意外と存在している?容積率オーバー物件の問題点とは

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これから投資用物件を購入しようとしている方は、「建ぺい率」や「容積率」という言葉をご存知ですか?

実は、建ぺい率や容積率のルールは建築基準法で定められています。

今回は容積率オーバーの物件が建てられる背景や、違反してしまった場合の影響などをまとめてみました。

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建ぺい率と容積率の計算方法

まずは、建ぺい率と容積率の計算方法をもとにそれぞれの特徴についてご説明します。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率とは敷地面積に対して建てられる建物の建築面積の割合いのことで、計算式は以下のようになります。

  • 建ぺい率=建物の建築面積÷敷地面積

建築面積とは簡単に言うと床面積です。通常、1階部分の床面積のことが多いですが、厳密には建物を真上から見たときの水平投影面積のことを指します。最近の戸建て物件などでは1階に駐車場があるため、1階部分よりも2階部分の面積の方が大きいこともあります。その場合は、1階ではなく、2階の床面積が建築面積になります。

建ぺい率=建物の建築面積÷敷地面積

用途地域別の建ぺい率の最高限度

用途地域ごとに建ぺい率の最高限度が定められています。

【用途地域別の建ぺい率の最高限度】
地域建ぺい率
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
工業専用地域
30%、40%、50%、60%のうち都市計画で定める割合
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
準工業地域
50%、60%、70%のうち都市計画で定める割合
近隣商業地域60%、80%のうち都市計画で定める割合
商業地域80%
工業地域50%、60%のうち都市計画で定める割合
用途地域の指定のない区域30%、40%、50%、60%、70%のうち特定行政庁が定める割合

建ぺい率の緩和規定と制限のないものについて

建ぺい率の緩和規定には以下のようなものがあります。

  • 建ぺい率の限度が80%とされている地域外で、かつ防火地域内にある耐火建築物
    • 最高限度の通知+10%
  • 角地またはこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定するものにあたる建築物
    • 最高限度の数値+10%
  • 上の条件を両方満たす場合
    • 最高限度の数値+20%

建ぺい率の制限のないものには以下のようなものがあります。

  • 建ぺい率の限度が80%とされている地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物
  • 派出所、公衆便所、公共用歩廊
  • 公園、広場、道路、川等の中にある建物で安全上、防火上および衛生上支障がないもの

敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合

建物の敷地が異なる建ぺい率の地域にわたる場合は、それぞれの地域の面積により、加重平均された割合いが採用されます。

容積率の計算方法

容積率とは敷地面積に対する建物の延べ面積の割合いのことです。

容積率の計算式は以下のようになります。

  • 容積率=建物の延べ面積÷敷地面積

ちなみに、延べ面積とは各階の床面積の合計です。

建ぺい率が建築面積(水平投影面積)の面積率であることにたいして、容積率は建物全体の床面積を表しています。

容積率=建物の延べ面積÷敷地面積

用途地域別の容積率の最高限度

容積率についても建ぺい率同様、用途地域ごとに最高限度が定められています。

【用途地域別の容積率の最高限度】
地域建ぺい率
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
50%〜200%のうち都市計画で定める割合
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
100%〜500%のうち都市計画で定める割合
工業地域
工業専用地域
100%〜400%のうち都市計画で定める割合
商業地域200%〜1300%のうち都市計画で定める割合
用途地域の指定のない区域50%〜400%のうち特定行政庁が定める割合

もし敷地面積が100㎡で容積率の上限が200%の場合は認められる延べ面積は200㎡までとなります。

仮に1フロアを50㎡だとすれば4階建までしか建築できない訳ですね。

前面道路幅による容積率

敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合は、その前面道路の幅員(m)の数値に以下の乗数を乗じたものと、各用途地域の都市計画で定められた容積率とを比較して、いずれか厳しい(数値が少ない)方がその容積率となります。

  • 住居系地域の乗数…4/10
  • 住居系以外の地域の乗数…6/10

ちなみに、前面道路が2つ以上ある場合は、その幅員の最大のものが適応されます。

敷地が容積率の異なる地域にわたる場合

建物の敷地が異なる容積率の地域にわたる場合は、建ぺい率同様、それぞれの地域の面積により、加重平均された割合いが採用されます。

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どうして建ぺい率や容積率を守らないといけないのか?

ただ、これから物件を建設し経営を始めようとしている家主からは以下のような疑問があがると思います。

そもそも、どうして建ぺい率や容積率を守らないといけないの?

