去年、購入を決めた物件の融資が決まりました。
融資先はオリックス銀行です。
本記事では、当時（2015年）の僕の体験談をベースに、2026年4月時点の最新金利情報もふまえて、不動産投資ローンを比較検討する際のポイントを詳しく解説していきます。
- これから不動産投資ローンを組もうとしている人
- ジャックスとオリックス銀行のどちらで融資を受けるべきか迷っている人
- 2026年4月現在の金利上昇局面で不動産投資を検討している人
- 長期プライムレート・短期プライムレートの最新動向が知りたい人
- 融資審査を通すために個人でできる行動を知りたい人
融資が下りるまでの経緯
諸費用を含めて1,400万円の物件購入で、融資に先立ち300万円の貸付金を納めていたのでローン残高は1,100万円です。
融資が下りる前の僕の属性としては以下のとおりです。
- 入社7年目の会社員
- 年収は平均25年分で約420万円
- 他の物件のローン残高が約1,000万円
ちなみに去年の11月にオリックスで融資を依頼し、一度断られていた話の続きです(涙)
去年末、僕は不動産販売会社の営業に対して、なるべく早く融資が確定するよう何度もお願いしてましたが、融資会社も僕の「年収」の増加を担保の一つとして確認したかったので、結局、平成26年分の支給金額が確定し、お給料の増加が分かるまで融資は下りませんでした。
金融機関が「直近の年収」を重視するのは、不動産投資ローンが返済期間20年〜35年という長期融資であり、借り手の返済能力を安定的に見極める必要があるからです。
特に会社員の場合、直近の源泉徴収票の金額がそのまま与信枠の算定根拠になるため、融資申込みのタイミングを直近の年収確定後に合わせるだけでも、通る確率が大きく変わってきます。
年間給与の確定後、まずジャックスで融資が決まりました。
ただ、僕としては少しでもローン金利が低いオリックス銀行を希望していたので、オリックス銀行での融資の可否が決まるまで、契約を凍結していました。
不動産投資ローンは金利わずか0.1%の違いが、35年の返済期間では返済総額で100万円以上の差につながります。そのため、一社目で融資が下りても即決せず、複数の金融機関を比較する慎重さが非常に重要です。
ジャックスとオリックス銀行の違い
ジャックスとオリックスの違いは「ジャックスの方が団体信用保険が充実しているけどオリックスの方が少し金利が低い」事です。
不動産会社に伺ったところ「どちらが良いか」では無く、それぞれに強みがあるとの事でした。
金利および保障の比較(2015年1月現在)| 金融機関 | 適応金利 | 補償範囲 |
|---|---|---|
| ジャックス | 2.412% | 8大疾病補償 |
| オリックス銀行 | 1.975% | 第一種身体障害 |
| 2.075% | 第二種身体障害 |
勿論、他にも多数違いがありますが、僕が一番優先したかったのはやはり借り入れ金利です。
オリックス銀行の場合、元の金利に+0.1%で団体信用生命保険(団信)の保障範囲が第2種身体障害まで広がりますが、それでも団体信用保険で比較するとジャックスの方が手厚いです。
団信の保障内容は金融機関によって大きく異なり、ジャックスは8大疾病補償が標準で付帯する一方、オリックス銀行は基本の団信＋オプションで身体障害保障が選べる、といった違いがあります。
「万が一のときの保障」を取るか「目先の金利の低さ」を取るかは、投資家の属性や家族構成、他に加入している生命保険との兼ね合いで判断する必要があります。
ただ、それでも僕は金利の安さを優先しました。
僅かな金利の差でも長期間での返済では返済総額はかなりの差が出てきます。
例えば1,100万円の借入れに対して返済期間が35年の場合、返済総額が80万円程変わります。
適用金利と返済総額| 金融機関 | 適応金利 | 返済総額 |
|---|---|---|
| ジャックス | 2.412% | 16,298,940円 |
| オリックス銀行 | 1.975% | 15,245,160円 |
| 2.075% | 15,482,460円 |
なお、団体信用保険については下記の記事でとても詳しく説明しています。是非、あわせて読んで頂ければと思います。
2026年4月時点の不動産投資ローン金利環境
ここからは、2026年4月現在の最新金利情報をもとに、今、不動産投資ローンを組む場合の金利環境を見ていきます。
この数年で日本の金利環境は大きく変わり、不動産投資ローンを取り巻く状況は明らかに厳しくなっています。
具体的な数値は以下の通りです。
- 日銀政策金利：0.75%（2025年12月に約30年ぶりの水準へ引き上げ）
- 短期プライムレート：2.125%（2026年2月9日改定、従来1.875%から0.25%上昇）
- 長期プライムレート：3.00%（2026年4月10日時点、1年前の2.05%から約1%上昇）
- オリックス銀行 不動産投資ローン金利：年2.175%〜年4.175%（2026年3月1日時点、変動金利型）
短期プライムレートの引き上げがもたらすインパクト
変動金利の基準となる「短期プライムレート」が2026年2月に0.25%引き上げられ、1.875%から2.125%になった点は、不動産投資家にとって非常に大きな意味を持ちます。
変動金利型で借りている既存の借り手は、この短プラ引き上げ分がそのまま適用金利の上昇につながるため、毎月の返済額や返済総額が上振れすることになります。
