ローン定数とは？K%の計算式・早見表と正逆レバ判定｜イールドギャップ実務ガイド【2026年版】

「イールドギャップ＝表面利回り − 借入金利」――この理解、実は2026年の金利環境では大ハズレです。同じ物件でも実質利回りとローン定数の差で計算し直すと、見かけのYG＋2.95%が実質−1.27pt（赤字）になる事例が業界では多数報告されています。

2025年12月19日に日銀が政策金利を0.75%へ引き上げ（全員一致）、長期金利は2026年に2%超で推移。一方、日本不動産研究所「第53回 不動産投資家調査」（2025年10月）によると、東京・城南ワンルーム3.7%、大阪4.3%、京都4.6%、神戸4.7%、大阪・梅田Aクラスオフィス4.0%、御堂筋4.1%と主要エリアはほぼ全て横ばい――金利だけが上がり、利回りが付いてこない＝YGが構造的に縮む局面です。

本記事では、「イールドギャップの正しい計算式」「ローン定数K%の使い方」「YGは何%以上が安全か（2026年版の目安）」「金利上昇に対するストレステスト」「レバレッジの順逆判定と自己資金比率の意思決定」まで実装ベースで整理します。

📚 結論：イールドギャップは実質利回り−ローン定数で計算する

イールドギャップ（YG）の計算式は、精度別に3バージョンあります。俗説の「表面利回り−金利」は使わないでください。

Q. YGがマイナスということは、その物件は「買ってはいけない」ということですか？
A. 即「買ってはいけない」とは限りませんが、「インカムだけでは資金が回らない設計」になっているのは事実です。値上がり期待・出口での売却益・節税効果など、インカム以外の収益源で補う前提が必要です。金利上昇局面ではYGがさらに圧迫されるため、ストレステスト（金利+1〜2pt時のCF確認）を必ず行ってから判断してください。

バージョン	計算式	使用シーン
❌ 俗説（NG）	表面利回り − ローン金利	販売資料／ネット記事の多くがこれ。使わない
△ 中級	実質利回り − ローン金利	経費は反映されるが返済期間が無視される
✅ プロ／業界正規版	FCR（総収益率）− K%（ローン定数）	物件取得の最終判断はこれを軸に

💡 ローン定数(K%)とFCR — 正しい2変数を一発で押さえる

K%（ローン定数）とは

K%は「年間元利返済額が借入金残高の何％にあたるか」を示す数値です。

• 計算式：K% = 年間元利返済額 ÷ ローン残高 × 100
• 意味：金利と返済期間を一発で反映する。「金利が低い＝K%が低い」は誤り

FCR（総収益率）とは

FCRはNOI（純運営利益）を「物件価格＋購入時諸費用」で割った率。実質利回りより精度が高く、海外（米国）の不動産投資判断ではこちらが標準です。

• 計算式：FCR = NOI ÷ 総投資額（物件価格＋購入時諸費用）× 100
• NOI = 満室想定賃料収入 − 空室損失 − 運営費用（管理費・修繕費・固定資産税・保険料・PM費等）
• 注意：NOIにはローン利息・元本返済・減価償却・大規模修繕（CapEx）は含めない

K%が金利と返済期間でどう動くか（実例数値）

同じ金利2.5％でも、返済期間が10年違うとK%は約1.10pt動きます（借入5,000万円のケース）。

借入条件	年間元利返済額	K%
5,000万円・金利2.5%・25年	約269万円	約5.38%
5,000万円・金利2.5%・35年	約214万円	約4.28%

2026年5月時点のアパートローン金利は、メガバンクで変動1.5〜2.5%、関西の地銀（関西みらい・京都銀行・南都銀行・池田泉州・紀陽銀行 等）も同水準。返済期間も25〜35年で大きく動くため、K%まで含めた判断が必須です。本記事の後半でレバレッジの判定基準・正逆レバの実例まで詳しく解説します。

📋 ローン定数（K%）早見表｜金利別×返済期間別

ローン定数は借入額に関係なく、金利と返済期間だけで決まる「定数」です（元利均等返済）。自分の融資条件のK%をこの表で確認し、物件のFCR（実質利回り）と比べてください。

