意外と大きな負担になる?不動産取得税の仕組みについて解説します

税金・確定申告

先日、不動産取得税に掛かる課税申告書が届きました。

対象物件は中古ワンルームマンションで支払い金額は108,600円でした。

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不動産投資には税金の支払いがつきもの

不動産投資をすると「取得時」「保有時」「売却時」と、何かあるごとに課税の義務が発生します。

  • 取得時…不動産取得税、印紙税、登録免許税
  • 保有時…固定資産税・都市計画税
  • 売却時…所得税、住民税

これだけ沢山の税金を払わされる訳なので、やっぱり税金についてはしっかり理解しないといけないとつくづく実感します。また、この他にも火災保険や司法書士への報酬など一つ一つは大きな金額ではありませんが、さまざまな費用を負担することになります。

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不動産取得税とは

不動産取得税は土地や家屋などを取得した人に対して取得時に1回だけ不動産の所在地である都道府県が課税する税金です。

不動産の所有権を取得するには主に以下のような取り引きがあります。

  • 売買
  • 贈与
  • 新築・増築・改築
  • 交換

登記情報より不動産の移転があった事を把握される訳ですが、取得方法については売買や新築だけでなく贈与についても課税対象となります。

仮に贈与に伴う贈与税が控除などにより支払う必要が無くなったとしても不動産取得税についての納税する義務が発生します。ただし例外として相続による物件取得の場合は不動産取得税は非課税となります。

なお不動産取得税は取得時に1回だけ発生する税金ですが、固定資産税および都市計画税は物件を保有し続けると毎年納める必要のある税金です。

固定資産税と都市計画税については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説!
不動産を取得すると固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。ここでは固定資産税と都市計画税の概要からそれぞれの計算方法について初心者の方でも分かりやすいように実際の数値をもとに開設します。
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不動産取得税の計算方法

不動産取得税の課税標準額は、原則として固定資産税課税台帳に登録されている価格です。

固定資産税評価額についてはおよそ以下のようになる傾向があります。

  • 建物…実際の時価相場の5~6割程
  • 土地…実際の時価相場の7割

不動産取得税の計算方法は以下の通りです。

  • 不動産取得税=課税標準額(不動産価格)×適応税率

今回の僕の投資用ワンルームマンションの課税標準額は以下の通りでした。

  • 土地の課税標準額…471,000円
  • 住宅の課税標準額…3,150,000円

また不動産取得税の適応税率は以下の通りです。

種別税率
土地税率3%
建物(住宅)税率3%
建物(非住宅)税率4%
本則の税率としては土地部分も建物部分も4%ですが、平成20年4月1日〜平成33年3月31までの軽減措置期間となっています。ただし期間についてはこれまでに何度か延長されていることもあるためなるべく最新の情報を確認することをオススメします。

上記のそれぞれの税率を適応した結果、不動産取得税の合計は以下の計算により108,600円となります。

  • 土地…471,1000円×3%=14,100円
  • 住宅…3,150,000円×3%=94,500円
  • 合計…14,100円+94,500円=108,600円

家屋については、固定資産評価額に登録されている価格が課税標準額となりますが、土地については平成33年3月31日までに取得した場合は、固定資産評価額に登録されている価格の1/2が課税標準額となります。

固定資産評価額については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

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不動産取得税の軽減措置

一定の条件を満たす不動産については不動産所得税の軽減措置が適応され課税金額を抑えることができます。軽減措置については新築物件と中古物件で条件が違い、新築物件の方が適応条件が比較的緩くなっています。

新築物件の軽減措置

新築物件の軽減措置の適応条件は以下のとおりです。

  • 共用部分の按分面積を含め床面積が50㎡以上240㎡以下
  • アパートの場合は一戸につき40㎡以上240㎡以下
  • 一般住宅は一戸につき1,200万円まで控除
  • 認定長期優良住宅は一戸につき1300万円まで控除
  • 投資用物件についても適応対象
  • 事業用物件の場合は住居用部分のみが適応対象
  • 別荘は対象外

新築物件の場合は、投資用物件でも条件を満たせば軽減措置を受けることができますが、中古物件の場合は投資用物件に対する軽減措置は無く、政策的にも余り優遇されない事がほとんどです。

中古物件の軽減措置

一方、中古物件の軽減措置の適応条件は以下のとおりです。

  • 共用部分の按分面積を含め床面積が50㎡以上240㎡以下
  • 平成57年1月1日以降に建築された住宅
  • 建築時期によって340万円〜1,200万円まで控除
  • 住居用の物件に限られ投資用物件や別荘などは対象外

中古物件の場合は建築された時期によって控除額が変動します。建築時期が新しい程、控除額が高くなる仕組みです。

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不動産投資の初期費用は意外と多い

投資用ワンルームマンションについては床面積も25㎡程と狭く特例適用住宅に該当しない事が多く、関西の新築〜築浅物件の場合は数万円〜十万円程の不動産取得税になりそうです。

不動産投資を始める場合は、他にもさまざまな諸経費が必要になりますが、中でも不動産取得税については、不動産を購入した後、およそ半年後と時間差で必要となる税金なので、ちゃんと準備しておかないと結構な負担感になりそうです。

その他に必要となる初期費用については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

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