登記簿で借入先金融機関を読む｜不動産投資家のための登記事項証明書5種類・取得方法・所有権移転ガイド

不動産登記とは、土地や建物の権利関係（誰が所有しているか・どんな担保が付いているか・面積はいくらか等）を国の登記簿に記録し、第三者に公示する制度のことです。登記簿を読み解けば、物件の概要・借入先金融機関・購入時の借入額・所有者の入れ替わりの履歴まで、ほぼ丸裸にわかります。

たとえば登記簿に「○○信用金庫」と抵当権が記録されていれば、購入時にその信金に融資を持ち込めば「同じ物件をウチで握りたい」という利害が一致しやすく、融資が通りやすくなる、といった実務上の使い方ができます。価格交渉・仲介戦略・税務対策のすべてに直結する一次情報、それが不動産登記簿（登記事項証明書）です。

本記事では、関西で不動産投資を行う実務家の視点から、登記事項証明書の5種類の違い・取得方法・登録免許税・所有権移転登記・分筆／合筆登記・抹消登記・登記識別情報紛失時の対処・法人と個人の登記簿の違い・借地権スキームまで、登記実務のすべてを網羅して解説します。

なお、登記には『不動産登記』と『法人登記（商業登記）』の2種類があります。本記事は不動産登記を主軸としつつ、両者の違い・法人⇔個人の譲渡論点・借地権スキームも含めて、関西の不動産投資家の実務に即した網羅ガイドとして書き起こしています。

📚 不動産登記と基本的な関連用語

登記実務の世界には謄本とうほん・抄本しょうほん・甲区こうく・乙区おつく・表題部ひょうだいぶといった、初見では読み方すら難しい用語が頻出します。本章ではまず、後の章を理解するために最低限おさえるべき用語を、表で一気に整理します。

専門用語	説明
不動産登記	不動産の状態、所有者、権利関係などを記録する手続き全般
登録事項証明書（登記簿謄本）	登記情報が幅広くまとめられた書類
登記事項要約書（登記簿抄本）	登記情報がまとめられた書類（登記事項証明書と比べ内容は限定的）
登記識別情報通知書（登記済権利書）	登記時に発行される12桁の番号（名義人を証明）
抵当権	融資に伴い金融機関が設定する権利（担保）
登録免許税	登記手続きの際に国に納める税金
印紙税	売買契約書や金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代
司法書士	登記手続きを依頼する先の専門家
法務局	登記情報を管理する組織

当初、登記簿の情報は紙の原簿で管理されていましたが、2008年（平成20年）以降は法務省の登記情報システムでコンピュータ管理（電子化）されています。つまり現在の「登記簿」は紙ではなく電子データであり、私たちが法務局で取得しているのは「電子データを紙にプリントアウトして法務局長の認証印を押したもの」です。

📖 登記簿謄本と登記事項証明書の違い

電子データ化に伴い、かつての『登記簿謄本とうきぼとうほん』は『登記事項証明書』と呼び方が変わりました。

実務上は両者の中身に差はないため、銀行員・仲介・税理士の会話の中でも「とうきぼとうほん」と「とうきじこうしょうめいしょ」が混在して使われます。どちらの言い方をされても同じ書類を指していると理解しておけば問題ありません。

📖 登記事項証明書と登記事項要約書の違い

法務局の窓口でよく混同されるのが登記事項要約書とうきじこうようやくしょと登記事項証明書の違いです。両者は「証明力があるか／無いか」が決定的に違うため、用途を間違えると申請が受理されず時間と費用を無駄にします。

項目	登記事項証明書	登記事項要約書
法務局長の認証印	あり	なし
公的な証明力	あり（提出書類として使える）	なし（自分の確認用のメモ）
手数料（窓口）	600円	450円
記載される情報	過去の履歴を含めて全部	現在の主要事項のみ
適している用途	融資申込・売買決済・税務申告・裁判提出	物件調査・資料収集・手早い概況確認

