不動産投資家の積算価格計算ガイド｜路線価・再調達価格・銀行融資70-80%基準・積算オーバー物件

不動産投資で物件を選ぶとき、必ず登場するのが「積算価格」だ。積算価格とは、「いま同じ土地を買い、同じ建物をもう一度建てたらいくらか」という考え方で算出する物件の積み上げ評価額のこと。市場の需給で動く実勢価格と違い、土地は路線価×面積、建物は再調達価格×延床面積×（残存÷法定耐用年数）という積み上げ方式で計算する。銀行は融資額を積算価格の70-80%で決めるため、積算価格が物件価格に対して何%乗っているかが、融資額・自己資金・規模拡大スピードを左右する。

本記事は、関西で複数棟を運用する不動産投資家の視点から、積算価格の定義と計算式、土地評価（路線価3種類の使い分け）、建物評価（構造別の再調達価格と法定耐用年数）、銀行融資での重要性（積算70-80%基準）、収益還元価格との違い、形状ペナルティ補正、関西の路線価実勢まで、国税庁・国土交通省の一次情報に基づき体系的に解説する。積算価格を計算できるようになると、物件を見た瞬間に「この物件で銀行はいくら出すか」が逆算できる──これが投資家としての必須スキルだ。

📊 積算価格とは──「もう一度同じ物件を作ったらいくらか」の考え方

積算価格は、不動産鑑定評価で言うところの「原価法」に基づく評価額だ。原価法とは「いま、その土地を買って、同じ建物をもう一度建てたら、トータルでいくらかかるか」を積み上げて算出する手法。市場の需給で日々動く「実勢価格」とは別物で、土地と建物それぞれの「原価」を客観的に積算する。

💡 原価法・取引事例比較法・収益還元法の3大評価

評価手法	考え方	主な用途
原価法（積算価格）	「もう一度同じものを作ったらいくらか」を積み上げる	銀行融資の担保評価・新築・地方一棟物件
取引事例比較法（実勢価格）	「近隣の似た物件はいくらで取引されたか」を比較する	仲介での売出・購入時の相場感
収益還元法（収益還元価格）	「この物件が生む将来CFを現在価値に割引するといくらか」	都心の収益物件・REIT・大規模商業

銀行は担保評価で原価法（積算価格）を主に使うのがポイント。理由は単純で、原価法は「客観的な数字」で計算できるから。実勢価格は需給で動く主観的要素が強く、収益還元価格は将来CFの想定次第で大きくブレる。最後に残ったのが「いまある土地と建物を物理的な原価で評価する」原価法だ。だから、銀行融資を引きたい不動産投資家は、積算価格の計算式を頭に入れておくことが必須スキルになる。

🔑 積算価格を理解することの重要性

投資家として積算価格が読めると…	実務でこう変わる
①銀行融資額が物件チラシから即座に逆算できる	「物件価格5,000万・積算6,500万→融資上限4,500-5,200万」と暗算可能
②「積算オーバー物件」を発見できる	積算＞物件価格＝フルローン・オーバーローンの第一候補
③築古木造の真の価値が見える	建物簿価ゼロでも土地値で勝負できる物件を識別
④物件比較が定量化される	「割安」「割高」を感覚ではなく数字で判定
⑤出口戦略の解像度が上がる	売却時の銀行評価を逆算して買付価格を決められる

🧮 積算価格の計算式──土地評価と建物評価の積み上げ

積算価格の計算式は、極めてシンプル。覚えるのは1つだけだ。

この計算式の各要素──路線価／土地面積／補正率／再調達価格／延床面積／残存耐用年数／法定耐用年数──の意味と数値を順に押さえれば、どんな物件でも積算価格が出せるようになる。以降の章で各要素を1つずつ解説していく。

🧪 計算例：築15年・木造アパート・延床120㎡・土地150㎡

要素	数値	小計
土地：路線価200,000円/㎡	200,000 × 150㎡	3,000万円
土地：補正率（整形地）	×1.00	3,000万円
建物：再調達価格 木造200,000円/㎡	200,000 × 120㎡	2,400万円
建物：残存耐用年数	22年 − 15年 ＝ 7年	×（7÷22）＝ 0.318
建物：減価後の評価	2,400万 × 0.318	764万円
積算価格合計	3,000万 ＋ 764万	3,764万円
銀行融資想定（積算70-80%）	3,764万 × 70-80%	2,635-3,011万円

