件価格の3.24％＋64,800円」が上限とされています。
新築物件などで自社物件を販売する場合は不要なこともありますが、中古物件は所有者と仲介会社が異なることが多いので基本的に必要となります。
各種税金
普段、何かものを購入する場合は「消費税」が掛かりますが、不動産の購入時にはそれ以外にも普段聞き慣れないさまざまな税金が必要になります。
印紙税
売買契約書に印紙を貼る形で必要となる税金です。見た目は切手みたいなイメージですが、地味に大きな出費になります。
契約金額によって必要となる金額が変わりますが、契約金額が1,000万円以上〜5,000万円以下の場合だと20,000円の印紙代が必要になります。
印紙税は売主用・買主用に契約書を2通作成した場合は、それぞれ課税されます。
登録免許税
物件の所有権を登録する不動産登記のために必要となる費用で所有権保存費用や抵当権設定費用などが含まれます。金額は100,000円〜200,000円程必要となります。
司法書士への報酬
登記を依頼するために司法書士へ支払う報酬(依頼手数料)も必要になります。依頼先によっても金額は変わりますが、こちらも100,000円〜200,000円程必要となります。
不動産取得税
不動産を取得するために購入時に必要となる税金です。不動産規模によって変わりますが150,000円〜200,000円程必要となります。
不動産取得税については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。
固定資産税・都市計画税
不動産取得税は購入時に1回だけ必要となる税金ですが、固定資産税と都市計画税は物件(資産)を保有し続けていると毎年必要となる税金です。
金額は固定資産税評価額をもとに算出されますが大体50,000円〜100,000円程必要となります。
固定資産税と都市計画税については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。
金融機関からの融資に伴う諸経費
銀行などの金融機関からお金を借りるためにもお金が必要になります。借入金額も大きいため結構大きな負担になってしまいます。
ローン手数料
金融機関に対して30,000円〜50,000円程必要となり、また販売会社などから金融機関を紹介される場合は販売業者に対しても10,000円程必要となります。
ローン保証料
最近は連帯保証人が不要なケースも多いですが、その分、ローン保証会社への保証料が必要になります。保証料は融資期間によって変動しますが、仮に支払期間が30年の場合だと200,000円程になります。
ローン保証料については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。
災害対策として必要になる保険料
火災保険料
保証されるの金額や範囲、補償期間によって変わります。
一般的には火災保険の補償期間と金融機関から融資を受ける期間を合わせることも多く、保証期間が30年の場合は50,000円程必要になることが多いです。
地震保険料
こちらも保証される金額や範囲、保証期間によって変わります。
火災保険への加入は必須であることが多いのに対して地震保険は基本的に任意加入です。ただし火災保険と比べると補償金額も低く、そもそも加入する必要があるのかも含めて検討したら良いと思います。
ちなみに僕の場合は家族と住むマイホームには地震保険に加入していますが、投資用物件に対しては加入していません。
また地域にもよりますが近年の災害規模の拡大などの影響で徐々に保険料が高くなっていっています。
購入価格の10%程必要になる
上記のような諸費用の合計金額は物件価格などにもよりますが、新築や築浅のワンルームマンション購入の場合で、およそ物件価格の8%(80万～100万円)程必要です。
規模や条件によっては、物件価格の10%程掛かることもあります。
そう考えるとやっぱり初期費用は無視できない金額です。なので利回りを計算する場合にも物件価格だけで考えるのでは無く物件価格に加え初期費用がどれくらい掛かるのかを把握した上で総投資額をはっきりさせた上で計算しないと「思っていたより条件が悪いな…」という結果になってしまいます。
値引き交渉の余地は意外とある？
物件購入のための初期費用は意外と高額です。ですが、時期やタイミングにもよりますが購入時の初期費用は意外と値引き交渉ができる場合もあります。
販売会社の営業担当にもノルマがあるので、売り上げ予算を達成するために追い込みが必要な時期であれば値引きしてでも売り上げる必要がありますし、中にはセミナーなどで「本日の参加者の方には購入時手数料を無料にします」というかなり雑なケースも良くあります。
まぁこのようなことは販売会社側も想定内なので、裏を返せばもともと販売価格に組み込まれていたと考える方が自然ですが、確認する余地はあります。
ただ逆に「今なら初期費用無料ですよ」という言葉に踊らされて誤った判断をしないようにも注意しないといけないですね。
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