銀行融資の事前審査・売買決済・税務署提出など、「公的に証明したい場面」では必ず登記事項証明書（認証印あり）を取得します。逆に「物件を仕入れる前にざっと所有者・抵当権を見ておきたい」という偵察段階では、要約書で十分です。

📖 登記事項証明書の5種類（全部・現在・一部・閉鎖・要約）

登記事項証明書には用途別に5種類があります。投資家として最も使うのは「全部事項証明書ぜんぶじこうしょうめいしょ」と「閉鎖事項証明書へいさじこうしょうめいしょ」です。

種類	含まれる情報	主な使い道
全部事項証明書	表題部・甲区（所有権）・乙区（所有権以外）の全履歴。抹消された抵当権にも下線で残る	融資・売買決済・税務申告／所有者の入れ替わり履歴を読む
現在事項証明書	現在有効な事項のみ。抹消された抵当権・元所有者は出ない	現在の権利状態だけを示したい場面（クリーンに見せたい売却資料等）
一部事項証明書	マンションなど共有持分が多数ある場合に、一部の区分・順位だけ抜き出したもの	大規模マンションで自分の専有部分のみ確認したい場合
閉鎖事項証明書	合筆・滅失・電子化前の旧登記簿など、現行登記簿から外れた過去の記録	過去の所有履歴・古い借入履歴を遡って調べる場合（相続・税務調査対応）
登記事項要約書	主要事項のみの簡易版（認証印なし）	調査用メモ／物件偵察

仕入れ判断で「現在事項証明書」だけ見るのは危険です。なぜなら抹消済みの抵当権や旧所有者の情報が消えてしまっており、購入経緯や旧所有者がどの金融機関と取引していたかが読み取れないからです。価格交渉・銀行持ち込み戦略を立てる投資家は、必ず「全部事項証明書」を取得しましょう。

📖 登記識別情報通知書（権利証）とは何か

登記識別情報通知書は、2005年（平成17年）の不動産登記法改正により従来の「登記済証とうきずみしょう（権利証）」に代わって導入された、不動産1個ごとの12桁の英数字パスワードです。所有権者が確かに本人であることを証明する手段の一つで、現在は二次元コード（QR）と一緒に印字されます。

登記識別情報通知書は、再発行ができません。次の章で解説するとおり、紛失すると売却・抵当権設定の手続きで「事前通知制度」または「本人確認情報の作成（10万円前後）」が必要になり、時間と費用が大きく膨らみます。再発行できないため、自宅金庫・銀行貸金庫・税理士事務所の貸金庫など、複数箇所での管理が推奨されます。

💰 登記手続きと登録免許税・印紙税

不動産登記は、登記の原因（売買・相続・贈与・抵当権設定など）ごとに、登録免許税の税率が大きく異なります。本章では、投資家が最も触れる売買・相続・抵当権設定・抹消の各登記について、最新の税率と軽減措置を整理します。

💴 登記の種類とタイミング

不動産登記は、登記する内容によって「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の2つに大別されます。前者は表題部、後者は甲区・乙区に記載されます。

区分	登記の種類	登記するタイミング	担当する専門家
表示に関する登記（表題部）	建物表題登記	新築完成後1ヶ月以内（義務）	土地家屋調査士
	分筆登記・合筆登記	土地を分けたい／まとめたいとき	土地家屋調査士
	建物滅失登記	建物を取り壊した日から1ヶ月以内（義務）	土地家屋調査士
権利に関する登記（甲区・乙区）	所有権保存登記	新築建物に最初の所有者を登記するとき	司法書士
	所有権移転登記	売買・相続・贈与・法人成りなどで所有者が変わるとき（相続は2024年4月以降3年以内が義務）	司法書士
	抵当権設定登記	融資を受けて担保を設定するとき	司法書士
	抵当権抹消登記	完済または借換のとき	司法書士
	住所変更登記	所有者の住所が変わったとき（2026年4月以降義務化予定）	司法書士

表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士、というのが基本ルールです。分筆・合筆・建物表題などは「現地で測量し図面を作る」プロが必要なため、司法書士ではなく土地家屋調査士が担当します。所有権の移転・抵当権の設定など「権利関係の変動」だけは司法書士です。

