不動産経営において大切なことは空室対策により安定した家賃収入を得つつ、その後も満室経営を継続させることです。
それは言い換えると今住んで下さっている入居者に対して少しでも快適な生活を送ってもらえるよう充実した設備を維持することだったり、何かお問い合わせを頂いた際には少しでも迅速に対応することだったりします。
設備の故障は必ず起こる
長年、賃貸経営を続けていると物件の老朽化対策として修繕工事を行う必要があります。
またそれと同じように室内の設備品についてもそれぞれ耐久年数が設けられています。
購入当初は全く問題無く利用できていたモノでも数年〜十数年程経ってくると少しずつ不具合を起こすようになり、いずれは壊れてしまいます。
勿論、入居者が購入した家具や家電製品、キッチン用品などは入居者個人が自己負担で買い揃えるものですが、設備として物件に備え付けられているものが壊れてしまった場合はどのような対応が必要になるでしょうか？
エアコンの修理・交換は誰が負担する？
それではエアコン(冷暖房設備)や給湯器などは誰が負担するのでしょうか？
それは賃貸借契約の契約内容によって異なります。
エアコンが設備として定義している場合は基本的に家主負担となります。
一方、備わっていない場合は入居者負担になります。
ただし、現実問題として部屋の設備が充実してきてインターネットですら家主側の負担で設置しているこのご時世でエアコンを入居者負担と考える経営はかなり強気だと思います。
少なくとも僕が入居者側の立場になった場合、エアコンが設置されていない部屋を選ぶ可能性は限りなく低いですし、個人的にはエアコンは設備として位置づけて家主側で負担する方が
無難なのでは無いかと思います。
エアコンの負担は想像以上に大きい
エアコンが故障してしまう可能性が最も高いのは「エアコンが最も良く使われる時期」だったり「季節が変わってから最初にエアコンを利用しようとした時」だと思います。
そして入居者に対して夏の暑い時期や冬の寒い時期にエアコンの無い部屋で何日間も我慢してもらうのはとても不誠実な対応です。
早急な判断が必要になるため「何か自体が起こってから考える」では中々最善の対策は取れません。普段から備えておく必要があります。
仮に最善の対策ができないとしても概算としてどの程度の費用負担になるのかを把握できていたら実際に出費が必要になった時や賃貸管理会社から見積もりを提示された際にも迅速に決断できるはずです。
ちなみにエアコンの交換にはエアコン本体の価格とは別に以下のような費用が発生します。
- 撤去工事費
- 廃材処分費
- 機器費用
- 設置工事費
- 出張費用
ちなみに設置工事費については室外機の設置場所がベランダの床のように設置しやすいところであれば工事担当者(人件費)は1人で済みますが、壁面のような一人で設置できないような場合は工事担当者(人件費)が2倍になってしまう可能性もあります。
それ程広くないワンルームの部屋でもエアコン本体に加え上記のような費用を合計すると10万円程になってしまうことも珍しくありません。
ワンルームの区分マンションの家賃が5万円程だと考えると実に2ヶ月分の出費になってしまいます。
勿論、必要な経費なので仕方無い訳なのですが、結構大きな出費になってしまいますね。
エアコンの交換対応はどうやってするのか？
新品のエアコンの場合、平均寿命は10年〜15年程だと言われます。
なのである程度、故障する時期が想定できるはずなので故障する前にどのような選択肢があるのか把握しておくべきです。
一般的にはエアコンを新たに購入し交換する場合は以下のような対応が考えられます。
- エアコンの購入・取り付けを全て賃貸管理会社に任せる
- 自分でエアコンを選定して購入元に設置を依頼する
- 自分でエアコンを選定して取り付け業者に設置を依頼する
- エアコンの購入・取り付けを全て自分で対応する
結局は「手間」と「コスト」のトレードオフなのでどれが正解ということではありませんが、どんな選択肢があるかを把握しておくことで精神的なゆとりも生まれそうです。
小規模な場合はお任せするのもあり
賃貸管理会社に全ても任せる場合は賃貸管理会社の利益(手数料)の分、割高にはなってしまいますが、区分マンション用の小規模なエアコンなどの場合はそれ程気にする程の割高さでは無いはずなので、自分の手間(人件費)やトラブルになる心配を考えると一層のこと全てお願いしても大した額にはなりません。
コストパフォーマンスでは家電量販店かインターネット
区分マンション用の小規模なエアコンであれば家電量販店やインターネット(価格ドットコムなど)でも十分に安値で対応できます。インターネットで購入する方が割安な場合が多いですが、その場合はメーカー保証機関や設置料金などの関連費用も併せて計算する必要があります。
エアコン選びの注意点
自分でエアコンを選定する場合、設置後の見栄えについては少し注意が必要です。
