アパートの火災保険はいくら？一棟オーナーの相場と特約の決め方｜構造級別・水災等地・施設賠償・家主費用・電気的機械的事故

アパートの火災保険はいくらかかるのか。今日この語で検索上位10本を読み比べましたが、8本は入居者向けの「年4,000円から」という記事で、建物を持つ側の実額を書いていたのは2本、しかも東京の鉄筋コンクリート造・水災1等地という最も安い条件の1例だけでした。答えを先に書きます。一棟アパートの火災保険料に「一棟なら◯円」という一つの相場はなく、構造級別・建物保険金額・水災の等地・免責・期間の5つで決まります。同じ戸数でも、木造かコンクリート造か、どの市区町村に建っているかで保険料は大きく変わります。

この記事は、一棟オーナーの火災保険料が何で決まり、どの特約を付けてどれを外すかを整理したものです。料率改定と水災等地は損害保険料率算出機構の届出資料と検索結果、特約の定義は損保各社の公式ページで裏を取りました。入居者が自分で入る家財保険の話ではありません。

💴 1. 相場の答え：公開されている一棟の見積例と、1戸あたりの年額

公開されている一棟アパートの見積例としては、東京都・2025年築・鉄筋コンクリート造（M構造）・2階建て10室・建物保険金額7,040万円・水災1等地で、5年一括220,300円（地震なし・損保ジャパン）という例があります。年に直すと44,060円、10室で割ると1戸あたり年約4,400円です。コンクリート造で水災1等地という、保険料が安くなる条件での例である点に注意してください。

見積を受け取ったら、同じように5年分を年額に直し、戸数で割って1戸あたりの年額にすると、家賃と比べて重さを判断しやすくなります。計算例：仮に木造アパート6戸で、5年一括の見積が30万円だったとします。年額は300,000円÷5＝60,000円、1戸あたりは60,000円÷6＝10,000円で、家賃5万円の部屋なら月家賃の2割を年1回払う計算です（計算の手順を示す例で、保険料の水準を示すものではありません）。同じ補償でも保険料は会社ごとに異なるため、同一条件で2社以上の見積を並べて比べるのが基本です。

🏗 木造（H構造）は、コンクリート造（M構造）より料率が高い

アパート一棟の物件種別は「共同住宅の一棟全体」で、構造級別はM構造（コンクリート造の共同住宅）、T構造（鉄骨造・準耐火の木造など）、H構造（木造で耐火・準耐火に該当しないもの）に分かれます。上の見積例はM構造で、建物保険金額1万円あたりに直すと5年で約31円です。木造のH構造は3区分の中で料率が最も高く、地域・補償・建物金額が同じなら、この例より保険料は高くなります。木造3階建てアパートを準耐火建築物で建てればT構造になり、HとMの中間に下がります。自分の建物がどの級別で引き受けられているかは、見積書の「構造級別」欄で確認してください。

⚙️ 2. 保険料を決める5つの要素と、2024年10月の料率改定

要素	何が変わるか	大家が動かせるか
構造級別（M・T・H）	M＝コンクリート造の共同住宅、T＝鉄骨・準耐火の木造、H＝その他の木造。Hが最も高い	建てる前なら準耐火で設計する。既存は変えられない
建物保険金額	再調達価額を基準に、損保が示す標準評価額の範囲で設定する	範囲内で下げれば保険料は下がるが、全損時に建て直せない
水災の有無と等地	2024年10月から市区町村ごとに1〜5等地の5区分。5等地の水災保険料は1等地の約1.5倍	等地とハザードマップで付ける・外すを決める
免責金額	水濡れ・破損汚損・電気的機械的事故などに、1事故あたりの自己負担額を設定する。免責を上げると保険料は下がる。2024年10月改定で築30年以上の建物は風災の自己負担5万円を適用する損保もある	小さな事故は自費と割り切るなら上げる
保険期間	2021年5月の届出で参考純率が適用できる期間が最長5年になり、各社の長期契約も最長5年に。長期一括払は年払より割安	5年一括が基本。資金繰りで年払も可