仮にこの物件が3,200万円で売り出されていれば、「物件価格 ≦ 積算融資想定額」で、頭金ゼロ〜諸経費分のフルローンが狙える。逆に5,000万円で売り出されていたら、銀行は2,800万円までしか出さないため、自己資金2,200万円が必要になる。同じ物件でも、「銀行が出す金額」は積算価格で決まるのだ。

🧪 計算例：築20年・RC造マンション・延床800㎡・土地400㎡

要素	数値	小計
土地：路線価180,000円/㎡（北摂郊外想定）	180,000 × 400㎡	7,200万円
土地：補正率（整形地・角地+5%）	×1.05	7,560万円
建物：再調達価格 RC造230,000円/㎡（銀行積算目安）	230,000 × 800㎡	1.84億円
建物：残存耐用年数	47年 − 20年 ＝ 27年	×（27÷47）＝ 0.574
建物：減価後の評価	1.84億 × 0.574	1.056億円
積算価格合計	7,560万 ＋ 1.056億	1.812億円
銀行融資想定（積算70-80%）	1.812億 × 70-80%	1.27-1.45億円

同じ築20年でも、木造築15年（積算3,764万）とRC築20年（積算1.81億）では4.8倍の差がつく。構造×残存耐用年数の組み合わせが、積算価格の決定因子だ。北摂・阪神間のRC築古一棟が「積算オーバー物件」になりやすい理由は、土地路線価が比較的高く、RC造の建物評価も57%残るため。不動産投資家のオーバーローン完全戦略で詳述している土地値ロジックの基礎は、ここにある。

🏗 再調達価格──建物の「いま建てたらいくら」の単価

再調達価格（さいちょうたつかかく）とは、現時点で同じ建物を新築したら㎡あたりいくらかかるかを示す建築単価のこと。構造によって単価が大きく異なる。国税庁が毎年公表する「建物の標準的な建築価額表」と、各銀行・金融機関の独自基準がある。投資家として押さえるべきは、構造別の代表的単価レンジだ。

🏠 構造別の再調達価格（国税庁標準建築価額表ベース）

構造	国税庁標準建築価額（令和5年・千円/㎡）	銀行積算評価で使われる目安	法定耐用年数
木造・木骨モルタル造	204.17（約20万円）	15-20万円/㎡	22年
軽量鉄骨造（3mm以下）	―	15-20万円/㎡	19年
軽量鉄骨造（3-4mm）	―	18-22万円/㎡	27年
重量鉄骨造（4mm超）	281.12（約28万円）	18-22万円/㎡	34年
RC造（鉄筋コンクリート）	314.35（約31万円）	20-25万円/㎡	47年
SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）	366.77（約37万円）	22-28万円/㎡	47年

面白いのは、「国税庁の標準建築価額」と「銀行の積算評価で使う単価」が異なること。国税庁基準は「課税のための公平な基準」として実勢価格よりも高めに設定されている。一方、銀行は「担保処分時に確実に回収できる保守的な価値」として、実勢の建築費よりやや低めの単価を採用する傾向がある。実務では各銀行の積算評価基準が公開されることは少ないため、上記の「銀行積算評価で使われる目安」をベースに自分で逆算する。

📐 構造別の単価が違う理由

構造	高単価の理由	投資家視点のメリット
木造	資材安・施工期間短	取得時の建築コスト・固定資産税が低い
S造（鉄骨）	鉄骨資材高・施工期間中	耐用年数34年で減価償却を長く取れる
RC造	コンクリート資材高・養生期間長	積算価格が高く、銀行融資が引きやすい
SRC造	RC＋鉄骨のハイブリッドで最高単価	大型物件・高層物件で耐震性が最高

地方一棟物件で「積算オーバー物件」を狙うなら、RC造または重量鉄骨造の中古物件が王道。理由は単純で、再調達価格の単価が高く、法定耐用年数も長いため、築20年経過しても積算評価がそれなりに残るから。木造は単価も耐用年数も小さく、築15年を過ぎると建物評価が薄くなる。

