去年の確定申告の内容を見返しています。
先日の源泉徴収票に続き、今回は平成26年分の収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。
次辺りには確定申告書の方も読み返せそうです。
収支内訳書の概要
まず前提として僕が物件を所有したのが去年の3月頃なので家賃や減価償却等の計算については12ヵ月分で割ると少し誤差が出てしまいます。
なのであくまでも概算ベースでの数字となります。
賃貸料は一年分の家賃収入です。家賃が6万円程なら年間家賃収入は72万円程ですね。
あくまで管理費や修繕積立費などは含めない家賃収入のみの合計です。
次に減価償却費です。購入価格のうち土地については減価償却費が発生しません(劣化しないため)ので、「物件」と「付属品」に分けて計算されます。
「物件」については定額法での計算で対応年数が47年で償却率は0.022倍です。
一方「付属品」については定率法での計算で対応年数が15年で償却率は0.133倍です。
それぞれ元となる基数(初年度の場合は取得価格と同じ)に償却率を掛けて合計したものが減価償却費となります。
また借入金利子は物件購入時に金融機関から貸した住宅ローンの利息です。返済が始まって最初の間は特に利息のボリュームが多くて辛いです。
その他にも租税公課(不動産取得税、固定資産税、印紙税など不動産の取得・維持に必要となる税金全般)に加え損害保険料、管理費および修繕積立費、さらには不動産事業に関わる雑費など必要経費を全て合計するとおよそ155万円程になっています。
損害保険料高過ぎる…
不動産投資分の負債を損益通算
最終的に1,554,713円の経費から616,140円の家賃収入を差し引いた938,573円分が不動産による負債(赤字)になります。
今回(平成26年度)はこの93万円の負債分を会社員としてのお給料(給与所得)から差し引いて納税額を算出していきました。
これが「不動産投資は節税対策になる」と言われる理由なんですね。勿論、その後、払い過ぎた税金(還付金)もしっかり戻ってきましたよ。
減価償却は年々減少してく
初年度は減価償却費や借入金利子は大きいですが徐々に無くなっていきますし、保険料や租税公課など初年度にしか発生しない経費もあるため翌年以降はここまで負債は増えないですが、あくまで1年目の実績値としてはこんな感じでした。