料率の土台は損害保険料率算出機構が算出する参考純率です。2023年6月21日付の届出で、住宅総合保険の参考純率を全国平均13.0％引き上げ、水災の料率を市区町村別の5区分に細分化することが決まりました。機構が公表した改定率の例（建物2,000万円・家財1,000万円・築10年以上）では、大阪府のH構造は17.3％（等地により11.4〜27.1％）、兵庫県のH構造は8.2％（1.1〜20.0％）の引き上げです。損保ジャパンは2024年10月1日以降始期の契約から反映すると公表しており、他社も同時期です。それより前に始まった契約は改定前の水準なので、更新時には同じ補償でも保険料が上がる前提で資金計画に入れておきます。

もう一つ、長期契約の上限が最長5年になったため、以前に10年契約で入った物件は、満期を迎えると改定後の料率で最長5年の契約に入り直すことになります。更新の見積は満期の3か月前には取り、前回証券と同じ条件で並べて差額を確認してください。

🛡 3. 大家が付ける特約4つ――補償の中身と付ける条件

主契約はどの会社もほぼ同じで、差が出るのは特約です。一棟オーナーが付ける特約は次の4つに絞れます。定義は各社の公式ページによります。

特約	何を補償するか	判断
賃貸建物所有者賠償（施設賠償責任・建物管理賠償責任）	建物の管理不備に起因する事故で、他人にけがをさせたり他人の物を壊したりした場合の法律上の賠償責任。外壁の落下・手すりの脱落・漏水で階下の家財を濡らした等	必ず付ける
建物電気的・機械的事故	給湯器・エアコン・ポンプ・エレベーターなどの建物付属設備が、外見上の損傷なく内部の故障で壊れたときの修理・交換費用	給湯器・ポンプなど設備が多い一棟は付ける。支払われる条件は下記のとおり
家賃収入補償	火災等の事故で建物が損害を受け、復旧までの期間に入らなくなった家賃。支払対象期間は3・6・12か月から選ぶ	木造・築古・返済比率が高い物件ほど優先。空室が5割を超えているとセットできない商品がある
家主費用（事故対応等家主費用）	自殺・犯罪死・物的損害を伴う孤独死の後の、空室期間や値引期間の家賃損失と、原状回復・遺品整理等の費用	単身・高齢入居者が多い物件は付ける。家賃収入補償特約のセットが前提の商品が多い

💡 電気的・機械的事故特約は「支払われる条件」で判断する

付ける価値があるかは、実際に払われるかで決まります。設備の故障が消耗・劣化ではなく機械的事故として認定されれば、修理費から免責金額を引いた額が支払われます。検索上位10本のうち、この特約に触れた記事は0本でした。

ただし運用上の条件があります。経年劣化と判定されると対象外で、設置から10年以内などの年数条件が付く商品が多いこと。原因不明の故障は対象外で、修理業者の報告書などで「機械的事故」であることを示す書面が要ること。落雷や操作ミスのような外来の原因による故障は主契約や別の補償で扱われることです。「設備が古くて壊れた」は出ないと理解したうえで、給湯器・エアコン・ポンプが複数台ある一棟では付ける価値があります。

🏚 家主費用特約の条件――家賃収入補償とセット、期間と限度額がある

家主費用特約は損保によって名称と条件が違います。東京海上日動は「家主費用補償特約」で、賃貸住宅内の孤独死等の特定事由事故による家賃損失と原状回復・遺品整理等の費用を補償し、家賃収入補償特約のセットが前提です。三井住友海上の「事故対応等家主費用特約」も家賃収入特約をセットした場合に付けられ、損保ジャパンの同名の特約は「発見日から90日以内に賃貸借契約が終了」「30日以上の空室期間」といった支払条件を定めています。対象になる死亡事故は「自殺・犯罪死・賃貸住宅の物的損害を伴う孤独死」で、発見が早く物的損害のない自然死は対象外になることがあります。

火災保険と別に単独で入る商品もあります。日本賃貸住宅管理協会が案内する家主費用・利益保険（東京海上日動引受）は、支払限度額100万円で年2,880円/戸、300万円で6,600円/戸です。少額短期保険の孤独死保険とも守備範囲が重なるため、火災保険の特約・単独商品・孤独死保険のどれか1つに寄せ、二重に払わないのが基本です。比較は孤独死保険5選の比較で整理しています。

🌊 4. 外す候補：水災と破損汚損は「等地」と「免責」で決める

水災を外すと保険料は下がります。外してよいかは、2024年10月から市区町村ごとに設定された水災等地（1〜5等地）と、ハザードマップの浸水想定で決めます。等地は損害保険料率算出機構の「水災等地検索」で都道府県と市区町村を選ぶと分かります。関西の主な市区を引いた結果が次の表です（2026年9月時点・機構の検索結果）。

