最高の融資を引くには?金融機関の融資基準と評価方法を理解する

住宅ローン金利

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分 39 秒です。

不動産経営をする上で、良い条件で融資を受けることはとても重要です。

最近では不動産投資にも積極的に融資を始めた金融機関が増えてきていますが、マイホームの購入とは違い、投資用物件の場合、融資を受ける側の収入や資産情報だけで融資を判断する訳ではありません。

それ以外にも、対象の物件が想定した通りの運用利回りをしっかり確保できるかなどが、貸出し条件の評価基準に影響を与えます。

  • 投資用物件の融資を受けたい人
  • 金融機関側の評価基準を知りたい人
  • 好条件の融資を受ける方法を知りたい人
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投資用物件に対する融資基準

住居用物件の場合、借入人の収入(年収)により借入可能額が決まります。

主な目安としては以下のようなものがあります。

  • 年収の5倍〜6倍程までの金額
  • 年間の返済額が年収の30%以下に収まるような金額

一方、投資用物件については、個人の収入などの他に収益物件自体の評価が大きな鍵になります。

収益物件の評価額が重要

賃貸物件の場合、入居者が支払う家賃収入をもとに返済を進めます。

そのため「いかに安定した家賃収入が得られるか?」が重要です。

なので、金融機関側の物件評価額次第では融資が下りないかもしれません。もしも返済不能となった場合、ローン会社や金融機関はその物件を売却することで貸し金を回収する事もあるためです。

つまり、投資用物件として不適切な場合は厳しいです。

立地や物件の状況、期待できる利回りなど、場合によっては借入人の情報以上にその物件に対して、より詳細な調査や分析をする事もあります。

融資を受ける側としても、自分なりに調べた結果「投資対象として良い物件」だと感じたからローンを組んで購入を検討する訳です。

結果的には「不動産投資に向く物件」≒「住宅ローンが組み易い物件」という大筋の考えは変わりませんが、中にはその判断自体が誤っていることもあり、必ずしも融資に結び付くとは限りません。

融資が下りないと購入できない

当然ですが、融資が下りないと物件は購入できません。

投資用物件を検討する時は、同時に「この物件なら融資してもらえるかな」という観点は大切です。

自分では「この物件は儲かる!」と確信してても、金融機関がお金を貸してくれないのでは手が出ないです。

賃貸経営に積極的な金融機関は?

一般的に、都市銀行や地方銀行などの金融機関は比較的、低い金利で融資を受けられることが多いです。

ですが、不動産投資の世界で最も有名な金融機関は以下の4つの金融機関だと言われます。

  1. スルガ銀行
  2. 静岡銀行
  3. オリックス銀行
  4. 日本政策金融公庫(公庫)

なお、それぞれの金融機関ごとの特徴についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

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融資審査のための3つのポイント

銀行やローン会社から融資を受ける場合、不動産投資会社が仲介対応をしてくれるため借入人自身は必要書類を提出するだけで意識する事は少ないですが、金融機関としても審査のポイントがあります。

  1. キャッシュフロー
  2. 純資産
  3. 個人の属性

言うまでもなく借入人本人の属性は重要なのですが、それ以外にも融資したローンの元利金をきちんと回収できるかを判断するために、これらのポイントが大切になります。

キャッシュフロー

キャッシュフローとはお金の流れのことです。

専業大家の場合、家賃収入から経費や借入金返済を差し引いたキャッシュフロー。

副業の場合は、さらに本業の給与所得なども考慮されます。

純資産

融資対象物件の評価です。

銀行の評価価格から借入金残高を差し引き、いざと言う時に資産を処分(売却)することでローンを回収できるかを判断します。

中古物件の場合は耐用年数残存期間なども重要な判断基準です。

個人の属性

最後にもっとも大切なのが融資を受ける本人の属性です。

金融機関によって評価基準はさまざまですが、属性や信用度には主に以下のようなものが含まれます。

  • 職業および勤続年数
  • 年収
  • 年齢
  • 対象の融資を受ける前の借入金の総額
  • 物件自体の収益性
  • これまでの投資実績

ちなみに、僕が初めて投資用物件購入のため金融機関に対して融資のを相談した時「年収は400万円程です」と伝えたところ、「399万円以下ですか?400万円以上ですか?」とかなりしつこく聞かれました。

「年収399万円」と「年収400万円以上」の差は、お金を借りる条件としてとてもとても大きな差がありました。

その他に大切なのは「人柄」です。例えば以下のようなものがあります。

  • 必要なやり取りを期限内に対応する
  • 必要書類を一定の精度で提出する
  • 社会人としての振る舞い、人間性、考え方
  • 返済の滞納歴など

キャッシュフローに問題があったり純資産がマイナス(債務超過)な場合は難しいのは勿論ですが、余りに横柄な態度だったり上目目線の人も敬遠されることも。

それはただ単に「嫌なヤツ」と言う感情論では無く、元々そのような人は後々、トラブル(理不尽なクレームなど)に繋がる可能性が高くなるからだそうです。

やっぱりお金を借りるのですから、謙虚な気持ちは必要なのです。また、ある程度大規模な融資の場合、過去の不動産投資歴も影響するそうです。融資金額が大きくなると経営者としての手腕が問われる訳です。

