家賃保証制度はどこまで信用できるのか?

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「一括借上げの家賃保証」は空室リスクを軽減する夢のような制度です。

「保証」と言う言葉はとても心強いですね。

遠方の投資物件に対して、一括借上げ保証を利用できることを謳う会社もありますが、一括借上げ保証がどこまで信用できるかは事前に確認しないといけません。

そしてしっかり確認したとしても「一定条件」や「定期的な見直し」など、将来を見据える上で不透明要素は多いです。。

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仮にこの家賃保証の意味が「万が一、空室状態が続いた場合、当社は毎年経営赤字を垂れ流し続けてでも、あなたのために定められた金額分のお家賃を保証致します」なのであれば、僕も是非お願いしたいですが、それは無理ですよね。

基本的に借上げ保証は定期的(数年ごと)に見直されます。要するに状況に応じて家賃の値下げ要求を呑まざる得ないのです。

新規の入居者に対して家賃を下げると、既に入居している方にもそれがばれてしまうかもしれません。

そうなれば複数の部屋で一斉に値下げが必要になるかもしれませんよね。

そうなれば家賃収入は大きく下がります。ローンの返済計画は基本的に変わらないので、家賃保証で得られる金額が下がる分、自己負担が増えます。

苦しくなります。

家賃保証とは一定期間、「家賃収入」を保証する制度であっても、その「金額」について保証する決まりでは無いのです。

想定利回りと言う数字も会社側が独自(一方的)に算出できます。言い方を変えれば想定利回りは前提を変える(時には強引に)ことで、いくらでも都合の良いように操作できるのです。

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例え35年間の借上げ保証と言っても、その会社の経営状況次第では当初の想定と異なることはあるはずです。

その地域全体が衰退してしまい空室が続けば、「前提」はすぐに崩れます。

長期一括保証を行った会社の20年後~35後の保証実績を確認出来れば一番良いのかもしれませんが、このシステム(一括借上げ保証)自体、それほど古いシステムではないため、現時点ではほとんど長期の保証実績を確認することは出来ません。

そもそもデータが存在しません。

ただ長期一括保証を公言する会社側も、何も悪意があってそうしている訳ではなく、「この立地と品質であれば勝算はある!」と判断した上で物件を選ぶはずです。

少なくとも「ここは数年後、衰退するだろうけど、保証料金を値下げすれば儲けられる」と考えている訳ではないはずですよね。

そう言う意味でも、いずれ保証会社が信用できなくなることも想定(覚悟)して、そして万が一そうなれば、自力で管理できると言う視点で物件を選べば良いかもしれません。

今は「自主管理なんて無理」かもしれません。本業がある方はそんな時間も能力もありません。

だけど、将来そうなるかもしれないと意識していれば、10年後~20年後にそうした事態になっても、自分の力で選択肢を増やせると思います。

空室保証があろうがなかろうが、空室が続けば誰にとっても(管理会社・物件所有者共に)リスクはのしかかり、そのリスクにより一番影響を受けるのは言うまでもなく物件所有者です。

プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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