賃貸経営をしている家主の方は、一度は必ず「スルガ銀行」の名前を聞いたことがあるのでは無いでしょうか。
スルガ銀行は1棟物件を中心に不動産投資用のマンションローンを融資している金融機関です。
物件に対する評価が高い一方、貸出金利が4.5%と、他の金融機関を比較してもかなりの高金利であることが特徴です。
スルガ銀行は高金利
スルガ銀行の主な特徴としては以下のような内容が挙げられます。
- 貸出金利が高金利
- 融資枠が大きい
- 融資の審査期間が短い
投資用物件の融資基準は「事業への融資」
本来、投資用物件の融資基準は、一般の住宅ローンとは異なり事業への融資であると考えられます。
なので融資のためには以下のような基準をもとに判断されることになります。
- この事業計画なら問題ないか？
- この物件であれば想定した運用益が見込めるか？
そして、スルガ銀行の場合、他の金融機関と比べて物件への評価が比較的高く設定されるため、その分、高額な借り入れが可能になります。また他の金融機関では融資が下りないような物件でもフルローンやオーバーローンが可能になります。
さらに、融資を行うかどうかを判断する審査の期間もかなり短めであり、不動産投資に対してかなり積極的な金融機関だと言えます。
ちなみに、物件を購入する際、頭金を一切入れずに全ての金額を金融機関からの融資に頼ることをフルローンと呼びます。また、物件の購入金額に加えその他の諸費用(事務手数料など)も含め全ての金額に対して融資を利用することをオーバーローンと呼びます。
フルローンとオーバーローンについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。
個人の属性に対する評価は厳しくなる
ただし、物件に対して評価が高い分、融資を受ける側の個人の属性や信頼度などに対する評価は厳しくなります。
金融機関によって評価基準はさまざまですが、属性や信用度には主に以下のようなものが含まれます。
- 職業および勤続年数
- 年収
- 年齢
- 対象の融資を受ける前の借入金の総額
- 物件自体の収益性
- これまでの投資実績
年収や年齢のような個人の属性を重視する金融機関もあれば、購入対象の物件そのものの価値に対する評価を重視する金融機関もあります。
もし、個人の属性や信用度が高ければ、万が一、不動産の経営が上手くいかなかった場合でも滞りなく返済を進められるとの考えられる訳です。
基本方針は都度変わりますが、スルガ銀行から融資を受けるには世帯年収が700万円以上であることが一つの基準になっているようです。
また、高い属性が求められますが、その分、他の金融機関と比べて融資枠は大きいです。
高金利の融資は想像以上に影響が大きい
もし、3,000万円の住宅ローンを35年で返済するとして貸出金利が4.5%の場合、なんと返済総額は約2倍の6,000万円近くになってしまいます。
一方、同じ条件で金利が2%の場合は返済総額は4,000万円程です。
また、貸出金利が高額だと、その分、月々の返済額にも大きな違いが出てきます。
こう考えると金利4.5%はかなり高いですね。
後に金利交渉やその他の金融機関への切り替えに成功したとの事例もありますが、基本的にはかなり難しいとされているようです。
これらのことを総括するとかなりハイリスクなイメージを持ってしまいます。
スルガスキームの特徴
通常、不動産投資のために物件を購入する場合、融資が下りないのは個人の属性や信用度にもよりますが、その他にも「購入物件に対して銀行からの評価が低い」ということが考えられます。
リスクが大きいスルガスキーム
言いかえれば資産価値が低く事業の継続性が疑われるような物件に対しては金融機関側は低い評価を下すため融資が下りません。
ですが、スルガ銀行の場合はその評価基準が低いため、仮に資産価値が低く事業の継続性が疑われるような物件でも高額な融資が下りてしまう訳なので、そこには大きなリスクがあるかもしれません。
その不動産会社(または物件)がスルガ銀行以外の選択肢を提供できない場合は、その理由を考える必要がある。
物件が認められているのでは無く、個人属性が認められたってことですからね。
ちなみに、このように他の金融機関と比較していくつかの特徴があるため、スルガ銀行の融資を利用して投資物件を購入する仕組みをスルガスキームと呼ばれています。
自己破産しないための注意が必要
スルガスキームと関わりの深い事例として、今年(2018年)の1月に不動産業界で大きな話題になったかぼちゃの馬車の問題があります。
かぼちゃの馬車とはスマートデイズが運営する女性向けシェアハウスの名前で、主にスルガ銀行が中心となって融資を行っていました。
しかし、現在は事業の継続が困難になってしまい販売会社であるスマートデイズから家主への賃料の支払いが停止しており大きな問題になっています。
かぼちゃの馬車の問題の詳細につきましては以下の記事で詳しく説明しています。
金融機関に責任はあるのか？
かぼちゃの馬車の問題でもそうですが、事業が失敗し経営がうまくいかず借入金を返せなくなった人や自己破産をする人が増えると「銀行の融資方針に問題がある」という意見が良く出てきますが、僕個人的には、不動産経営で失敗した責任を金融機関に求めるのは筋違いだと思います。
金融機関と投資家との関係性はあくまで「予め定められた金利でお金を貸し借りすること」です。「金融機関が物件に対する評価額を設定した」とも考えられますが、最後に購入するのは投資家自身です。
当初想定していたシュミレーション通りに経営が進まなかった場合、不動産の販売会社に対して不信感を抱くのはともかくお金を貸してくれた融資元の金融機関に対して責任を問うのは少し違うのでは無いかと思います。
規模拡大には向いている？
ただ、融資枠は大きいため、最初は他の低金利の金融機関から借り入れをし、自分の融資枠が無くなった時点で、さらに借入を続けたい場合にはスルガ銀行を利用するもの有効です。
また、掘り出し物の物件の購入には、とにかくスピードが重視されます。融資審査に時間が掛かってしまうと他の人が契約を進めてしまいます。
なので、融資の速さを重視していて多少高金利でも構わない場合は検討できるのですが、ただ、ある程度の利回りが想定できないと、やはり採算が合わなくなってしまいます。
安定経営や小規模経営から始めたい投資初心者には向かないと思いますが、どんどん保有資産を拡大していくようなレバレッジを重視したい人には有難い仕組みだと思います。
他の金融機関と並行して、一つの選択肢としても良いのでは無いでしょうか。
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