購入したら終わりじゃない?住宅ローンを見直しすべき時期は?

住宅ローン金利

投資用物件に関わらず、住宅ローンは1度借りたら、ずっとそのままにしておくとは限りません。

返済の進み具合や生活スタイルに合わせて、必要に応じて見直しをすることで返済の負担を軽減できるかもしれません。

検討した結果、見直しは不要であるという結論がでるかもしれませんが、1度借りたら終わりではもったいないことになっているかもしれません。

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住宅ローンを見直すタイミングはいつが適切か

住宅ローンを見直す際、もっとも分かりやすい例は、金利が高い時期に固定金利で借りた住宅ローンを一括返済して他の金融機関から借り換えるというパターンがあります。

ただ、金利が低いから借り換えるってだけでは少し軽率です。

借り換えをする際には、住宅ローンの保証料や抵当権設定費用などが必要ですし、前の金融機関に対して一括返済する場合も、事務手数料や違約金が発生するかもしれません。

当然のことながら繰上げ返済もローンの借り換えも時期が早ければ早い程、効果は大きくなるはずです。

借上げ返済はまとまった資金があれば任意のタイミングで行えばよいですが、住宅ローン借り換えの基準としは一般的には以下の3点をすべて満たしていることが一つの基準となります。

  1. 現在の残高が500万以上
  2. 残存期間が10年以上
  3. 金利の低下が1%以上

つまり、せっかく低金利の金融機関を見つけたとしても、返済額がそれ程残っていないのにわざわざ借り換えをしても意外と効果が少ないなんてこともあるからです。

住宅ローンの借り換えは現在の残高や残存期間を考慮する必要があります。
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金利が高い時期もあった

今の僕達のような(40代以下の世代)には実感できませんが、昔は金利が8%以上の時代もありました。

ただ、やっぱりここ最近(2015年〜2018年辺り)の金利は低過ぎるので、今後は上がってくことが予想されます。

少なくとも内閣府の「中長期の経済財政に関する試算」などではどんどん上がっていくようです。

国の政策が上手くいくかによって上がり幅は大きく変わりますが、高ければオリンピックの開催される2020年頃には4%前後の金利になっていると試算されています。

いやー、それは絶対に無いと思うけど。

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※画像はフラット35の民間金融機関の住宅ローン金利推移(金利変動等)からです。

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等):長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
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固定金利を選択するケースも増えている

ただ、あくまでここでお話したかったのは既に組んでいるローンに対してどう向き合うかで、金利が低いと言う理由だけで不動産を購入する(多額のローンを組む)ことは絶対に誤りです。

過去最低の低金利かもしれませんが、マンション価格も過去最高です。

勿論、いつの時代も購入すべき良い物件があるのかもしれませんが、新築にしても中古にしても、金利が低いと言うだけで物件を買うのは誤りです。

今まで長期固定金利の推奨に対してかなり違和感を持っていましたが、最近、少しだけ今のタイミングで固定金利にするのもリスクを軽減する意味ではありなのかなと思うようになりましたが、やっぱり僕自身は金利が高い時期を知らないので、どうしても金利が上がるなんて想像できません。

だから、この先も固定金利へ借り換えることもきっと無いと思います。

ただ、ここまで金利が低くなると借入金額や返済期間、養育費などのライフプランなどを考えた上で固定金利を選択するのも「返済総額を軽減する」と言う意味では無く「ゆとりある生活を安心して過ごす」って意味では良いかもしれないと思いました。

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