賃貸経営者の仕事内容について、あなたはどのようなイメージを持つでしょうか？
「経営」という言葉が加わると、とても大変そうなイメージを持たれるかもしれません。
ですが、基本的に大家業は家主が一人で頑張るものでは無く、沢山のビジネスパートナーと協力しあって成り立ちます。
今回は管理会社の役割や種類について解説します。
- これから賃貸経営を始めたい人
- 賃貸管理会社の種類や特徴について知りたい人
- 今の賃貸管理会社を見直したい人
賃貸経営はチームワークが大切
賃貸経営者の仕事はとても幅広いです。
段階ごとに分けると主に以下のようなイメージです。
- 物件の取得
- 物件調査、購入、相続
- 賃貸運営
- 物件管理、入居者獲得、家賃徴収、クレーム対応
- 税金対策
- 納税、確定申告
- 修繕工事
- 出口戦略
- 売却、建て替えなど
そして要所要所でさまざまな専門家と調整の上、一つ一つの対応を進めることになります。
管理会社の重要性
物件を購入するには販売会社や仲介会社の他、融資を受ける場合は銀行などの金融機関とも協力して物件の購入を目指します。
また確定申告などの税金対策については税理士に業務を依頼する場合もありますし、大規模修繕工事などについては工事会社に作業を依頼します。
そして、賃貸経営を進める中で最も長い期間関わり合うのが管理会社です。物件管理、入居者獲得、家賃徴収、クレーム対応など、さまざまな業務をお願いすることになります。
そう考えると、管理会社は賃貸経営におけるビジネスパートナーとしても最も大切な存在だと言えるかもしれません。
専業大家と兼業大家
家主の属性は大きく２種類に分かれます。
- 大家業の他に本業を持っている兼業大家
- 大家業だけで生活の生計を立てる専業大家
兼業大家は大家業の他に会社員や公務員のように他に本業を持っている人が、副業として資産運用しているケースです。本業の他にアプリケーション開発やブログ運営、投資信託などの副収入を目指している人も多く、その一環として賃貸経営をしている人も一定数います。
一方、専業大家は親から資産を相続した2代目大家、3代目大家などの他、自分で物件を取得し、継続的に勉強している不動産投資家のような人達です。
当初は兼業大家だった人でも賃貸経営による収入が安定してきたタイミングで専業大家にシフトチェンジすることもあります。これはいわゆるセミリタイア生活(会社員からの卒業)と言われ、このようなライフスタイルを目指している兼業大家も多いです。
専業大家は大家業を営むための時間が十分にあるため全ての賃貸業を自主管理している人も多いですが、大家業以外に本業のある兼業大家は時間的な余裕も少なく、日中に物件管理や入居者の対応などが困難なため、ほとんどの人が外部の管理会社へ業務委託しています。
建物管理と賃貸管理の違い
賃貸経営における管理業務は大きく2種類に分けられます。
- 建物管理
- 賃貸管理
建物の維持管理については、清掃業務、設備管理業務、修繕工事の企画および実施など、主に建物そのものに対してのメンテナンスが中心となります。
一方、賃貸管理の場合は、入居者の募集や契約手続き、更新手続きおよび解約手続き、家賃徴収、入居者のクレーム対応など、主に入居者、入居希望者、退去希望者とのやりとりが中心です。
なお、ここからは主に賃貸管理会社の特徴をまとめていますが、建物管理会社と賃貸管理会社の違いを知りたい人は以下の記事で詳しく解説しているので、是非、あわせて読んで頂ければと思います。
賃貸管理システムの種類と役割
細かな契約内容や名称は異なりますが、賃貸管理システムは大きく3種類に分けられ、多くの不動産会社で同様のサービスが用意されています。
直接契約(自主管理)
一般の方が「大家さん」と聞いて一番イメージするのがこのタイプ(契約)の家主です。
物件の所有者(家主)が入居者の管理や家賃の徴収などを全て対応します。他にも空室時の入居者探しや家賃滞納のトラブル対応なども個人で行うことになります。
対応しなければいけない範囲がとても広いため所有物件が増えてくると時間的にも体力的にも大変ですが、その分、規模が大きくなると新たに人を雇ったり、会社を設立し法人化することで、さらに利益を追求したりと選択肢も広がります。
面倒臭いと思わないのであればもっともやりがいのあるタイプでもあります。
また全て自分で対応し管理会社に業務を依頼する必要が無いため管理手数料も掛かりませんし、管理会社の対応に不満を抱えストレスになることもありません。
集金代行(家賃徴収の代行)
管理会社が所有者に代わり家賃の徴収や延滞時の対応・クレーム対応などを引き受けてくれます。
