デッドクロスの仕組みとは？問題点と回避策を徹底解説！

不動産経営や会社経営をしていると「黒字倒産」をいう言葉を聞くことがあります。

黒字倒産とは帳簿上はしっかりと利益を獲得できているはずなのに、実際の現金が手元に無く、借入金の返済や税金の支払いができなくなることです。

賃貸経営で黒字倒産を引き起こしてしまう一つのポイントに「デッドクロス」があります。

とても怖い印象の言葉ですね。

今回はデッドクロスの仕組みや回避策についてまとめてみました。

デッドクロスとは？

不動産経営におけるデッドクロスとは「元金の返済額が減価償却費を上回ってしまうこと」です。

その結果、キャッシュフローが回らなくなり、最悪の場合、黒字倒産に繋がってしまう恐れがあります。

株式投資にもゴールデンクロス、デッドクロスと呼ばれる専門用語がありますが、この記事では不動産経営におけるデッドクロスについて解説します。

減価償却費と元金返済金

デッドクロスについて解説をする前に「減価償却費」と「元本返済金」の2つのポイントを理解する必要があります。

まずは減価償却費と経費計上の仕組みについてです。

賃貸経営に関わらず、何か事業をする上で、車や設備投資のような高額な支出が発生した場合は、その年に全ての支出額を経費として一括で計上するのでは無く、複数年に分割して計上することになります。

当然ですが、投資用物件や車は購入した年にだけ活用する訳では無く、複数年に渡って利用するはずです。であるにも関わらず、そのお金を1年で計上してしまうと、2年目以降の経費計上で整合性が取れなくなってしまいます。そのため商品ごとの「減価償却期間」をもとに、複数年に渡って「原価」を「償却(経費計上)」するのです。これが「減価償却費」の基本的な考え方です。

次に元金返済金についてです。

通常、投資用物件のような高額は支出をする場合、現金で一括購入することは珍しく、ほとんどの人が銀行などの金融機関から融資を受け、住宅ローンや投資用マンションローンを活用することになります。

月々のローンの返済額の内訳は「元金分」と「金利分」です。そして元利均等返済の場合、同じ月々の返済額でも、返済が進むにつれて「金利分」に占める割合が少なくなり「元金分」に占める大きくなります。
※ローンを組む場合、基本的にはほとんどの人が元利均等返済と選択しています。

なお、ローン返済額における金利と元金の関係性についてはこちらの記事を読んで頂けると、よりイメージしやすくなると思います。

デッドクロスが起こる原因

「減価償却費」と「元本返済金」の仕組みを理解した上で改めてデッドクロスについて考えてみます。

繰り返しになりますが、デッドクロスとは「元金の返済額が減価償却費を上回ってしまう」ことです。そして減価償却費とローン返済額(元本分と金利分)にはこのような特徴を持っています。

• 減価償却費
  • 実際には現金の支出が無いにも関わらず帳簿上は経費として計上できるお金
• 元本返済額
  • 実際には現金の支出があるにも関わらず帳簿上は経費として計上できないお金
• 金利返済額
  • 実際には現金の支出があり、帳簿上も経費として計上できるお金

少しややこしい表現になっていますが、ここでポイントなのは「実際のお金の流れ(キャッシュフロー)と帳簿上のお金の流れは違う」ということです。

デッドクロスになると「帳簿上は安定した黒字経営のはずなのに、実際には手元にお金が無い」という状態に陥ってしまいます。

デッドクロスの問題点

先程もご説明した通り、減価償却費とは不動産に限らず高額な支出が発生した場合に減価償却期間に応じて数年に分けて経費計上すると言う考え方です。

なので購入した翌年以降は「実際の出費は無いけど計上できる経費がある」状態になります。

一方、元金返済額とは月々のローンの総返済額(元金分＋金利分)のうち元金に当たる部分です。

「金利分の返済額」は現金支出がありますが、その分、帳簿上も経費として計上できるお金ですが、「元金分の返済額」は現金支出があるにも関わらず、帳簿上は経費として計上できないお金です。借りたお金を返しているだけなので当然と言えば当然ですが。

減価償却費として経費計上できるお金は減価償却期間が終了するまで、徐々に縮小していき最終的には無くなってしまいます。
※減価償却費を定額法で計算すると減価償却期間の経費は一定になります。

一方、元金返済額はローン返済を進めるにつれて、年々増加していきます。
※元金均等返済の場合は元金返済額は一定になります。

つまり、当初は元金返済額よりも減価償却費の方が高額になる(ことが一般的)ですが、どこかのタイミングで「元金の返済額が減価償却費を上回ってしまう」逆転現象が発生し、その結果「デッドクロス」になってしまう訳です。

特に設備や付属品の減価償却期間は15年であるため、そのタイミングで一気に減価償却費が縮小してしまうため要注意です。

黒字倒産のリスクが生まれる

デッドクロス状態になることと「実際にはお金が出ていっていないにも関わらず経費として計上できる減価償却費」よりも「実際にお金が出ていっているにも関わらず経費として計上できない返済額(元金部分)」の方が上回ってしまいます。