金利＼返済期間	20年	25年	30年	35年
1.0%	5.52%	4.52%	3.86%	3.39%
1.5%	5.79%	4.80%	4.14%	3.67%
2.0%	6.07%	5.09%	4.44%	3.98%
2.5%	6.36%	5.38%	4.74%	4.29%
3.0%	6.66%	5.69%	5.06%	4.62%
3.5%	6.96%	6.01%	5.39%	4.96%
4.0%	7.27%	6.33%	5.73%	5.31%

※元利均等返済で算定。金利2.5%×25年＝5.38%、35年＝4.29%はオリックス銀行等の公開例と一致します。金利が1%上がるとK%は概ね0.3〜0.4ポイント上昇。FCRがそのK%上昇に何ポイント耐えられるかが、融資条件の安全度の目安になります。

📊 イールドギャップ計算式 — 同じ物件で3バージョン比較

下記の前提物件で、3つのYGバージョンを実際に計算してみます。中古区分マンションをイメージした条件設定です。

前提条件

• 物件価格：1,000万円（築20年・区分ワンルーム想定）／購入時諸費用：70万円／総投資額：1,070万円
• 満室想定家賃：年60万円（月5万円）
• 運営費（管理・修繕・固都税・保険・PM）：年15万円
• 空室損失：5％（年3万円）
• 借入：800万円・金利2.5％・期間25年（年間返済額 約43万円、K%≒5.38%）

① 俗説版（NG）：表面利回り − 金利

表面利回り = 60 ÷ 1,000 × 100 = 6.0%／金利 = 2.5%

YG = 6.0% − 2.5% = +3.5pt（一見問題なさそう）

② 中級版：実質利回り − 金利

実質利回り =（60 − 15）÷ 1,070 × 100 ≒ 4.21%

YG = 4.21% − 2.5% = +1.71pt（俗説より1.79pt縮小）

③ プロ版：FCR − K%（業界正規版）

NOI = 60 − 3 − 15 = 42万円／FCR = 42 ÷ 1,070 × 100 ≒ 3.93%

K% ≒ 5.38%（金利2.5%・25年）

YG = 3.93% − 5.38% = −1.45pt（逆レバレッジ＝赤字）

同じ物件・同じ条件で、計算式を変えるだけで「+3.5pt」が「−1.45pt」になるのが現実です。表面利回りで判断していたら、買ってはいけない物件を買ってしまうところでした。

📊 2026年の現実：日銀利上げ × 期待利回り横ばい

日銀政策金利は2025年12月に0.75%へ引き上げ

日本銀行は2025年12月19日の金融政策決定会合において、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を0.75％程度へ引き上げることを全員一致で決定しました（出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2025年12月19日）。長期金利（10年物国債利回り）は2026年に入っても2%台で推移。不動産投資ローン金利も2024年比で確実に上昇しており、変動1.5〜2.5%、固定10年で2.5〜3.0%が代表帯です。

第53回 不動産投資家調査（2025年10月）— 都市別の期待利回り

一般財団法人 日本不動産研究所「第53回 不動産投資家調査」（2025年10月現在）の主要数値：

物件種別／エリア	期待利回り	前回比	参考：東京
Aクラスオフィス（大阪・梅田）	4.0%	横ばい	丸の内/大手町 3.2%
Aクラスオフィス（大阪・御堂筋）	4.1%	横ばい	―
Aクラスオフィス（京都）	4.7%	横ばい	―
賃貸住宅 ワンルーム（大阪）	4.3%	横ばい	城南 3.7%
賃貸住宅 ワンルーム（京都）	4.6%	横ばい	―
賃貸住宅 ワンルーム（神戸）	4.7%	横ばい	―
賃貸住宅 ファミリー（大阪）	4.3%	横ばい	城南 3.8%
賃貸住宅 ファミリー（京都）	4.6%	横ばい	―
賃貸住宅 ファミリー（神戸）	4.7%	横ばい	―
商業店舗 都心型高級専門店（京都）	4.7%	横ばい	銀座 3.3%
商業店舗 都心型高級専門店（大阪）	4.3%	横ばい	―
商業店舗 都心型高級専門店（神戸）	4.9%	横ばい	―
物流マルチテナント湾岸（大阪港）	4.2%	横ばい	江東区 3.8%
物流マルチテナント内陸（東大阪周辺）	4.3%	横ばい	多摩 4.0%
宿泊特化型ホテル（大阪）	4.5%	−0.1pt（唯一の低下）	東京 4.2%
宿泊特化型ホテル（京都）	4.6%	横ばい	―

