金融機関から紹介された物件を安易に購入してはいけない理由

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投資用物件を購入するにはさまざまなハードルを乗り越えなければいけませんが、中でも大きなポイントになるのが「金融機関からの融資」の問題です。

優れた投資用物件を見つけることは「安定した賃貸経営を継続させる」ためにはとても重要なことであり、賃貸経営者の軸となる能力の一つですが、現金一括購入ができるような一部の資金力のある富裕層を除いては、金融機関から融資を受けることができなければ、そもそも賃貸経営を始めることすらできません。

それでは「金融機関から紹介された物件であれば安定した賃貸経営を継続できるのでは無いか?」と考える人もいるかもしれません。

ですが、残念ながらそんな単純な話ではありません。

今回は「金融機関から紹介された物件を購入してはいけない理由」を解説します。

  • 金融機関からの融資で苦労をしている人
  • 金融機関から紹介された物件の購入を検討している人
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金融機関から紹介された物件を購入してはいけない理由

購入資金を融資する金融機関側としては、期日通りに融資額を返済してもらう必要があります。

なので、良い条件で融資を引くためには金融機関側の融資基準や評価方法を理解した上で、融資戦略を考えなければいけません。

物件の評価方法の違い

融資を借り入れる投資家と金融機関とでは、物件を評価する基準が微妙に変わります。

  • 投資家、経営者
    • 利回り、キャッシュフローなどが優先
    • 法定耐用年数が超過していても利益が出せれば問題無い
  • 金融機関
    • 資産性、担保価値などが優先
    • 積算価格、比準価格、収益還元法による評価額
    • 法定耐用年数を超過するような物件は融資が難しくなる

基本的に、利回りと資産性の関係性は相反することが一般的です。

利回りが高くて、かつ資産性もある物件なら誰だって欲しいのは当たり前ですよね。

人としての属性も評価される

金融機関が融資の審査をする上では「融資を受ける側の人としての属性」も大切になります。

勿論、借り入れる側としては「融資を受けるからには期日通りにしっかり返済しよう」と考えている訳ですが、その気持ちだけで融資担当者を納得させられる訳ではありません。年収や勤続年数、保有している金融資産などを総合的かつ客観的に評価して融資の可否を判断する立場にあります。

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優良物件は優良顧客へ

優良な不良債権物件であれば格安で購入できるため、利回りやキャッシュフローが見込めますが、不良債権物件になってしまった理由が「立地的に空室を埋めるのに無理がある地域」や「大規模な修繕工事で経営が圧迫される建物」であれば、いくら安くても再起不能な場合もあります。

優良顧客であれば金融機関側が抱えている優良な不良債権物件を紹介してもらえることもありますし、債権の回収が難しい物件であれば、債権回収会社(サービサー)に転売されることがあります。

対して実績の無い個人投資家に対して優良な格安かつ優良物件を紹介されることはありません。

また、多くの金融機関(特にメガバンク)は不動産会社と同じ系列であったり協力関係にあることが多いため、その不動産会社などからの仲介料と引き換えに、対して条件の良くない物件を紹介されるのが関の山です。

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金融機関との付き合い方は?

投資用物件に関わらず「専門家が進める金融商品を何も考えずに購入して良い結果に繋げよう」と考えるのは少し無理の話です。

そんな都合の良い話は中々ありません。

そもそも金融資産を選ぶ上では「他人の親切」なんて信じてはいけません。

有償のコンサルタントであれば優れた提案や解決策が期待できる場合もあります。ですが、コンサルタント程に「優秀な専門家」と「無能な専門家」の幅が広い業種も無いものです。

世の中には「無能な専門家」や「自己の利益を最優先させる無責任な専門家」も沢山います。

銀行おすすめの金融商品は?

