抵当権と根抵当権の違いは?不動産担保の仕組みと金融機関との関係性について

住宅全般
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不動産を購入する場合、ほとんどの人は金融機関から融資を受けて、そのお金をもとに購入します。

金融機関から融資を受ける場合、対象の不動産に対して『抵当権』を設定することになります。

今回は抵当権について初心者の人にも分かりやすくまとめてみました。

また抵当権と関わりのある『根抵当権』『第二抵当権』『共同担保』などについても解説しています。

この記事は以下のような方におすすめです!
  • 抵当権や根抵当権の仕組みを理解したい人
  • 第一抵当権と第二抵当権の違いを理解したい人
  • 金融機関がお金を貸してくれる仕組みを理解したい人
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抵当権の仕組みを理解しよう

抵当権とは不動産を購入した際、お金を貸した側の金融機関が「ちゃんとお金を回収するために万が一の事態に備えた担保の仕組み」のことです。

金融機関からお金を借りた個人が、ローンを返済できない事態に陥ることを「債務不履行」といいますが、債務不履行になった場合でもお金を貸している金融機関側としては、貸付金を回収する必要(義務)があります。

そのため、融資対象の不動産に抵当権を設定することで、万が一、債務者が債務不履行に陥ったとしても、金融機関側は抵当権を行使し、不動産を競売に掛けることで、貸し倒れを防ぎ、きっちりと融資額を回収できるようにリスクヘッジをしているのです。

抵当権に関する基本用語

抵当権の設定に関する基本用語には以下のようなものがあります。

専門用語説明
抵当権融資に伴い金融機関が設定する権利(担保)
抵当権者抵当権を保有しているお金を貸した側の融資元の金融機関
抵当権設定者抵当権を設定するお金を借りた側の不動産の購入者
根抵当権限度額の範囲内で自由に融資を受けれる抵当権(担保)
第一抵当権債務不履行が起こった場合に優先弁済を受けられる権利
第二抵当権複数の抵当権が設定されている場合の二番目の抵当権
担保物件抵当権が設定された物件
共同担保一つの融資に対して複数の不動産を担保として設定すること
有担保ローン抵当権を設定したローン
無担保ローン抵当権を設定しないローン
不動産登記不動産の状態、所有者、権利関係などを記録する手続き全般
登録免許税登記手続きの際に国に納める税金
司法書士登記手続きを依頼する先の専門家
法務局登記情報を管理する組織

なお、抵当権に関する情報は不動産登記簿に記録されています。不動産登記簿の記録情報や取り扱い方法については以下の記事で詳しく解説していますので、是非、併せて読んで頂ければと思います。

抵当権と根抵当権

抵当権と似たような言葉に「根抵当権」と呼ばれるものがあります。

通常の抵当権と比べ、根抵当権の特徴には以下のようなものがあります。

抵当権と根抵当権の違い
  • 不動産の担保評価額を算出し限度額(融資上限)を決める
  • 限度額の範囲内で自由に追加融資が受けられる
    • 融資の度に抵当権の設定をする必要が無い
    • 登録免許税や司法書士への依頼費を節約できる
  • 融資額を完済しても追加融資を考慮して根抵当権は抹消しない
    • 注文住宅やリフォーム等、段階的な追加融資を想定した場合に有効

抵当権と根抵当権の一番の違いは「根抵当権は一度設定したら限度額の範囲内で何度でも自由に融資を受けることができる」ことです。

通常の抵当権だと融資を受ける度に登録免許税や司法書士への依頼費が必要になりますが、根抵当権は一度登録してしまえば追加融資を受ける場合もプラスアルファの費用は掛かりません。

また、抵当権は特定の物件を購入するために、その物件に対して設定するものですが、根抵当権は「住宅の購入目的」というよりも「事業資金を準備することを目的」としたケースが多いです。

第一抵当権と第二抵当権

一つの不動産に対して設定される抵当権は必ず一つであるとは限りません。

例えば物件の購入後、別の金融機関などから追加で融資を受けた場合、その分、追加で抵当権を設定することもあります。

その場合、最初に設定された抵当権を第一抵当権、次に設定された抵当権を第二抵当権と呼びます。

当然、第一抵当権から順番に抵当権の権利が施行されます。

抵当権設定者(お金を借りた側の不動産の購入者)が抵当権者(お金を貸した側の融資元の金融機関)へ融資額を返済する流れとしては以下の通りです。

融資返済の流れ
  • 抵当権設定者が債務不履行となる
  • 第一抵当権者が物件を競売などに掛けて売却する
  • 抵当権設定者は売却資金をもとに返済資金を準備する
  • 抵当権設定者が第一抵当権者へ融資額を返済(完済)する
  • 手元に残った資金をもとに第二抵当権者へ融資額を返済(完済)する