また必要書類をしっかりと提出するかも重要です。

例えばクレジットカードなどで返済の遅滞があれば印象は悪いです。

例え1日でも影響がある場合もあります。

金利の仕組みを理解しよう

そもそも好条件での融資とはどのような融資でしょうか。

一般的にはこのような融資が好条件と言われます。

  • 低金利での融資
  • 返済期間が長期の融資
  • 借り入れ額が大きい融資

まず、金利については間違いなく低ければ低い程良いです。

また、返済期間が長ければ月々の返済額を抑えることができキャッシュフローが生みやすくなりますし、借り入れ額が大きければその分、レバレッジを利用した効果的な投資が可能になります。

なお、細かな金利の仕組みについてはこちらの記事で丁寧に解説しています。是非、あわせて読んで頂ければと思います。

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融資を受けるために注意したいこと

必要書類は不動産会社を仲介する場合や個人で直接融資を受ける場合など、多少変わることもありますが、大手の不動産販売会社を経由(仲介)していれば「ここの会社の紹介なら安心」と考えられることもあります。

僕の最初に投資用物件を購入した際は、最新の源泉徴収票のみの提出を求められましたが、金融機関などによっては過去3年分の提出が求められる場合もあるそうです。

融資基準が緩くなるタイミングがある?

銀行の融資スタンスはタイミングにより多少変化することがあります。

同じ属性で同じ物件であるにも関わらず、融資が下りる場合と下りない場合があります。

金融機関により判断基準や重要視するポイントが違うのは分かりますが、面白いことに、同じ金融機関でも時期によってそのようなことがあります。

景気動向により融資スタンスが変わるのは容易に想像できますが、それぞれ金融機関の基本方針や担当者(支店長・審査部長など)の配置替えでも影響が出たりすることもあるそうです。

また、銀行の繁忙期としては年度末や上期末までにある程度、ノルマ(結果)を達成する必要があるので、タイミングによっては融資審査が緩やかな場合もあります。特に、12月~3月頃はどこの金融機関も融資目標に向かった追込みを掛ける時期でもあり、若干融資基準が緩くなることもあります。

ですが、今までに銀行とのお付き合いが無く、新規の借入や他行からの借換えの場合は、逆に4月や10月のような期初の閑散期(比較的、時間に余裕がある時期)の方が話の進み方がスムーズになる事もあります。

融資のタイミングにも縁が大切な訳です。

融資の承認は分担されている

融資に対する承認の流れについては、一人の担当者に権限が集中することで独断での融資の許可を出させないため、各担当者ごとに権限が分離されています。

そのためゴールデンウィークやお盆休みのような長期休暇の時期になると、銀行員もタイミングをずらしながら休暇を取るため、担当者ごとの承認処理が進まず、必要以上に時間が掛かってしまう場合もあります。

ちなみに銀行員は金融庁の指導により年間で1度は長期休暇(一週間の休み)を取得する事がルール化されています。

あくまで噂レベルですが、休んでいる間に不正のチェック(場合によっては金融庁などによるガサ入れ?)などが行われたりする事もあるそうです。

優秀な営業担当が好条件の融資に繋がる

融資についての話などを進める場合、決まった営業担当者が相談(ヒヤリング)や対応する事が一般的です。出来れば優秀な営業担当者に対応して頂きたいですが、銀行側も「大切なお客様」に対して優秀な人材を割り当てたいはずです。

何を基準に「大切なお客様」とするかは状況によりますが、主に以下のようなことが考えられます。

  • 契約の規模(融資額)が大きい
  • 将来性があり今後も長期的な付き合いが期待できる
  • 情報や書類を遅延なく速やかに提出する
  • 堅実で誠意のある対応をする

条件はさまざまですが、銀行側としても、「銀行のメリットになる」「銀行の利益に貢献できる」ようなお客様に対して優秀な人材と割り当てたいはずです。

そして、そのような行内で信頼のある人物であれば、さらに有利な融資条件を提案して頂く事もあるのです。

逆に余り優秀では無い営業担当の場合、融資条件が悪くなるだけでは無く、対応の遅れがそのまま機会損失に繋がってしまうかもしれません。

それではどのようにして優秀な人材を自分に割り当てて貰えるのか…

勿論、契約規模を大きくしたり自分を将来性があるように見せてVIPな対応を期待するのも有りかもしれませんが、長期的にそのように見せかけるのは中々難しいですし、百戦錬磨のプロの銀行員からすれば、そのようなハッタリはすぐに見破られてしまいます。

だったらどうするか…

最も有効なのは一見さんとして新規融資を申し込むのでは無く、既にその銀行を利用している方から紹介して貰う事です。

ただ紹介なら何でも良いのでは無くて、出来れば優秀な営業担当者に対応されている優秀なお客様に紹介してもらう事です。

銀行側からしてもVIPなお客様の紹介者であれば、やはりその方もVIPとなる訳です。

言い方は悪いですが、普通のお客様から紹介されても、それは結局普通のお客様として普通の営業担当が割り当てたれるのは当然です。

不動産経営には人脈が大切と言われますが、その人脈は銀行で融資を受ける場合も例外ではありません。

融資の場合も大家同士の横の繋がりが影響する事はとても自然なことです。

プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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