抵当権と登録免許税の仕組みを分かりやすく解説します

住宅
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不動産を購入する場合、ほとんどの人は金融機関から融資を受けて、そのお金をもとに購入します。金融機関から融資を受ける場合、対象の不動産に対して「抵当権」を設定することになります。

今回は抵当権について初心者の人にも分かりやすくまとめてみました。また抵当権と関わりのある「第二抵当権」「根抵当権」「登録免許税」などについても解説しています。是非、最後まで読んで頂ければと思います。

  • 抵当権や登録免許税の仕組みを理解したい人
  • 金融機関がお金を貸してくれる仕組みを理解したい人
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抵当権の仕組みとは?

抵当権とは不動産を購入した際、お金を貸した側の金融機関が「ちゃんとお金を回収するために万が一の事態に備えた担保の仕組み」のことです。

金融機関からお金を借りた個人が、ローンを返済できない事態に陥ることを「債務不履行」といいますが、債務不履行になった場合でもお金を貸している金融機関側としては、貸付金を回収する必要(義務)があります。

そのため、融資対象の不動産に抵当権を設定することで、万が一、債務者が債務不履行に陥ったとしても、金融機関側は抵当権を行使し、不動産を競売に掛けることで、貸し倒れを防ぎ、きっちりと融資額を回収できるようにリスクヘッジをしているのです。

抵当権の設定に関する基本用語には以下のようなものがあります。

  • 担保物件
    • 抵当権が設定された物件
  • 抵当権者
    • 抵当権を保有しているお金を貸した側の融資元の金融機関
  • 抵当権設定者
    • 抵当権を設定するお金を借りた側の不動産の購入者
  • 有担保ローン
    • 抵当権を設定したローン
  • 無担保ローン
    • 抵当権を設定しないローン
  • 競売
    • 金融機関が融資額を回収するために対象の不動産を売却する仕組み

融資を受ける場合には必ず抵当権を設定するとは限りません。そのため、抵当権の設定の有無によって「有担保ローン」と「無担保ローン」に分かれます。

無担保ローンは不動産を担保に入れなくても融資を受けることができますが、その分、金利が割高になる傾向があります。

なお、抵当権に関する情報は不動産登記簿に記録されています。不動産登記簿の記録情報や取り扱い方法については以下の記事で詳しく解説していますので、是非、併せて読んで頂ければと思います。

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ローンを返済できなければ?

抵当権が設定された物件に対して債務不履行になった場合、金融機関側は裁判所に申し立てることで強制的に不動産を競売に掛けます。

競売に掛けられると市場価値よりも安い値段で買い叩かれてしまう可能性が高いため、仮に売却できたとしてもローンを完済するのに十分な金額になるかは分かりません。

金融機関側としても競売は最後の手段です。1回や2回、返済が遅れる程度では強制的に競売に掛けれることはほとんどありません。

なので、計画的にローン返済を進めることは当然ですが、万が一、返済が苦しくなった場合は、一方的に返済を無視(放棄)するのではなく「併催計画の見直しはできないか?」「金利を見直すことはでいないか?」「一定期間返済を猶予してもらえないか?」など、どうにか打開策が無いかを考えて、しっかりと金融機関側に歩み寄ることが大切です。

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抵当権設定に伴う費用

抵当権の設定が必要になるのは主に以下のタイミングです。

  • 抵当権設定登記
    • 購入や相続により不動産を取得する場合
  • 抵当権抹消登記
    • 売却などにより不動産を手放す場合

不動産を取得する場合は抵当権の設定登記手続きが必要になり、逆に不動産を手放す場合にも抵当権の抹消登記の手続きが必要になります。

抵当権設定登記に必要な費用

抵当権設定登記に必要となる費用は主に以下の通りです。

  • 抵当権設定時の登録免許税
    • 借入額の0.4%
    • 一定条件(下記参照)を満たす場合は借入額0.1%
  • 収入印紙代(契約金額により変動)
    • 500万円超〜1,000万円以下…10,000円
    • 1,000万円超〜5,000万円以下…20,000円
    • 5,000万円超〜1億円以下…60,000円
  • 司法書士への報酬
    • 50,000円〜200,000円程

抵当権設定時の登録免許税は通常は「借入額の0.4%」ですが、以下の条件を満たせば軽減税率が適応され「借入額の0.1%」に抑えることができます。

  • 2020年(令和2年)3月31日までに取得した住宅
  • 不動産の新築または引渡しから1年以内に登記する
  • 自己住居用の住宅
    • 投資用物件は対象外
  • 床面積が50㎡以上
  • 住宅用家屋証明書を取得している
  • 耐震性が確保されている(築年数の制限)
  • 既存住宅売買瑕疵保険に加入しているなど

また、抵当権を設定する金融機関が複数になる場合は、その分、司法書士への報酬金額などが高くなる可能性があります。自分で登記することも可能ですが、専門知識が必要な上、トラブルを避けるため不動産販売業者から許可されない場合もあるようです。