この時、第一抵当権者にローンを完済した後でも売却資金が残っていれば、第二抵当権者へ融資額を返済することができます。

ですが、仮に第二抵当権者の融資額分の資金が残っていなければ、第二抵当権者は融資額を満額返済してもらえなくなってしまいます。

つまり、融資元の金融機関側からすれば、抵当権の順番が第二抵当権以下になると、その分、融資額を全て回収できない恐れが出てきます。

なので金融機関が第二抵当権者として融資審査をする場合、以下の点を考慮することになります。

  • 抵当権設定者(お金を借りた側)が債務不履行になる可能性は高いか?
  • 第一抵当権者への返済はいくら残っているのか?
  • 不動産の売却金額でしっかりと融資額を回収できるか?

基本的には第二抵当権や第三抵当権は貸し倒れのリスクが高いため、当然、金融機関からの融資が下りなくなる可能性は高くなります。

融資に積極的なノンバンクであれば、比較的前向きに検討してもらえるかもしれませんが、銀行などでは融資はかなり厳しくなりますし、もし融資を受けることができたとしても、貸し倒れ分のリスクヘッジとして、多少、高金利での融資になってしまうかもしれません。

もし不動産の評価額が高く担保余力が認められれば「この不動産ならば高く売れそうだから貸し倒れのリスクは少ないだろう」と判断され、金融機関も前向きに(悪くない条件で)融資を検討してくれるはずです。

共同担保と共同担保目録

金融機関から融資を受けて不動産を購入する場合、購入する不動産を担保として抵当権を設定しますが、対象となる不動産だけでは担保として不十分な場合、『担保の補完』として共同担保を設定します。

共同担保は登記事項証明書の共同担保目録の部分に記録されます。

担保ローンと無担保ローン

融資を受ける場合には必ず抵当権を設定するとは限りません。

そのため、抵当権の設定の有無によって『有担保ローン』と『無担保ローン』に分かれます。

無担保ローンは不動産を担保に入れなくても融資を受けることができますが、その分、金利が割高になる傾向があります。

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ローンを返済できなければ?

抵当権が設定された物件に対して債務不履行になった場合、金融機関側は裁判所に申し立てることで強制的に不動産を競売に掛けます。

競売に掛けられると市場価値よりも安い値段で買い叩かれてしまう可能性が高いため、仮に売却できたとしてもローンを完済するのに十分な金額になるかは分かりません。

金融機関側としても競売は最後の手段です。1回や2回、返済が遅れる程度では強制的に競売に掛けれることはほとんどありません。

なので、計画的にローン返済を進めることは当然ですが、万が一、返済が苦しくなった場合は、一方的に返済を無視(放棄)するのではなく「併催計画の見直しはできないか?」「金利を見直すことはでいないか?」「一定期間返済を猶予してもらえないか?」など、どうにか打開策が無いかを考えて、しっかりと金融機関側に歩み寄ることが大切です。

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抵当権設定に伴う費用

抵当権の設定が必要になるのは主に以下のタイミングです。

登記内容実施時期設定箇所登録免許税負担先
表示登記建物が完成した時表題部非課税
所有権保存登記最初の所有者が決まった時権利部甲区買主
所有権移転登記移転した時(売買、相続、贈与など)権利部甲区買主
抵当権設定登記融資を受ける時権利部乙区買主
抵当権抹消登記融資を完済した時権利部乙区所有者
住所変更登記所有者の住所が変わった時権利部甲区所有者

不動産を取得する場合は抵当権の設定登記手続きが必要になり、逆に不動産を手放す場合にも抵当権の抹消登記の手続きが必要になります。

抵当権に関する登記費用についてはこちらの記事で解説しています。

なお、抵当権に関する情報は不動産登記簿に記録されています。不動産登記簿の記録情報や取り扱い方法については以下の記事で詳しく解説しています。

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抵当権と融資との関係性

抵当権と融資の可否には密接な関係があります。

僕は昔「購入した物件に抵当権を掛けるなんて銀行は僕を信じていないのか?」なんて思ったこともありましたが、今考えれば、それが当然のことであることが分かります。

何も知識が無いうちは「抵当権」という言葉が少し物騒で心配に思えるかもしれませんが「お金を借りて物件を購入する」ということは、同時に「その物件を担保に出す」ことを意味します。

要は「知っているか?」「知らないか?」なだけですが、この辺りの仕組みを理解しているだけでも、不動産を購入する時に無駄に不安にならなくて済むと思います。

プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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