レントロールの重要性?一棟アパート購入前のチェック項目とは?

販売会社
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一棟アパートや一棟マンションでの賃貸経営では、区分マンションと比べて、投資の規模も販売価格も大きくなります。

区分マンションを購入する場合なら購入対象となる部屋の情報を中心に検討を進めることになりますが、一棟物件の場合、小規模な物件でも3戸〜4戸以上の規模になることが多いです。

そして、一棟物件を購入する場合、レントロールの情報を正確に理解する必要があります。

今回はレントロールの重要性や購入する前にチェックするべきポイントについて解説します。これから一棟物件を購入したい人は、是非、参考にして頂けたらと思います。

  • これから一棟物件を購入したい人
  • レントロールの役割や重要性を知りたい人
  • レントロールのチェックポイントを知りたい人
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レントロールの重要性

レントロールとは賃貸借契約の状況を物件(各戸ごと)にまとめた一覧表です。

レントロールの記載情報

レントロールには特に定められた正式なフォーマットはありませんが、一般的に以下のような項目が記載されています。

  • 部屋番号、間取り、広さ(面積)
  • 入居者の情報(契約人名など)
  • 契約賃料、管理費(共益費)、預かった敷金
  • 現在の空室状況(空室の場合は募集予定の賃料)
  • 入居開始日

物件を売買する際、レントロールは契約上、必ず必要となる書類ではありませんが、物件情報を詳細に把握するためにも必須の書類ですし、利回り計算や将来的な戦略を検討する上でもレントロールが無ければ話になりません。

準備されていなければ必ず取り寄せるべきですし、もし売却元の家主や不動産仲介会社が保有していない場合は、作成を依頼してでも入手したい情報です。

利回りの信憑性を判断するためにも、個人的には「月間賃料」だけでは無く、少なくとも「年間賃料」までの情報は欲しいところです。

レントロールのチェックポイント

一棟マンションやアパートを購入する場合、必ずレントロールの内容を精査します。そして、もしレントロールの記載内容に漏れがある場合は、個別に問い合わせて、不明点があれば全て解消した上で情報を整理します。

その上で、以下の観点を持って内容を精査すると効率的だと思います。

  • 記載内容に不審な点や矛盾した点が無いか?
    • 販売元が故意に情報操作していないか?
  •  自信が購入する物件としてふさわしい物件であるか?
    • 致命的な問題点が潜んでいないか?

レントロールには本当に幅広い情報が記載されていますが、正しい記載内容を把握することでキャッシュフローを生まない不適切な物件を割高な価格で購入してしまうリスクを軽減できます。

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レントロールの信憑性を疑う

レントロールに限らず、何かの情報を参考に検討を進める場合、そもそも記載内容が正しいことが大前提です。

つまり記載内容の信憑性を疑うべきです。

最新の日付になっているか?

入手したレントロールが最新の情報に更新されているかを確認します。

もし賃料や管理費が古い情報のままだと、そもそもそれは「古い情報」では無く「嘘の情報」です。

3年前の家賃が5万円だったとしても、今の家賃が4万円であれば、この数字をもとに戦略を立てても無意味ですよね。

戸数の多い物件の場合、入居者の出入りが数ヶ月ごとに発生することも予想されますし、特に長期間売れ残った物件については、最新版に更新されていない可能性があります。必ず更新日を確認しなければいけません。

入居偽装の心配が無いか?

投資用物件の売買価格や金融機関からの融資上限額は利回りや入居率(空室率)により大きく変わります。入居率が高ければその分販売価格は高くなりますし、空室率が高ければその分販売価格は安くなります。つまり、稼働率がそのまま販売価格に直結する訳です。

そのため、入居率を高く見せかけて、少しでも販売価格を高く維持しようと考える家主も当然出てきます。入居偽装と聞くとかなり大袈裟に聞こえますが、以下のようなパターンが考えられます。

