FP試験を受ける上で必要となる不動産の基礎知識

不動産の分野では不動産登記の仕組みつかみ不動産の価格を整理する必要があります。

また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。

不動産の見方
不動産の取引について
不動産に関する法令上の規制
不動産の取得に係る税金
不動産の保有に係る税金
不動産の賃貸に係る税金
不動産経営をする上で最も関連の分野

不動産の見方

不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の代表的なものが建物であり、日本においては土地と建物とはそれぞれ別の不動産とされています。

不動産の関する調査

不動産に関する調査項目には次のようなものがあります。

不動産の権利に関する調査

不動産に関する権利の種類は大きく物権と債権の2つに分けられます。

物権…物に対して直接的かつ排他的に支配して利益を受ける権利
債権…債権者が債務者に対していっていのこういを要求できる権利

不動産登記記録の調査

不動産登記制度とは不動産の物理的概要や不動産に関する権利関係を公示し、不動産取引の安全と円滑を図ることを目的とするものです。

登記とは登記記録に一定の事項を記録することをいい、登記記録とは表示に関する登記または権利に関する登記について1筆の土地または1個の建物ごとに電磁的に記録したものです。

表示に関する登記…不動産の物理的状況を明確にするための登記
権利に関する登記…不動産に関する権利の発生・変更・移転を公示するための登記

登記の効力

原則として登記がなければ権利変動を第三者に対抗することができません。

一方、借家権(建物賃借権)は建物の引き渡しにより第三者に対抗できます。

なお登記には公信力が認められていません。登記の内容と真実の権利関係が食い違っていた場合、例えその登記を真実であると信頼して取引したとしても権利を取得できない場合があります。

不動産登記の構成

不動産の登記記録は表題部と権利部に区分され表示に関する登記は表題部に、権利に関する登記は権利部に記録されます。

権利部や甲区および乙区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が記録され乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項が記録されます。

不動産の各種価格に関する調査

土地の価格には一般的な取引価格の他にさまざまな行政目的に従いいくつかの公的価格があります。

公示価格

「地下公示法」に基づく一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は国土交通省(土地鑑定委員会)で実施時期については毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に発表されます。

基準価格(基準地標準価格)

一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は各都道府県で実施時期については毎年7月1日出店の価格を9月下旬に発表されます。

路線価

相続税、贈与税を算出する基礎となる価格です。決定機関は国税局で実施時期については毎年1月1日出店で評価替えを行い7月に発表されます。おおむね公示価格の80%が目安となります。

固定資産税評価額

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の算出基礎となる価格です。また路線価のない地域では固定資産税評価額に倍率を乗ずることで相続税評価額とします。決定機関は市町村(東京23区については東京都)で実施時期については3年毎に固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を行います。おおむね公示価格の70%が目安となります。

不動産価格の鑑定評価

不動産価格の鑑定評価方式には次のようなものがあります。

原価法

不動産の再調達に要する原価をもとにする方式です。

取引事例比較法

不動産の取引事例をもとにする方式です。

収益還元法

不動産から生み出される収益に着目する方式です。

なお収益還元方において収益価格を求める方法にDCF法があります。DCF法とは連続する複数の機関に発生する純収益および復帰価格をその発生時期に応じて原価価値に割引き、それぞれを合計する方法です。

不動産の取引について

不動産を売買する際には次のようなことを知っておく必要があります。

売買契約

売買契約とは売主がある財産権を買主に移転することを約束し、これに対して買主がその代金の支払いを約束することで成立する契約をいいます。

手付金

買主が売主に手付金(解約手付)を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは買主が手付金を放棄し売主が手付金の倍額を償還(手付金を返還し手付金と
同額を買主に交付)することによって債務不履行(約束違反)がない場合でも契約を解除することができます。

危険負担

売買契約において建物の引き渡し前にその建物等が落雷や台風などで消失・毀損した場合には特約がない限り買主が危険を負担することを定めています。
つまり売買代金を全額支払わなければなりません。

ただし実務上は特約によって危険負担は売主の負担とし建物焼失の場合には売主(または双方)が契約を解約できるようになっているのが一般的です。

瑕疵担保責任

売買の目的物に通常の取引上の注意を払っても発見できないような歌詞(欠陥)があった場合、売主はその歌詞について過失がなくても責任を追わなければなりません。

この場合、善意の(そのことを知らなかった)買主は損害賠償を請求できます。さらに契約の目的を達成できない時には契約を解除することができます。ただし買主は歌詞を知ったときから1年以内に権利を行使する必要があります。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業とは次に掲げる行為を業として行うものをいいます。

宅地、建物を自ら売買、交換する
宅地、建物の売買、交換、賃借の代理をする
宅地、建物の売買、交換、賃借の媒介(間に立つこと)をする

宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは免許を受けて宅地建物取引を営む者のことです。宅地建物取引業者は事務所等ごとに一定の数の専任の宅建物取引主任者をおかなければなりません。

重要事項説明書

宅地建物取引業者は宅地建物の売買、交換、賃借の相手方または依頼者にその者が取得し、または借りようとしている宅地または建物に関し、
その契約が成立するまでの間に取引主任者に重要事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。

媒介契約の種類

宅地、建物の売買、交換の媒介契約には次の3種類があります。
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

不動産取引に関する3種類の媒介契約

不動産物件の売買を進める上で、物件所有者(売主)が自分で買主を探すことはなかなか難しいため、通常は仲介業者が間に入ります。このように仲介業者（宅地建物取扱業者)が建物売買の仲介を行う際の契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には以下の3種...

