賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。
書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。
- 個人所有のままでも問題無い
- 今後、規模の拡大を想定するのであれば法人化すべき
今回は賃貸経営における法人化のメリットとデメリットの他、法人化するべきタイミングについて解説します。
- 賃貸経営における法人化のメリットおよびデメリットを知りたい人
- 賃貸経営で法人化するタイミングを知りたい人
- 株式会社と合同会社の違いを理解したい人
賃貸経営における法人化のメリット
法人化とは株式会社や有限会社などを設立することです。
何か本格的な事業をするのであれば法人化をした方が社会的な信用が得られたり、人材を集めやすかったりとさまざまなメリットが思い浮かびます。ですが「賃貸経営を進める上で、わざわざ手間を掛けてまで法人化する必要はあるのだろうか？」と考える方も多いと思います。
賃貸経営における法人化のメリットは主に以下の2点です。
- 節税効果が大きくなる
- 金融機関からの融資を受ける上で有利になりやすい
具体的なメリットについてもう少し詳しく解説します。
節税効果が大きくなる
法人化の大きなメリットは節税効果が高くなることです。
会社の設立費用や維持費用が掛かるにも関わらず、わざわざ家主や投資家が法人を設立する理由のほとんどが「節税効果が大きくなるため」だと言えます。
それでは個人事業主と比べて、法人化することでどのように税金面が優遇されるのでしょうか？
出張手当(日当)を経費にできる
個人事業主の場合、物件の視察などで出張した場合、交通費や宿泊費を経費として計上しますが、法人を設立し「出張旅費規程」を定めることで、交通費や宿泊費の他に日当として「出張手当」を支給することができます。
勿論、会社と個人が同一人物だったとしても「会社から個人に対して出張手当を支給した」と見なすことができます。
当然ですが、交通費や宿泊費を経費計上する場合と同じように、視察した物件の写真や何かエビデンス(記録)となる情報を残しておく必要があります。
親族への報酬を人件費として計上にできる
法人を設立すると配偶者や親族に事業の一部を依頼し、給与(役員報酬)を支払うことで人件費を経費計上できます。
また、退職時には退職金を支払うことでまとまった費用を経費計上することも可能であるため、物件の売却(譲渡所得)などで売上が大きかった場合は、合理的に利益を圧縮することができます。
個人事業主でも青色事業専従者給与を支払うことで人件費を経費計上できますが、法人化の場合は原則、全額損金として計上できます。
保険料を全額経費として計上できる
個人の場合、生命保険控除として経費計上できるのは年間で最大12万円です。
- 生命保険料控除…上限4万円
- 介護医療保険料控除…上限4万円
- 個人年金保険料控除…上限4万円
一方、法人であれば保険料の経費計上に上限はありません。節税効果の高い法人向けの保険に加入することも可能です。
赤字を長期間(9年間)欠損金として計上できる
個人事業主の場合、青色申告者であれば赤字計上は可能ですが、法人の方が赤字計上できる期間が長いです。
- 個人の赤字計上…最大3年間
- ※白色申告者は赤字計上不可
- 法人の赤字計上…最大9年間
ただし、法人の場合、仮に赤字経営だったとしても法人設立に伴う維持費用は必要になります。
節税対策として利益を圧縮したり赤字経営にするのは有効ですが、金融機関に対して融資をお願いする場合は、余りにも経営状態に問題があると融資を受けにくくなります。
売却時の譲渡所得を削減できる
投資用物件を保有し、数年間、賃貸経営をした後に売却を検討する場合、売却価格の他に譲渡所得税を意識する必要があります。
個人所有の譲渡所得は負担が大きい
ただし、個人名義として物件を売却する場合は、以下の2点に要注意です。
- 譲渡所得税の税率が大きい
- 長期譲渡所得か短期譲渡所得により異なるがどちらも大きな負担になる
- その他の経費で相殺することが難しい
- 節税対策がほぼ不可能になる
一方、法人名義の物件の場合は法人税として税金計算されるため、税率を抑えることもできますし、その他に経費として計上できるものがあれば、その分、利益を圧縮することが可能です。
金融機関からの融資が有利になる
法人として金融機関から融資を受ける場合、条件次第では融資が有利になります。
新設法人でも融資は可能