金融商品や生命保険を選ぶ場合、相談先として最初に思い浮かぶのがプロの専門家だと思います。例えば以下のような相談先が考えられます。

  • 株式、投資信託
    • 金融機関、証券会社の窓口
  • 生命保険
    • 保険会社の窓口、営業担当
    • ファイナンシャルプランナー
    • 保険の窓口

中には中立的な立場で優良な金融商品を紹介してくれる場合もありますが、基本的には何だかの利害関係者である以上、それぞれの立場に依存した金融商品を紹介されます。

少なくとも株式や投資信託を購入する場合、何の知識武装もしない状態で金融機関や証券会社の窓口に「おすすめの商品は何ですか?」と尋ねることはNGです。

まさにカモネギ(鴨が葱を背負ってくる)状態です。

「金融機関や証券会社で紹介される金融商品を購入してはいかない」ことは、僕の個人的な見解では無く、投資をする上では一般常識です。最近は投資信託や保険商品を選ぶ上で優良な本が本当に沢山ありますが、その本の中でも「金融機関や証券会社で紹介される金融商品を購入してはいかない理由」が解説されていることがほとんどですし、インターネットでも情報が得ることができます。

僕も何冊か投資信託や生命保険に関する本を読みましたが、個人的には「投資信託はこの9本から選びなさい」の中で解説されていた内容が一番分かりやすかったです。

銀行はお金を預けるところ?

それでは銀行は、お金を預ける上では優良な預け先なのでしょうか?

答えは勿論、NOです。

今の低金利の時代では普通預金であろうと定期預金であろうと銀行にお金を預ける必要はありません。個人的には以下のような投資が有効だと思います。

  • 自己投資、経験の蓄積
    • 書籍購入、有料セミナー、スクール、交際費(人脈形成)
  • 非課税制度を活用した投資信託
    • つみたてNISA、確定拠出年金制度(iDeCo)

僕も純資産の1割程度は銀行や信用金庫に預けていますが、なるべくこれ以上の比率にならないように意識しています。さすがに純資産の1割だと少し極端ですし、この比率を推奨するつもりは全くありませんが、少しずつ銀行に預けるお金の比率は少なくしていく方が資産の拡大は大きくなると思います。

銀行は融資してくれればそれで良い?

それでは銀行は融資だけをしてくれていれば良いのでしょうか?

「自分が都合の良い時だけ利用して、不必要なものは購入しない」というのは正論のような気はしますが、それだけだとWin-Winの関係は蓄積できないですし、やっぱり少し違うような気はします。

そんな中、一部の(比較的大規模経営の)家主の方は、自分の要望(融資審査)だけをお願いするのでは無く、融資担当者の方がどのようなことを期待しているのかも意識しています。

例えば、融資担当者から投資信託を紹介された場合、仮に収益拡大の見込みが無かったとしても、融資担当者の営業成績に貢献するために、敢えて購入する家主の方もいます。仮にその投資信託で良い成果が出なかったり、多少のマイナスがあったとしても、好条件で融資が受けられるのであれば、そんな損失なんて微々たるものです。

このように言語化してしまってはとてもイメージが悪いかもしれませんが、可能な範囲内で相手の要望に答えることで、次回以降の融資のために良好な人間関係が蓄積できれば、それは大きな投資効果が期待できるはずです。

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優良物件は自分で探す

専門家にアドバイスを求めることは悪いことではありません。

独学には限界がありますし、先輩大家に教えてもらうことで成功に近付くためのショートカットになることも沢山あります。

ですが、肩書や立場だけで先入観を持たずに、自身の知識、経験、人脈をフル活用して自分の頭で考えることも重要になります。

特に不動産の世界には「客観的な情報」「中立的な情報」以外の情報が満ち溢れています。

親切そうな人程、裏で何を考えているのか分からなかったりします。

また、不動産の世界には、他人の意見を鵜呑みにし過ぎて失敗してしまったにも関わらず「騙された!」と大騒ぎする人が多いのも事実です。

確かに詐欺や偽装はダメですが「投資家」を名乗るからには「○○がこう言ってたから〜」だけでは、少し軽率な気もします。

結局はバランスが大切なのですが、余り「権威」に惑わされずに、自分の頭で考えることが必要だと思います。

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