💴 所有権保存登記（新築のとき最初に立てる旗）

所有権保存登記は、新築建物について所有者の名前を登記簿に「最初に書き込む」登記です。建物表題登記（土地家屋調査士）が完了した直後に、所有者本人または司法書士が申請します。

区分	本則税率	軽減税率（住宅用家屋）	軽減期限
所有権保存登記	0.4％	0.15％（一般住宅）／0.1％（認定長期優良住宅）	2027年3月31日まで

住宅用家屋の軽減を受けるには、市区町村発行の「住宅用家屋証明書」を添付します。収益物件（賃貸アパート等）には住宅用家屋の軽減税率は適用されないため、賃貸アパート建築では本則0.4％で計算する必要があります。マイホームと混在しないよう注意しましょう。

💴 所有権移転登記（売買・相続・贈与・法人成り）

所有権移転登記は、すでに登記されている不動産の所有者を別の人物・法人に書き換える登記です。原因（売買・相続・贈与）によって税率が大きく異なるため、ここの理解が登記費用の差を生みます。

原因	対象	本則税率	軽減税率	軽減期限
売買	土地	2.0％	1.5％	2027年3月31日まで
売買	建物（住宅用家屋）	2.0％	0.3％（一般）／0.2％（長期優良）	2027年3月31日まで
売買	建物（収益物件）	2.0％	軽減なし	—
相続	土地・建物	0.4％	100万円以下の土地は免税	2027年3月31日まで
贈与	土地・建物	2.0％	軽減なし	—
法人合併	土地・建物	0.4％	—	—

たとえば固定資産評価額3,000万円の土地を売買で取得する場合、本則2.0％なら60万円ですが、軽減1.5％なら45万円。15万円も差が付きます。期限が2027年3月31日まで延長されているうちに登記を済ませる、という時間軸の意識が登記実務では重要です。

💴 抵当権設定登記の流れと計算方法

融資を受けて不動産を購入する場合、所有権移転登記と同時に抵当権設定登記を行います。司法書士は、売主・買主・金融機関の3者の代理人として一括で書類を整え、決済当日に法務局へ申請するのが一般的な流れです。

登記	課税標準	本則税率	軽減税率（住宅用家屋）
抵当権設定登記	債権額（借入額）	0.4％	0.1％
根抵当権設定登記	極度額	0.4％	—

たとえば5,000万円の融資を受けて抵当権を設定する場合、本則0.4％で20万円。住宅用家屋なら0.1％で5万円。さらに司法書士報酬として5〜15万円程度が加算されます。収益物件には住宅用家屋の軽減は使えないため、賃貸アパートでは抵当権設定登記の登録免許税は本則0.4％で見積もる必要があります。抵当権・根抵当権の戦略的選択や、極度額の決め方については姉妹記事で詳しく解説しています。

抵当権と根抵当権の違い｜不動産投資家のための担保の基本と費用・抹消・借換まで完全解説

不動産を購入する際、ほとんどの人は金融機関から融資を受け、対象の不動産に抵当権ていとうけんまたは根抵当権ねていとうけんが設定されます。本記事では抵当権の仕組みと不動産担保の基本／抵当権と根抵当権の違い：法的な完全比較を整理。

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2026.05.14

💴 抵当権抹消登記（完済・借換のときに必要）

融資を完済した、あるいは別の金融機関に借換をした場合、旧融資の抵当権を消す抹消登記が必要になります。完済しただけでは登記簿の抵当権は自動的には消えません。抹消登記をしないまま放置すると、売却・追加融資・相続のときに思わぬトラブルの種になります。

費目	金額	備考
登録免許税	不動産1個につき1,000円	土地＋建物なら2,000円。マンションは敷地権込みで2,000円
司法書士報酬	5,000円〜2万円	単純な抹消なら相場5,000〜1万円。複数件まとめると割引
郵送費・交通費	1,000〜2,000円	レターパック等の実費