何も実績の無い設立したばかりの新設法人でも、金融機関から融資を受けること自体は可能です。ただし、新設法人の場合は以下のような注意点があることも事実です。
- 個人と法人を一体として審査される
- 個人としての属性や借入額に問題があれば融資が難しいかもしれない
- 個人での融資よりも条件が厳しくなる可能性がある
- 貸出金利の上昇、融資額の縮小、融資期間の短縮など
これらの点を考慮すると、新設法人での融資はむしろデメリットの方が目立ってしまいますが、少しずつ事業実績を積んでいくことで、将来的には個人よりも好条件で融資を受けられるようになります。
実質的に連帯保証人が不要
個人が融資を受ける場合、融資を受けるタイミングで配偶者や親族などに連帯保証人になってもらうか、保証会社に連帯保証人を依頼する必要があります。勿論、保証会社に連帯保証人を依頼すれば、その分、借入金利が高くなってしまいます。
ですが、法人の場合は仮に法人と個人が同一人物だったとしても、法人で融資を受け、個人が連帯保証人になることが可能です。
法人の設立費用と維持費用
法人化には具体的にどの程度の費用が必要になるのでしょうか？
また同じ法人化でも株式会社と合同会社ではどのような違いがあるのでしょうか？
具体的な設立費用や維持費用にそれぞれの違いを比較してみました。
株式会社と合同会社の違いは？
2006年に有限会社法が廃止されたことにより、現在では有限会社を設立できなくなりました。と言うより、株式会社を設立するハードルが下がったため、そもそも有限会社を選択する必要がなくなりました。
また、会社形態としては「合資会社」「合名会社」なども存在しますが、賃貸経営の規模拡大を目指した法人化の手段としては、一般的に以下の2パターンのどちらかになります。
- 株式会社を設立する
- 合同会社を設立する
株式会社と合同会社を比較した場合のメリットとデメリットについて簡単にまとめました。
| 株式会社 | 合同会社 | |
|---|---|---|
| 社会的な信頼度 | 高い | 低い |
| 設立費用 維持費用 | 高い | 安い |
| 株式上場の可否 資金調達の可否 | 可 | 不可 |
| 株式総会の義務 決算広告の義務 | 有 | 無 |
| 代表者 | 代表取締役 | 代表社員 |
| 役員の任期 | 最長10年間 | 任期無し(無期限) |
法人化と聞くと「株式会社を設立すること」だと脳内変換してしまう人もいるかもしれませんが、設立費用や維持費用のようなコスト面を考えると「合同会社を設立する」ことも選択肢の一つです。
僕は本業ではIT関係のエンジニアをしていて、過去には友人と一緒に法人化をしたのですが、その時は社会的信用などを考慮して株式会社を設立しました。ですが、不動産経営者として事業を進める上では、IT業界やその他の業界と比べて社会的信用もそれ程必要無いです。また事業拡大を目指す場合も、株式からの資金調達からでは無く、金融機関からの融資が中心になるため、余程、大きな理由がなければ合同会社でも十分な場合がほとんどです。
法人化の設立費用
法人設立のデメリットは設立費用と維持費が必要なことです。株式会社と合同会社で具体的にどの程度の費用が掛かるのかを簡単にまとめてみました。
株式会社および合同会社の設立費用には以下のような費用が掛かります。
| 株式会社 | 合同会社 | |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 150,000円 | 60,000円 |
| 定款の収入印紙代 | 40,000円 | 40,000円 |
| 定款の認証手数料 | 50,000円 | 不要 |
| 定款の謄本手数料 | 2,000円 | 不要 |
また、その他にも、株式会社、合同会社、共に以下のような諸費用が掛かります。
- 会社の実印作成代金…5,000円程
- 個人の印鑑証明取得費用…300円×枚数分
- 登記簿謄本の発行費用…500円×枚数分
なお、定款の収入印紙代は専門家に依頼することで(電子定款で対応するため)無料になりますが、それでも株式会社と合同会社では、少なく見積もっても14万円前後の差があります。
法人化の維持費用
株式会社および合同会社の維持費用には以下のような費用が掛かります。
| 株式会社 | 合同会社 | |
|---|---|---|
| 官報への公告掲載 決算公告 | 6万円 | 不要 |
| 重任登記 | 役員任期終了ごとに1万円 | 不要 |
