競売で格安物件を購入する魅力とリスクについて

不動産を少しでも安く購入する方法として有名な選択肢として「競売物件」があります。

少し怖いイメージもあると思いますが、「競売物件とはどのような物件なのか?」や「競売物件の魅力やリスクは何なのか?」などを入札から落札するまでの流れを踏まえて簡単に纏めてみました。

競売物件とは

購入者がローンの返済能力が無く、所有し続けることが難しくなった物件(土地及び建物)を
裁判所が差し押さえ行い競売に掛けられる物件の事です。

住宅ローンを貸している金融機関としては融資者にはしっかりとローンを返済して頂かないと困る訳です。ですが返済が滞ってしまった場合は最終的な手段として裁判所を通じて強制的に土地や建物を売却し、その売却によって得られたお金をもとに住宅ローンの残債を回収することになります。

あくまでも所有者の事情によって競売物件になるのであって物件そのものに問題がある訳ではありません。

自分で指値を決められるまさにオークションのようなイメージです。

物件によって異なりますが、一般流通物件と比べ3割〜5割程安い価格で購入できます。

ただし、その分、考慮するべき注意点も沢山あるので素人が手を出すには少しリスクが高いとも言われています。

一般流通物件との違い

一般流通物件と競売物件では適応される法律や瑕疵担保責任の有無以外にも以下のような違いがあります。

一般流通物件と競売物件の比較
 一般流通物件競売物件
適応される法律宅地建物取引業法民事執行法
購入するための窓口不動産販売業者裁判所
購入前の物件の内覧不可
物件に関する説明有り無し
鍵および物件の引渡し有り無し
瑕疵担保責任有り無し

なお、競売物件の件数はここ数年間は年々下降傾向ですが、平成28年ではおよそ29,000件程となります。

競売物件については以下のサイトがとても分かりやすかったです。

任意売却とは

競売を回避するための方法の一つに任意売却があります。

任意売却とは物件の所有者と債権者に当たる金融機関との間に不動産仲介会社が介入し、双方の納得できる価格で売却を成立させることです。

特別売却とは

競売物件の特別売却とは入札期間内に競売によって落札されなかった物件に対して実施される補充的な売却方法のことです。

開札日の翌日から約一ヶ月間の売却実施期間内に最低売却価格で販売されるため、落札では無く最初に買い受けの申し出をした人が売却できる方法です。

競売物件の購入方法は?

入札および落札までの流れ簡単な流れは以下の通りです。

入札までの流れ

  1. 競売物件の広告3点セットの確認
  2. 保証料(最低売却価格の20%程)の納付
  3. 入札期間内(1周間程)に対象物件の入札を実施
  4. 開礼により落札者(最高価買受申請人)を決定

広告3点セットとは

広告3点セットとは以下の書類のことをいいます。

  1. 権利関係の情報が記載された「物件明細書」
  2. 現在の状況を調査結果が記載された「現状調査報告書」
  3. 周辺環境や評価額が記載された「評価書」

これらの資料をもとに所在地や写真および図面などの情報を確認します。

保証金について

一般的な保証料としては最低売却価格の2割以上が目安です。

競売物件が落札できた場合はすぐに物件納入分の資金を準備する必要がありますが、もし資金をちゃんと準備できない場合はこの保証料が返ってこなくなる場合もあるため注意が必要です。

落札及び引渡しまでの流れ

  1. 売却許可の決定・確定
  2. 所有者(占有者)との明渡の交渉
  3. 代金納付期限通知書を受け取り代金を納付(所有権の取得)
  4. 引き渡し命令の申請・強制執行
  5. 登記識別情報通知書の送付
  6. 物件の引渡し

競売物件の魅力と想定されるリスクとは

競売物件のメリットとデメリットはそれぞれ次の通りです。

競売物件のメリット

  • 平均相場よりも安い価格で物件を購入できる
  • 自分の指値で入札額を決定できる
  • 消費税が掛からない
  • 諸費用が一般流通物件に比べて安い

一番の魅力はやっぱり価格

メリットとしてはやはり相場よりも安い価格で物件を購入できることが挙げられますが、その分、自分で責任を持って調査しないといけない項目も多いです。

競売物件のデメリット

  • 購入前に内覧し室内を確認することができない
  • 瑕疵担保責任が無い
  • 落札後の明渡し(立退き)交渉の対応が難航する可能性がある
  • 支払猶予期間が短く一括で支払う必要がある
  • 購入資金を準備できなければ保証金の没収等のペナルティがある

計画的な融資の準備が必要

入札に参加するためには手数料として保証金が必要になります。さらに支払猶予期間が短く一括で支払う必要があるため予め融資の準備をしておく必要があります。住宅ローンが組めない訳では無いが一般流通物件に比べて金融機関が融資に消極的であることもあります。

立退きなどのコストが掛かる

落札後の明渡し(立退き)交渉の対応が難航する可能性があります。

そもそも住宅ローンに対して返済能力が無い訳なので出て行くにしてもそれが難しい場合もあります。

また、仮に明渡しがスムーズにいったとしても室内に残置物などがあった場合にも適切に処分しなければトラブルに繋がります。

競売物件の検索サイト

競売物件の検索サイトを利用することで手軽に物件を探すこともできます。

競売物件を探すには以下のサイトが有名です。

不動産競売物件情報サイト(BIT)

裁判所が出している競売物件の情報を閲覧できます。東京、大阪、名古屋など主要都市の情報に限定されるため日本中の全ての競売物件が検索できる訳ではありませんが、新着情報や最新のトピックスなども確認できるため、とても充実した内容と言えます。

一般社団法人不動産競売流通協会(981.jp)

無料会員登録をすることで全国の競売物件の情報を閲覧できます。

また広告3点セットのダウンロードが可能な他、セミナー開催情報や無料のリクエストフォームなども設置されています。

競売物件の購入は全て自己責任になる

一般の不動産であれば購入前に内覧をすることもできますし重要事項の説明もあります。また万が一、物件に瑕疵が見つかった場合も瑕疵担保責任という保険があります。

ただし競売物件の場合はそのようなリスクを軽減できる仕組みはほとんどなくインターネットの情報や広告3点セットなどの書類の情報にもとづいて購入を判断する必要があるため、一般の流通物件と比べても考慮するべき点は多くなります。

万が一、欠陥住宅を購入してしまった場合はリフォームや修繕費用などで必要以上のお金が掛かってしまい、かえって高い買い物になってしまうこともあります。

ただ、一昔前は「競売物件」と聞くいろいろと怪しいイメージがありましたが、ここ数年は法改正も繰り返され個人による参入も十分に検討できます。

また素人が手を出すにはリスクが高いとも言われますが、最近では競売物件を専門に行う代理業者なども増え、不動産会社に仲介して購入するのであれば全て自分だけで判断するよりもリスクは軽減できそうです。

不動産投資家として大きな運用成績を出すためにも物件を安値で購入することは最も重要なことなので、いつかは僕も参入してみたいと思いました。

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この記事は2017年11月29日に日刊不動産投資Libraryにて転載させていただきました。

競売で格安物件を購入する魅力とリスクについて〜不動産投資ライフ

http://f-library.com/daily/18851/kkmr/

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