借換のときは、旧抵当権の抹消登記＋新しい抵当権の設定登記の2つが同時に発生します。借換の登記費用は新規借入額×0.4％（本則）＋抹消費用2,000円＋司法書士報酬で見積もるのが標準的です。借換のメリットを試算するときは、この登記費用を「金利差で何ヶ月で回収できるか」と引き算する視点が重要です。

💴 住所変更登記（変更登記）

登記簿に記録された所有者の住所が、引っ越し等で変わったときに行うのが住所変更登記です。2026年4月から申請が義務化される予定で、変更を知ってから2年以内に登記しないと5万円以下の過料が科されます。

費目	金額
登録免許税	不動産1個につき1,000円
司法書士報酬（任意）	1〜3万円

住所変更登記は単純な手続きであり、住民票・戸籍の附票・運転免許証の写しを添付すれば自分でも対応可能です。費用を抑えたい場合は法務局の相談窓口を使えば1,000円の登録免許税だけで完了します。

✂️ 土地分筆登記と土地合筆登記

分筆登記は1つの土地を複数に分ける登記、合筆登記は隣接する複数の土地を1つにまとめる登記です。土地家屋調査士の領域で、相続・売却・建築計画の都合に合わせて行います。

項目	分筆登記	合筆登記
担当	土地家屋調査士	土地家屋調査士
必要な事前作業	境界確定（隣地所有者・自治体との立会）	原則不要（地番・地目・所有者・抵当権が一致する隣地のみ）
登録免許税	分筆後の1筆につき1,000円	合筆後の1筆につき1,000円
土地家屋調査士報酬	境界既確定なら10〜30万円／未確定なら50〜100万円	3〜10万円程度
期間	境界確定から2〜3ヶ月	2〜4週間
必要書類	筆界確認書／地積測量図／代理権限証明書／案内図	登記識別情報通知書または権利証／印鑑証明書

合筆登記には強い制限があります。隣接する土地で「地番が連続」「地目が同一」「所有者が同一」「抵当権の権利者・極度額・順位が同一」という4条件を満たさないと合筆できません。たとえば抵当権者が異なる2つの土地は合筆不可です。投資家が「狭い土地を合筆して建築計画を有利にしたい」と思っても、抵当権の構成によっては難しいケースがあります。

🏚 建物滅失登記

滅失登記は、火災・取り壊し等で建物が無くなったときに行う登記で、取り壊し日から1ヶ月以内に申請する義務があります。怠ると10万円以下の過料の対象です。

滅失登記をせずに放置すると、登記簿上は建物が残り続けるため、固定資産税が二重課税される、土地の売却で買主が「建物未滅失」を理由に値引きを要求する、相続で実態と登記が乖離して名義変更ができない等のトラブルが起こります。古家付きの土地を購入してすぐ解体する場合は、解体業者への発注時点で「滅失登記まで含めて土地家屋調査士に依頼する」のが安全です。

費目	金額
登録免許税	非課税（無料）
土地家屋調査士報酬	4〜8万円
必要書類	取毀証明書（解体業者発行）／案内図／印鑑証明書

📜 印紙税（売買契約書・金銭消費貸借契約書）

登録免許税とは別に、不動産取引では印紙税という税金が発生します。売買契約書・金銭消費貸借契約書（ローン契約書）に印紙を貼って消印するもので、契約金額に応じて税額が階段状に決まります（売買契約書は2027年3月31日まで軽減税率あり）。

契約金額	売買契約書（軽減後）	金銭消費貸借契約書
1,000万円超〜5,000万円	1万円	2万円
5,000万円超〜1億円	3万円	6万円
1億円超〜5億円	6万円	10万円
5億円超〜10億円	16万円	20万円

1億円の物件を買う場合、売買契約書3万円＋金消契約書6万円で計9万円の印紙代が必要です。印紙の貼り忘れ・消印忘れは過怠税3倍（本来1万円なら3万円）の対象。決済前日までに金額確認のうえ、司法書士・仲介に手配してもらうのが安全です。

