投資家は繰り上げ返済したらダメ?立場で異なるローン返済の考え方

住宅ローン金利

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皆さんは繰り上げ返済賛成派ですか?それとも反対派ですか?

住宅ローンの返済総額を抑えたいなら、繰り上げ返済は効果的な方法です。

繰り上げ返済することで、繰り上げ返済額は全て元金についての返済になりますし、返済期間が短くなるため、返済早期での繰り上げ返済はまさに効果抜群です。

ただ、繰り上げ返済にも注意点があります。

また、不動産投資家の中にはむしろ「繰り上げ返済なんてするべきではない」と考える反対派の人も多いです。

  • 繰り上げ返済の仕組みを知りたい人
  • 住宅ローンの返済に大きな負担を感じている人
  • レバレッジ効果のある積極的な投資をしたい人
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繰り上げ返済の効果は絶大?

 

そもそも繰り上げ返済にはどのような効果があるのでしょうか?

まず、繰り上げ返済をすることによって「返済総額を抑える」ことができます。そして、繰り上げ返済には大きく2つのポイントがあります。

  • 繰り上げ返済額を全て元金に対して返済できる
  • 返済期間を短縮できる

なお、繰り上げ返済の仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。

元金を大幅に削減できる

月々のローン返済金の内訳は「元金+利子」の合計に分けられます。

仮に毎月、10万円のローンを返済していたとしても、10万円全てがローン残高から差し引かれるのでは無くて、10万円のうちの数%は元金以外の利子分への支払いになります。

ですが、繰り上げ返済をするとその返済額は全て元金に対して返済されます。つまり100万円分、繰り上げ返済をした場合、ローン残高から100万円が差し引かれることになり、結果的に繰り上げ返済に利用した100万円は100万円プラスアルファの価値を発揮することになります。

実はこの効果は想像以上に大きく、個人的にはマイホーム購入のための住宅ローン融資を受けている人には是非とも知っておいて欲しい情報です。

返済期間を大幅に削減できる

繰り上げ返済を行うと、その後の返済計画について次の2種類から選択することになります。

  • 返済期間短縮型
    • 返済期間を短縮する
    • 月々の返済額は(金利変動が無い限り)変わらない
  • 返済額軽減型
    • 月々の返済額を軽減する
    • 返済期間は短縮しない

返済期間短縮型を選択した場合、契約時に設定した返済期間を返済額に応じて短縮することができます。その変わり、月々の返済額はそのままです。

一方、返済額軽減型を選択した場合、返済期間は短縮されませんが、月々の返済額を少なくすることができます。

ちなみに、返済総額を抑えるには「返済期間短縮型」を選択した方がより効果的です。

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繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済をすることによって、返済総額を大きく削減することができるため、可能であれば積極的に活用するべきだと思います。

ただし、繰り上げ返済にも以下のようなデメリットがあります。

  • 事務手数料が必要になる。
  • 最低返済額が設定されている
  • 無理をし過ぎると家計が圧迫してしまう
  • その他の投資への機会損失になる恐れがある

事務手数料が必要になる

一時金を繰り上げ返済する場合、融資元の金融機関に対して事務手数料を支払う必要があります。

一律で金額が決まっている場合もあれば、返済開始からの期間やローン残高によって手数料が変動する場合もあります。ワンルームマンションの場合、およそ1万円〜3万円程が相場だと思います。

ただ、繰り上げ返済によって得られる総支払額の削減効果の方がはるかに大きいため、トータルで考えると、例え数万円程度の手数料を支払ったとしても、可能であればどんどん繰り上げ返済をする方が支払総額の削減に繋がるはずです。

返済する際の最低返済額が設定されている

繰り上げ返済をするためには、ある程度まとまった資金が必要になります。

こちらも金融機関によって異なりますが、最低返済額が50万円〜100万円程の準備金が無いと、繰り上げ返済をできない場合があります。

会社員や公務員の方ならボーナスや一時金を活用しても良いと思います。

ボーナスは月々のお給料に比べ、会社の業績や景気に左右されやすいため、それを当てにした返済計画はリスクが高いかもしれませんが、繰り上げ返済は自分の都合で自由に行う事が出来るので、資金に余裕がある時だけ検討してみるのも良いかもしれません。

家計に影響を与えないように注意する

繰り上げ返済に関わらず、住宅ローンは一度支払ったお金をまた戻すことはできませんし、一度設定した月々の返済額を下げることも基本的にはできません。

繰り上げ返済をすることで、長期的には経済的に余裕が生まれる訳ですが、そのための資金を捻出するために家計を圧迫してしまうのは本末転倒です。

住宅ローンを返済していく中で、例えば以下のようなライフイベントが起こるはずです。

  • 子育て費用、学費
  • 予想外の事故や病気、生命保険
  • 車の買い替え、家のリフォーム
  • その他の娯楽、家族サービス

このようなライフイベントや不測の事態に備えたゆとりのある返済計画が大切になります。

機会損失の意識が大切

繰り上げ返済をすると、当然ですが、その分の現金が減ります。

仮に、繰り上げ返済分の現金があった場合、もしかしたら他の投資先があったかもしれません。

例えば次のような投資が可能かもしれません。

  • 不動産投資
    • 投資用物件を追加購入する
  • 株式投資、
    • 株式銘柄、投資信託を購入する
  • 事業投資
    • 新しい事業を開始する

つまり言い換えれば、大切な現金を繰り上げ返済に使ってしまったために、このような投資に挑戦する機会を損失してしまう可能性がある訳です。

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繰り上げ返済とレバレッジの関係性

機会損失の考え方についてもう少し深く考えてみます。

例えば手元に余裕資金が100万円あった場合、支払金利2%のローンに対して繰り上げ返済をする場合は2%分の効果があります。

ですが、例えば投資信託などを購入すれば利回りが5%以上期待できるかもしれません。

投資を行う以上、必ず期待した分の成果が出るとは限りませんが、後になって「他の方法にお金を使えば良かった」と後悔しないようにしっかり判断する必要があると思います。

レバレッジ効果を高めたいなら逆効果になる

繰り上げ返済をすれば勿論キャッシュフローは悪くなりますし、その結果レバレッジの効果も低くなります。

あくまで「1物件辺りの返済総額」を考えた場合、繰り上げ返済は大きな効果があります。

ですが、繰り上げ返済をせずに、手元にあるの余裕資金を元手に他の物件の購入を検討するのもレバレッジ効果を最大化するには正しい判断です。

この先、資産規模の拡大を目指さないのであれば迷わず繰り上げ返済をすれば良いかもしれませんが、今後も資産規模を拡大するのであればキャッシュフローをどんどん溜めて、次の物件を購入できるように働き掛けるべきだと思います。

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