限られた敷地内に無駄無く沢山の戸数の部屋を確保できた方が、高い収益につながるのに…

それでは何故、建ぺい率や容積率を守らないといけないのでしょうか?

一般的には以下のようなことが理由が考えられます。

  • 建物ごとに一定の間隔を保つことで災害時の影響範囲拡大を防ぐため
  • 建物ごとに一定のゆとりを確保することで風通しを確保する
  • 近隣住民への日当たり(日照権)を守るため
  • 用途区域ごとに周辺地域の景観を乱さないため
  • 地域の人口を制限するため

経営者目線で考えると、限られた資金や資産(土地)で利益を最大化させることは大切なことですが、これらの理由を考慮すると、やっぱり定められた建ぺい率や容積率はちゃんと守らないといけないことが分かります。

建ぺい率や容積率の上限は建築基準法で定められています。
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容積率オーバー物件とは

容積率オーバー物件とは、その名の通り容積率の上限を超えてしまっている物件のことです。

何故、容積率オーバー物件が建築されてしまうのか?

現在、建築基準法にて検査済証の交付を受けるには、以下の2種類の許可が必要になります。

  • 中間検査
  • 完了検査

建築の初期段階(中間検査)では規定通りの設計をしていても、物件の完成(完了検査)時には設計が変えられたり、そもそも完了検査を受けていない物件もあったりします。また完成後にフロアの拡大(増改築)やリフォームをしたり駐車場だった1階部分を部屋として用途変更することにより違反建築物となるケースもあります。

中には物件完成後に法令改正があり、結果的に既存不適格建築物となってしまう場合もあります。この場合は、増改築時には現在の規定を守る必要がありますが、少なくともその当時は違法では無かったため、もし何か問題が生じても、ある程度の緩和措置はされるそうです。

容積率オーバー物件の罰則規定は?

建ぺい率や容積率で問題を抱える物件には大きく以下の2種類に分けられます。

  • 違反建築物
  • 既存不適格物件

違反建築物は違法性の高い悪質な物件

違反建築物はその名の通り、建築基準法を無視した違法な物件のことです。

罰則については明確な規定は無く、対応も地域によってさまざまなようですが、余りに悪質だったり、目立ってしまうような場合は、地域住民や通行人からクレームが入り、厳しい監査が入るかもしれません。

もし、工事の途中で違反が発覚した場合は、特定行政庁により、工事の停止命令が下されることもあります。また、既に完成後の場合でも使用禁止や改善命令を受ける可能性があり、最悪の場合は強制執行による取り壊しのような処置が下されるかもしれません。

万が一、行政処分を受けることになると、是正のための費用負担も、当然、物件所有者側の負担となるため、想定外の出費が掛かってしまう可能性も十分にあります。

既存不適格物件は違反な物件では無い

一方、既存不適格物件は建築当初は何も問題が無かったものの、その後、規制が強化されることによって、結果的に不適格となってしまった物件のことです。

基本的には使用禁止や改善命令が出される可能性は低いです。

ただし、将来、これ以上の増改築をする場合には現行のルールを守る必要がありますし、新しい物件を建て替える場合も、従来の(規制強化前の)ルールで建築することはできません。

野放しになっている容積率オーバーの物件

既存不適格物件については、すぐに何かを改善する必要はありませんが、違反建築物については本来であれば、何だかの対応が必要になるはずです。

ただ、現実問題としては明確な罰則が定められていなかったり、居住権の効力が強いため、実際に人が住んでいる住宅を取り壊すことはとても難しいです。なので、もし建築基準法に違反していたとしても、結果的に野放しになってしまっているのが現状です。

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売買時に不利になることも

金融機関から融資を受ける際の物件評価額も下がってしまいますし、さらに加えるなら、少し大袈裟に聞こえますが、そのような物件の購入を検討していると言うことで、その人自身の属性(評価)も下げかねないのです。

また購入時はともかく、売却時には容積率オーバーを理由に値下がりしてしまう恐れは十分にあります。

また、次に購入する側としても、やはり融資を受ける場合、金融機関によってはマイナスの影響を与える可能性があります。融資の判断基準は金融機関ごとに異なるため、一概に融資ができないということはありませんが、それでも購入する(所有者側からすると売却する)条件が課せられてしまうことは間違い無いでしょう。

勿論、注文住宅など個人で物件を設計する時も気を付けないといけませんが、現在市場に出回っている物件の中にも地域によっては容積率オーバーの物件が結構存在するので注意が必要ですね。

広告などにも意外としれ~っと「本物件は容積率オーバーです。」と記載されている事があるそうですよ。

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