一見、月々の返済額に占める元金の割合が増えるため「ローン返済が進んで嬉しい」と考えてしまいそうですが、利益分を占める返済が減ればその分、経費として計上できるお金も減ってしまいます。

経費として計上できるお金が減ると、その分、不動産収益に関わる利益が増えてしまいます。利益が増えると当然、所得税が増えてしまいます。

実際には同じ不動産収益しか無いにも関わらず、利益だけがどんどん増えていき、その分、所得税としてのしかかります。

そのため、帳簿上では黒字経営であるにも関わらずキャッシュはどんどん減ってしまいます。

ある程度、潤沢な資金を備えられていれば問題ありませんが、返済や税金の支払いが厳しくなると、結果的に黒字破産に追い込まれる可能性もあります。

デッドクロスへの対策は？

それではデッドクロスにならないようにするにはどうしたら良いでしょうか？

主に、以下の2つのどちらがか実現できればデッドクロスになることは無いはずです。

• 減価償却費を増やす
• 現金返済を減らす

具体的にはどのような対策が考えられるでしょうか？

減価償却の仕組みを理解する

減価償却費を増やすためには次のような方法が考えられます。

• 新しい物件を購入する
• 減価償却期間が過ぎた物件を売却する

減価償却費は文字通り「減価」を「償却」するため、当然ですが、一度償却した減価は戻ってくることはありません。そのため新しい物件を購入することで、その分の新たに減価償却を計上することが可能です。新しい物件を購入する際は「賃貸経営として適しているか？」は言うまでもありませんが、減価償却期間や販売価格などを考慮し、適切な節税対策に繋げたいところですね。

また減価償却期間が過ぎてしまった物件を売却することで、手元に資金を確保することができます。安定経営のために資金を貯めておいても良いですし、その資金を元手に新しい物件を購入しても良いと思います。

キャッシュフローを確保する

現金返済を減らすためには安定した返済計画が大切です。

現金不足に寄る黒字倒産を招かないためにもキャッシュフローを意識する必要が出てきます。例えば以下のような対策が考えられます。

• 返済期間の延長
• 低金利の金融機関への借り換え

返済期間の延長も低金利の金融機関への借り換えも月々の返済額を減らすには有効な方法です。

ただ、条件によっては返済期間は延長できるかもしれませんが、基本的には難しいかもしれません。また別の金融機関への借り換えについては、残高や違約金なども考慮して返済総額を抑えられる条件を意識する必要があります。

安定した返済計画を意識する

余裕のある堅牢な返済計画ができていれば仮にデッドクロスになってしまっても黒字倒産することはありません。

• 物件購入時の頭金を十分に準備する
• 元金均等返済を選択する
• 繰り上げ返済をする

頭金の確保や繰り上げ返済については、ある程度潤沢な資金が必要になりますが、その分、安定感のある返済計画が可能になります。賃貸経営をする以上、キャッシュフローが途絶えないように計画を立てるのは基本中の基本ですね。

また元金均等返済を選択することで返済終了まで元金の返済額を一定に保つことができますし、元利均等返済と比べて返済総額も抑えることができます。ただ、元金均等返済を選択すると返済当初は月々の返済額が大きくなってしまいますし、金融機関によっては元金均等返済が選択できない可能性もあります。

デッドクロスを想定する

デッドクロスは絶対になってはいけない訳ではありません。

デッドクロスになることを想定した上で安定した資金を備えていればそれでも良い訳です。

問題はデッドクロスになること(その結果所得税が増える事)では無く、ローンの返済や税金を納めることができず破産してしまうことなので、もしもデッドクロスになってしまってもそれに十分に耐えうるだけのキャッシュが蓄えられていれば問題ありません。

投資の基本を大切にする

ドッドクロス対策として何か特別なテクニックは必要無く、結局は賃貸経営の基本である「安定した収益」を確保し続けれれば、結果的に「安定した経営」に結びつくのです。

逆に「デッドクロスにさえ陥らなければ賃貸経営は上手くいくのか？」と言えば、そんなことはありません。確かにデッドクロスは一つの分かりやすい指標になりますが、賃貸経営にはその他にもさまざまな要因が交わります。

デッドクロスになったからと言って過剰に悲観する必要はありませんし、デッドクロスで無いからと言って、安定した投資だと言い切ることもできません。

例えば、デッドクロスを防ぐために潤沢な頭金を準備したり、繰り上げ返済をすることは収支を安定させるためにはとても有効な方法ですが、レバレッジ効果を追求することを考えると逆効果になります。

極端な話、物件を全額現金で購入するとデッドクロスの心配はいりませんが、そんなことができる人は中々いませんし、不動産投資の醍醐味は「金融機関からの借入を有効に利用してレバレッジ効果のある投資をすること」だと考えると、余り意識し過ぎなくても良いと思います。

そう考えると、将来の規模の拡大を意識しつつ「どれくらいの現金があれば安心か？」を把握することの方が大切です。

安定した準備資金を確保しつつ、投資規模拡大に向けた新規物件の購入資金を準備するのです。

小規模経営であれば、余り過剰に意識し過ぎずにある程度備えてくだけで十分かもしれませんが、投資規模が大きくなってくると、その分コントロールするべき内容も複雑になるため考慮しないといけないと思います。