📅 法定耐用年数と残存耐用年数の意味

建物の積算評価で必ず使うのが「残存耐用年数 ÷ 法定耐用年数」の経年減価係数。法定耐用年数は税法（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）で構造別に決められた年数で、「この年数で建物価値がゼロになる」と税務上みなされる年数のこと。実際の物理的寿命とは異なる──RC造の物理寿命は60-100年だが、税法上は47年でゼロ計算される。

📊 構造別の法定耐用年数と築年別の経年減価

構造	法定	築5年	築10年	築15年	築20年	築22年超
木造	22年	77%	55%	32%	9%	0%
重量鉄骨	34年	85%	71%	56%	41%	35%
RC造・SRC造	47年	89%	79%	68%	57%	53%

築22年経過の木造は、税務上の建物価値ゼロ（積算評価0%）。これが「築古木造は建物がノーカウント」と言われる理由だ。一方、RC造築20年でも建物評価が57%残る──同じ築年でも構造で積算評価が全く違う。RC造築古一棟は、関西の不動産投資家にとって「土地値+建物評価」のダブルで積算が出る王道物件になる。

⚠️ 法定耐用年数経過後の「簡便法」と「使用可能期間」

税法上は法定耐用年数を経過した建物の取得時、減価償却の計算に「簡便法」を使う：

パターン	減価償却期間の計算
法定耐用年数を経過していない	（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 0.2
法定耐用年数を経過済	法定耐用年数 × 0.2（最低2年）
築22年経過木造	22 × 0.2 ＝ 4年で全額償却
築47年経過RC造	47 × 0.2 ＝ 9年で全額償却

これが「節税目的で築古木造を買え」と言われる理由。詳しくは不動産投資家の節税の罠を参照。ただし銀行の積算評価では、簡便法とは別の独自基準を使うため、税務上の「築22年で簿価ゼロ」と、銀行の「積算評価では多少残る」が乖離するケースもある。

🗾 路線価3種類の使い分け──土地評価の出発点

積算価格の土地評価部分は、原則として「路線価×土地面積×補正率」で計算する。ただし「路線価」と一口に言っても3種類あり、使う場面が違う。投資家は3つの路線価の関係を整理しておくことが重要だ。

📋 3種類の路線価と公示地価の関係

指標	発表機関	公示地価比	主な用途	発表時期
公示地価	国土交通省（地価公示）	100%（基準）	土地取引の指標	毎年3月
基準地価格	都道府県（地価調査）	約100%	公示地価の補完（7月時点）	毎年9月
相続税路線価	国税庁	約80%	相続税・贈与税・銀行融資の積算評価	毎年7月
固定資産税路線価	各市区町村	約70%	固定資産税・都市計画税	3年に1回更新
実勢価格	市場（取引事例）	110-120%	実際の売買価格	随時

銀行の積算評価で使う土地単価は、原則として「相続税路線価」を採用するのが標準。理由は3つ──①国税庁が毎年7月に全国で更新するため最新性が担保される、②全国一律のフォーマットで比較が容易、③公示地価の約80%で保守的（担保処分時の安全マージン）。銀行から「積算価格を出してください」と言われたら、まず相続税路線価を引く──これが鉄則だ。

🔍 相続税路線価の引き方（国税庁路線価図）

ステップ	アクション
①国税庁「路線価図・評価倍率表」サイトにアクセス	https://www.rosenka.nta.go.jp/
②該当する年度（最新）を選択	「令和7年分」など最新公表年を選ぶ
③都道府県→市区町村→該当エリア	物件所在地を順に絞り込む
④道路上の数字を確認	道路に「200C」等の数字＝路線価200,000円/㎡＋借地権割合C(70%)
⑤土地面積を掛けて土地評価額	200,000 × 土地面積（㎡）＝ 土地評価額（補正前）

ステップ	アクション
①国税庁「路線価図・評価倍率表」	rosenka.nta.go.jp にアクセス
②該当年度を選択（最新公表年）	毎年7月1日公表
③都道府県→市区町村→該当エリア	物件所在地を順に絞り込む
④道路上の数字を確認	「200C」＝路線価200,000円/㎡＋借地権割合C(70%)
⑤土地面積を掛けて土地評価額	200,000 × 土地面積（㎡）＝ 土地評価額（補正前）

