不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。
不動産投資の利回りの種類
不動産投資の利回りには次のようなものがあります。
表面利回り(グロス利回り)
表面利回りの計算方法は次の通りです。
- 表面利回りの計算方法
- 年間家賃収入÷物件価格✕100%
表面利回りの良いポイントは計算がシンプルで分かりやすいことですが、満室時(満室想定賃料)の家賃収入を想定しているため空室損失や必要経費の考慮がされておらず細かな物件の収益性は分かりません。
実質利回り(ネット利回り、またはNOI利回り)
実質利回りの計算方法は次の通りです。
- 実質利回りの計算方法
- (年間家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100%
満室時の家賃収入ではなく空室損失や必要経費を差し引いた後の純収益に対する利回りです。
必要経費の使い方については家主の実力や経験によって選択肢として打てる手段が全然変わってくるので物件購入を検討する際に「同じ物件を購入すれば誰でも同じ結果が出る」という訳ではありません。
真の利回り(FCR)
真の利回りの計算方法は次の通りです。
- 真の利回りの計算方法
- (年間家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷(物件価格＋購入諸経費)✕100%
実質利回りと同じような考え方ですが、実質利回りの基準となる物件価格に購入時に必要となる諸費用を加えた利回りなので、より正確な指数となります。。
自己資本配当率(CCR)
自己資本配当率の計算方法は次の通りです。
- 自己資本配当率(CCR)の計算方法
- 税引前キャッシュフロー(BTCF)÷自己資本✕100%
表面利回りや実質利回りが物件およびその運用に関連する利回りであるのに対し自己資本配当率は物件の状況だけでは無く自分の投下した資金からどれだけ多くのキャッシュフローを
得られるかを評価する指標になります。
同じ自己資金でも投下資金を少なくして融資を大きくできた場合と当下資金を大きくして融資を大きくできなかった場合では購入できる物件の規模は全然違いますし、当然、自己資本配当率も変わります。
投下資金をなるべく少なくして沢山の金額を借り入れられた方がレバレッジの効果が大きくなるため投資のパフォーマンスは飛躍的に良くなります。
自己資本配当率は不動産経営を進める上で最も重要な利回りとも言われています。
レバレッジとは
レバレッジ効果とは「テコの原理」で、「借入れを利用し自己資金よりも大きな投資を行う」ことです。
少ない自己資金をもとに投資の収益を高めることで、ローンを組んで不動産投資をする人全員(僕も含めて)が利用している仕組みです。
自己資金で足りない分は借入金を併用するため、積極的な(リスクがある)投資と考えられます。
例えば、2,000万円の物件に対して、年間120万円(10万円×12ヶ月)の収益があれば利回りは6%です。
- 120万円÷2,000万円＝6%
一方、2,000万円の物件に対して、500万円の自己資金と1,500万円(金利3%)の借入を行った場合、利回りは15%に上がります。
- 120万円(10万円×12ヶ月)－45万円(1,500万円×3%)＝75万円
- 75万円÷500万円＝15%
物件購入額のうち借入金を含める比率とその金利によりレバレッジの効果は大きく変わります。
ただここで間違えてはいけないのは「レバレッジ効果は大きければ良い」訳では無いと言うこと。それはレバレッジ効果で運用益を出すための大前提としては「運用利回りより借入金の金利が低い」ことです。
せっかくレバレッジを利用して自己資金以上の投資をしたとしても、家賃による収益以上にローン金利の負担が大きかったら、本末転倒ですよね。
このようなレバレッジを「逆レバレッジ」と呼びます。
「運用利回り」とは、あくまで「見込み」です。
借入金比率の大きい投資は、レバレッジ効果は高い反面、そのシナリオが崩れた時のリスクも大きくなることを常に考える必要があります。
ですが、それを認識した上で、自分の許容できるリスクはどこまでかを慎重に考えて上手く取り入れていくことが大事です。
ちなみに、この「レバレッジ効果」と言う言葉は不動産投資だけでは無く、投資全般で基本用語として良く使われる言葉です。