等地	市区の例
1等地（最も安い）	大阪市北区・中央区・天王寺区・阿倍野区・住吉区・西成区
2等地	明石市・堺市堺区・東大阪市・八尾市・奈良市・神戸市中央区、大阪市浪速区・生野区・東住吉区・平野区
3等地	姫路市、大阪市都島区・福島区・此花区・西区・港区・大正区・東成区・旭区・城東区・鶴見区・住之江区
4等地	西宮市・加古川市
5等地（最も高い・1等地の約1.5倍）	尼崎市、大阪市淀川区・東淀川区・西淀川区

同じ大阪市でも北区は1等地、淀川区は5等地です。等地は市区町村単位、浸水深はハザードマップの地点単位なので、両方を見て決めるのが判断の型です。関西の風水害の実績としては、2018年の台風21号（大阪・京都・兵庫等）で損保各社が支払った保険金は火災・新種保険で9,363億円、合計1兆678億円と、損害保険協会の統計で過去最大です。風災は主契約に含まれますが、水災を外すときはこの規模の災害が実際に起きた地域であることを前提に置きます。

破損汚損（不測かつ突発的な事故）は、共用部の自動ドアや外構を誤って壊した場合などに使えますが、入居者の過失は入居者側の借家人賠償で対応するのが筋なので、免責を置いたうえで残すか、外して保険料を抑えるかは物件次第です。免責金額は1事故あたりの自己負担で、上げるほど保険料は下がります。10万円以下の損害は自費と決めているなら、免責を上げる方が長期では得です。

🏢 5. 区分マンションと一棟で、掛け方はどう違うか

区分マンションの火災保険は「専有部分のみ」が対象で、共用部分は管理組合が一括で入ります。一棟と比べると保険の対象になる建物金額が小さく、コンクリート造（M構造）なら料率も低いため、保険料は一棟よりかなり小さくなります。区分で見落としやすいのは、専有部分の給湯器やエアコンは自分の保険の対象で、廊下・外壁・受水槽は管理組合の保険という線引きです。漏水で階下に損害を与えた場合、原因が専有部分の配管なら自分の賠償特約、共用配管なら管理組合の保険で対応します。

一棟は建物全体が対象なので、建物保険金額は延床面積と構造から損保が出す標準評価額の範囲で決めます。金額を下げれば保険料は下がりますが、全損時に建て替えられない額で入る意味はありません。評価額の範囲の中で、建て替え見積に近い額を置くのが基本です。建物の評価額の考え方は再調達価格の計算方法で扱っています。

🔑 入居者側の保険はいくらか――家財保険と借家人賠償

入居者に加入を求める借家人賠償責任は、入居者が入る火災保険（家財保険）の中の補償の一つです。家財保険は年4,000円台からの商品が多く、大家側で「入居者に借家人賠償を付けさせる」ことの入居者負担は、この程度の額と理解しておくと、賃貸借契約時の説明がしやすくなります。入居者の火災で誰がどこまで責任を負うかは失火責任法と借家人賠償責任で整理しています。

🏦 6. 融資との関係――質権設定・団体扱・提携ローン割引

金融機関から融資を受けて買った物件は、火災保険への加入を融資の条件にされ、保険金請求権に質権を設定されることがあります。日本損害保険協会の説明では、質権が設定されると保険金は契約者ではなく質権者（金融機関）に債権額を限度として優先的に支払われます。金融機関経由の団体扱・集団扱で入ると割引が効く一方、乗り換えるときは質権の解除に金融機関の同意が要ります。

乗り換えの手順は3点です。現契約の中途解約返戻金を確認する。新契約の補償が現契約より狭くなっていないかを同じ条件で見積を並べて確認する。質権設定がある場合は先に金融機関へ連絡し、解除と新契約への質権設定の段取りを合わせる。この順番を守れば、更新のタイミングで保険料の高い契約から抜けられます。