  • 入居者が実在しないのにあたかも実在しているように偽装する
    • 部屋のカーテンを付けて入居者がいるように偽装する
    • 電気メーターを稼働させたり郵便物があるように見せかける
  • 身内や友人を一時的に入居させ売却締結後に退去させる

一般的に、部屋にカーテンが掛かっていなければ、その部屋は空室だと判断できる訳ですが、入居偽装工作として部屋にカーテンを付けるパターンは割と有名です。また電気メーターを稼働させたり嘘の郵便物を用意することで、入居者が実在するという信ぴょう性を高められます。

ただ、さすがに各部屋のベランダまで偽装工作するのはかなりの手間が掛かるため、常識的に考えても洗濯物が干してあれば「入居者は実在する」と判断しても良いと思います。

また、家族や親族、その他の友人や知り合いを一時的にダミーとして本当に入居させ、売買契約が成立した後にダミーの入居者を退去させれば、売却主側の損失(?)も最小限に抑えることができます。

複数の空室がある物件の場合、売却契約が締結した直後に、一斉に入居者が退去すればさすがに怪しまれるため、すぐに全員を退去させるのでは無く、一定間隔の期間を保ち、段階的に退去するようなケースもあります。

以下のポイントに注意することで、不審な点に気付けると思います。

  • 契約締結日を確認する
    • 日付が直近の場合は入居偽装が疑われる
      • 売却を想定して慌てて入居者付けした恐れがある
    • 空室が埋まる前の空室期間も参考になる
      • 空室続きの部屋に対して急に入居者付けできるのは怪しい
  • 契約内容を確認する
    • 仲介管理会社では無く家主と直接契約の場合、理由を追求する
    • 契約者が家主と同姓の場合、家族や親族の可能性が高い

入居偽装を完全に見抜くのはほぼ不可能ですし、例え後から入居偽装だと考えられる場合も、それを証明することはかなり困難です。ただ、最低限のポイントを重点的にチェックすることで、不審な点を追求(質問)することができるはずです。

ただ、空室自体は悪い訳ではありません。むしろ空室があることにより販売価格に交渉の余地が生まれます。

まずは、正しい情報を入手し、その上で「何故、空室なのか?」「物件のポテンシャルとして妥当な空室率なのか?」を見極める必要があります。

現在の家賃が怠けていたことにより空室が高いだけであれば、十分に改善の余地のある「お宝物件」になるかもしれません。

既存入居者の家賃設定は正しいか?

入居率(空室率)と同様に、既存の入居者の契約内容(家賃設定)も販売価格や融資上限額に大きな影響を与えます。

既存入居者の家賃設定の妥当性を疑うポイントとして以下の2パターンが考えられます。

  • 家主(現在の物件所有者)が誤った情報を記載している
    • 故意に賃料を水増ししている(嘘をついている)
  •  正しい家賃設定ではあるが妥当性は低い
    • 現在の入居者が長期間入居している
    • 敷金や礼金などを免除することで家賃設定を高めに設定している

まずは販売元の家主が仲介管理会社が誤った情報を記載している場合があります。追求すれば誤字を認めるかもしれませんが、悪質な場合は一定期間は水増しした家賃の差分を販売元が補填(負担)するケースもあるそうです。ちょっと信じられませんね…(笑)

また、正しい家賃設定でも、現在の入居者が長期間前から(例えば10年以上)入居し続けていることもあります。例え当時はその家賃相場が妥当だったとしても、現在の条件(築年数や周辺地域自体の相場感)とはマッチしていないこともあるので、その場合は次の入居希望者に対して同じ水準の家賃を請求(設定)することは難しく、結果的に想定外のマイナスに繋がります。

新規入居希望者の募集金額は適正か?