抵当権抹消登記に必要な費用

抵当権付きの物件は自由に購入者が住むことができます。

抵当権は物件に紐付いているため、売却しただけでは抵当権は抹消されません。売却時には、売却代金で住宅ローンを完済することに加え、以下の対応が必要になります。

  • 抵当権抹消登記
  • 所有権移転登記

抵当権抹消登記については、抵当権設定登記と比べると割安ですが、主に以下のような費用が掛かります。

  • 抵当権抹消時の登録免許税
    • 2,000円
      • 土地…1,000円
      • 建物…1,000円
  • 司法書士への報酬
    • 10,000円〜20,000円程

仮に売却せずにコツコツとローンを完済した場合も、やはり抵当権を抹消する必要するべきです。所有者側としては「ローンは完済済みなので抵当権自体に効力は無い」と考えるかもしれませんが、売却時に購入希望者に対して「まだ抵当権が残っているのか?」と間違った認識を与える原因になりますし、増改築のため追加融資を受ける場合も金融機関に誤解され、融資が不利になる可能性があります。

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第一抵当権と第二抵当権

一つの不動産に対して設定される抵当権は必ず一つであるとは限りません。

例えば物件の購入後、別の金融機関などから追加で融資を受けた場合、その分、追加で抵当権を設定することもあります。

その場合、最初に設定された抵当権を第一抵当権、次に設定された抵当権を第二抵当権と呼びます。

当然、第一抵当権から順番に抵当権の権利が施行されます。

抵当権設定者(お金を借りた側の不動産の購入者)が抵当権者(お金を貸した側の融資元の金融機関)へ融資額を返済する流れとしては以下の通りです。

  • 抵当権設定者が債務不履行となる
  • 第一抵当権者が物件を競売などに掛けて売却する
  • 抵当権設定者は売却資金をもとに返済資金を準備する
  • 抵当権設定者が第一抵当権者へ融資額を返済(完済)する
  • 手元に残った資金をもとに第二抵当権者へ融資額を返済(完済)する

この時、第一抵当権者にローンを完済した後でも売却資金が残っていれば、第二抵当権者へ融資額を返済することができます。

ですが、仮に第二抵当権者の融資額分の資金が残っていなければ、第二抵当権者は融資額を満額返済してもらえなくなってしまいます。

つまり、融資元の金融機関側からすれば、抵当権の順番が第二抵当権以下になると、その分、融資額を全て回収できない恐れが出てきます。

なので金融機関が第二抵当権者として融資審査をする場合、以下の点を考慮することになります。

  • 抵当権設定者(お金を借りた側)が債務不履行になる可能性は高いか?
  • 第一抵当権者への返済はいくら残っているのか?
  • 不動産の売却金額でしっかりと融資額を回収できるか?

基本的には第二抵当権や第三抵当権は貸し倒れのリスクが高いため、当然、金融機関からの融資が下りなくなる可能性は高くなります。

融資に積極的なノンバンクであれば、比較的前向きに検討してもらえるかもしれませんが、銀行などでは融資はかなり厳しくなりますし、もし融資を受けることができたとしても、貸し倒れ分のリスクヘッジとして、多少、高金利での融資になってしまうかもしれません。

もし不動産の評価額が高く担保余力が認められれば「この不動産ならば高く売れそうだから貸し倒れのリスクは少ないだろう」と判断され、金融機関も前向きに(悪くない条件で)融資を検討してくれるはずです。

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抵当権と根抵当権の違い

抵当権と似たような言葉に「根抵当権」と呼ばれるものがあります。通常の抵当権と比べ、根抵当権の特徴には以下のようなものがあります。

  • 不動産の担保評価額を算出し限度額(融資上限)を決める
  • 限度額の範囲内で自由に追加融資が受けられる
    • 融資の度に抵当権の設定をする必要が無い
    • 登録免許税や司法書士への依頼費を節約できる
  • 融資額を完済しても追加融資を考慮して根抵当権は抹消しない
    • 注文住宅やリフォーム等、段階的な追加融資を想定した場合に有効

抵当権と根抵当権の一番の違いは「根抵当権は一度設定したら限度額の範囲内で何度でも自由に融資を受けることができる」ことです。通常の抵当権だと融資を受ける度に登録免許税や司法書士への依頼費が必要になりますが、根抵当権は一度登録してしまえば追加融資を受ける場合もプラスアルファの費用は掛かりません。

また、抵当権は特定の物件を購入するために、その物件に対して設定するものですが、根抵当権は「住宅の購入目的」というよりも「事業資金を準備することを目的」としたケースが多いです。

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抵当権と融資との関係性

抵当権と融資の可否には密接な関係があります。

僕は昔「購入した物件に抵当権を掛けるなんて銀行は僕を信じていないのか?」なんて思ったこともありましたが、今考えれば、それが当然のことであることが分かります。

何も知識が無いうちは「抵当権」という言葉が少し物騒で心配に思えるかもしれませんが「お金を借りて物件を購入する」ということは、同時に「その物件を担保に出す」ことを意味します。

要は「知っているか?」「知らないか?」なだけですが、この辺りの仕組みを理解しているだけでも、不動産を購入する時に無駄に不安にならなくて済むと思います。

プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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