出口戦略の必要性を考えてみました

投資用物件を所有していると「あなたのマンションお売りください」と書かれたチラシが届いたり、何度も営業電話が掛かってきた時期もありましたが、現時点で売却は全く考えていないためほとんど話は聞かず門前払いの状態です。

出口戦略を考えることの必要性は?

実は僕自身、余り出口戦略は余り考えられていません。現在の利回りや近い将来のキャッシュフローがどのようになるかなどはそれなりに意識しますが、売却を見据えた部分については漠然としたイメージしか持てていないのが正直なところです。。。

戸建や一棟マンションの場合は建て替えをしたり、さら地にしてから土地として売却したりと沢山の選択肢があります。ですが、僕の所有するワンルームの区分マンションの場合は土地として売却することも新たな物件に建て替えることも難しいため、最終的には保有し続ける売却するかに絞られるはずです。戸建や一棟マンションと比べるとかなり選択肢の数は狭くなってしまいます。
またファミリーマンションの場合は住居用として家族で購入される方もいますが、ワンルームマンションは個人の住居用として購入される可能性はかなり低く、次の購入希望者も同じように不動産投資物件として購入すると考えられます。

出口戦略で利回りが変わる

現状はローン残高も残っているため、近々で売却することは考えていません。
それでは「長期保有を想定している場合、出口戦略はどの程度考えるべきなのか」ととふと思いました。

物件を売却するメリットとしては当然ながら纏まったキャッシュが手に入ることです。手元に纏まった資金があれば次の物件を購入するための軍資金になりますし、新しい物件を購入することで資産の若返りも期待できます。
勿論、立地(地域の価値)や収益性によってどの物件を売却するかの判断が変わるため、必ずしも若返りに繋がるとは限りませんが、自分で判断して優良物件だけを手元に残すため資産の棚卸しと言う意味では大きなメリットです。

勿論、売却した資金で必ず次の物件を購入する必要はありません。ただ、どこかのタイミングで売却し利益を確定することで最終的な運用利回りも確定します。「いくらで売却できたか」は投資の成果を評価するための重要なポイントの一つになります。
なので、売却を検討する場合は、売却することにより一括で手に入る収益と賃貸を継続し家賃収入を積み重ねることによる収益を天秤に掛ける必要があります。

ちなみに売却によって譲渡所得が発生する場合は、所有期間5年超の長期譲渡所得と所有期間5年以下の短期譲渡所得とで所得税率や住民税率も大きく変わってしまうため、その辺りも注意が必要です。

売却の時期については所有者それぞれの考えがありますが、購入後、余りにも早いタイミングでの売却の場合、返済額の多くが金利部分の返済となってしまうため、余り元金が減っておらず売却できたとしても銀行への返済分と相殺すると、ほとんど手元にお金が残らない、またはマイナスになる場合もあります。

ずっと所有するのではダメのか?

ただ今が順調だからと言って、この先もずっと順調かどうかはまた別の話です。

購入価格にも言えることですが、売却価格は同じタイミングでもどのような方法で(またはどのような業者を仲介して)売却するかによっても金額は変わります。
勿論、誰だって高値で売却できることが一番良いですが、空室が発生したり賃貸価格が減り続けると、その分資産価値が低くなってしまうため、その分売却価格にも影響を与えます。

また買い手側が購入できる(ローンを組む場合は銀行側が資産として評価できる)状態であれば問題ありませんが、どの金融機関も融資できないような物件では売りたくても売れず、その分出口が狭くなってしまう訳です。

減価償却の対応年数がある程度あれば融資を付けれる可能性は高くなりますし、今のように金利が低いことも追い風になりそうですが、景気変動などにより金融機関の融資方針が変わってしまうと売買価格に大きな影響を与えることもあるはずです。

もし相続税対策や税金対策であれば売却タイミングは全然変わってきますが、長期的な資産運用が目的なのであれば、自分の希望に近い価格で売却できるよう慎重に判断できる状況を作り出したいですね。

個人的には返済分のローン残高がゼロになってから売却したいと言う漠然とした思いはありますが、仮にローン残高があったとしても「今が売却のタイミング」だと判断される方も沢山います。この辺りのタイミングについてはやっぱり経験が必要なんだと思います。

20年後、30年後の売買価格のシュミレーションがどれ程の精度になるかは家主(投資家)の腕や経験に左右されます。物件の管理状況にも影響するため管理会社に物件管理を依頼している場合はなおさら不透明になります。

ただ売却を「全く意識しない」のはその分機会損失を招いてしまいます。
過剰に意識し過ぎる必要は無いかもしれませんがすぐに売却しないとしても情報収集する姿勢は持っておくべきますし(今は全然持っていませんが…)、日頃から所有物件に対してどの程度流動性が見込めるのかを把握しておくことは安心感に繋がります。
ライフステージごとに最良の方法は変わりますが、どんなタイミングでもなるべく自分の選べる選択肢を多く持っておくことが精神的にも投資的にも大切なんだと思いました。

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この記事は2016年12月24日に日刊不動産投資Libraryにて転載させていただきました。

出口戦略の必要性を考えてみた〜不動産投資ライフ

http://f-library.com/daily/12927/dshk/

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