株式会社の場合、定款に役員の情報を記載する必要があります。
役員の任期期間は最長で10年間です。期間が満了になると退任、または重任(再任)することになる訳ですが、そのためには重任登記が必要になります。
一方、合同会社の場合は任期期間はありませんし、重任登記も不要です。
法人化の適切なタイミングは？
個人の賃貸経営者が法人化を目指す場合、どのタイミングが適切なのでしょうか？
ポイントは「節税効果と維持コストのバランス次第」になります。
個人の賃貸経営者が事業規模の拡大を目指し、法人化を検討する場合、主に以下の2パターンが考えられます。
- 売上げが一定以上になったタイミング
- 融資を受けるタイミング(最初から法人化する)
それぞれの理由についてもう少し詳しく解説します。
売上が一定以上になったタイミング
賃貸経営において法人化の最大のメリットは節税効果です。
なので設立費用や維持費用を負担してでも、それ以上に収めるべき税金を安くすることができれば、法人化の恩恵を受けられていると考えられます。
税金にはさまざまな種類がありますが、ここでは所得税と住民税について考えてみます。
個人の税金の計算方法
例えば個人の場合、所得税の計算方法は超過累進税率をもとに計算されます。超過累進税率とは所得が増えれば増える程、収めるべき所得税の税率が増えていく仕組みです。会社員(給与所得者)でもフリーランスのような個人事業主での超過累進税率が適応されるという意味では同じような計算方法になります。
| 課税対象額 | 税率（所得税） | 控除額 |
|---|---|---|
| ～195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円超～330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円超～695万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 695万円超～900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円超～1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 1,800万円超～4,000万円以下 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45% | 4,796,000円 |
一方、住民税については所得に関わらず一律で10%程です。例えば、年収が400万円の人と1,000万円の人では収めるべき所得税の税率は大きく変わりますが、住民税の税率はどちらも10%程になります。
法人の税金の計算方法
法人の場合は税金を法人税として収めることになります。
法人税の特徴は所得金額が800万円を超える場合、税率は一律で23.9%になり、それ以上は増えないことです。
会社の課税所得に対する税率| 課税される所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 800万円以下 | 15% |
| 800万円超 | 23.9% |
そのため一般的には法人化することで節税効果が期待できるのは「売上が1,000万円を超えるタイミング」だと言われます。
勿論「経費をどの程度計上できるか？」「個人の給与(役員報酬)をどの程度にするか？」によっても大きく変わりますし、ある程度の事業規模になったとしても、ずっと個人事業主をして賃貸経営を継続している家主も沢山いるため、一概には言えませんが、一つのポイントとしては目安になる金額だと思います。
融資を受けるタイミング
仮に、売上げや利益が小規模でも「将来的に不動産規模を拡大したいのであれば、なるべく早く法人化するべき」と考える家主も意外と多いです。
その理由は「法人名義で物件を所有することができる」からです。
それでは、何故、個人名義では無く、法人名義で物件を取得する必要があるのでしょうか？
それは、上記でも解説した通り「物件を個人名義で取得するか法人名義で取得するかによって物件売却時の譲渡所得税の取り扱いが全然異なる」からです。
ほとんどの家主は、投資用物件を購入する場合、金融機関から融資を受けるはずですが、できれば融資を受けるタイミングで法人化することで、個人名義では無く、法人名義として物件を所有することができます。
金融機関の理解も必要
法人化には設立費用や維持費用が掛かることを考えると、少なくとも購入できる(購入するべき)物件が見つかったタイミングで法人化の手続きを進めることになります。