都市別の期待利回り格差（賃貸住宅ワンルーム）

• 東京・城南：3.7%
• 大阪：4.3%（東京比+0.6pt）
• 京都：4.6%（東京比+0.9pt）
• 神戸：4.7%（東京比+1.0pt）
• 札幌・仙台：5.0%

同じ「ワンルーム」でも都市によって期待利回りは1pt以上動くのが2026年の現実です。一方で、大阪宿泊特化型ホテルは唯一-0.1pt低下（前回4.6%→今回4.5%）しており、インバウンド需要回復の中で投資家の期待が引き締まっている兆候。観光系のYG計算は慎重に。

投資家センチメントとリスク要因

投資家センチメントは「新規投資を積極的に行う」が94%と高水準。一方リスク要因トップは「金利の上昇」（128社が指摘）、次点で「建築費高騰・運営コスト上昇」（78社）。

2026年・YGは構造的に1pt前後縮んでいる

時点	期待利回り（参考：大阪ワンルーム）	投資ローン金利（代表）	簡易YG
2024年	4.3%前後	1.0〜1.5%	約2.8〜3.3pt
2026年5月時点	4.3%（横ばい）	1.5〜2.5%	約1.8〜2.8pt

YGは確実に1pt前後縮小しています。借入金利が返済総額に与える影響は2024年以前と比較にならないほど大きくなっています。

⏰ イールドギャップ何%以上が安全か（2026年版の目安）

計算ベース別の業界目安は以下の通り。

計算ベース	最低水準	2026年推奨水準
表面利回り − 金利（参考程度）	2.0〜3.0pt	3.0pt以上
実質利回り − 金利	1.5〜2.0pt	2.0〜3.0pt以上
FCR − K%（業界正規版）	1.0〜1.5pt	1.5〜2.0pt以上

2024年の低金利環境で書かれた競合記事は「1.0〜1.5pt以上」を提示するものが多いですが、2026年は金利が連続上昇中のため、実質利回り−ローン定数で1.5〜2.0pt以上、保守的には3pt以上を推奨水準としてください。なお、東京と地方政令市では期待利回りで0.6〜1.0pt差がありますが、その分は金利上昇耐性に回すべきマージンとして設計するのが安全です。

📊 イールドギャップ安全水準──業界実勢2-3%以上の根拠（楽待・健美家・大和財託コラム検証）

イールドギャップ何%以上が安全か──業界主要メディア各社の見解は「2-3%以上」で概ね一致しています。本セクションは複数ソースの精読をベースに、安全水準の根拠を整理します。

情報源	安全イールドギャップの目安	根拠・条件
楽待新聞・湘南ユーミー	1.5-2.0%以上	実質利回り基準・収益性とローン返済バランス
武蔵コーポレーション	2-3%以上	実質利回り−ローン金利・新築/中古共通
大和財託	3%以上が標準	表面利回り使用時の修正考慮
カイロスマーケティング	2.5%＋25年以上	CFマイナス回避条件
本記事（投資家視点）	FCR−K%で2.5%以上	実質利回り×ローン定数で算出（表面利回り使用は禁忌）

業界平均「2-3%以上」はあくまで表面利回りベースの大まかな目安。本記事§3のとおり、正しいイールドギャップは「FCR（実質利回り）− K%（ローン定数）」で計算し、2.5%以上が新築/中古問わず安全水準。表面利回り基準で3%確保できていても、空室・修繕費・諸経費を引いた実質基準では1-1.5%しかない、というケースが頻発します。

⚠️ 金利上昇イールドギャップを耐える — ストレステスト

日銀は2025年12月の声明で「経済・物価情勢の改善に応じて、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく」と明言しました。「現行金利で買えるか」だけでなく、金利+1〜3ptで耐えられるかを必ず試算してください。

