デッドクロスになってはいけない?〜仕組みを理解して備えることが大切です〜

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不動産経営の話をしているとたまにデッドクロスと言う言葉を聞くことがあります。とても怖い印象の言葉ですね。

ちなみに株式投資で使われるデッドクロスと言う言葉は「株価の上昇が止まってしまい下降トレンドに入った」ことを意味しますが、不動産投資でのデッドクロスとは「元金の返済額が減価償却費を上回ってしまう」ことで、その結果、キャッシュフローが悪くなってしまいます。

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デッドクロスは何が問題なのか?

減価償却とは(不動産に限らず)高額なものを購入した場合、その年に全額を経費として計上するのでは無く、償却年数に応じて数年に分けて経費計上すると言う考え方です。

なので購入した翌年以降は「実際の出費は無いけど計上できる経費がある」状態になります。

一方、元金返済額とは月々の総返済額のうちローンの元金に当たる部分です。

一般的に月々の返済額は元金と返済利息(利子)の合計となります。返済利息(利子)については経費として計上することができますが、現金については(当然ですが)経費として計上できません。借りたお金を返しているだけですからね。。。

そしてデッドクロス状態になることで「実際にはお金が出ていっていないにも関わらず経費として計上できる減価償却費」よりも「実際にお金が出ていっているにも関わらず経費として計上できない返済額(元金部分)」の方が上回っているため、表面上では黒字経営であるにも関わらずキャッシュが減っていくこと、そしてその結果破産に追い込まれることが問題となります。

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どんな対策をとるべきか?

デッドクロスにならないためには元金返済を減らしたりすか減価償却費を増やすかが考えられます。

月々の元金返済を減らすためには繰上げ返済や返済期間を延長することで月々の返済額を抑えることが挙げられます。

また保有している物件を売却したり、別の物件を購入することで減価償却費を新たに計上するができます。

ただし、デッドクロスになることを想定しちゃんと備えていればそれでも良い訳です。

問題はデッドクロスになること(その結果所得税が増える事)では無く、ローンの返済や税金を納めることができず破産してしまうことなのでもしもデッドクロスになってしまってもそれに十分に耐えうるだけのキャッシュが蓄えられていれば良いはずです。

勿論、キャッシュを大切に溜め続けるだけであれば簡単ですが、今後の規模拡大を想定すると少し難しいかもしれませんが「どれくらいの現金があれば安心か?」をある程度把握することで安心を得るための準備資金と新たに物件を購入する投資用資金として分別できます。

デッドクロスとひとつに纏めても、投資規模によってそのインパクトは変わります。

僕のような小規模な場合は余り過剰に意識し過ぎずにある程度備えてくだけで十分かもしれませんが、投資規模が大きくなってくるとその分コントロールするべき内容も複雑になるため考慮しないといけないと思います。

プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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