特に、FX(外国為替保証金取引)は自己資金の何倍もの取引ができることもあり、レバレッジの高いハイリスクな投資だと言えます。
レバレッジ効果が高いと何が良いのか？
レバレッジとはテコの原理のことです。
株式投資や投資信託のような一般的な投資では自分の資本(お金)を元手に購入したい銘柄を選んで購入します。
一方、不動産投資の場合は数千万円もするような物件をキャッシュで一括購入できることは少なく多くの方が不動産ローンを利用します。
このように自己資本をなるべく抑え、他人資本(金融機関からの融資)を元手にキャッシュフローを増やすことが効果的なレバレッジの掛け方に繋がります。
物件購入の方法や資金の使い方は条件によって人それぞれですが、フルローンやオーバーローンを組むことができれば自己資金をほとんど投入していないで物件を購入できるためレバレッジとしては最高となります。
ローン定数(K%)とは
ローン残高の返済に対してキャッシュフローを得られているかどうかを判断するのにはローン定数(K%)をという指標を使います。
このローン定数(K%)を計算することでどれ程のレバレッジが掛けられているかを評価することもできます。
- ローン定数(K%)＝年間返済総額(ADS)÷ローン残高
仮にローンの年間返済総額が100万円でローン残高が1,000万円の場合、ローン定数(K%)は10%になります。
レバレッジに重みをおいて不動産経営をする際、複数のローン融資を比較する基準としてはローン定数が低く、年間負債支払額が低くなる(キャッシュフローが高くなる)融資元を探すことになります。
また、ローン定数(K%)はローンの金利と返済期間によって変動します。
ローン定数(K%)を低くするには低金利での融資を受ける必要がありますし、また長期の返済期間を長く設けることでローン定数(K%)を下げることができる。
なので融資条件を比較する際は金利や返済期間だけで比較するだけで無く、ローン定数(K%)による比較をすることでキャシュフローやレバレッジについてより明確になります。
正のレバレッジ(順レバ/ポジティブレバレッジ)
次の関係が成り立つ場合、正のレバレッジが掛けられていると判断できます。
- 自己資本利回り(CCR)＞真の利回り(FCR)＞ローン定数(K%)
負のレバレッジ(逆レバ/ネガティブレバレッジ)
一方、次の関係が成り立つ場合、負のレバレッジが掛けられていると判断できます。
- 自己資本利回り(CCR)＜新の利回り(FCR)＜ローン定数(K%)
イールドギャップ
またイールドギャップについても次のような関係が成り立ちます。
- 新の利回り(FCR)＞ローン定数(K%)＝正のレバレッジ(＋イールドギャップ)
- 新の利回り(FCR)＝ローン定数(K%)＝レバレッジ無し(イールドギャップ無し)
- 新の利回り(FCR)＜ローン定数(K%)＝負のレバレッジ(ーイールドギャップ)
融資条件によってその後の資産拡大が左右される
融資の可否による「購入できる」または「購入できない」だけに目がいきがちです。
ですが、仮に同じ購入物件でも融資の条件によって正のレバレッジになったり負のレバレッジになったります。
またレバレッジは購入時にだけ計算するのでなく購入後もレバレッジの効果を計算し続けることによって「今が正のレバレッジなのか、または負のレバレッジなのか」を把握することができますし、これは物件売買時の判断基準にもなります。
物件の売買によってその物件の運用で収益が出ているかも大切な判断基準だと思いますし、場合によっては止む終える損切りする判断も必要になります。
ローン残高に伴い変化する指標
返済を進めれば進める程ローン残額が減りローン定数は上昇します。
言い換えると純資産の比率が高くなるとレベレッジは低くなっているということになります。
負のレバレッジが悪い訳では無くて、あくまでパフォーマンスが悪くなることは認識しておくべきでしょう。
正のレバレッジであった場合も年数が経過し条件が変化とともに負のレバレッジになるタイミングがあります。
- 借り換えなどにより融資条件を変えローン定数(K%)を下げる
- 収益性を上げて真の利回り(FCR)を上げる
- 所有物件を売却する
- 前倒し返済または全額返済をする
この辺りを把握するためにも表面利回りや実質利回りだけで無く、自己資本利回りやレバレッジなどについても理解しておく必要があります。
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