その利回りは本当に正しい?投資額を正しく見極めるための注意点

不動産投資の利回りにはさまざまなものがありますが、一般的に分かりやすい指数として以下の2つの利回りが有名です。

  • 購入した物件の価格から年間で何%回収出来るかを計算する表面利回り
  • 管理費用や修繕積立金などの出費も考慮した実質利回り

他にもさまざまな利回りの考え方やレベレッジを活用した運用方法などがありますが、主に有名なのは「表面利回り」と「実質利回り」の2つと言えます。

不動産の購入には初期費用が必要になる

投資用物件購入時にはさまざまな初期費用が必要になります。

有名な諸経費には以下のような項目が含まれます。

  • 印紙税
  • 登録免許税(所有権保存費用・抵当権設定費用)
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税
  • 火災保険料

物件の規模によって必要となる初期費用は異なりますが、比較的築年数の浅いのワンルームマンションなどであれば上記のような諸経費の合計はおよそ60万円~80万円程になってしまいます。

予めこれらの予算を想定しておかないと意外と大きな負担になってしまいます。

なお、初期費用の項目については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある!物件購入時に必要となる諸費用について
投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。 物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても...

借入金金利は初期費用以上に大きな負担

不動産投資に伴う出費としてこのような諸経費まで踏まえて考えれている方が多数だと思いますが、それ以上に大きなインパクトを与えるのは物件購入に伴うローンを含めた総額費用です。

今は住宅ローンの金利もかなり低くなっているのでついつい軽視してしまうこともあると思いますが、実はローンの金利は結構大きな負担になってしまいます。月々の返済額で考えても見逃せない程の割合いを占めていますし、返済総額(販売価格と金利の合計)で考えるとその負担感がひと目で分かります。

例えば3,000万円の物件を購入する場合も、もし一括で購入出来るのであれば物権価格は3,000万円として計算すれば良いですが、例えば、2,500万円を3.5%のローン金利で35年払いにした場合、総額としては5,000万円近くにまで上がる事もあります。

住宅ローンの総額については自分で計算するのは中々難しいですが、インターネットのシュミレーションサイトなどを利用すると簡単に計算できます。

同じ物件を購入する場合でも住宅ローンの利用で「何年間でどれくらいの金利で支払うか」、「頭金をいくら用意出来るか」などによって、大きく利回りが変わります。

この住宅ローンを含めた物件購入額の総額を踏まえると利回りの計算結果が予想以上に低くなってしまう事もあります。

購入を判断する前に利回り計算をして納得した物件でも、その後のローン審査の結果で物件の総額は変わるはずです。

一度購入すると決断してしまうと多少総額が高くても強気な考えをしてしまいそうですが、一度冷静になり改めて考え直す事も大切だと思います。

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