空室時には積極的に入居者の募集をしてくれますが、それでも空室の場合は家賃は入ってきません。
なるべくそうならないような物件を探さなくてはいけませんが、貸借人の入れ替わりなど、そうした時期は必ずありますので、空室が続く場合は家賃を下げるなども検討する必要があります。
集金代行の場合、家賃の5%程の手数料を管理会社に支払う事になりますが、これだけ広い範囲の業務をしてもらって5%程の手数料であれば採算が取れているような気もします。
空いた時間を家族や自分のために使えるますし、副業大家だけでなく、専業大家として成功されている人でも集金代行サービスを利用している人が多いです。
家賃保障(サブリース)
所有物件を管理会社に貸し出す事で空室時でも家賃を保証してくれます。
管理会社としてもかなりリスクが伴いますが、逆に自信の表れでもありますね。ただ新築、又は築浅の物件などある程度対象の物件が限られる場合があるので事前に条件を把握しましょう。
東京の会社などでは35年間の家賃保障をするなど、かなり強気なサービスもあります。
家賃保障は集金代行に比べ手数料が高く、家賃の20%～30%が一般的です。また、もう一つ大きな注意点があります。
所有物件の空室期間が続き、家賃保障のシステムを契約した後に入居者が見つかったからとしても、すぐに他の集金代行システムなどに切り替えれない事が多いです。
なぜならほとんどの場合、家賃保障システムは一定期間(2年間など)は契約が継続される事が多いでしょう。
契約内容の理解が大切
賃貸管理のサービスを利用する場合は手数料だけでなく、契約の継続期間や対象物件の条件など慎重に調査し、責任範囲は把握しておかないとトラブルのもとになります。
それはこまかな条件や制限事項が多く、とても複雑だからです。
「契約書には穴が開くまで目を通そう」と言われます。
しっかりと納得のできる賃貸管理会社を選ぶことで、管理業務や空室のリスクを大きく軽減できるはずです。
家賃保証の落とし穴
賃貸管理会社との間で一番多いのが家賃保証(サブリース)の契約で思っていた以上に家賃が下がってしまい管理会社との間でトラブルになるケースが多いようです。
仮に家賃収入が35年間の保証付きであったとしても35年間家賃がずっと下がらないなんてことは絶対にありえないです。
人間は自分にとって都合の良いように思い込みをしてしまうものなので、本当に自分の認識が間違っていないかは常に意識するようにしたいです。
修繕費用は誰が負担？
賃貸人が退去した後のクリーニング(必要であれば改装工事)や敷金・礼金の受け取り先、業務受託料金など細かな決まりがありますのである程度理解しないといけないと、修繕やリフォームなどが必要となった時に、誰がどのような条件で負担するかなどを抑えておかないといざ出費が必要となった時にトラブルになりかねないです。
滞納されたら保証される？
言うまでもなく入居者からの家賃の徴収は大切な業務の一つです。
全ての入居者が期限通りに家賃を支払ってくれれば何も苦労はありません。
ですが、中には家賃を滞納してしまったり、最悪な場合、そのまま夜逃げしてしまう入居者も少なからずいます。
この場合、滞納された未回収の家賃の他、夜逃げされた場合は残置物の処分の方法や賃貸契約の解約に関してさまざま問題が起こります。
家賃滞納や夜逃げ問題に遭遇する可能性は極めて低いかもしれませんが、万が一の場合に備えて「どこまで支援してくれるのか？」「損害額はどこまで保証されるのか？」は理解しておいて損はありません。
賃貸管理会社を選ぶ基準
また最近は賃貸管理会社も本当にたくさんあり過ぎるためどこの会社に依頼するかを決めるだけでも結構大変です。
良い管理会社と悪い管理会社を見分ける基準も結構あったりするので、どのシステムを利用するかだけでは無く、どの管理会社に依頼するかも一緒に検討すれば良いと思います。
賃貸経営は自己責任
これらの賃貸管理システムはとても心強いですが、あくまでも家主をフォローするものであって守ってくれる訳ではありません。
責任は全て自分にあるのです。
管理会社は最善を尽くしてくれるかもしれませんが、それでも入居者が決まらなければ家賃の設定金額を下げなければいけないですし、空室が長期化すればその影響を受けるのは大家自身です。
悲観的に考え過ぎるのも良くありませんが、「管理会社がいるから賃貸経営は大丈夫」と考えるのはかなり危険だと思います。
2018年には女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが家主への賃料の支払いを停止した後、その後、経営破綻に陥りました。