🏦 銀行融資での積算価格──融資額70-80%基準と積算オーバー物件

銀行が積算価格を重視する理由は明確だ。融資先（不動産投資家）がデフォルトした場合、銀行は担保物件を競売または任意売却で処分して回収しなければならない。この回収可能額の上限を示すのが積算価格であり、銀行は「積算価格の70-80%＝担保処分で確実に回収できる金額」を融資上限として設定する。

💴 主要金融機関の積算価格活用度

金融機関	積算評価の重視度	融資額の目安
都市銀行・信託銀行	積算＋収益＋属性のバランス重視	積算の70-80%
地方銀行	積算重視（特に地元エリア物件）	積算の70-90%
信用金庫・信用組合	積算重視＋地域特性加味	積算の70-90%
日本政策金融公庫	事業計画＋積算＋属性	積算の60-80%
ノンバンク・ARUHI等	収益還元重視・積算は補完	積算の50-70%

✨ 「積算オーバー物件」とは何か

不動産投資家コミュニティで頻出する「積算オーバー物件」とは、積算価格が物件価格を上回っている物件のこと。例えば、物件価格5,000万円・積算価格6,500万円なら、銀行融資想定（積算70-80%）は4,550-5,200万円。物件価格5,000万円を融資想定額が上回るため、フルローン・オーバーローンの候補になる。

物件タイプ	物件価格	積算価格	積算/物件比	銀行融資
積算オーバー物件	5,000万円	6,500万円	130%	フルローン狙える
積算イコール物件	5,000万円	5,000万円	100%	頭金20-30%必要
積算割れ物件（都心ワンルーム等）	5,000万円	2,500万円	50%	融資困難・収益価格で別評価

地方の築古一棟RC・重量鉄骨は「土地値で勝負」「建物にも積算が残る」で積算オーバーになりやすい。逆に都心の新築ワンルームは土地持分が小さく、積算価格が物件価格の半分以下になることが多い。これが「都心ワンルームは銀行融資が出にくい」と言われる構造的理由だ。

📋 積算評価から融資打診までの流れ

ステップ	アクション	用意する資料
①物件情報入手	所在地・面積・構造・築年数を確認	物件概要書・公図・登記簿謄本
②路線価確認	国税庁路線価図で相続税路線価を引く	路線価図のスクリーンショット
③積算価格を自分で計算	土地評価＋建物評価を積み上げ	エクセル試算表
④収益還元価格も算出	NOI ÷ CAP rate（地方一棟 7-9%）	レントロール・家賃明細
⑤金融機関に持ち込み	物件概要書＋積算試算＋収益試算＋自己資金＋確定申告書	事業計画書
⑥銀行積算を打診	銀行員の積算評価と自分の試算をすり合わせ	差額があれば理由を確認
⑦融資条件確定	融資額・金利・期間・諸条件を確認	条件交渉メモ

「積算価格を自分で計算できる投資家」は、銀行員との交渉で銀行積算と自己試算の差額の理由を質問できる。例えば「銀行積算は再調達20万円/㎡で計算しているが、国税庁標準は31万円。なぜ低いのか？」など。このレベルの会話ができる投資家は、地銀から「物件をよく理解している」と評価され、融資条件が改善する傾向がある。

🔁 積算は「保有」と「出口」で評価が反転する──西本氏の実感値

積算価格を語るとき見落とされがちなのが、同じ「積算が高い」という事実が、保有局面と出口局面で正反対の意味を持つという点です。当ブログ運営者・西本が2025年4月時点（会員セミナー）で示した実体験・実感値として、次の整理を共有します。

局面	積算が高いことの作用	効く瞬間
出口（売買・担保差入）	プラス。銀行が担保評価する瞬間に効き、融資が付きやすく次の買い手も付きやすい	売却時・追加担保を差し入れる時だけ
保有中（日々のCF）	マイナスになり得る。固定資産税評価が高く、毎年の固定資産税・都市計画税の負担が重くなる	毎年（保有している限り継続）