勿論、先に法人だけを設立してしまっても構わないのですが、もしも、法人を設立したにも関わらず、購入できる(購入するべき)投資用物件が見つからなければ、法人の維持費用や設立費用だけが無駄になってしまうからです。
既に法人を設立済みの場合は特に問題ありませんが、融資を受ける時点でまだ法人を設立できておらず、融資を受けるタイミングで会社を設立したいのであれば、金融機関に対してなるべく早いタイミングで「法人として融資を受けたい」ことを伝える必要があります。
途中で法人化したらダメなのか？
「売上げや利益が少ないうちは節税効果が余り見込めないこと」や「個人名義で物件を売却すると譲渡所得税の負担が大きいこと」を踏まえると、以下のような疑問が浮かぶと思います。
投資用物件を購入するタイミングでは個人で融資を受け、事業が軌道に乗ったタイミングで法人化を検討すれば良いのでは無いか？
またそのタイミングで物件の所有情報を個人名義から法人名義に変更したら良いのでは無いか？
とても良い考え方のように思えますが、残念ながら、それは少し難しいです。
理由は「個人所有の投資用物件を法人名義に変更することは想像以上に困難」だからです。
法人への名義変更はとても大変
個人から法人に物件の名義変更する(所有権を移す)場合、以下の3点を考慮する必要があります。
名義変更には「原因(理由)」が必要
名義変更には法律上の「登記原因」が必要になります。名義変更の理由は多くの場合、節税な訳ですが、法律上はそれだけでは不十分で、主に以下のような登記原因が必要になります。
- 贈与(民法549条)
- 財産を無償で与える
- 莫大な？贈与税が掛かる
- 現物出資(会社法207条)
- 個人が法人に対して不動産の現物支出をする
- 法人側の資本金増資登記を司法書士に依頼する必要になる
- 価格算定には不動産鑑定士および税理士による評価証明が必要
- 個人が法人に対して不動産の現物支出をする
- 売買、売却(民法555条)
- 売買価格が適正でなければ税務署からの指摘(お尋ね)が入る
- 売買価格の妥当性が無ければ「みなし贈与」と判断される
- みなし贈与税を請求される
名義変更の理由として一般的なのは「売却」です。
ですが、売却時の売買価格は「適正な価格」である必要があります。もし売買価格に対して税務署から指摘を受けて価格の妥当性を証明することができなければ、その差額(設定価格と適正価格の差額)は「贈与である」とみなされ「みなし贈与税」の対象になります。
自分(個人名義)から自分(法人名義)に名義変更するだけなのに…クソ面倒臭いです。
税金や事務手数料が掛かる
仮に個人と法人が同一人物であったとしても、所有権を移すだけであるにも関わらず、数十万〜数百万単位のお金が必要になります。
- 不動産所得税
- 登録免許税
- 司法書士への依頼料など
個人所有の投資用物件を売却する際には、とても大きな負担(譲渡所得税)が掛かってしまうのは確かですが、それを緩和するために、個人から法人に名義変更する場合は、それ以上に費用が掛かってしまう可能性が高いです。
例え同じ人物が所有する物件でも個人から法人に名義変更する場合、想像以上の税金や事務手数料が必要になるため、残念ながら、余程の理由が無い限りは名義変更はおすすめではありません。
節税対策として名義変更をするのに、むしろ損してしまうのか…
金融機関との合意が必要
名義変更したい物件に対して、ローンが残っている場合、融資元の金融機関の合意を得なければなりません。その上で以下のような対応が考えられます。
- 個人の融資を法人に切り替える
- 個人の融資を完済し、法人に新規の融資をしてもらう
個人の融資を法人に切り替えることができなければ、(融資が下りれば)法人として新規の融資を結び、個人の融資(残債)を完済するような手続きが必要になります。
自分(個人)から自分(法人)だったり、親族間同士での名義変更の場合は抵当権の変更は必須では無いようですが、それでもいろいろと(当事者側からすれば)無駄に思える手続きが多いです。
物件の購入後に個人所有から法人所有に名義変更するのは想像以上にハードルが高いため、譲渡所得税の対策としては、最初から法人名義で物件を所有するべきです。
名義変更はおすすめできない
個人所有物件の売却時に掛かる譲渡所得税が比較的大きな負担になることは事実ですが、譲渡所得税の負担を軽減するために、それ以上のコスト(贈与税や各種手続きなど)と労力を掛けるのは本末転倒です。