不動産の賃貸契約

不動産の賃貸契約には次のような項目が含まれます。

借地関係(普通借地契約、定期借地契約)

借地権とは建物の所有を目的とする土地を借りる権利のことで地上権と土地の賃借権を総称するものです。使用賃借(無償の賃借)は含まれません。

普通借地権の存続機関は次の通りです。

建物の構造に関係なく一律30年
約定する場合は30年より長い期間を定めることができる

また合意による更新後の機関については次の通りです。

最初の更新後は20年
その後は10年(10年ごとの更新)
当事者がそれより長い期間を定めた時はその機関

定期借地権

定期借地権は当初定められた契約期間で借地関係が終了する借地権です。

定期借地権には次の3種類があります。

一般定期借地権
建物譲渡特約付借地権
事業用定期借地権

借家関係(普通借家契約、定期借家契約)

借家権とは建物を借りる権利のことで借地借家法によって保護されています。

借家権の対抗力

賃貸人、賃借人以外の人(第三者)が建物を取得したとしても賃借人は建物の引渡しを受けていれば登記がなくても対抗できます。

借家権の存続

借家件の存続については機関の定めがある場合とない場合とで以下のように扱いが違います。

期間の定めがある場合

契約で期間を定める場合は1年以上とする。1年未満の期間を定めた場合は機関の定めがないものとされる。

期間の定めがない場合

機関の定めがない契約の場合は貸主は6ヶ月、借主は3ヶ月前に申し入れをすることにより、解約することができる。ただし貸主の解約申し入れについては正当事由を要する。

正当事由

賃貸人が賃借人に対して契約の更新を拒絶する場合の正当事由には次のようなものが含まれます。

建物の使用を必要とする事情
建物の賃貸借に関する従前の経過
建物の利用状況、現状
財政上の給付をする旨申し出(立退き料)

造作買取請求権

造作買取請求権とは賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した畳や建具などの造作は賃貸期間満了時に時価で買い取ることを請求できる権利をいいます。

この権利を講師するためには賃貸人の同意があり、賃借人の所有であること、建物に客観的な便益を与えることが要件です。

定期借家権

定期借家件とは英訳期間の終了とともに賃貸借も終了し契約の更新はしないという借家件のことで内容は次の通りです。

機関の定めがある場合に限る
契約書は公正証書等の書面にしなければならない
事前に契約は期間の満了で終了し更新しない定期借家契約である旨を書面を交付して説明する必要がある
終了の1年前から6ヶ月前に賃貸借を終了させる旨の通知を行わなければならない
期間の制約がなく期間の設定が事由(1年未満も可能)

不動産に関する法令上の規制

不動産にはさまざまな法令上の規制があります。

都市計画法

都市計画法の概要は次の通りです。

都市計画区域と準都市計画区域

街づくりを計画的に行っていく場所のことを都市計画区域と言います。

都市計画区域の指定は原則として都道府県が行い2つ以上の都府県にまたがって指定する場合は国土交通大臣が行います。また都道府県は一定の区域を準都市計画区域として指定することができます。

市街化区域

市街化区域とはすべてに市街地を形成している区域、およびこれから市街化を図るべく区域をいいます。

土地の計画的な利用を図るため、第一種低層住居専用地域から工業専用地域に至るまで、12種類の用途地域が定められています。

市街化調整区域

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域をいいます。

また都市計画区域については市街化区域と市街化調整区域が線引されている場合と線引されていない非線引き区域があります。

用途区域

市街化区域内では今見てきたように用途値が定められています。一方、市街化調整区域内では用途地域を定めないこととされています。

開発許可制度

都市計画区域内または順都市計画区域内で開発行為を行う場合は事前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。

開発行為とは主として建築物の建築または特定工作物の建築を目的で行う土地の区画改質の変更のことをいいます。

建築基準法

建築基準法の概要は次の通りです。

道路に関する規制

建築基準法上の道路とは幅員4m以上のもので次に示すものです。

原則…幅員4m以上(特定行政庁が指定する区域では6m以上)の道のうち都市計画法や道路法等による公道及び、私道で特定行政庁のいち指定を受けたもの等
例外…建築基準法の規定の適用の際、現に建物が立ち並んでいる場所の幅員4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの

