不動産投資の経費計上として最も高額な減価償却費について

節税方法

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不動産所得を計算する上で必要経費の計上はとても大きな役割を果たします。

また必要経費として計上できる項目の中でも減価償却費はもっとも大きな割合を占める項目の一つです。

減価償却の仕組みを理解することで物件ごとの経費計上の仕方だけで無く、今後新たに物件を購入していく上でもとても大きな節税効果が得られます。

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減価償却費とは

不動産や車のように高額な固定資産を購入した場合、1年間で使い切るのでは無く、数年間〜数十年間の間継続して利用することになります。

そして利用期間が長期になればなる程、破損したり故障の原因になったりしていきます。

つまり年々少しずつ劣化していき、価値が低下してしまう訳です。

この劣化した部分を経費として考える仕組みを減価償却と呼びます。

なおマンションやアパート以外にも車や家電製品などにも適応されますが、逆に価値が下がらない「土地」については減価償却は適応されません。

減価償却費と対応年数

ただしその劣化具合については所有者の感覚で評価するのでは無く、それぞれの資産ごとに予め決められた減価償却期間をもとに評価されることになります。

減価償却期間と聞くと少し難しいようなイメージがありますが、要するに資産ごとの対応年数のようなイメージです。

減価償却費は「魔法の経費」

減価償却費は良く「魔法の経費」として紹介されることがあります。

その理由は「実際にはお金は減っていないのに会計上は経費として計上できる」からです。

実際にはお金は減っていないけど、会計上は出費があるように考えられるため「魔法の経費」と呼ばれています。

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減価償却費の計算方法

減価償却の耐用年数(寿命)はモノによって細かく分けられていています。

定額法と定率法

減価償却の考え方には大きく以下の2種類の考え方があります。

  • 定額法
  • 定率法

定額法は取得原価に対して毎年同じ額(定額)を経費として計上する計算方法です。そのため減価償却期間の間は一定して同じ金額を経費として計上することができます。

定額法の計算方法は以下のとおりになります。

  • 減価償却費=取得原価×定額法の償却率×使用月数÷12ヶ月

一方、定率法は取得原価に対して毎年同じ比率を経費として計上します。そのため減価償却開始の時点ではより沢山の経費を計上できますが、年々支出として計上できる経費の金額は少なくなっていきます。

定率法の計算方法は以下のとおりになります。

  • 減価償却費=(取得原価-減価償却累計額)✕定率法の償却率✕使用月数÷12ヶ月

一般的に物件そのものは定額法で計算されますが、そこに設置されている設備については定率法で計算されることが多いです。

例えば鉄筋コンクリートの建物であれば47年間の定額法として計算されますが、その室内に設置されている設備に対しては15年間の定率法として計算されます。

減価償却期間は物件ごとに異なる

減価償却が適応される耐用年数は物件の種類により異なるので一概には言えません。

減価償却の耐用年数
物件の種類耐用年数
鉄筋コンクリート(RC)47年
重量鉄骨34年
木造22年

物件自体の(土地代を除いた)金額を耐用年数で割り、その額が減価償却費として計上されます。

※中古物件の計算方法は少し異なります。

そして減価償却費は家賃収入から必要経費として差し引かれるので、その分所得は減り、結果税金(所得税)が下がります。

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不動産経営の主な必要経費

不動産投資において減価償却費はもっとも大きな経費項目のひとつです。

ですが、それ以外にも経費として計上できるものは沢山あります。

不動産投資で発生する一般的な必要経費には以下のようなものが含まれます。

  • 減価償却費
  • 借入金利子
  • 固定資産税・都市計画税
  • 損害保険料
  • ・修繕積立金

必要経費による出費が家賃収入を上回った場合、税務上は赤字と考えられます。

そして、その赤字の部分を本業の給与所得から差引く(損益通算)ことで所得税の減税に繋がることも不動産投資のメリットとなります。

減価償却費による節税効果の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

その節税対策は大丈夫?いつか無くなる節税効果の仕組みを理解しよう
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プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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