金利シナリオ	確認ポイント	合格ライン
現行（変動1.5〜2.5%）	YG（実質利回り−ローン定数）が想定通り出るか	+1.5pt以上
+1.0pt（変動2.5〜3.5%）	DCRが1.10倍以上を維持できるか	YGがプラス
+2.0pt（変動3.5〜4.5%）	逆レバレッジ（FCR<K%）にならないか	YGが概ねゼロ以上
+3.0pt（変動4.5〜5.5%）	満室でも赤字（BE比率100%超え）になっていないか	CFがプラス維持

YG単独ではなくDCR（債務返済余裕率）／CCR（自己資金配当率）／LTV（借入比率）／BE比率（損益分岐稼働率）と組み合わせるのが王道です。オーバーローンのリスクもあわせてご覧ください。

💪 レバレッジとは——てこの原理と不動産投資への応用

レバレッジ（leverage、てこ）とは、自己資金に対して借入を組み合わせ、取得できる資産規模を倍化させる仕組みのことです。物理学のてこの原理（小さい力で大きい物を動かす）になぞらえて、金融分野でこの呼び方が定着しました。

不動産投資が他の投資商品と決定的に違うのは、個人投資家が標準でLTV70〜90%（自己資金1に対し借入7〜9）で資産形成できる点。同じ1,000万円の自己資金でも、株式や投信なら1,000万円の運用、不動産なら5,000万〜1億円の物件運用が現実的にできます。

🧮 レバレッジ効果の数式（CCRで実証）

レバレッジが効くと「自己資金あたりの収益率（CCR）」が表面利回り・FCRを大きく上回ります。同じ物件3,000万円・NOI 150万円（FCR=5%）で自己資金比率を変えてシミュレーション。

自己資金比率	自己資金	借入額	年返済(K%=5.4%)	手残CF	CCR
100%（無借入）	3,000万	0	0	150万	5.0%
50%	1,500万	1,500万	81万	69万	4.6%
20%	600万	2,400万	130万	20万	3.3%

この例ではFCR(5.0%) < K%(5.4%) の逆ザヤのため、借入を増やすほどCCRが下がる「逆レバレッジ」が発生しています。次は順レバレッジになるケース（FCR > K%）。

条件	FCR	K%	自己資金	CCR	判定
築古木造アパ・地方政令市	9.0%	5.4%	20%	23.4%	順レバ・拡大OK
築浅区分・東京城南	3.7%	5.4%	20%	-3.1%	逆レバ・買えない

同じ自己資金20%でも、順レバ物件はCCR 23.4%、逆レバ物件はCCRがマイナス。レバレッジ効果は「効かせる量」より「FCR が K% を上回るか」で本質が決まります。

🎚 レバレッジを効かせるべきケース／効かせてはいけないケース

✅ 積極レバレッジOKのケース（自己資金10〜20%）

• FCR が K% を1.5pt以上上回る：地方政令市の中古木造一棟、関西の築20年前後RC一棟など
• DCR が 1.3〜1.5倍以上：金利+2pt時にも 1.1〜1.2倍を維持できる
• 金利が2%未満で固定化できる：日本政策金融公庫、商工中金、信用金庫の固定長期
• 属性が強く、追加融資の打診が継続的に来ている：いつでも次の物件で再レバレッジが可能

⚠️ レバレッジを抑えるべきケース（自己資金30%以上）

• FCR と K% の差が1pt未満：YG薄い物件は金利上昇ですぐに逆ザヤに転落
• 変動金利・短期固定で借りる：5年固定明けに金利+1.5〜2pt時にCFが崩れない設計
• 事業性融資・ノンバンク（金利3.5〜5%）：高金利は自己資金で薄める方が後悔少ない
• 築年数が法定耐用年数を大きく超過：返済期間が短く、K%が高くなる

❌ レバレッジを使うべきでないケース（自己資金50%以上 or 現金買い）

• FCR < K% の逆レバ：レバレッジを使うほど損失拡大
• 築古ボロ物件で出口が読めない：返済期間が短くなりK%が極端に上昇
• 属性が弱く、次の融資が見えない：1物件目で全リソース投下は危険
• 家賃下落リスクが大きい立地：人口減・賃貸需要構造的悪化エリア