接道義務

都市計画区域内、準都市計画区域内の建物の敷地は建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m以上接していなければなりません。

道路内の建築制限

建物または敷地を造成するための壁は道路内または道路に突き出して建築、または築造してはなりません。

用途に関する制限

用途地域内の建築物は用途の規制を受けます。

なお敷地が2以上の異なる用地地域にまたがる時は過半の属する地域の制限を受けます。

建ぺい率制限

建ぺい率とは敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことをいいます。

建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積

敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合、それおぞれの地位域の面積により荷重平均された割合が採用されます。

容積率制限

容積率とはしきい値面積に対する建物の延べ面積の割合のことをいいます。

容積率=建物の延べ面積÷敷地面積

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国土利用計画法

国土利用計画法とは総合的かつ計画的な国土利用を図ることを目的に「国土の利用計画」「土地取引の規制」を中心に規定しています。

土地取引における規制には許可制と届出制(事前届出と事後届出)があります。

農地法

農地・採草放牧地の売買、転用等をする場合には農地法に基づく許可や届出が必要となります。

農地、採草放牧地の所有権の移転などの場合は農地法第3条に基づく許可、農地を農地以外に転用する場合は農地法第4条に基づく許可、農地を農地意外、採草放牧地を採草放牧地意外のものにするためには権利移動する場合、農地法第5条に基づく許可を受けなければなりません。

区分所有法

1棟の建物で構造上区分された部分で特立して住居・店舗・事務所または倉庫その他建物としての用途に供する時、その各部分を所有することができます。この権利を区分所有権といい、この区分所有権を規定したものが区分所有法です。

専用部分

専有部分とは区分所有権の対象となる部分(住居、店舗、事務所等)のことです。専有部分の面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の面積、すなわち内法面積(壁があったらその内側のイメージ)を指します。

共有部分

区分所有権の目的となる建物の中で専有部分とならない部分であり、法律上の共有部分と規約上の共有部分とがあります。

法定共有部分

その性質上当然に共有部分とされるもの(エントランス、廊下、階段、エレベータ、配管等)

規約共有部分

本来は専有部分となり得る部分を規約に定めることで共有としているもの(管理事務所、集会所等)

敷地利用権

区分所有権の専用部分を所有するために建物の敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。

この専有部分に係る敷地利用権は原則として専有部分と切り離して別個に処分することができません(分離処分の禁止)。

不動産の取得に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

不動産取得税

不動産取得税とは不動産(土地・家屋)の取得に対して所在地の都道府県が課税する税金です。

不動産取得税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	土地・家屋
納税義務者	不動産を取得した者
課税団体	都道府県
課税標準	固定資産課税台帳登録価格
税率	4%

住宅を取得した場合の課税標準の特例

一定の条件を満たす新築住宅、中古住宅の場合は課税標準から一定金額を控除します。

特例適用住宅のしきい値を取得した場合の税額控除

土地を取得し一定期間内に特例適用住宅を取得した場合、一定金額が土地取得に係る税額から控除されます。特例適用住宅とは床面積50㎡〜240㎡の床面積要件を満たすものをいいます。

登録免許税

登録免許税は不動産の登記を受けるものに対して登録申請時に国が課税するものです。

登録免許税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	登記等
納税義務者	登記等を受ける者、相続、法人の合併等も課税
課税団体	国
課税標準	固定資産課税台帳登録価格

なお新築または取得後1年以内に受ける住宅用家屋の一定の登記については軽減税率の特例があります。

消費税

次のものには消費税が課税されます

建物の売買代金及び建築請負代金
土地の売買及び賃貸に係る仲介手数料

次のものには消費税が課税されません。

土地の譲渡及び貸付け
住宅の貸付け

印紙税

印紙税とは課税文書に印紙を貼り、それを印章または署名で消すことにより国に納付する税金のことです。売買契約書や金銭消費賃借契約書を作成する際にこれらの文書に課税されます。

課税文書には次のようなものが含まれます。

不動産の譲渡に関する契約書
地上権または土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書
消費賃借に関する契約書
請負に関する契約書

非課税文書には次のようなものが含まれます。

課税物件表の非課税物件欄に規定する文書
国、地方公共団体等が作成した文書

納税義務者には次の通りです。

課税文書の作成者が納税義務者となる
1の課税文書を2以上のものが共同して作成した場合、その2以上のモノが連帯して納税義務を追う

納付方法は次の通りです。

印紙を課税文書に貼り証印する
あらかじめ印紙税額を納付し所轄税務署長の税印の押印を受ける
印紙税納付計器の使用

不動産の保有に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

固定資産税

固定資産税とは1月1日において固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有しているものに対して市町村が課税する税金です。

固定資産税の内容

固定資産税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	土地・家屋・償却資産
納税義務者	1月1日現在の固定資産の所有者
納税団体	市町村
課税標準	固定資産課税台帳登録価格
税率	標準税率1.4%