🏛 登記簿謄本の取得方法と法務局・司法書士の役割

登記事項証明書は、全国どこの法務局・地方法務局の窓口でも取得できます。これは「登記事項証明書のクロスマッチ方式」と呼ばれる仕組みで、東京の物件の登記簿を関西の法務局窓口で取れる（逆も可）という、投資家にとって極めて便利な制度です。

🏛 不動産登記簿の取得方法（窓口・郵送・オンライン）

取得方法	手数料（1通）	所要時間	支払方法
法務局窓口（書面請求）	600円	15〜30分	収入印紙・登記印紙
郵送請求	600円＋郵送費	3〜7日	収入印紙
オンライン請求・郵送受取	520円	1〜3日	クレカ・ネットバンキング・Pay-easy
オンライン請求・窓口受取	490円	3〜4時間	クレカ・ネットバンキング・Pay-easy

オンライン請求は法務省の「登記・供託オンライン申請システム」（または「かんたん登記・供託申請」）を使います。サービス利用時間は平日8時30分から21時まで。複数件まとめて取得するときは、窓口で並ぶ時間と交通費を考えるとオンラインのほうが圧倒的に効率的です。

🌐 「登記情報提供サービス」も利用可能（証明力なし）

登記情報提供サービス（民事法務協会運営）は、登記事項証明書と同じ内容を331円（全部事項）／141円（要約）でPDFダウンロードできるサービスです。ただし法務局長の認証印が無いため、銀行融資・税務申告等の正式書類としては使えません。

このサービスの強みは「物件偵察を大量に行う仕入れフェーズ」にあります。たとえば収益物件のサイトで気になる物件を見つけたら、所在地・地番を入れて331円で所有者・抵当権・築年・面積をその場で確認できます。仕入れ判断の精度が一気に上がる、実務で広く使われているツールです。

🤝 司法書士・土地家屋調査士・法務局の役割分担

法務局は「登記の窓口・受付・審査機関」です。司法書士・土地家屋調査士は代理人として法務局に登記申請書を提出し、法務局の登記官がそれを審査して登記簿に記録します。投資家が直接法務局に行って登記する「本人申請」も可能ですが、決済日に売主・買主・銀行・司法書士が同席する取引では、本人申請は実質不可能です。仲介と銀行が嫌うため、決済を伴う登記は必ず司法書士に委任します。

🔍 登記簿のチェックポイントと所有者の物語の読み方

登記簿（全部事項証明書）は「表題部・甲区・乙区」の3部構成になっています。投資家として最も重要なのは「過去の所有者と抵当権の入れ替わり履歴」を読み解くことです。これができれば、物件の購入経緯・前所有者の取引銀行・想定取得価格まで仮説を立てて価格交渉が可能になります。

📋 表題部・甲区・乙区の読み方

区分	記載される内容	投資家の読みどころ
表題部	所在・地番・地目・地積（土地）／所在・家屋番号・種類・構造・床面積（建物）／新築年月日	築年・延床・地目（宅地／田／畑／雑種地）／建物の用途と構造
甲区	所有権に関する事項（所有権保存・移転・差押え・仮登記等）	過去の所有者の入れ替わり履歴／取得原因（売買・相続・贈与）／取得時期
乙区	所有権以外の権利（抵当権・根抵当権・地役権・賃借権等）	借入先金融機関／借入額（債権額）／極度額／設定日／抹消の有無

💡 抵当権から借入先金融機関を読む（投資家の必須スキル）

登記簿の乙区には、抵当権者（借入先の金融機関）の氏名と債権額（借入額）が明記されます。「○○信用金庫 4,500万円 平成26年○月○日設定」という記録があれば、ほぼ間違いなく前所有者は2014年に4,500万円の融資を○○信金から受けて物件を取得した、という仮説が立ちます。

たとえば2014年に4,500万円借りて、25年返済（元利均等・金利2.0％）と仮定すると、12年経過時点（2026年）の残債はおよそ2,800万円程度です。仲介から「希望売却価格3,500万円」と聞いていれば「残債2,800万円＋仲介手数料110万円＋諸費用＝差額が手取り」という前所有者の腹具合が想像できます。指値の限界がどこにあるかが見えれば、交渉の精度が一気に上がります。

