不動産経営の3大リスク?だけど大切なのは前向きな気持ちです!

空室対策

不動産の経営に限らず何か事業をしたり投資などに挑戦する以上、少なからず何かしらのリスクは伴います。

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リスクの定義が変わってきている?

リスクとは「ある行動をすることによって危険な目に遭う可能性や損をしてしまう可能性」のことを意味します。

一昔までだと多額の初期投資を行い不動産の経営をしたり、相場の変動が大きいと言われる株式投資に手を出すことがリストだと言われていました。

ですが最近ではインフレ(インフレーション)によって物価が情報していくにも関わらず、資産の多くを全く利子の付かない銀行預金などに預けることの方がよっぽどリスクだと考える意見も多くなってきています。

一般的にインフレになると貯金をするより借金をしてでも投資をする方が有利だと言われます。

「インフレ」と「貯金」と「借金」の関係性については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

インフレになると「貯金する」より「借金」が有利になる理由
現在、日本経済はアベノミクスによりインフレを目指していて、それに伴い物価も上昇傾向です。物価が上がれば相対的にお金の価値は下がります。 もし1年後に物価が2%上がれば、100万円の現金は2%目減りして、98万円分の価値になります。要す...
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不動産投資にもリスクがある!

とは言うものの、やっぱり不動産投資には大きなリスクがあると考えられます。

不動産投資は一般的には数十年と言うとても長い期間を掛けて行う投資です。

また投資金額も文字通り桁違いなのでどうしても株式投資や投資信託などと比べるとリスクが目立ってしまう傾向があります。

日本では以下のリスクのことを「不動産の3大リスク」と言います。

  1. 空室リスク
  2. 老朽化リスク
  3. 金利変動リスク

ちなみに海外の不動産投資では「夜逃げ」や「人間関係のトラブル」なども想定されるリスクとして上位に挙げられますが、今回は日本の不動産投資に着目してそれぞれのリスクがどのようなものかについて触れてみます。

空室リスク

不動産投資を行う時、一番頭を悩ますのは空室リスクです。

先程は「不動産の3大リスク」という言い方をしましたが、正直、日本では空室のリスクさえ回避できれば(つまり満室経営を維持できれば)不動産経営は成功したも同然です。

日本は今後、人口の減少に伴い空室率が高くなる事が心配されています。

その一方で世帯形態で考えれば今まで最も多かった「夫婦と子供」の世帯数を単身世帯が抜き、ワンルームマンションの需要が高いエリアを選べば空率リスクは最小限に回避する事が出来ます。

具体的に関西で人口の増加傾向にあるのは以下のようなエリアです。

  • 大阪市中央区
  • 大阪市北区
  • 大阪市西区
  • 大阪市天王寺区
  • 大阪市鶴見区
  • 大阪市浪速区
  • 大阪市淀川区

この他にも兵庫県や京都府の主要なエリアは人口が増加傾向だと言われます。

基本的には企業のオフィス街として安定した人口増加が見込めます。

老朽化リスク

資産価値を維持するためにしっかりメンテナンスをする事で、最近は100年以上もつ物件もあると言われております。

定期的な修繕計画があり、それに必要な修繕積立金を用意出来ていれば長期間、建物を維持できるはずです。

また建物自体の老朽化と同じように街自体が老朽化しない事も大切です。

むしろ街自体が老朽化し治安が悪くなってしまったりゴーストタウンになってしまう方が個人の力ではなかなか手の打ち用が無いため個人的にはよっぽど大きなリスクに感じます。

将来的にも活性化し続けれるような街を選びたいですね。

金利変動のリスク

空室リスク、老朽化リスクなどと比べると比較的大きいリスクでは無いかもしれませんが、ローンを組む場合、銀行の変動金利を利用しますが、現在は超低金利な時代と言われます。

なので今後、返済途中で金利が上がる事が十分に考えられるので、そんな時でも安心して十分支払いを維持できるような返済計画が必要です。

ローン返済は前倒しで支払う事で返済期間を早める事は出来ますが、「今月は出費が多く厳しいので返済を少なめにして欲しい」と言う事は基本的に出来ません(出来たとしても信頼を無くしてしまいます。)

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リスクを考え出してもキリがない

一般的に言われるリスクはいくつかありますが、やっぱり個人が物件の購入を検討する場合は皆さん一人一人に不安や心配がありますよね。

イロイロな事を自分で調べてセミナーに参加したり現地まで足を運んでも、始めての物件を最初から自信を持って「間違いない!」と言える人は多くは無いかもしれません。

僕の場合は「情報を信じる」のが本当に苦手なので、営業担当が「この建物は地震にも強いですよ!」「このエリアなら大丈夫ですよ!」と教えてくれても「だけど、もし……」と答えの出ない無限ループに陥って一人で不安を膨らませてしまいました。

勿論、不動産屋の営業担当の言うことは鵜呑みにしてはいけませんが…

ちなみに耐震性に関しては、これまでに沢山の方から「1981年以降の新耐震基準で建てられた物件は本当に大丈夫ですよ」と言われました。

特に良く聞くフレーズが「ウチのマンションが倒壊する事態になったら、きっとこの辺りの全てのマンションが壊滅してますよ!」です。。。

ただ普通の会社員が数百万もの大金を動かすと言う事はやはり大きな出来事であり僕も最初に投資用物件の購入を決めた時も「この営業(販売会社)は大丈夫なんだろうか」とか「この書類に印鑑を押して本当に良いのだろうかぁ」などと土壇場になり迷っていました。

購入時の判断が正しかったかどうかを数十年先にならないと分かりませんが、それでも少し前向きに考える事が出来れば数十年後、自分の資産形成に少し違いが出ているかもしれませんね。

新耐震基準は安全か?大震災への備えについて
日本は世界の中でも有名な地震大国です。 そのため中古物件の築年数を評価する場合、「新耐震基準」が建てられているかが大きなポイントになります。 旧耐震基準と新耐震基準の違い 耐震基準は、建物が地震の震動に耐え得る能力を定めるもので、...
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損してはいけないと考えると何もできなくなってしまう

これは投資に限った話では無く、損することを心配していてはなかなか行動できなくなってしまいます。仮に成功が見込めるような契約でも「損してはいけない」を基準にすると少しハードルが高すぎます。

あくまで考え方の問題ですが、例えば「損をする可能性もゼロではないが許容できるレベル」だったり「500万円以内だったら不測の事態が起きても大丈夫」など少しハードルを下げれば良いと思います。

また一つの物件にだけ焦点を当てて考えるととても窮屈な考え方になってしまいますが、複数物件を保有するようになると「この物件としては多少リスクがあっても残りの物件と相殺するとむしろリスクヘッジになる」と考えるようになるかもしれませんし、より広いリスク分散の観点で考えると「不動産投資だけで必ず勝たないといけない」状況では無く資産運用全体で考えれるようになります。

勿論、不動産経営をする以上、不動産投資だけで勝つにべきですが。

「失敗の定義」は人それぞれ違いますが、細かい勝ち負けにこだわり過ぎずに「仮に負けても次は改善しよう」と考える人の方が、全体的には大きな成功を手にしているように思います。

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