西本が会員セミナーで強調したのは、「積算が高い＝常に正義」ではないという実務観です。担保評価が効くのは銀行が物件を値踏みする一瞬（買う時・売る時・追加で担保に入れる時）であり、その間ずっと持ち続ける保有期間は、高い評価がそのまま税負担として跳ね返ります。積算オーバー物件を狙う際も、出口の担保力と、保有中の固定資産税という維持コストを両にらみで評価するのが、西本の実感値です。

🏚 劣化対策等級が融資年数を延ばし、CFを押し上げる入口の因果

もう一点、西本が2025年4月時点（会員セミナー）で示した着眼が、住宅性能表示の「劣化対策等級」が、銀行の見る返済年数（融資期間）の根拠になり得るという因果です。仕組みは下記の一本道で理解できます。

融資年数の目安として、楽待によれば、木造の法定耐用年数22年に対し、劣化対策等級2で35年、等級3でさらに長期を融資年数の根拠とする金融機関があるとされます（ただし新築前提の但し書きが要る点に注意）。また大和財託によれば、法定耐用年数を超える延長方式に触れる解説もあります。いずれも金融機関ごとに扱いが分かれるため、個別の事前審査で確認すべき領域です。

💰 積算価格・収益還元価格・実勢価格の3つの違い

不動産の価格には3つの評価軸があり、目的によって使い分ける。投資家として、3つを混同せず使い分けるのは基本中の基本だ。

評価方法	計算ロジック	使う場面	強み	弱み
積算価格	土地（路線価×面積）＋建物（再調達×残存/法定×延床）	銀行融資・地方一棟・築古	客観的・計算容易	都心・収益物件で過小評価
収益還元価格	NOI ÷ 還元利回り（CAP rate）	都心・REIT・大型商業	将来CFを反映	CAP rate設定で大きくブレる
実勢価格	近隣同種物件の取引事例×補正	仲介売出・購入相場	市場の実態を反映	需給で大きく変動・主観的

🎯 3つの価格の使い分け

物件タイプ	主な評価軸	理由
関西の地方一棟（築古木造・RC）	積算価格	地銀融資で積算70-90%、土地値比率で勝負
都心一棟RC・タワーマンション	収益還元価格	CAP rate3-5%で評価・実勢価格が積算を大きく上回る
区分マンション（ワンルーム）	収益還元＋実勢	土地持分小・積算は参考程度
大規模商業・REIT組入	収益還元価格	機関投資家の評価軸はCAP rate
マイホーム（戸建・分譲マンション）	実勢価格＋積算	近隣取引事例と再調達コストの両方

関西の不動産投資家にとって、「積算価格が出る物件＝勝てる物件」になりやすい。理由は、関西の地銀（大阪協栄信組・京都中央信金・南都銀行など）が地元エリアの積算評価を重視する文化があるため。詳しくは不動産投資家のオーバーローン完全戦略・銀行格付けの仕組みを参照。

⚠️ 補正率と形状ペナルティ──土地評価の減額要因

土地評価は「路線価×面積」で終わらない。実際には土地の形状・接道状況・規模・用途地域・がけ地等で補正率が掛かる。整形地で接道良好なら補正なし（×1.00）だが、不整形地・旗竿地・狭小地はペナルティで減額される。

📉 主な形状ペナルティ補正率

形状条件	補正率	減額幅
整形地（標準）	×1.00	0%
角地（プラス補正）	×1.05〜1.10	+5-10%
不整形地（軽度）	×0.90-0.95	−5-10%
不整形地（重度）	×0.60-0.80	−20-40%
旗竿地	×0.70-0.85	−15-30%
間口狭小（4m未満等）	×0.85-0.95	−5-15%
奥行長大（奥行/間口比率大）	×0.85-0.95	−5-15%
がけ地（傾斜30度超）	×0.50-0.80	−20-50%
無道路地（接道なし）	×0.60-0.80	−20-40%

旗竿地・不整形地は路線価×面積から最大40%減額される。例えば、路線価200,000円/㎡・面積150㎡の土地は整形地で3,000万円だが、不整形地（重度）で1,800-2,400万円。銀行積算評価で減額される＝融資額も減る──物件購入時には必ず形状を見て補正率を加味する。