さらに、その物件を購入する際、登記簿に記録されていた○○信金に最初に持ち込むのが定石です。信金にとっては「ウチで抑えていた物件をよそに渡したくない（リファイ案件）」という強い動機があるため、相対的に審査が通りやすくなります。詳しい銀行ごとの担保評価の癖は積算価格の解説記事を参照してください。

🚨 抹消線（下線）と「未抹消の抵当権」の読み方

融資の返済が完了し、抵当権が抹消されると、その抵当権の記載に下線が引かれて「効力が失われたこと」が表示されます。逆に下線が引かれていない抵当権は「現在もその抵当権は生きている＝借入が残っている可能性が高い」ことを意味します。

⚠️ 登記識別情報通知書（権利証）を紛失したときの対処

「登記識別情報通知書を紛失した＝売却できない」と思い込んでいる人が多いですが、これは半分正解で半分間違いです。再発行はできませんが、売却・抵当権設定・贈与などの登記手続きは別の本人確認手段に切り替えれば実行可能です。

🩺 紛失時の3つの対処法

対処法	費用	所要時間	向いている場面
事前通知制度じぜんつうちせいど	無料	2〜3週間	親子間売買・贈与など、決済日が動かせる取引
本人確認情報ほんにんかくにんじょうほうの提供（司法書士）	5〜15万円	数日	第三者間の売買決済で時間が動かせない取引
公証人による認証	1〜3万円	1〜2日	司法書士に頼むより安く済ませたい場面

⚠️ 事前通知制度の落とし穴

事前通知制度は無料で利用できますが、登記の申請から完了まで2〜3週間止まるという決定的な弱点があります。法務局から本人限定受取郵便で通知が届き、それに2週間以内に「申請に間違いない」と返送して初めて登記が進みます。

🤝 司法書士による本人確認情報（10万円前後）

司法書士が登記義務者（売主）と直接面談し、運転免許証・パスポート・マイナンバーカード等の身分証で本人確認を行い、面談の状況を「本人確認情報」という書面にまとめて法務局に提出することで、事前通知を省略できる制度です。

費用相場は司法書士の通常報酬とは別に5〜15万円程度。10万円前後を見込んでおくのが標準です。司法書士は本人確認情報を作成する責任が重く、法定免責ほうていめんせきがない（後で本人ではなかったことが判明したら責任を問われる）ため、慎重に面談・確認を行います。決済の数週間前から準備を始めるのが安全です。

⚠️ 紛失そのもののリスク（不正登記との関係）

登記識別情報を「他人に見られた」可能性がある場合は、不正な登記申請に使われるリスクがあります。法務局には「不正登記防止申出」「登記識別情報の失効申出」という制度があり、紛失や盗難の疑いがあれば速やかに申請するべきです。これを怠ると、自分が知らない間に第三者へ所有権が移転される可能性がゼロではありません。

🏢 法人登記簿（商業登記簿）と不動産登記簿の違い

「登記簿」と一言でいっても、対象が「不動産」か「会社（法人）」かで大きく内容が異なります。法人を活用した不動産投資では、両方の登記簿を読み解く力が必須になります。

項目	不動産登記簿	商業登記簿（会社）
対象	土地・建物などの不動産	会社（株式会社・合同会社等）
主な記録事項	所有者・地積・床面積・抵当権・地役権・賃借権	商号・本店・目的・資本金・役員・代表者の氏名住所・支店
構成	表題部／甲区／乙区	履歴事項全部証明書／現在事項全部証明書／代表者事項証明書ほか
取得方法	法務局窓口600円／オンライン490〜520円	法務局窓口600円／オンライン490〜520円
専門家	司法書士／土地家屋調査士	司法書士
取得できる人	誰でも（公開情報）	誰でも（公開情報）

💼 法人登記の主要な種類（履歴・現在・代表者・印鑑）

商業登記簿には4つの代表的な証明書があり、それぞれ用途が異なります。

不動産投資法人を運営している場合、決算後の融資申込・物件取引・税務申告のたびに履歴事項全部証明書（600円）と印鑑証明書（450円）の2点セットを求められます。年間数十枚必要になることも珍しくないため、複数枚をまとめてオンライン取得しておくと効率的です。

