不動産投資で最初に探すのは、物件ではありません。自分にお金を貸してくれる銀行のほうです。同じ自己資金でも、どの金融機関とどう付き合うかで、到達できる規模は何倍も変わる——ここが、株や仮想通貨にはない不動産の特殊なところです。関西だけでも、都銀・地銀・信用金庫・信用組合・日本政策金融公庫で、貸す相手も額も期間もまるで違う。「自分がいま、どこまで借りられるのか」という手札を知らないまま物件だけ追いかけても、買えない物件に時間を溶かすだけです。
だからこのブログ『不動産投資ライフ』は、物件より先に“お金の段取り”から書いています。
書いている人
本業はシステムエンジニアで、いまも友人と立ち上げた会社を続けています。2013年に個人で1戸目を買い、2020年に資産管理法人を設立。関西（兵庫・尼崎と奈良・香芝を行き来しています）で、いまも物件を持ちながら融資と向き合っています。ときどき、投資家向けの勉強会で話すこともあります。
専業大家やFIREを目指しているわけではありません。本業を続けながら、賃貸経営を一つの事業として育てている——その立ち位置から、楽待新聞のコラムや X（旧Twitter）でも発信しています。
このブログが扱うこと
想定している読者は、これから戸建て・区分マンション・1棟アパートを買おうとしている人です。中でも軸に置いているのは1棟アパート。やり方に唯一の正解はなくて、自分で直すDIY、築古の高利回り、土地から建てる新築、民泊やレンタルスペース——属性・性格・使える時間で、合う型は人それぞれ変わります。
そのうえで僕自身は築浅から新築の1棟アパートを中心にしていて、土地の仕入れから建てるまでの全工程や、建築費の見積書の読み方まで、自分が実際に通った道を書いています。扱う範囲は、融資・物件選び・空室対策・節税・法人運営まで、買う前から運用・出口まで一通りです。
レバレッジを理解してから、1戸目へ
不動産が株式や仮想通貨と決定的に違うのは、銀行のお金を使えること——レバレッジです。値動きは比較的おだやかで、空室対策や修繕で自分が手を入れられる余地も大きい。そのうえ他人資本を効かせられるのは、ほかの投資にはない強みです。
ただし、レバレッジは増幅装置です。仕組みを分からないまま使えば、利益と同じだけ損失も膨らみます。正直に言うと、僕自身、最初はその本当の意味が分かっていませんでした。だから遠回りもしました。これから始める人には、融資の力と怖さの両方を腹に落としてから、1戸目に進んでほしい。融資を選ぶときも、金利の高い低いではなく「期間×金利＝毎月の返済額」で見る——最安金利に飛びつくと、たいてい遠回りします。自己資金とレバレッジの設計は 1棟目から5棟目までの拡大戦略、銀行ごとの具体は 融資戦略の記事 にまとめています。
「失敗しない物件」は、難しい話ではない
意外に思われるかもしれませんが、大きく失敗しない物件を選ぶこと自体は、それほど難しくありません。旧耐震、再建築不可、極端な狭小、訳ありの権利関係——避けたほうがいい特徴は、ある程度はっきりしているからです。リスクは、正体が分からないから怖いだけ。10個に分解して一つずつ数値で測れば、「やめておく」か「この条件なら挑戦できる」かは決められます。むしろ警戒すべきは、「高利回り・きれい・安い」の三拍子が揃った物件——たいてい、どこかに地雷があります。
難しいのはその先です。リスクを外した物件ほど利回りは下がり、同じことを考える買い手が群がって価格も上がります。安全に寄せすぎれば手が出せず、利回りを追えば足元が危うくなる。このさじ加減をどこで取るかが、賃貸経営の本体だと思っています。具体的な見極めは 物件取得・評価の記事 と、新築で起きやすい 想定外コストの回避策 に書きました。
買ったあとは、決算書で次の一手をつくる
物件は買って終わりではありません。賃貸経営は事業なので、決算書の中身が、そのまま次の融資の条件になります。だから銀行と話すときは、「投資」や「節税」ではなく「事業」「経営」の言葉で話す。銀行から見た自分の評価——債務者区分——をどう上げ、収益性と積算のバランスをどう取るか。いま僕が続けているのは、この地味な往復です。銀行が決算書のどこを見ているかは 債務者区分と決算書改善 で具体的に扱っています。
2026年、無理に買わないという判断
2026年は、建築費も人件費も金利も上がり、不動産にははっきり逆風です。こういう年は、無理に買わない。これも立派な戦略です。手を止めているあいだに、節税や節約で種銭を守る、証券担保ローンのように手元資金を遊ばせず効かせる——買うことだけが前進ではありません。打ち手を不動産だけに固定しないほうが、長い目では生き残れます。税金まわりの全体像は 不動産投資の税金ガイド にまとめています。
このブログのスタンス
記事を書くときに決めていることがあります。「人脈を大事に」「業者と仲良く」のような精神論は書きません。明日から手を動かせる具体だけを書く。そして、数字は額面より「どう数えた数字か」を先に確かめる——たとえば広告に出る「入居率」は計算方法に決まりがなく、同じ物件でも高く見せられます。数字や制度は毎年変わるので、古くなったものは見つけ次第直しています。舞台はあくまで関西。机上の一般論ではなく、自分が仕入れと現場で使った実数で書くようにしています。
最後に一つ。このブログを読んで「自分には不動産は向いていない」と思ったなら、それで正解です。無理に背中を押すつもりはありません。一度の大きな失敗が、取り返しのつかない借金になりうる世界だからです。焦って買うより、時間を味方につけて、自分の手札で打てる一手を選ぶ。僕もまだ途中です。関西で動きながら、これからも実務に効くことを書いていきます。