土地の価格は何種類?実際の取引価格と4種類の公的価格を徹底解説

不動産市場
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土地の価格には実際の取引価格のほかにも、行政目的のためにいくつかの公的価格があります。

良くニュースなどで耳にするのは路線価が多いかもしれませんが、その他にも公示価格、基準地価格、固定資産税評価額などがあり、それぞれ決定機関や目的が違います。

  • 土地価格の種類、決定機関、目的などを知りたい人
  • 物件を売買するための相場となる金額を知りたい人
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実際の取引価格と4種類の公的価格

同じ土地でも評価する方法によって価格は大きく変わります。

主に以下の5パターンに分けることができます。基本的には記載されている順番が上であるほど設定価格が高額になる傾向があります。

  • 実際の取引価格
    • 実勢価格
  • 公的価格
    • 公示価格
    • 基準地価格(基準値標準価格)
    • 路線価(相続税路線価と固定資産税路線価)
    • 固定資産税評価額

ここからは、それぞれの違いや特徴について簡単に解説します。

実勢価格

実勢価格とは実際に売買されている価格のことです。基本的に実勢価格は地価公示価格や路線価よりも高い価格になることが多いですが、地方や田舎の土地の場合だと傾向が変わることもあります。

  • 都会や商業地域の土地の場合
    • 実勢価格の方が地価公示地価より高い傾向になる
  • 地方や田舎の土地の場合
    • 実勢価格の方が地価公示地価より安い傾向になる

また、実勢価格は地価公示価格などを基準に算出されますが、地形や特徴などにより同じ地域内でも相場が変わるのが一般的です。

実勢価格は国土交通省のホームページ「不動産取引価格情報検索」から検索することができます。

国土交通省 土地総合情報システム Land General Information System
実勢価格とは実際に取引されている価格のことです。

地価公示価格

地価公示価格の特徴は以下の通りです。

  • 決定機関
    • 国土交通省土地鑑定委員会
  • 実施目的、特徴
    • 地価公示法にもとづいた土地取引価格の指標となる
    • 公共事業用地取得基準となる
    • 土地を売買するための目安の値段となる
    • 2人以上の不動産鑑定士が別々に鑑定、総合的に価格を決定
    • 基本的には都市計画区域内が鑑定対象となる
      • 都市計画区域以外でも売買取引が予想される地域は鑑定対象となる
    • 実勢価格の90%程が目安になる
  • 実施時期
    • 毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に公表

地価公示価格は「土地本来の評価額」とされており物件購入金額の目安になる価格になります。

地価公示価格は国土交通省のホームページ「地価公示都道府県地価調査」から検索することができます。

土地総合情報システム
地価公示価格は物件購入金額の目安になる価格です。

基準地価格(基準値標準価格)

基準地価格(基準地標準価格)の特徴は以下の通りです。

  • 決定機関
    • 都道府県
  • 実施目的、特徴
    • 一般の土地取引価格の指標となる
    • 公共事業用地取得基準となる
    • 公示価格の金額と大きくは変わらない
    • 公示価格と比べて対象となる地域が広い
      • 都市計画区域以外の住宅地、商業地、工業地なども含まれる
  • 実施時期
    • 7月1日時点の価格を9月20日頃に公表

公示価格と比較して、価格の算出時期、算出基準(根拠となる法律)、調査主体は異なりますが、価格の性質や目的はほとんど同じです。

路線価(相続税路線価と固定資産税路線価)

路線価(相続税路線価と固定資産税路線価)の特徴は以下の通りです。

  • 決定機関
    • 国税局
  • 実施目的、特徴
    • 相続税路線価と固定資産税路線価の2種類がある
      • 一般的には相続税路線価を意味する
    • 相続税や贈与税を算出する際は相続税路線価が基準となる
    • 金融機関が物件の担保評価額を算出する際は相続税路線価が基準となる
    • 固定資産税評価額を算出する際は固定資産税路線価が基準となる
    • 公示価格の80%程が目安になる
  • 実施時期
    • 毎年1月1日時点で評価替えを実施し7月に公表

公的地価は敷地そのものについての価格(単価)ですが、路線価は一定の距離を持った「路線」に対して価格が決められており調査地点は公示価格や基準地価格の10倍以上にもなります。

相続税路線価は国税庁のホームページ「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」から検索することが可能です。

なお、相続税路線価は金融機関が物件の担保評価額を算出する際に基準に用いることが多いため、融資を受ける場合は相続税路線価以下で購入できる物件を検討することがポイントになります。

財産評価基準書|国税庁
財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。
相続税路線価は金融機関が担保評価額を算出する際の基準になります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額の特徴は以下の通りです。

  • 決定機関
    • 市町村(東京23区は東京都)
  • 実施目的
    • 固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算出基礎になる
    • 路線価のない地域ではこれに倍率を乗ずる事で相続税評価額となる
    • 公示価格の70%程が目安になる
  • 実施時期
    • 3年毎に固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を実施

固定資産評価額は固定資産税や都市計画税を課税するための基準となる金額で、固定資産税納税通知書に添付されている「課税明細書」に記載されています。

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公示価格の調べ方

不動産等の物件を購入する際には公示価格が目安になります。

自分が気になっている地域の公示価格を調べる方法として有名なのが「国土交通省の標準値・基準値検索システム」です。

国土交通省の標準値・基準値検索システム

「国土交通省の標準値・基準値検索システム」を利用することで日本全国の地域ごとの公示価格を簡単に検索する事ができます。

使い方もとてもシンプルで地図の中から検索したい地域を選択するだけです。

住宅地や商業地などの用途区分を選択する場面に移しますが、何も選択せずに検索ボタンを押せばその地域の相場(㎡ごと)が表示されます。

土地総合情報システム

価格相場を把握しよう

ただ、実際には土地の売買には双方の事情により価格相場が変わることがほとんどです。

特に売り主側が急に纏まった資金が必要な場合などは、交渉により価格がかなり安くなる事も珍しくありません。

また不動産販売会社によっては自社ブランド(品質)のイメージを守るためある程度、販売価格が高くなる事もあります。特に従業員数の多い大手企業だとその分利益を確保する必要があるため、どうしても割高になります。

つまり、結局は土地も建物も需給のバランスによって大きく価格は左右されます。

すぐに買ってほしい場合は安くなりますし、他にも沢山の購入者がいる場合はその分価格は強気設定になりますよね。

あくまで参考レベルですが、相場を知っているのと知らないのとでは大違いです。

交渉をする上での後ろ盾にもなりますし、購入前の心積もりとしては情報は少しでも多い方が良いと思います。

プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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