現在使用中の古いエアコンよりも新しいエアコンの方が設置箇所の面積が小さい場合は古いエアコンの設置の跡が壁に残ってしまいます。
その場合は必要に応じて壁紙を交換する等の工夫が必要になるかもしれません。
気にならない範囲であればそこまで意識する必要は無いかもしれませんが、入居者が少しでも気持ち良く暮らせるのであれば(予算にもよりますが)可能な限り気を配るべきだと思います。
修理と交換の見極めについて
また入居者から不具合の連絡が入った時点ではエアコンを「修理する」のか「買い換える」のかは判断ができない場合もあります。
すでに10年近く利用しているのであればすぐに新しいエアコンを購入すると判断できますが、
また耐用年数に達していない場合はもう少し詳しく調べないと判断できないかもしれません。
修理することで引き続き使用することができる場合は「修理費用」と「修理後どれくらい使用できるか？」を元に検討することになるはずです。
せっかく高いお金を支払って修理してもすぐにまた故障してしまうようであれば結果的に買い換えの方が安くなる場合もあります。それに修理を依頼したタイミングではエアコンの部品などが一通り揃っていても次に故障したタイミングでは一部の部品が生産停止になってしまっている可能性もあるためこの辺りも予め確認しておいた方が良いと思います。
ただし、もし修理と交換の費用対効果の違いが僅かしか無い場合は入居者が少しでも気持ちよく暮らせるように新しいエアコンを購入する方が親切だと思います。
予め基準を決めておくことが重要
また状態の調査を業者に依頼する場合は調査と修理(または取り付け)を別日にしてしまうと業者へ支払う費用も余計に掛かってしまいますし入居者に対しても何度も迷惑をお掛けすることになってしまいます。
家主側としても何か判断を求められた場合もすぐに電話対応できるか分かりませんし状況によって業者側や賃貸管理会社側で判断できるように修理と交換の基準を定めそれを事前に連絡しておく方が対応がスムーズになります。
修理と交換の基準は具体的な方が迷ってしまう心配が少ないです。例えば以下のような判断基準が考えられると思います。
- 修理費用が3万円以下でその後3年以上使用できそうなら修理対応
- 10万円以下なら即日交換対応
- 10万円以上なら後日家主側で交換対応
準備金が無い場合はエアコンのリースも検討
また1棟物件などの場合、同じ時期に複数のエアコンを同時に交換する場合はそれなりの予算を準備しておく必要があります。どうしても一時的に費用が捻出できない場合はエアコンのリースを利用することもできますが、この先10年〜15年もの間、レンタルし続けることを考えるとやはり一時的に負担が大きくても購入した方が総額は安く済みます。
設備の故障に備えるために
所有物件の規模が小さい場合はそれ程大きな費用負担では無いかもしれませんが、もし複数の区分マンションを所有して築年数が同じ位であったり1棟モノの物件やアパートを所有している場合は同じタイミングで複数の設備交換を迫られる可能性があり想像以上に出費がかさむことも考えられので、年間計画としてある程度予算を準備しておく必要があります。
大量発注で費用削減が期待できる
もし複数の設備を併せて発注することで少しでもコストを抑えることができるのであればせっかくなので検討してみても良いと思います。
現時点で入居者が住んでいる場合はすぐに交換できない場合もあるかもしれないので保管するスペースの確保など必要になるため少し工夫が必要かもしれません。
逆に空室の状態であればすぐに交換可能です。正直、まだ壊れてもいないモノに対して先回りして対応するのは少し勿体無い気もしますが、エアコンを新品に交換したことを全面的にアピールすると空室もすぐに埋まるかもしれません。
購入の時期はシーズンオフの時期を狙う
ちなみに家電製品には1年を通して比較的、販売価格が安くなる時期があります。
例えばエアコンの場合、利用のピークは冬は12月〜2月、夏は7月、8月辺りだと思いますが、少しシーズンの過ぎた3月頃や9月頃に購入すると少し安く購入できるため大量購入する場合は結構効果がありそうです。
入居者の住み心地を最優先に
このようなトラブルへの対応は家主としての実力次第で大きく差の出るポイントだと思います。ですが利益を出す(損失を最低限に抑える)ことだけに注力し過ぎるがために入居者への対応が悪くなるようでは本末転倒ですね。
もし満足して頂ける対応ができれば、(勿論個人の事情はありますが)より長期間住んで頂けるかもしれませんし、逆に疎かな印象を与えてしまえば退去されるかもしれません。
少なからず迷惑を掛けてしまうことは仕方ありませんが、アフターフォローやできる範囲での気遣いなど人としての誠実な対応で今後の関係性も変わっていくのかと思います。
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