対象物件の中に空室がある場合、次の入居希望者に対する募集金額を明記することになりますが、その募集金額が現実離れした金額になっている場合もあります。

次の入居者に対する募集金額も既存の入居者の支払っている家賃設定同様、販売価格や融資上限額に大きな影響を与えます。

こちらは「想定値」なので「嘘」とは言えませんが、周辺物件の同じ水準の物件と比べ、明らかに高額な募集金額の場合、やはり悪質だと言えます。

仮に想定利回りが高かったとしても「そもそもその家賃設定は適正なのか?」を判断しなければ、結局は絵に描いた餅になってしまいます。

周辺の家賃相場についてはHOME’SやSUUMOを確認することで周辺の家賃相場は分かります。ですが、HOME’SやSUUMOに出てくる家賃相場は「売れ残った物件の中での相場」です。

つまり「負け犬物件の相場」です。

価格以外の魅力があり、競合物件と差別化できるのであれば張り合う必要はありませんが、価格だけで勝負するとなれば「売れ残った物件の中での相場」よりもさらに安い相場で勝負する必要があります。

不動産業界は嘘つきだらけ?

レントロールの入居率や家賃設定の大小によって、その物件の販売価格には大きく影響を与えます。

売却する側としたら少しでも高い価格で売りたいため、自然と所有物件を良く見せれるような工夫をします。

勿論、悪質な偽装工作ばかりではありませんが、相手から提示された情報に対して、何の疑いもなく鵜呑みにしてしまうのは危険です。賃貸経営の基本は「性善説」では無く「性悪説」です。常に相手を疑う姿勢が大切です。

なお、レントロールのチェックするべきポイントや物件概要書などの資料の見方については「初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書」にとても詳しく書かれていました。

この本には物件の選び方以外にも経営(運用)から売却までの全てのフェーズで役立つ情報がまとめられています。著者も楽待コラムニストとしても活躍されている「鑑定士×投資家」さんであり、とても読みやすい内容にまとめられています。

対金融機関への偽装工作

レントロールなどのエビデンスの偽装は、売り主や販売会社が買い主(購入希望者)に対して実施するだけではありません。

金融機関に対して行われる偽装工作もあります。

もし売り主側の「売却希望額」と買い主側の「購入希望額」が一致していても、金融機関からの物件評価額がそれらの金額を大幅に下回っていれば、売買契約が成立できません。

つまり、売り主と買い主と不動産仲介会社の3者の利害が一致しているにも関わらず、目的を達成できない訳です。

そこで、3者は結託してさまざまな偽装工作を企みます。有名なものには「エビデンス改ざん」「カーテンスキーム」「多法人スキーム」などがありますが、他にもさまざまな手法があります。

具体的な偽装工作の手口は書籍「現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法」に具体的に解説されています。勿論、本書ではこれらの偽装スキームを推奨するような内容では無く「役に立たない手法」として紹介されていますが、融資を受けるための努力(?)があの手この手で紹介されています。他にも不動産業界の裏側が分かりやすくまとめられているため、興味のある方には是非おすすめの書籍です。

現役融資担当者がかたる最強の不動産投資法 銀行マンにして投資家購入総額84億円[本/雑誌] / 河津桜生/著
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レントロールの情報からリスクを見極める

レントロールに記載しれている情報が100%正しかったとしても、そこには見落としてはいけないポイントがたくさん隠れています。

以下のポイントを中心の情報の背景を読み取る必要があります。

家賃設定と入居時期に関係性がある?

賃貸の区分マンションでも販売されている分譲マンションでも同じですが、同じ建物無いの部屋でも築年数(契約時期)や間取り(広さ)により価格にばらつきが出てきます。なので、家賃にばらつきがあること自体は大きな問題ではありません。

ただ、家賃設定にばらつきがある場合、以下のような仮説を立てることができます。

  • 入居期間が短い程、家賃設定が安い
    • 築年数の経過に伴いどんどん家賃設定が下がっていっている
    • そろそろ室内のリフォームが必要かもしれない
    • 家賃が下がりきっているため今後の下落幅は小さい可能性もある
  • 繁忙期(2月〜3月)以外の家賃設定が安い
    • 繁忙期以外は家賃を下げなければ入居者付けができない心配がある
    • 家主が価格交渉に応じやすい性格かもしれない
    • 入居開始時期が繁忙期に集中している場合、その他の時期では入居者獲得が困難な心配がある
  • 1年を通りて入居開始時期が分散されている
    • 繁忙期に関わらずどの時期でも入居者を獲得できる安定した経営が見込める

