不動産投資ローンの上昇は不動産経営を行う上で大きなリスクの一つです。
投資用物件を現金一括キャッシュで購入する人は珍しく、多くの人が不動産投資ローンを活用することになりますが、将来的に金利が上昇すれば、ローンの返済負担が大きくなります。
今回は住宅ローンや不動産投資ローンを長年返済することで、金利負担がどれ程大きくなるのかを具体的な数字をもとに検証します。
- 金利の仕組みについて興味がある人
- 金利の負担がどれ程になるのか心配な人
- これから投資用物件やマイホームの購入を検討している人
金利負担が返済総額に与える影響は？
ここ最近、特に2010年頃以降は、かなりの低金利時代と言われます。
ただし、それでも現金一括払いと比較すると金利の負担が返済総額に与える影響はとても大きいです。
投資用物件を購入する時に利用する「不動産投資ローン」と、マイホームを購入する時に利用する「住宅ローン」を比較した場合、一般的には「不動産投資ローン」の方が金利が1%以上高くなります。
ですが「金利の負担が返済総額に与える影響」を考える上では、やっぱりどちらも大きな普段になります。
金利負担の影響は？
返済総額に大きな影響を与えるのは「適応金利」と「返済期間」です。
まずは「適応金利」に着目して、返済総額に与える影響を解説します。
3,000万円の物件を金利1%で購入した場合
続いて、3,000万円のマイホームを貸出金利が1%で購入した場合です。
- 借入希望額…30,000,000円
- 返済期間…35年
- 借入金利…1%(固定金利)
- 返済方法…元利均等返済
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 借入希望額 | 30,000,000円 |
| 返済期間 | 35年固定 |
| 貸出金利 | 1% |
| 返済方法 | 元利均等返済 |
| 月々返済額 | 84,686円 |
| 利息 | 5,567,998円 |
| 返済総額 | 35,567,998円 |
3,000万円の物件を金利2%で購入した場合
同様の物件を貸出金利が2%で購入した場合です。
住宅ローン(3,000万円/35年固定)の月々返済額と返済総額(金利:2%時)| 項目 | 値 |
|---|---|
| 借入希望額 | 30,000,000円 |
| 返済期間 | 35年固定 |
| 貸出金利 | 2% |
| 返済方法 | 元利均等返済 |
| 月々返済額 | 99,379円 |
| 利息 | 11,739,109円 |
| 返済総額 | 41,739,109円 |
適応金利の差はとても大きい
つまり、貸出金利が1%の場合と2%の場合では、月々の返済額や返済総額に想像以上の差があることが分かります。
- 月々返済額の差額
- 99,379円ー84,686円＝14,693円
- 返済総額の差額
- 41,739,109円ー35,567,998円＝6,171,111円
なお、計算には以下のサイトを利用させて頂きました。返済額をシュミレーションできるサイトは他にも沢山あるので、自分が使いやすいサイトを探してみても良いでしょう。
返済期間の影響は？
続いて「返済期間」が返済総額に与える影響です。
例えば、投資目的として1,000万円の中古区分マンションを2.5%の借入金利で返済した場合、返済総額は以下のようになります。
- 借入希望額…10,000,000円
- 金利プラン…固定金利
- 返済方法…元利均等返済
| 返済期間 | 毎月返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 10年 | 94,000円 | 1,131万円 |
| 20年 | 53,000円 | 1,271万円 |
| 35年 | 35,000円 | 1,501万円 |
一方、借入金利が3.5%に上がれば総返済額はこうなります。
| 返済期間 | 毎月返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 10年 | 98,000円 | 1,186万円 |
| 20年 | 58,000円 | 1,391万円 |
| 35年 | 41,000円 | 1,735万円 |
仮に返済期間を10年間にした場合は、月々の返済額はとても大きくなってしまいますが、返済期間が短い分、返済総額は抑えることができます。
一方、返済期間を35年間にした場合、年数が長い分、月々の返済額はかなり抑えることができますが、その分、35年間での返済総額は1,500万円を超えてしまします。
返済期間が長くなった分、影響も大きくなっています。
受託ローンの繰上げ返済が有効
住宅ローンの返済総額を減らすための方法として有力なのが、住宅ローンの繰り上げ返済です。多くのローン会社ではローンの繰り上げ返済に数千円～数万円の手数料が必要になりますが、それでも纏まった金額が手元にあるのであれば可能な限りで繰り上げ返済を行う事で、返済期間を前倒しし返済総額を減らす事が出来るので少し強気な返済計画も良いのでは無いかと思います。
基本的に住宅ローン金利は返済額を増やすなど条件を厳しくする事が出来ますが、返済期限を延ばすなど条件を甘くする事が出来ない事が多いです。「余裕を持った返済計画が大切」と良く言われますが、余裕を持てば持つ程、総返済額は大きくなります。
勿論、いろいろなイベント(結婚・出産・転職…etc)で急な出費はありますが、個人的にはせっかく不動産投資をしているのであれば月々の返済額を少しでも多くして、可能な限り前倒しして返済する事が長い目でのゆとりに繋がると強く思います。
住宅ローンの返済シュミレーションはインターネットで探せば沢山出てくるはずです。簡単に概算が出るので一度自分にあった返済計画を確認してみるのも楽しいと思いますよ。
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