🗾 関西の路線価実勢と積算が出やすいエリア

関西の不動産投資家にとって、積算評価が出やすいエリアを押さえることが規模拡大の近道になる。令和7年（2025年）路線価データを基に、エリア別の特徴を整理する。

関西エリア	路線価の傾向（令和7年）	積算評価が出やすいか
大阪市内（都心商業）	梅田2,088万円/㎡等、二桁上昇	○（土地値だけで物件価格に届く）
大阪府北部（北摂）	緩やか上昇・住宅地中心	◎（積算オーバー物件が出やすい）
阪神間（神戸・芦屋・西宮）	高級住宅地で安定	◎（土地値高め）
京都市内	観光・商業地で上昇	○（町家・狭小地の補正に注意）
奈良・滋賀	安定〜やや上昇	△（土地値低めで建物比率が大事）

関西の不動産投資家コミュニティでよく言われるのが、「北摂・阪神間の築古RC・重量鉄骨一棟を狙え」。理由は土地路線価が比較的高く、構造的に建物の積算評価も残るため、積算オーバーになりやすい。エリア別の坪単価・客付け・修繕業者は関西の大家実務 完全ガイドを参照。

🚧 積算価格でやってはいけないNG7つ

✨ 「積算オーバー物件」とは──融資戦略の決定打となる独自軸（独立H2）

不動産投資家コミュニティで頻出する「積算オーバー物件」とは、積算価格が物件価格を上回っている物件のこと。これが投資家にとってフルローン・オーバーローンを狙う最大の決定打になります。

📊 積算オーバー物件の判定と銀行融資シナリオ

物件タイプ	物件価格	積算価格	積算/物件比	銀行融資想定	判定
関西築古RC（北摂・阪神間）	5,000万円	6,500万円	130%	4,550-5,200万	✅ 積算オーバー
関西築古木造アパート	3,000万円	3,500万円	117%	2,450-2,800万	✅ 積算やや上
中堅エリア新築RC	5,000万円	5,000万円	100%	3,500-4,000万	▲ 積算イコール
都心ワンルーム新築	3,000万円	1,500万円	50%	1,050-1,200万	❌ 積算割れ

関西の地方一棟RC・重量鉄骨の築古は積算オーバーになりやすく、フルローン・オーバーローンの第一候補。逆に都心の新築ワンルームは土地持分が小さく積算割れが構造的に発生するため、銀行融資が出にくい。「物件価格≦積算融資想定額」を満たす物件を選ぶ＝銀行融資で勝てる物件選定の本質です。

📋 積算評価から融資打診までの実務7ステップ（独自軸）

積算価格を自分で計算できる投資家は、銀行員との交渉で銀行積算と自己試算の差額の理由を質問できるレベルに到達します。地銀から「物件を理解している投資家」と評価され、融資条件が改善する傾向があります。

ステップ	アクション	所要時間
①物件情報入手	所在地・面積・構造・築年数を確認	5分
②路線価確認	国税庁路線価図（rosenka.nta.go.jp）で相続税路線価を引く	5分
③積算価格を計算	土地評価＋建物評価をエクセル試算	10分
④収益還元価格も算出	NOI ÷ CAP rate（地方一棟 7-9%）	10分
⑤金融機関に持ち込み	物件概要＋積算試算＋収益試算＋確定申告書＋事業計画書	2-3時間
⑥銀行積算と比較	銀行員の積算評価と自己試算をすり合わせ・差額理由を質問	面談時
⑦融資条件確定	融資額・金利・期間・諸条件を文書化	交渉次第

❓ よくある質問

Q1. 積算価格はどの路線価を使えばよいですか？

A. 銀行融資の積算評価では、原則として相続税路線価（国税庁が毎年7月に公表・公示地価の約80%）を使うのが標準です。固定資産税路線価（市町村・公示比70%）は税制計算用で、銀行は通常使いません。詳しい引き方は国税庁「路線価図・評価倍率表」サイト（rosenka.nta.go.jp）から確認できます。

Q2. 再調達価格の構造別単価は毎年変わりますか？

A. はい。国税庁の「建物の標準的な建築価額表」は毎年更新されます。令和5年版で木造204.17千円/㎡・RC造314.35千円/㎡・SRC造366.77千円/㎡。建築資材高騰の局面では数年で10-20%変動することもあり、最新版を国税庁サイトで確認するのが正解です。銀行の独自基準は公表されないので、上記国税庁数値を実勢比80%程度に割り戻して逆算します。