それ以降、投資家としての考え方や自己責任論などが議論され、不動産業界全体としても、より一層の警戒感が高まったように思います。
物件購入前のヒヤリングポイント
賃貸管理会社と関わりを持つのは物件を購入した後だけではありません。
例えば、購入候補の物件を視察した際に、周辺の仲介管理会社に物件情報を尋ねるのも有効です。
例えば、以下のようなヒヤリングポイントが考えられます。
| 質問内容 | 質問内容の目的 |
|---|---|
| 管理料の確認 | 管理料を把握する |
| 入居者ターゲット | 需要の有無を確認する 一部の企業や大学に依存しないか確認する 属性(学生、女性、単身など)ごとに適切な対策を打つ |
| 駐車場の台数 | 敷地内の駐車場の台数を確認する 無い場合は近隣の駐車場の情報を確認する |
| メリット、デメリット | 問題点の解消の可否、解消コストを把握する |
| 一時金の相場 | 地域に需要があれば敷金、礼金が確保しやすい 地域に需要があれば安い広告料でも入居付けしやすい |
| 家賃相場 | 成約家賃相場をもとに利回りの妥当性を評価する 入居付け可能な金額を確認する |
| 地域最安値の家賃 | 最安値を把握し最低ラインを把握する |
| 広告費 | 地域最安値で入居付けが可能な広告費を確認する |
| 空室率 | 同じ水準の競合物件の空室率を把握する |
| 必要なリフォーム内容 | 入居者付けに必要なリフォーム内容とコストを把握する |
| 競合物件のスペック | 競合物件に勝てそうかどうかで購入後の空室率を予測する |
| 生活利便施設 | 近隣のコンビニ、スーパーなどの情報を把握する |
| 需要変化の兆し | 大学の移転、工場の閉鎖などの不安要素の洗い出し |
| 嫌悪施設の有無 | 近隣にお墓やゴミ処理場のような施設が無いかを確認する |
| 物件や近隣の歴史 | 事件、自己、殺人、病死などの情報を収集する |
| 生活保護者の支給額 | 生活保護者の月々の支給上限額を把握する |
ポイントは「まず始めに対象の物件を購入し管理をお任せしたい場合、どの程度の管理費用が掛かるか？」を確認することです。
この質問で「もし、この物件を購入した場合は貴社で物件の管理をお願いすることも想定していますよ」という意味を含めることができるからです。
勿論、結果的に購入するかどうかも分かりませんし、必ずしもその賃貸管理会社にお願いするかは分からないですが、このような質問をすることで仲介管理会社の担当者もより積極的に情報を共有してくれる可能性が高まるはずです。
なお、物件購入前に中間管理会社へヒヤリングしたい項目については、書籍[100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法]にとても詳しく解説されていました。基本的には地方の一戸建てを対象とした書籍ですが、高利回りボロ物件を購入したい人にはとてもオススメの1冊です。興味にある方は是非、あわせて読んで頂ければと思います。
どんな家主になりたいか？
賃貸経営はパートナーと協力することで少しずつ成果を上げることを目指す事業です。
賃貸経営の経験が無くても、賃貸管理システムを利用することで、少ない手数料で賃貸経営における大部分を補ってくれます。
また税金についても一定の依頼費用を支払えば、税理士が適切な確定申告書を作成してくれます。
これは僕の個人的な考えですが、物件の購入さえ間違えなければパートナーに支えてもらう事で一定の成功が収められます。
はっきり言って、人口流入が安定した地域で区分マンションを1部屋購入し、適切な賃貸管理サービスを利用すれば、家主としての実労働は限りなくゼロになります。たまに空室が発生した際に、方針の決定や賃料の調整や必要になりますが、ほぼ一年中、何もしなくても成立してしまいます。
ですが、これでは成長ができません。
経験値がほとんど詰めないからです。
僕自身の賃貸管理会社に作業を依頼していますし、契約を解除するような考えももっていませんが、その生活を長期間続けることは経営者としては「本当に健全なのかな？」とも思います。
月々、数万円程度の老後収入を確保したいだけであれば、家主としての能力も豊富な経験値も必要ありませんが、これから先、少しでも事業の規模を増やし、資産の拡大を目指すのであれば「しっかりと経験を積めているのか？」「これからもこの調子で良いのか？」を常に考えて、自分から知識を学ぶための行動が必要だと思います。
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