現状の家賃設定はあくまでも「過去の実績」なので、未来永劫続くわけではありません。ですが、将来の家賃収入をシュミレーションする上で「過去の実績」は重要です。どのような時間軸で現在の家賃になったのかはできる限り把握しておくべきです。

また、ライフスタイル(進学、入社、転勤)の変化が大きい4月には新しい住まいに引っ越しする人が多いため、2月〜3月は不動産業界としても繁忙期になります。繁忙期の時期は家賃を安く設定しなくても十分に入居者を獲得できる物件でも、繁忙期が過ぎた途端、入居者を募集できないような物件もあります。

勿論、長期間の空室になる恐れがある場合、家賃設定を多少低く設定し空室期間を短くするのは、むしろ正しい判断ですが、繁忙期以外の家賃設定が極端に低い場合は少し厳しいかもしれません。

家主側の支出情報は明確か?

レントロールに明記されている情報として「情報が本当に正しいか?」も大切ですが、それと同じように「情報が抜け漏れなく掲載されているか?」も重要です。

かなり乱暴な考え方ですが「レントロールから漏れている情報」は「レントロールから故意に隠蔽された情報」と考えても良いくらいです。

レントロールには賃料や管理費のように「家主側に収入として得られる金額」が記載されています。ですが、1棟物件を保有する場合、家主側にも負担は発生します。例えば以下のような項目が考えられます。

  • 水道、ガス、電気等の光熱費
  • インターネットの通信料金
  • 町内会費
  • 敷金、保証料など
    • 「敷金持ち回り」に注意
  • フリーレント
    • 賃料の免除期間や減額等の取り決めなどが無いか確認

水道、ガス、電気等の光熱費が家主負担となっている賃貸物件は昔から存在しますし、最近ではインターネットの通信料金を家主側で一括して契約していることもあります。一部屋辺りの料金でも数千円〜一万円程の負担になりますし、戸数分の負担となると確実に経営を圧迫します。

また地域によっては町内会費が必要な場合もあるので、光熱費や通信費同様、事前に確認しておかないといけません。

意外と見落とされがちなのが敷金や保証料などです。

敷金とは家賃の未払い(滞納)や退去時の修繕費用などが発生することを想定して、予め入居者が家主に対して支払う一時金のことです。

何も無ければ退去時に入居者に対して返還されるお金なのですが、同じ入居者のまま物件の所有者だけが入れ替わるオーバーチェンジの場合、一般的に地域によって敷金の取り扱い方が変わります。

  • 関西エリア以外の地域
    • 物件所有者が買い主に対して入居者から預かった敷金を支払う
    • 新しい家主(買い主)は前の家主(売り主)から支払われた敷金を退去時に返還する
  • 関西エリア(関西方式、または大阪方式)
    • 物件所有者が買主に対して入居者から預かった敷金を支払わない
    • 新しい家主(買い主)は自己負担で敷金を退去時に返還する

一般的に関西エリアでは「敷金持ち回り」というルールがあります。

言葉が少し分かりにくいですが、敷金持ち回りとは敷金として預かった債務の返還義務が新しい家主に継承されますが、実際の預り金が引き継がれる訳ではありません。

つまり、新しい家主が自己負担で敷金相当額を返還しなければいけません。

逆に、駐車場や自動販売機などの収益があれば、むしろ利回りに加算できる可能性もあります。売り主側に有利な情報(売却価格が高くなる要因)が抜けているとは考えづらいですが、併せて確認したい項目です。

近い将来に退去予定は無いか?