Q3. 築22年経過した木造アパートの建物評価は完全にゼロですか？

A. 税務上（減価償却の簡便法）は法定耐用年数経過でゼロ計算ですが、銀行積算評価では各行の独自基準で「物理的価値が残るうちは多少評価する」というケースがあります。例えば、築25年木造でも「築22年経過分の評価10-20%＋残存物理価値」で建物評価を加算する地銀も存在します。銀行融資の積算では「建物簿価ゼロ」と「銀行積算ゼロ」が必ずしも一致しないと覚えておきたいです。

Q4. 積算オーバー物件は必ずフルローンが出ますか？

A. 必ずではありません。銀行は積算価格＋借入人の属性（年収・職業・自己資金・既存借入）＋物件の収益性＋エリア特性を総合判断します。積算オーバーは「物件側の評価が高い」という条件にすぎず、属性が弱い場合は積算オーバーでも融資が出ないことがあります。逆に高属性なら積算100%でもフルローンが出るケースもあります。

Q5. 積算価格と路線価評価額は同じものですか？

A. 別物です。路線価評価額は土地のみの評価（路線価×面積×補正率）。積算価格は土地評価額＋建物評価額の合計です。「路線価評価額」だけで物件全体を判断するのは、建物価値を完全に無視することになるので注意。築古でも建物評価が残るかどうかは構造と築年数次第です。

Q6. 不整形地の補正率はどうやって判断しますか？

A. 国税庁「相続税財産評価基本通達」に基づく「不整形地補正率表」が公開されています。土地の地積規模・想定整形地からの差額・かげ地割合で補正率（0.60-1.00）が決まります。実務的には不動産鑑定士または地場仲介業者に依頼するのが確実ですが、自分でざっくり判断するなら「整形地90%以上＝補正なし／旗竿地・L字型＝0.80前後／極端な不整形＝0.60-0.70」を目安にします。

Q7. 関西で積算評価が出やすい銀行はどこですか？

A. 大阪協栄信用組合・京都中央信用金庫・南都銀行・近畿産業信用組合などの地場金融機関は、地元エリアの物件積算評価を重視する傾向があります。一方、都市銀行は属性＋積算＋収益のバランスを見るため、地方一棟物件の積算重視融資には地場の地銀・信金・信組のほうが有利なことが多いです。詳しくは関西の不動産投資ローン｜京都銀行・関西みらい・池田泉州・京都中央信金・大阪信金の地銀信金選定と金利タイプ・借換損益分岐を参照。

Q8. 積算価格が物件価格より低い物件は買ってはいけませんか？

A. 一概には言えません。都心の高収益物件・新築マンション・ブランドエリアの物件は積算割れが標準で、収益還元価格＋実勢価格で判断します。積算割れでも収益還元価格が物件価格を上回るなら、収益価格重視の金融機関（ノンバンク・一部都銀）で融資を組める可能性があります。「積算で勝てる物件」と「収益で勝てる物件」は別ジャンル──両軸で見極めるのが投資家のスキルです。

📝 まとめ──積算価格を自在に計算できる投資家になる

本記事の要点を7行で再掲する。

章	結論
§1 積算価格とは	「もう一度同じ物件を作ったらいくらか」の原価法ベースの積み上げ評価額
§2 計算式	土地（路線価×面積×補正）＋建物（再調達×延床×残存/法定）
§3 再調達価格	木造20万/S造28万/RC造31万/SRC造37万円/㎡（国税庁令和5年）
§4 法定耐用年数	木造22年・軽鉄27年・重鉄34年・RC・SRC造47年
§5 路線価3種	銀行融資では相続税路線価（公示比80%）を使用が標準
§6 銀行融資	融資額は積算価格の70-80%が基本。積算オーバー物件はフル・オーバーローン候補
§7 3つの評価	積算（地方一棟）／収益還元（都心）／実勢（仲介相場）を使い分け
§8 形状ペナルティ	不整形地・旗竿地・がけ地で最大40%減額

📖 この記事の根拠（出典・参考）

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