🧾 7. 経費処理――5年一括払いは期間で按分し、積立部分は資産

5年分を一括で払った火災保険料は、払った年に全額を経費にはできません。所得税基本通達（36・37共-18の2）は、保険期間3年以上で満期返戻金のある長期の損害保険契約について、積立保険料に相当する部分は資産として扱い、その他の部分は期間の経過に応じて必要経費に算入すると定めています。掛捨ての5年契約でも、前払費用として期間に応じて按分するのが原則で、支払時に全額を経費にできる「短期前払費用」の扱いは1年以内の役務に限られます。計算例：1章の例のように5年一括で30万円を払った場合、300,000円÷5＝年60,000円（月5,000円）を各年の経費にし、初年度は始期からの月数で月割りします。10月始期なら、個人の初年度（1〜12月）に入るのは10〜12月の3か月分で15,000円です。法人で持つ物件も考え方は同じで（法人税基本通達9-3-9）、決算で前払費用の残高を確認します。事故で受け取った保険金は修理費と対応させ、修理費を超えて受け取った部分は収入になります。詳細は不動産投資の経費一覧と税理士に確認してください。

📝 8. 見積の取り方――同一条件で3プランを並べる

• 代理店経由で2社以上。一棟の事業用は代理店経由でしか引き受けない損保があり、ネット系は一棟・築古・事業用の引受に制限が出やすい。
• 見積は「フル／水災なし／水災・破損汚損なし」の3プランで出してもらう。プランの差から特約ごとの単価が見えるので、付ける・外すの判断が数字でできる。
• 建物保険金額は標準評価額の範囲を確認し、建て替え見積に近い額で揃える。金額が違うと2社の比較にならない。
• 免責金額と特約の条件（電気的機械的事故の年数制限・免責、家賃収入補償の空室率条件）を見積書の欄で読む。
• 満期の3か月前に前回証券と同条件で更新見積を取り、改定後の料率での差額を確認する。

❓ よくある質問

Q1. アパート一棟の火災保険料の相場はいくらですか？

A. 構造級別・建物保険金額・水災の等地で大きく動くため、一つの相場はありません。公開されている見積例では、東京都の鉄筋コンクリート造2階建て10室（建物保険金額7,040万円・水災1等地）で5年一括220,300円、1戸あたり年約4,400円です。木造（H構造）は、地域・補償・建物金額が同じならこれより高くなります。同一条件で2社以上の見積を取ってください。

Q2. 大家に必要な特約は何ですか？

A. 施設賠償（賃貸建物所有者賠償）、電気的機械的事故、家賃収入補償、家主費用の4つです。施設賠償は必ず付けます。電気的機械的事故は一棟で設備が多いほど価値がありますが、経年劣化による故障は対象外です。家主費用は家賃収入補償とセットが前提の商品が多いです。

Q3. 水災は外してもいいですか？

A. 市区町村の水災等地とハザードマップの浸水想定の両方で判断します。等地が1〜2で想定区域外、1階に住戸や設備がなければ外す判断は成り立ちます。尼崎市や大阪市淀川区のような5等地は、外した後の浸水を自費で直す前提が要ります。

Q4. 電気的機械的事故特約で給湯器の故障は出ますか？

A. 内部の機械的な故障で、経年劣化ではないと認定されれば対象です。設置年数の条件と免責があり、原因不明は対象外です。修理業者の報告書で原因を示せるようにしておきます。

Q5. 10年契約が満期になります。更新でどう変わりますか？

A. 最長5年の契約になり、2024年10月改定後の保険料が適用されます。大阪府の木造は17.3％、兵庫県は8.2％の引き上げ例が公表されています。前回証券と同じ条件で見積を取り、水災の等地と特約単価を見て付ける・外すを決め直します。

Q6. 銀行指定の火災保険から乗り換えられますか？

A. 質権設定がある場合は金融機関の同意が要ります。中途解約返戻金、新契約の補償範囲、質権の付け替えの3点を確認し、金融機関に先に連絡してから進めます。

📝 まとめ

アパートの火災保険料は、構造級別・建物保険金額・水災の等地・免責・期間の5つで決まります。特約は施設賠償・電気的機械的事故・家賃収入・家主費用の4つに絞り、水災と破損汚損は等地と免責で付ける・外すを決めます。同一条件で2社以上の見積を並べて比べ、5年一括なら期間按分で経費にする。2024年10月の改定で大阪の木造は2割近く上がる前提なので、更新のたびに補償の見直しで上昇分を吸収してください。

📖 この記事の根拠（出典・参考）

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