投資用の新築マンションの販売価格が徐々に上がってきています。
その一方で都心でも売れ残り物件もポツポツ存在します。
売れ残っているということは、その時点で人気の無い物件なので投資対象としては微妙なんだと考えるのが普通です。ただし、その分、良い条件で購入できるのであればもしかしたら投資対象の候補に含めることができるのでしょうか？
販売会社は全ての分譲マンションを売り切らないといけない
販売会社側としては、全ての部屋を売り切る事を前提として新築物件の予算を組むため、なるべく早期に全ての部屋を売り切る必要があります。
この時の販売会社とのやりとりはこのような感じです。
営業中の物件で急なキャンセルが出ました！もし良かったらいかがでしょうか？
なんでキャンセルになったんですか？
もともとの購入希望者の方がローンの審査に通過しなかったため、急遽、購入できなくなってしまったんです。
確かに不動産物件の購入には手続きの都合上、本当に購入可能か(ローンが通るか)が分かるまでに数ヶ月以上掛かることがあります。だけど、販売会社は物件完成前の早い段階から営業活動を行うため、ある程度前倒しで購入者の確保を目指しています。
土壇場でローンが下りないこともありますが、販売会社側にもノウハウが蓄積されているので、購入希望者の属性でローンが通るか通らないか全く見極められないはずはありません。
つまり、キャンセルが出た本当の理由は「購入希望者がローンの審査に通らなかった」からでは無く、単に売れ残ってしまった可能性が高いと言えます。
売れ残り物件はゴミ物件？
それでは売れ残り物件は購入する価値が全く無いゴミ物件なのでしょうか？
勿論、当初の販売価格では買う価値が無かったのかもしれません。
ただ、売れ残りだとしても悪いことだけでは無く、新築のワンルームでも意外と値引き交渉は可能です。
販売会社側も全ての分譲マンションを売却することを絶対的な目標に掲げつつも「全て順調に売却できる」と考えている訳ではなく、一部、売れ残り物件が出てくることもある程度は想定しています。なので、その分の値引き価格もあらかじめ考慮しているそうです。
販売会社の言うことは全て疑え
僕も昔、来年から入居可能な物件を途中まで勧められていた矢先に「さらに良い物件がありキャンセルが出ました。是非、こちらをお勧めしたいです！」と新築ではあるものの半年程前に完成した物件を勧められたことがあります。
つまり販売会社側の都合で売りたい物件を購入者側にすすめていくことはごく普通のことです。
また、良くあるパターンとしては「物件価格の値引き」プラス「購入時の諸費用サービス」の合わせ技です。
新築の物件購入の場合、ワンルームマンションでも一般的に60万円～80万円程の諸費用(手数料)が掛かります。
かなり高額なのにも関わらず、販売側はかなり大胆に「今回に限り購入手数料をこちらで負担します！」と羽振りが良いです。
ただ、それを逆手にかなりタイトな判断を要求されることも多いです。
今、この場で決断して頂ければさらに10万値引きします！
みたいな。。。
販売会社の営業とはそういうものです。
賃貸経営の成功を左右するのは購入価格
ただ、それでも長期投資の観点では多少不人気な売れ残り物件でも、値引きが可能なのであれば、前向きに検討する価値はあるかもしれません。
最終的に投資法物件を購入する時の判断基準は以下のような考え方に落ち着きます。
この物件で◯◯万円は高すぎる。これでは十分な利回りが期待できない。
この物件は良くないところもあるが、◯◯万円にまでであれば購入する価値があるかもしれない。
つまり一部の例外的な物件を覗いて、販売価格によって購入する価値があるか？無いか？が分かれる訳です。
売れ残りであることが、そのままダイレクトに空室リスクにつながるのであれば、購入対象にはなりませんが、基本的に「購入する人の意識」と「賃貸する人の意識」には違いがあるので、もし売れ残り物件であっても、そこまで高い空室リスクでないと判断できるのであれば価格次第では投資対象になり得るかもしれません。
不動産に限らず、投資の利益(利回り)を確保する上で重要なのはなるべく低価で購入することです。
なので例え売れ残りであっても、そこまで大きなリスクが無いのであれば人気の(早期に売却される)1,500万円の部屋より、売れ残りではあるが1,300万円の部屋の方が高利回りを狙える場合もあります。
僕のような販売会社から不動産投資物件を購入し、管理も一括して管理会社に任せてるような場合、正直高い利回りは望めません。
また、一般的なリスク(空室・老朽化・金利などなど)を自分の力でコントロールすることもかなり限られています。極端な言い方をすれば、せいぜい繰上げ返済で数万円程の総出費を抑えれるか…くらいです。
繰り上げ返済については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。
なので、販売会社や管理会社と良い関係を築き少しでも低価格で物件を購入させてもらったり、管理をお願いしたりすることが重要になり、そのような良い人間関係が、また良い条件を提案してくれるかもしれません。
自分にできることが限られているからこそ、このような数万円単位の積み重ねをもとに少しでも良い結果を出せるかを意識することが大切だと思います。
コメント