🤝 法人と個人の不動産譲渡（みなし譲渡・低額譲渡・借地権）

不動産投資の規模が大きくなると、個人所有→法人所有への切り替え（法人化）や、法人所有→個人所有への戻し（出口戦略の一環）が出てきます。ここで気をつけるべきが「みなし譲渡みなしじょうと」「低額譲渡ていがくじょうと」「借地権の認定課税」という3つの税務リスクです。

⚠️ 個人→法人への譲渡：みなし譲渡（時価1/2未満）

個人が所有する不動産を時価の1/2未満で法人に譲渡すると、所得税法59条により「時価で譲渡したとみなす」ため、譲渡した個人に時価ベースの譲渡所得税が課されます。たとえば時価1億円の物件を法人に4,000万円（時価の40％）で売ると、税務署は「時価1億円で譲渡したものとみなす」と扱い、6,000万円の含み益が課税対象になります。

逆に、時価の1/2以上で譲渡すれば、みなし譲渡規定は発動しません。ただし時価より低い場合、買い手側の法人は「時価−譲渡価額」を受贈益じゅぞうえきとして法人税が課されます。同族会社間の取引は税務署が特に注視するため、不動産鑑定評価書または公示地価ベースで時価を裏付けるのが定石です。

⚠️ 法人→個人への譲渡：低額譲渡＝給与・賞与扱い

法人が所有する不動産を時価より低い金額で個人（特に役員）に譲渡すると、差額が役員賞与または給与として認定されます。役員賞与は法人税の損金不算入＋個人の給与所得として所得税が課税される、という二重課税に近い結果になります。

🏗 借地権スキーム：土地は個人・建物は法人（無償返還の届出）

個人が所有する土地の上に、自分が代表を務める法人が建物を建てて賃貸経営する、という「土地は個人・建物は法人」のスキームは、所得分散・相続税対策として広く使われている手法です。ただし何もしないと「借地権の認定課税」が発動し、法人が個人から借地権の贈与を受けたとみなされて法人税の課税対象になります。

これを回避する定番手法が「土地の無償返還むしょうへんかんに関する届出」です。賃貸借契約書に「将来、借地人が土地を無償で返還する」旨を明記し、土地所有者・借地人連名で税務署に届け出ることで、借地権の認定課税を回避できます。

論点	対応
借地権認定課税の回避	「土地の無償返還に関する届出」を所轄税務署に提出
地代の水準	固定資産税の年税額の2〜3倍が一般的（賃貸借契約と認められる水準）
相続税評価額	無償返還届出済みの土地は自用地評価額×80％（貸地として20％減）
使用貸借（地代なし）の場合	地代ゼロ＋使用貸借＝相続時は自用地評価（減額なし）
登記	土地は個人名義のまま、建物のみ法人名義で表題＋保存登記

💰 法人化の登記実務（個人→法人への建物譲渡）

個人で築いた賃貸不動産を法人に譲渡して法人化する場合、「土地は個人のまま・建物のみ法人へ」とするのが税負担を抑える定石です。土地まで法人に移すと譲渡対価が高額になり、譲渡所得税・登録免許税・不動産取得税の負担が重くなるためです。

手続き	担当	費用目安
建物の所有権移転登記	司法書士	建物固定資産評価額×2.0％（売買の場合は本則）
建物の不動産取得税	都道府県税	固定資産評価額×3〜4％
土地の無償返還届出	税理士	5〜10万円
建物の抵当権抹消＆再設定	司法書士	借入額×0.4％＋抹消2,000円＋報酬
建物価格の決定	税理士／不動産鑑定士	鑑定書10〜30万円（簿価＋未償却残＋路線価で簡易算定する場合は無料）

法人化のタイミングや法人の選び方（株式会社／合同会社）については姉妹記事で詳しく解説しています。

賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？

賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？本記事では賃貸経営における法人化のメリット／法人の設立費用と維持費用を整理。