悪質な販売元の場合、退去日予定日が明確にあるにも関わらず記載されていない場合もあります。

退去希望の場合、基本的には退去日の前の月までに家主(仲介管理会社)へ伝える必要があるため、現時点で退去予定が無いのかは確認することで、少なくとも翌月末までは退去しないと考えられます。

入居者属性から分かる物件のリスク

入居者の属性からもさまざまなことが分かります。

  • 一部の組織に依存していないか?
    • 個人では無く法人の場合、会社が撤退した場合、一斉退去が懸念される
    • 特定の大学の学生が大多数を占める場合、廃校になった場合、需要が無くなる
  • 若手会社員の一人暮らしの場合、平均入居期間は短くなっても大丈夫か?
    • 転勤、転職、結婚など、今後のイベントにより引っ越しする可能性は高い
  • 生活保護受給者などの場合、家賃滞納や夜逃げのリスクヘッジはできているか?
  • 高齢者の場合、日常生活での問題や孤独死などのリスクヘッジはできているか?
  • 家主(現在の物件所有者)と同じ名字だった場合、入居偽装の心配は無いか?

個人向けの一棟マンションやアパートでは余り考えづらいですが、場合によっては一つの法人が一棟まるごと借りている場合があります。

とても嬉しい限りですが、退去時に一気に家賃収入がゼロになってしまうため個人的にはまず避けたいです。

一般的に、入居者が一つの会社や大学に依存することはリスクだと言われます。もしその会社や大学が撤退したとしても、すぐに一定規模の団体が拠点を構える場合は問題ありませんが、地方や田舎の場合と、その会社や大学が撤退した後は、満足に入居者を確保できなくなるリスクもあります。

また、個人としても属性により予想される行動パターンや対策は変わります。

入居者の属性は一長一短であり「○○な入居者とは契約を結ぶべきでは無い」ということはありませんが、それぞれの性質を理解して、適切な対策が必要になります。

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物件調査に必要な項目

レントロールは物件を購入する際にもっとも大切な書類に一つですが、その情報だけで購入するかどうかを判断できる訳ではありません。

関連書類の確認

例えば関連する書類だけでも以下のようなものがあります。細部まで確認するのは大変ですが、購入金額も大きくなるため最低限の内容は確認しておかなければ後で後悔することになります。

  • 物件概要書
    • 物件名、住所、価格、利回り
    • 築年数、構造、土地面積、建物面積、設備など
  • 建築確認済証
    • 建物が建築基準法による規定を満たしていることの証明
  • 重要事項説明書
    • 契約内容の詳細情報
    • 損害賠償額や違約金などに関する取り決め
  •  トラックレコード
    • 過去の空室状況や賃料の実績

現地での建物調査

また、不動産経営の場合、書類だけでは分からない情報も沢山あります。可能な限り、現地での物件調査をするべきです。

  • 外観の状態チェック
    • 建物の傾きの有無、クラック(亀裂やひび割れ)の有無など
  • 室内の状態チェック(可能であれば)
    • 室内の汚れ、傷、凹み、クロスの状態など
  • 共用部分等の設備のチェック
    • ガス給湯器、エアコン室外機など
  • 現地までの道のりの確認
    • 最寄り駅までの距離、治安の確認など

ただし、多くの賃貸経営者は必ずしも建築関係の仕事に精通している訳では無いため、建物の状態については調査するにも限界があります。個人で判断できない場合は、必要に応じて住宅診断(ホームインスペクション)を検討することも有効な手段になります。

集めた情報量が明暗を分ける

賃貸経営、不動産投資と聞くと、とても華やかなイメージを持たれるかもしれませんが、購入前の調査段階ではとても地道で泥臭い作業を重ねることになります。基本的には一般的に公開されている情報(一般公開情報)をもとに判断するため、独自の情報網などが不可欠な訳ではありません。

勿論、情報の入手を進める過程で少しずつコアな情報にアクセスしていくことになる訳ですが、何か「特別な能力」が無いと分析できないことは無いですし「限られた特権階級の人間(?)にだけ流れる秘密の情報」をもとにおいしい物件を購入する訳でもありません。

勿論、建物についての知識、地域についての知識、税金についての知識など、幅広い前提知識は必要ですが、コツコツと集めた情報量が将来的に大きな明暗を分けることになります。

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