物件購入の判断基準は？今後の取り組みと考え方について

今年から来年辺りに掛けて新しい投資用物件の購入を考えています。

理由としてはこの数年間の運用により少し返済総額が減ってきたことや、この数年間で学んだことを踏まえ資産の拡大を目指したいと考えたからです。

今回は自分のために新たに物件を購入する際の判断基準を整理してみようと思います。

外的要因はあくまでも検討材料の一つ

投資用物件に限らず不動産のような金額の大きな買い物を検討する場合は「買い時」と呼ばれる時期があります。

例えば不動産市場の相場感についてはオリンピックが開催される2020年の少し前頃を境に下降傾向が予想されています。

ただし、このような数年も先のことを考え過ぎても実際にはどうなるか分かりませんし、少なくとも僕は市場を的確に予想できるような考え方を持ち合わせていません。

例え相場が上がっていたとしても自分が購入する物件はせいぜい1室〜2室(場合によっては1棟)位なので自分にあった物件を選べば良いだけです。

そう考えると相場や平均値にそれ程大きな意味は無いような気がします。

また消費税増税の方向性も一つのポイントです。

土地価格には消費税は掛かりませんが、物件価格や事務手数料には消費税が関わってきます。

2019年10月を目処に消費税が8%から10%に引き上げられる予定ですが、こちらも景気判断など条件次第なので想定通りに進む保証はありません。

長期金利の動向も少し気になるポイントです。

不動産市場や消費税と比べると大きな影響はありませんが、金融機関からの貸出金利も返済総額に大きな影響を与えます。

現在が超金利時代なので今後はもう少し金利が上がっている可能性も否定できません。

ただし貸出金利については(固定金利を選択しない限り)物件購入後も変動するためローンを返済している間はずっと影響を与えます。

これらの問題は自分の力で変えることができないためあくまで参考情報程度の位置づけであって、自分の考え方や投資スタイルと比較すると小さな問題に過ぎません。

そのため「物件を購入する時期」を考える上では余り大きな問題では無いと考えています。

ただし一つ補足すると「金融機関からどの程度の金利でお金を借りれるか？」は物件ごとに変わるはずなので大切なポイントだと思いますし、金利の利率に関わらず「そもそも自分の属性で追加の融資を受けられるのか？」はある程度事前に把握しておいても良いかもしれません。

いくら最高の物件を探し出したとしても融資が降りないのであればそこで話は終わりますからね。

なお金融機関側の融資の基準や条件などの考え方はこちらの記事でまとめています。興味があれば、是非、読んで頂ければと思います。

今までの反省を活かして

今までの区分マンションでも想定通りの経営はできているのですが、次に購入する際にはこれまで購入した物件の欠点を解消できるような物件を選択したいです。

個人的な話をすると現在の所有物件は想定通りの利回りを得られているため大きな問題はありませんが「もう少し販売価格の安い物件を選べたのでは無いか？」と感じることもあります。

購入前から分かっていたもののやはり借入金の返済に時間が掛かっていると思うこともあるため、次回購入する際は販売価格の安い物件をターゲットとしたいと思います。

もし現在の物件で継続的な空室状態が続き原因が分析できているのであれば次はそうならないように考えます。立地に問題があるのであれば都心部や駅から近い物件を選びます。

物件を購入すると「購入価格」と「立地」は絶対に変えられないためこの2点については特に意識して考えるポイントだと思います。

逆にそれ以外の賃貸管理の方法や物件の品質維持などは物件購入後も行動次第で変えることができるため常日頃から考えるべき項目と言えます。

出口戦略を想定する

最初の物件を購入する時に確実に抜けていた観点があります。

それは出口戦略の考え方です。

出口戦略には売却やリフォームなどが考えられますし、戸建物件や1棟物件のように自分で土地の使い方をコントロールできる場合は立て直しも一つの選択肢になります。

またこれらを考慮した上でそのまま維持(保有)し続けるのであればそれも一つ判断だと言えるでしょう。

完全に言い訳ではありますが、最初の物件を購入した頃の僕はまだ若く(当時20代)また購入対象の物件が築浅物件であったため、長期的に保有することを前提で物事を考えてしまっていました。

ただ今は「売買益を目的とした物件購入じゃ無いとしても出口戦略は必要である」と考えています。

出口戦略を深く考えると実質利回りやキャッシュフローだけでは無く、自己資本配当率やローン定数のようなさらに幅広い数字に考慮して物件を購入する必要があります。

借入総額はどこまでなら精神的負担にならないか

次に物件を購入する際は限度額をもう少し明確にしたいです。

例えば「区分のワンルームマンションであれば絶対に1,000万円を超えない」と言うようなルールを決めて、仮に条件が良かったとしても基本的にはその予算を超えないよう範囲で検討します。

また新しい物件単体での価格だけでは無く借入総額全体で考えることも僕にとっては大きな基準になります。

最初の物件を購入して今年で5年程が経過しようしており、その後も少しずつ物件を購入し続けていますが、物件の購入を進めると当然ながら借入総額も拡大していきます。

なので「自分はどれだけの借金までなら精神的に負担にならないのか？」を考えるようにします。

勿論、順調にキャッシュフローが出ているのであれば心配無いのかもしれませんが、空室状態の長期化や天災などによる資産の崩壊など最悪の事態も想定した上でどこまでは借りれるかを考えるようにしています。

借入金額を大きくすることでレバレッジを効かせることはできますが、その分、不測の事態が起こった時のリスクは大きくなります。

どちらが良いと言う正解はありませんが「自分がどうしたいか？」を考えると、やっぱり僕は可能な限りリスクを軽減したいと考えてしまします。

購入することを前提に情報収集を進めたい

今年〜来年に掛けては「とりあえず知識を詰め込む」ことはせずに、実際に購入することを前提として情報を仕入れたいと思います。

ただ勉強するだけの場合はどうしても積極性に掛けたりしてしまうので物件を購入することを目的としてそのために必要な内容に限定して情報収集を進めていきます。

また人脈の作り方についても同じようなことが言えます。

何も考えず手当たり次第に名刺交換をするのでは無く、自分が目指すような物件の購入のヒントに繋がりそうな人と積極的に情報交換をする必要があります。

良い経験と良い出会いを上手く利用して良い成果が出るように心掛けたいと思います。