変動金利を利用した元利均等返済のリスクを知る

住宅ローン金利

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変動金利とは、市場金利の変動により半年に1度、元金と利息の返済率が見直されます。返済額(元金+利息)の見直しは5年に1度でありますが、返済額の上限は1.25倍までとされています。その上で、元利均等返済でローン返済をする場合、返済額(元金+利息)は5年間は同じです。少し誤解してしまいそうですが…返済額は5年間同じですが、返済金利は半年ごとに変わります。

変動金利が一番おすすめ!住宅ローン金利の決められ方と金利プランの比較について
住宅を購入し金融機関から住宅ローンの融資を受ける場合、どの金利プランを選択するかを決めることになります。今回はそれぞれの金利の種類について違いや特徴、注意点などをまとめてみました。
元利均等返済と元金均等返済
住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済があります。 元利均等返済は返済額(現金と利息の合計)が均等になり一定期間(金利が同じ間)返済額が変わらないです。 一方、元金均等返済は返済額のうち「元金」部分が均等になります。...

このことから「多少市場金利が上がったとしても、月々の返済額には上限(1.25倍)があるので安心」と考えられます。ですが、変動金利で元利均等返済でローン返済を「市場金利の上昇により本来(と言うか元金均等返済であれば)支払わなければならない利息分を調整処置により抑えている」ことになります。要するに、市場金利上昇により本来支払うべき利子部分と実際に支払う利子部分に差額が発生し、その差額を先延ばしにしていることになります。

 

さらに、余りにも異常な金利上昇が続くと支払わなければいけない利息金額だけでが返済額を上回る未払利息の危険性があります。(個人的にはそうそう無いと思いますが)
ちなみに元金均等返済の場合は、金利上昇に伴い返済額は増えますが、必ず決まった元金を返済するため、このようなリスクは発生しません。変動金利を利用しかつ元利均等返済の場合にのみこのリスクは発生します。…ですが変動金利+元利均等返済の方がほとんどですよね。決して変動金利が問題だと言っている訳ではありませんよ(汗)

 

変動金利である以上、金利上昇により返済総額が増えるリスクは発生するのは当然のことです。だけど、金利が上がっているにも関わらず元利均等返済の調整処置(1.25倍の上限)により、返済額が抑えられるのであれば、元金部分の返済がどんどん後回しになり、返済総額が増えるリスクが加わります。
調整処置による上限額の設定は安定して返済する上では心強いですが、その分、返済総額に圧し掛かってきては少し微妙な気もします。勿論、変動金利である以上、ローンを組んだタイミングで返済総額がいくらになるのかは分かりませんが、金利やローン残高については定期的にチェックし、必要に応じて繰上げ返済など返済計画を見直すことは大切かもしれません。

プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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