特にオリックス銀行の不動産投資ローンは変動金利型（短期プライムレート基準）のみの取り扱いであるため、短プラ上昇の影響を直接受ける商品設計です。
長期プライムレートも1年で約1%上昇
固定金利の基準となる長期プライムレートも、1年前の2.05%から3.00%へと、約1%上昇しています。
僕が当時契約したオリックスの金利（1.975%／2.075%）は、今の金利水準から見ると信じられないほど低いレベルだと言えます。
これから新規で不動産投資ローンを組む人は、当時のような条件は期待できないことを前提に、キャッシュフローのシミュレーションを慎重に組む必要があります。
日銀の政策金利引き上げと今後の見通し
日銀は2025年12月の金融政策決定会合で政策金利を0.75%に引き上げ、これは1995年以来約30年ぶりの高水準です。
主要シンクタンクの見通しとしては、2026年後半にさらに0.25%の追加利上げで政策金利1.0%到達がメインシナリオとされています。
野村證券は2026年6月、同年12月、2027年6月にそれぞれ0.25%ずつ追加利上げが行われるシナリオをメインに据えており、今後数年は段階的に金利が上昇していく局面と見ておくべきです。
1,100万円を35年で借りた場合の金利別シミュレーション
当時の僕の借入条件（1,100万円／35年／元利均等）を、現在の金利水準で試算すると以下のような差が出ます。
- 金利1.975%（2015年当時・オリックス）：月々の返済額 約36,300円／返済総額 約1,525万円
- 金利3.00%（2026年想定・新規契約）：月々の返済額 約42,300円／返済総額 約1,777万円
同じ物件・同じ借入額でも、組むタイミングによって返済総額が250万円以上変わるのが不動産投資ローンの怖いところです。
だからこそ、0.1%の金利差にも徹底的にこだわる姿勢が、今の金利環境では一層重要になっています。
融資を獲得するまでにおこなった行動
今回、僕の希望していたオリックスでの融資が下りる可能性は半々だと言われてました。
その中で融資が下りる可能性を高めるために僕がおこなった行動は以下の通りです。
- 年収を420万円から440万円に上げる
- 頭金を50万円追加する
- 投資信託の残高明細をもとに保有資産を証明する
投資信託については解約は避けたかったので証明するだけと言う希望を伝えました。
「資産を持っている」事を証明するだけでも融資の条件としては少しプラスになるようです。
金融機関側からすると、流動性のある金融資産（株式・投資信託・預金など）を保有している顧客は、万が一キャッシュフローが悪化しても返済原資を確保できる余力があると判断できるため、審査上ポジティブに働くということですね。
その結果、さらに「ここ半年間の預金残高の履歴(コピー)を提出する」という条件付きでオリックスからの融資が下りました。
要するに日頃の金遣いって事なんだと思いますが、こんなところまでチェックする必要も無いような気がしますが…
2026年の金融引き締め局面では審査がさらに厳しい
現在の金融引き締め局面では、金融機関の審査は2015年当時よりもさらに厳しくなっていると考えるのが自然です。
その背景としては以下のような要因があります。
- 金利上昇によりデフォルトリスクが高まっている
- 不動産価格の高止まりで、担保評価と融資額のバランスがシビアになっている
- 個人属性(年収・勤続年数・既存借入・保有資産)をこれまで以上に重視する傾向
- 預金履歴やクレジットヒストリーなど「生活実態」まで踏み込んだ審査
融資の可否には物件の属性や金融機関との繋がりが大きく影響するのは当然ですが、個人レベルでも融資を有利に進める方法はいくつかあります。
金利上昇局面で押さえたい3つのポイント
最後に、2026年4月現在のような金利上昇局面で不動産投資ローンを検討する際に、押さえておきたいポイントをまとめます。
- 変動金利か固定金利かをキャッシュフローの安定性で決める：短プラ上昇リスクを嫌うなら固定、手元資金に余裕があるなら変動も選択肢
- 複数行を比較する：オリックス銀行、ジャックス、地方銀行、信用金庫、ネット銀行など、今は選択肢を広げることが重要
- 個人属性を整える：年収、預金履歴、保有資産の見える化は、金利条件の交渉材料になる
そして、その「微々たる差」が長期での返済では返済総額を大きく左右します。
融資を獲得するまでに少し苦労しましたが、それでも比較的低めの金利で融資を受けることができたのは良かったです。
金利が上昇していく時代こそ、融資戦略の巧拙が不動産投資の成否を分けると言えるでしょう。
コメント
不動産投資ローンは最低500万年収ないと難しいですよ。
500万以下で貸してくれるなら文句言うべきではないです
不動産投資は年月をかけるのがミソです
ジャックスで始められるならスタートするべきだと思います。
もしくは、日本政策金融公庫という手もありますね
書き込み有難う御座います。
そうですね。金融機関から融資を受ける場合は年収500万円程は無いと難しいかもしれませんね。
後は保有資産(貯金)などで自分の返済能力、返済意思を上手く伝え理解してもらう必要がありそうです。
不動産に関わらず資産運用な可能な限り年月を掛けて長期的に考えられたら良いですね。
僕はまた利用した事は無いのですが、日本政策金融公庫も上手く活用すれば大きな武器になりそうですね。
次回の購入時には選択肢の一つとしようと思います。ご意見有難う御座いました。