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2026.05.09

❓ よくある質問（FAQ）

Q1. 登記事項証明書は誰でも取得できますか？

A. はい、誰でも取得できます。不動産・法人ともに登記簿の情報は公開情報であり、所有者本人の同意・委任状は不要です。仲介会社・銀行・税理士・投資家が物件調査の一環として頻繁に取得しています。

Q2. 物件の住所しか分からないとき、登記簿は取れますか？

A. 取れますが、住所（住居表示）と地番は別物なので、まず地番ちばんを確認する必要があります。法務局でブルーマップぶるーまっぷ（住居表示地番対照地図）を閲覧する、または法務局の電話相談で地番照会するのが定番です。地番がわかれば登記事項証明書を請求できます。

Q3. 抹消されているはずの抵当権が登記簿に残っているのですが？

A. 完済しても抹消登記をしないと自動では消えません。前所有者の手続き漏れの可能性が高いです。決済前に売主側で抹消登記を完了させる必要があるため、仲介・司法書士に確認してください。買主側がその費用を負担するのは不適切です（売主負担が原則）。

Q4. 相続で取得した物件の登記は急がなくても良いですか？

A. 急いでください。2024年4月から相続登記の申請義務化が始まり、相続を知ってから3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。さらに、相続人が複数代続くと数次相続すうじそうぞくになって権利関係が複雑化し、後で売却・担保提供ができなくなるリスクがあります。100万円以下の土地は2027年3月31日まで登録免許税が免税ですので、この期間中に手続きを完了させましょう。

Q5. 借地権スキーム（土地個人・建物法人）は税務署にバレないですか？

A. 「バレないか」ではなく「正しく届出しているか」が問題です。「土地の無償返還に関する届出」を所轄税務署に提出し、地代を固定資産税の2〜3倍程度で設定し、賃貸借契約書を整備していれば、合法的なスキームとして問題ありません。逆に、届出を出さずに借地権認定課税を受けると数百万〜数千万円の追徴税になりかねないため、必ず税理士と相談のうえ実行してください。

Q6. 登記識別情報通知書を盗難にあった可能性があります。何をすべきですか？

A. 速やかに法務局で「不正登記防止申出」または「登記識別情報の失効申出」を行ってください。不正登記防止申出は3ヶ月以内の申請で、その間に提出される申請については本人へ通知してから審査されます。失効申出は識別情報を以後使えなくする手続きで、悪用リスクを根絶できます。警察への盗難届と並行して進めるのが安全です。

Q7. 分筆と合筆、どちらの方が費用が高いですか？

A. 分筆登記の方が圧倒的に高額です。分筆では境界確定（隣地・自治体との立会）と地積測量図の作成が必要なため、土地家屋調査士の報酬が30〜100万円かかります。一方、合筆登記は隣接土地が条件を満たせば測量不要で、3〜10万円程度で済みます。ただし合筆には「地番連続・地目同一・所有者同一・抵当権同一」という4つの厳格な条件があるため、抵当権者の異なる土地は合筆できません。

Q8. 法人と個人で土地と建物の名義を分けるメリットは？

A. 主に3つあります。①所得分散：法人の家賃収入を役員報酬として分配し、法人実効税率と個人所得税率の差で節税できる。②相続税対策：無償返還届出済みの土地は自用地評価×80％で計算され、相続税評価額が下がる。③融資の柔軟性：建物のみ法人で取得すれば、土地に新たに抵当権を設定する必要がなく、土地の担保余力を残せる。一方、デメリットは管理の煩雑さ（複数登記・税務申告・地代設定）。詳細は税理士と相談しましょう。

🎯 まとめ：登記簿は不動産投資のすべての一次情報

不動産登記簿（登記事項証明書）は、物件の所有者・面積・抵当権・借入金額・取得時期まで、不動産投資のすべての判断材料が詰まった一次情報です。仲介から提示される販売資料は二次情報（仲介の主観や売主の意図が混じる）であり、登記簿で裏取りすることで初めて投資判断の精度が上がります。

📖 この記事の根拠（出典・参考）

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