📈 融資条件で資産拡大ペースは決まる——K%と返済期間の意思決定

📏 返済期間と金利、どちらを優先するか

同じ借入5,000万円で、金利と返済期間の組合せでK%がどう動くか実測：

条件	年間返済	K%	備考
金利2.0%・25年	約254万	5.09%	基準
金利1.5%・25年	約240万	4.80%	-0.29pt（金利-0.5pt効果）
金利2.0%・30年	約222万	4.44%	-0.65pt（期間+5年効果）
金利2.0%・35年	約199万	3.97%	-1.12pt（期間+10年効果）

同じ借入額でも、返済期間+10年は金利-1.0pt相当のCF改善効果があります。「金利の低さ」より「返済期間の長さ」を優先すべき場面が多い理由がこれ。ただし返済期間は法定耐用年数や物件の経済耐用年数、銀行の融資方針で制約を受けるため、自由には設計できません。

🔄 ローン残高減少で薄れるレバレッジ効果

借入金で物件を取得した直後はFCR-K%スプレッドが最大ですが、毎月の元本返済でローン残高が減るにつれ、レバレッジ効果は徐々に薄れていきます。

経過年数	ローン残高	物件価値（毀損想定）	LTV	レバレッジ状況
取得直後	5,000万	5,500万	91%	最大レバ
10年経過	3,800万	4,500万	84%	中レバ
20年経過	2,200万	3,500万	63%	低レバ・再投資検討期

20年経過時点でLTVが63%まで下がっていれば、その物件を担保に追加融資で次の物件を買う「再レバレッジ」が可能。資産拡大の継続にはこの再レバレッジが鍵で、1物件で完結させずに段階的に増やす設計が大家業の本道です。

🎯 規模拡大の打ち止め判定

レバレッジを永遠に効かせ続けることはできません。以下が打ち止めの典型シグナル：

• 銀行から融資打診が来なくなる：属性・物件評価の上限に達した
• 追加物件でFCR-K%が1pt切る：取得しても拡大効果が薄い
• DCR合算が1.3倍を下回る：金利上昇耐性が失われた
• 本業や家族のリスク許容を超えた：心理的キャパシティの限界

「拡大を止める」も意思決定の一つ。レバレッジは拡大期と維持期で使い方が変わります。詳しくは不動産投資家のお金の活かし方｜拡大の止めどき・現金化のタイミング・退職金の活用もご覧ください。

🔄 利回りは「想定値」— 満室経営前提を疑う

実質利回り−ローン定数が成立するのは「満室稼働で家賃が下がらない」前提があるからです。実務ではこの前提が最も崩れやすい。

年間家賃収入を左右する2要素

• 年間の空室率
• 月々の家賃単価（賃下げが入ると年間ベースで大きく効く）

空室率が悪化する2大要因

1. 新規入居希望者の募集・獲得：賃料の妥当性、競合物件、繁忙期（2〜3月）／閑散期の影響
2. 退去後の修繕・原状回復クリーニング：費用は平均で賃料の1〜2ヶ月分、業者調整に時間が必要

「3/31退去 → 4/1新規入居」は契約上も物理的にも難しいのが現実です。不動産投資の物件の見極め方｜評価3軸と真の利回りで「買っていい物件」を判断するの関連記事で必要経費の詳細を解説しています。

キャッシュフロー絶対額の重要性

YGや利回りはあくまで「率」の指標。実運用は「絶対額のCF」で回ります。

• 実質利回り10%×物件100万円 → 年間CF 10万円
• 実質利回り5%×物件3,000万円 → 年間CF 150万円

安すぎる物件で高利回りを取っても、管理の手間に対するCFリターンが薄いケースがあります。キャッシュフローの考え方もあわせてご参照ください。

🤝 借入金利と運用利回りの差は他金融商品にも応用可能

「借入金利と運用利回りの差分」というYGの考え方は、不動産以外の金融商品にも応用できます。

• 年利5%の投信を、金利5%以下の融資で買えれば差分が利益（信託報酬・配当所得課税20.315%は差し引く）
• 繰上返済の判断：金利3%借入で手元資金がある→他で3%超の運用ができないなら繰上返済が合理的