最初から法人名義で物件を取得できていればベストです。ですが、余程の理由が無い限り、一度、個人で所有した物件をわざわざ法人所有に名義変更する必要はありません。
…とは言うものの、僕も最初に購入した区分マンションは個人名義で取得してしまっていました。
この辺りは購入前に事前に理解できていれば良かったのですが、物件選びに集中し過ぎてしまい、このような税金の仕組みまでは考慮できていなかったのが正直なところです。反省ポイントです。。。
法人化のために必要な手続きは？
個人の場合であれば、開業届を税務署に提出するだけで事業を開始できますし、頑張れば自力で確定申告を作成、提出することも可能です。ですが、法人化して会社を設立するのであれば自分一人では中々難しく、基本的には専門家からの支援が必要になります。
専門家からの支援が必要
株式会社や合同会社を設立するには以下のような専門家に協力を仰ぐ必要があります。
- 司法書士
- 定款の作成、不動産登記、商業登記などの登記手続きの代理人
- 140万円以下の簡易裁判の訴訟代理(認定司法書士)
- 憲法、民法、刑法、商法(会社法)、登記法(不動産、商業)などの知識を習得
- 弁護士
- 定款の作成、不動産登記、商業登記などの登記手続きの代理人
- 法的問題が生じるリスク、法的紛争などの回避(アドバイス)
- 法人設立後の顧問弁護士契約
- 行政書士
- 書類作成業務(建設業許可、会社設立、財務諸表、遺言書など)
- 許認可申請の代理(官公署への提出など)
- 相談業務(相続対策、経営コンサルティングなど)
- 登記手続きの代理人は不可
- 税理士
- 法人設立後の税務処理など
- 登記手続きの代理人は不可
会社の設立は「司法書士」か「弁護士」に依頼し、設立後の税務処理などを「税理士」に依頼するのが一般的だと思います。
法人設立の具体的な手続きは？
法人設立の具体的な方法は「株式会社を設立するか？」「合同会社を設立するか？」で多少異なりますが、簡単に流れとしては以下の順番で手続きできます。
- 基本事項(定款の内容)を確定させる
- 社名(商号)…何でも良い、自分の好みで
- 本店所在地(住所)…基本的には自宅で良い
- 役員…自分(代表社員だけでも良い)
- 事業目的…基本的には不動産経営などで良い
- 資本金額…1円以上でも良い
- 印鑑を作成
- 発起人(代表者)の印鑑、印鑑証明書
- 社判(法人の印鑑)
- 代表印(会社実印)…会社設立時に法務局で登録
- 銀行印…法人用口座の作成時に登録
- 社印(認印、角印)…一般的に利用
- 公証役場での認証(1週間程掛かる)
- 定款、委任状
- 定款認証代金(株式会社…52,000円、※合同会社は不要)
- 定款の認証手数料(株式会社…50,000円、※合同会社は不要)
- 定款の謄本手数料(株式会社…2,000円、※合同会社は不要)
- 本人確認書類
- 定款電子データ受け取り用のメディア(CD-R)
- 発起人(代表者)の印鑑証明書、実印
- 資本金の入金
- 法務局へ提出
- 定款、印鑑証明書
- 資本金の入金書(コピー)
- 登録免許税(株式会社…150,000円、合同会社…60,000円)
- 社判(法人の印鑑)、発起人(代表者)の印鑑、(※記載誤り、押印漏れのため)
法人化と聞くととても複雑な手続きが必要のように感じられますが、実際には必要な書類と作成し「公証役場」と「法務局」に提出すれば完了です。
合同会社は意外と簡単に設立できる
賃貸経営者である個人事業主が会社を設立する場合、その他の業界(例えばIT業界など)と比べて、法人化するハードルが低いです。ハードルが低いと言うよりも「必要性が高い」と思います。
その最も大きな理由は「売買益による譲渡所得税の節税効果が大きい」からです。
なので、その他の業界だと、ある程度の売上げや利益を確保できなければ、法人化する意味が無い(法人化による節税効果以上に法人の維持費の方が大きい)ですが、賃貸経営者の場合は売上げや利益が一定額を満たしていない場合でも、法人化する必要性が高くなります。
中には「賃貸経営は法人化した上で始めるべき」と考えられる家主の方も多いです。
また、上記の通り、法人設立の具体的な手続きについても、そこまで難しい訳ではありません。
「自分が会社なんて設立できる訳が無い」と思い込まずに、少しだけ前向きに考えても良いかもしれません。
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