固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。

去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。

購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うことになりますが基本的にはコンビニ払いや口座振替、自動振込などにより自分で直接支払うことになります。

固定資産税と都市計画税

投資用物件に関わらず不動産(土地・家屋)を所有していると固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。

固定資産税とは1月1日において固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有しているものに対して市町村が課税する税金です。

一方、都市計画税は都市計画事業または土地計画整理事業に要する費用に充てるため原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。

納税義務者は原則として市街化区域における土地、家屋の所有者で課税標準は固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)となります。

なお、住宅用地については課税標準の特例により軽減処置があります。

固定資産税と都市計画税の計算方法のもととなるのが固定資産税評価額です。

固定資産税評価額とは

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の算出基礎となる価格です。

また路線価のない地域では固定資産税評価額に倍率を乗ずることで相続税評価額とします。

決定機関は市町村(東京23区については東京都)で実施時期については3年毎に固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を行います。

おおむね公示価格の70%が目安となります。

また公示価格とは「地下公示法」に基づく一般の土地取引価格の指標となる価格です。

決定機関は国土交通省(土地鑑定委員会)で実施時期については毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に発表されます。

※平成30年度は評価替えの年になるため、全ての土地・家屋の価格が見直されております。

固定資産税と都市計画税の計算方法

固定資産税は原則、全ての物件が課税対象となります。

一方、都市計画税は都市計画法による市街化区域内に建てられた物件が課税対象となります。

とは言うものの、関西の中心部として不動産投資として好立地なエリアは基本的に市街化区域なはずなので、基本的には固定資産税、都市計画税共に納税義務が生じます。

固定資産税の計算方法

固定資産税の合計課税標準額の計算方法は次の通りです。

• 232,000円＋2,644,000円＝2,976,000円

固定資産税の税額の計算方法は次の通りです。

• 2,976,000円✕1.4%＝40,200円

都市計画税の計算方法

都市計画税の合計課税標準額の計算方法は次の通りです。

• 465,000円＋2,644,000円＝3,109,000円

税額の計算方法は次の通りです。

• 3,109,000円✕0.3%＝9,300円

固定資産税と都市計画税の請求金額

固定資産税と都市計画税の請求金額は以下の通りです。

• 40,200円＋9,300円＝49,500円

固定資産税と都市計画税は、固定資産税評価額を課税標準として計算されます。

固定資産税は課税標準額の1.4%、都市計画税は課税標準額の0.3%です。

また、課税標準額は固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額を基準として計算され、一部軽減の特例等が設けられます。

住宅(家屋)の課税標準額については固定資産税と都市計画税で金額の差はありませんが、土地への課税標準額は固定資産税と都市計画税で2倍の差があります。

それは土地の課税標準額について、固定資産税では課税標準の1/6であるのに対し、都市計画税では課税標準の1/3であるためです。

一般的に関西の1Rマンションの場合、固定資産税・都市計画税は60,000万円～80,000万円と言われるので、大体こんなモノですね。

支払いに伴う補足事項

固定資産税・都市計画税の納税通知書が届くと期限内に納税する必要がありますが、いくつか注意点があります。

今回は僕が物件を保有している大阪市の内容について触れてみます。その他の市町村では内容が多少異なる可能性もありますが、おおよその考え方は同じだと思います。

納税額が納得できない場合は？

固定資産の価格に不服がある場合は納税通知書の交付を受けた翌日から起算して3ヶ月以内に大阪市固定資産評価審査委員会(以下「委員会」)に審査の申出をおこなうことができます。

また上記審査の申出に掛かる委員会の決定に不服がある時には当該決定があったことを知った日の翌日から起算して6ヶ月以内に大阪市を被告として決定の取消しの訴えを提起できます。

納付期限を過ぎると延滞金が発生する

納期限までに税金を納付されない場合、地方税法および大阪市市税条例の規程により以下の計算方法による延滞金が徴収されてしまいます。

• 納期限の翌日から1ヶ月を経過するまでの期間については年7.3%を上限とし、特例基準割合に1%を加算した割合で計算した金額
• その後の期間については年14.6%を上限とし、特例基準割合に7.3%を加算した割合で計算した金額

納期限を1ヶ月以上超過すると延滞金が一気に大きくなってしまうようです。

督促および滞納処分について

納期限までに税金を納付されない場合は督促状をもとに納付の督促が行われます。

また督促状が発行された日から起算して10日を経過した日までに督促に係る本税および滞納金を完納されない場合は対応処分を受けることになります。

一括払いと分割払いはどちらがお得？

固定資産税と都市計画税の納付通知書は毎年4月頃に郵送で送られてきます。

支払総額はどちらも同じ

固定資産税・都市計画税の支払方法には一括払いと分割払いの2種類があります。

一括払いの場合は以下の納期までに1年分を一括で支払うことになります。

• 全期の支払期限…4月末頃

一方、分割払いの場合は1年分の納税額を4回に分けて分割払いすることになります。

1. 第1期…4月末頃
2. 第2期…7月末頃
3. 第3期…12月末頃
4. 第4期…2月末頃

ちなみに一括払いの場合も分割払いの場合も支払総額は同じです。

仮に一年分の固定資産税・都市計画税の合計が10万円の場合、一括払いでは4月末頃までに100,000円をまとめて納税する必要があるのに対して、分割払いの場合は4月末頃までに25,000円程を支払い、残りの75,000円程は手元に残しておくことができます。

正直、この程度の金額であれば一括払いでも分割払いでも余り変わらないですね。

ただしマイホームなども含め複数の物件を所有している場合は金額が大きくなるため、できるだけ現金の支払いを先延ばしにできる分割払いを利用し少しでも手元に現金を残しておく方が良いでしょう。何故なら支払いを先延ばしし手元に現金を少しでも多く残しておくことでその資金を元に新たな資産運用を行えるからです。わずかな資金であれば納税を先延ばしにして資産運用したとしてもそれ程効果はありませんが、納税額が大きくなってくるとこの小さな工夫が意外と大きな違いになってくるものです。

一括払いはまとまった資金を準備する必要がある

当然のことですが複数の物件を所有している場合は全ての物件の納付通知書がほぼ同じタイミングにて送られてくることになります。

※僕の場合は大阪市と兵庫県尼崎市にそれぞれ物件を所有しているので2通に分かれて納税通知書が送られてきます。

所有物件が1件や2件であればともかく、物件数が増えてくると年に一度を言えどもかなりの負担間になります。

毎年、この時期にはしっかりとまとまった資金を準備しなければいけないので一括払いを予定している場合は前もって資金を準備しておく必要があります。