「借入金利＝機会費用のフロア」です。これより高い利回りが取れる手段がない限り、繰上返済も合理的選択になります。繰り上げ返済の考え方を別記事で解説しています。

📖 この記事の根拠（出典・参考）

❓ よくある質問（FAQ）

Q1. イールドギャップは何%以上あれば安全ですか？

A. 計算ベースで目安が変わります。実質利回り−ローン定数（業界正規版）で1.5〜2.0pt以上、簡易な「表面利回り−金利」なら3.0pt以上が一つの目安。2026年の金利上昇局面では+0.5〜1.0ptの上乗せが安全です。

Q2. なぜ「表面利回り−金利」では駄目なのですか？

A. 表面利回りには空室損失も運営費も諸費用も含まれていないため、YGを過大評価します。さらに「金利」は返済期間を反映しないため、同じ金利でも25年返済と35年返済でK%は約1.10pt違います。物件取得の最終判断は必ず実質利回り−ローン定数で行ってください。

Q3. ローン定数(K%)はどう計算しますか？

A. K% = 年間元利返済額 ÷ ローン残高 × 100。借入5,000万円・金利2.5%・25年なら年間返済額約269万円→K%≒5.38%。同じ金利で35年に伸ばすと年間返済約214万円→K%≒4.28%です。金利と期間の両方を一発で反映する利点があります。

Q4. 2026年のアパートローン金利はどれくらい想定すべきですか？

A. 2026年5月時点の代表帯で、メガバンクと関西地銀（関西みらい・京都銀行・南都銀行・池田泉州・紀陽銀行 等）のアパートローン金利は変動1.5〜2.5%、固定10年で2.5〜3.0%が一般的です。属性・物件・LTVで±0.5pt程度動きます。日本政策金融公庫・商工中金は別建てで2%前後の長期固定が取れる場合あり。

Q5. 大阪・京都・神戸でYGの取りやすさは違いますか？

A. 第53回投資家調査（2025年10月）のワンルーム期待利回りで比較すると、東京・城南3.7%／大阪4.3%／京都4.6%／神戸4.7%。地方政令市の方が期待利回りが高く、同じ金利環境ならYGを取りやすい構造です。一方で、賃貸需要・人口動態・空室率の地域差も併せて見る必要があります。

Q6. 大阪宿泊特化型ホテルが唯一-0.1pt低下したのはなぜ？

A. 第53回調査（2025年10月）で大阪ホテルのみ前回4.6%→今回4.5%と低下。インバウンド需要の力強さに対し、投資家の期待リターンが引き締まった（=価格が上がった）と解釈できます。観光系のYG計算は、賃貸住宅より変動幅が大きいので慎重に。

Q7. レバレッジは「効かせるほど良い」のですか？

A. 違います。FCR > K%（順レバ）が成立している物件でのみ効かせる価値があるのが本質。逆レバ（FCR < K%）物件で借入を増やすと自己資金あたり収益率（CCR）は下がります。さらに、順レバでもFCR-K%スプレッドが1pt切るとちょっとの金利上昇で逆転するため、2026年金利環境ではFCR-K%が1.5pt以上を確保したい。

Q8. 自己資金比率は何%が適正ですか？

A. 物件と属性次第で大きく違いますが、目安として：順レバが2pt以上で属性強なら10〜20%、順レバ1〜2ptなら20〜30%、順レバ1pt未満か変動金利借入なら30%以上。2026年の金利上昇局面で、フルローン・オーバーローンを使うのは物件の収益力が極めて強いケースに限定すべきです。

Q9. ローン残高が減ると、レバレッジ効果はどうなりますか？

A. 毎月の元本返済でローン残高が減るにつれ、FCR-K%スプレッドによるレバ効果は徐々に薄れます。20年経過でLTVが60〜70%まで下がれば、その物件を担保に追加融資で次の物件を買う「再レバレッジ」が可能。1物件で完結させず、段階的な再投資で資産拡大ペースを維持するのが大家業の標準戦略です。

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