物件取得・評価・収益計算 重要事項説明書の読み方｜不動産投資で見る35条の要点・私道負担・借地・容積率オーバー・ローン特約の落とし穴
重要事項説明書（宅建業法35条書面）の読み方を不動産投資家目線で解説。権利関係・法令制限（建蔽率容積率・接道）・インフラ（私道負担・排水）・契約条件（手付・ローン特約・契約不適合免責）・ハザード・事故物件告知の要点と、投資家が特に注意すべき落とし穴を整理。買付前に重説コピーを取り寄せて確認する保存版チェックリスト付き。
物件取得・評価・収益計算
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物件取得・評価・収益計算 収益物件の現地調査チェックリスト｜内見で見る建物の劣化サイン・周辺環境・入居者の質と夜間/雨天の確認ポイント
収益物件の現地調査・内見チェックリストを投資家目線で解説。外壁のひび・エフロ・ゴミ置場など建物の劣化サイン、駅距離や高低差・嫌悪施設など周辺環境、入居者の質の見抜き方、夜間・雨天・複数時間帯の確認法、無断立入を避ける許可取得まで。買付前に地雷物件を外すための保存版チェックリスト付き。
物件取得・評価・収益計算 不動産の実勢価格の調べ方｜ウチノカチ・トチノカチ・不動産情報ライブラリと2026年関西実勢
ウチノカチ・トチノカチ・国交省『不動産情報ライブラリ』(2024年4月運用)の使い分け、実勢価格と公示地価・路線価・固定資産税評価の関係、2026年公示地価で見る関西実勢(5年連続上昇・6年ぶり大阪ミナミが最高価格)、投資家4軸の活用法までを実務目線で網羅します。
物件取得・評価・収益計算 アパート投資で買ってはいけない物件10選｜見抜き方チェックリストと表面/実質利回りの罠・回避策
アパート投資で買ってはいけない物件は、再建築不可・織り込まれていない告知事項・実質利回りの崩壊の3条件でまず弾けます。道路は種別ごとに「買える・条件付き・買わない」の判定表で分け、表面利回りを実質で引き直す計算、チェックリスト全10項目と回避策を購入前の検証手順として解説します。
物件取得・評価・収益計算 不動産売却の出口戦略｜個人vs法人の譲渡税差・法人の決算書と借入・宅建業免許リスク
不動産売却の出口戦略を個人と法人で比べると、個人の売却益は所有5年超20.315％・5年以下39.63％の分離課税、法人はその期の所得に合算されます。売却益3,000万円の計算例、法人の土地重課の停止期限、売却損の扱い、宅建業の免許と所得区分、買換え特例を条文で確かめます。
物件取得・評価・収益計算 オーナーチェンジ物件の敷金は誰が返す？売却時の精算方法と家賃・固定資産税の日割り、入居者への通知
オーナーチェンジでは、貸主の立場と敷金の返還義務が買主に移ります。売買代金から差し引く方式と関西の持ち回り、滞納家賃と保証金の償却、家賃・固定資産税の日割り精算と税金の扱い、入居者への通知と引き継ぐ書類を、民法・国税庁・RETIOの裁判例で整理します。
物件取得・評価・収益計算 シェアハウス経営の始め方と難しさ｜初期費用・利回り・資格の直答・寄宿舎規制【現役大家が判定】
シェアハウス経営の始め方を現役大家が解説します。資格は不要ですが延床200㎡超は用途変更が必要という規制の壁があり、初期費用は戸建て転用で250〜400万円、用途変更が発生すると440万円超。通常賃貸との収支比較、かぼちゃの馬車事件の教訓まで、やる・やらないの判定材料を揃えます。
物件取得・評価・収益計算 競売物件は住宅ローンで買える？銀行の対応・82条2項のローン制度と、保証金を失わない期限の逆算
競売物件は住宅ローンで買えるのかを、民事執行法82条2項の申出（ローン制度）の仕組み、銀行の公開回答、東京地裁の例で開札から約8週間の納付期限、保証金を失う条件（80条1項）、大阪・京都・東京地裁の申出の期限と書類で解説します。賃貸用は原則、住宅ローンの対象外です。
物件取得・評価・収益計算 容積率オーバー物件の融資と出口戦略｜罰則・既存不適格と違法建築の違い・超過率別の銀行対応
容積率オーバー物件のデメリットと罰則、超過率別の銀行融資スタンス（5％以内・10％超・20％超）、既存不適格と違法建築の違い、減築や買取による出口戦略まで投資家視点で解説。割安に見えて流動性を失う物件かどうかを、買付前に見極められます。
物件取得・評価・収益計算 再調達価格の計算方法｜構造別単価(木造/RC/鉄骨)・概観法と年次別指数法・積算価格と銀行融資70-80%基準
再調達価格の計算方法を、構造別単価（木造・S造・RC造・SRC造）と計算実例つきで解説します。令和8年分の路線価は全国平均＋2.9%と5年連続上昇となり、積算土地値の前提も変化。概観法・年次別指数法の使い分け、積算価格と銀行融資の70〜80%基準まで、関西の現役投資家が実務目線で徹底整理します。
物件取得・評価・収益計算 地盤改良の費用相場｜30坪の工法別目安・地盤調査費・スクリューウエイト貫入試験（旧スウェーデン式）の読み方【大家目線】
地盤改良の費用相場を、各社が公開する30坪の目安（表層20万〜90万円・柱状40万〜150万円・鋼管杭50万〜200万円）の前提の違いから読み解きます。木造3階建てアパートでの改良費の比べ方、売買契約の特約、スクリューウエイト貫入試験の報告書の読み方まで解説します。
物件取得・評価・収益計算 シロアリ物件は買うな？築古ボロ戸建て投資の契約不適合責任・指値・修繕予算を実額で判断
シロアリ物件・築古ボロ戸建て投資の購入判断を費用の目安で解説。契約不適合責任（個人売主の免責特約vs宅建業者2年）、床下見積を指値の根拠に変える3ステップ、坪単価別の駆除・修繕費の早見表、見積の上振れと予備費を見込んだ予算設計まで投資家視点で整理。
物件取得・評価・収益計算 不動産投資のキャッシュフローがマイナスのときの判断｜赤字との違い・税引後CF・打ち手の限界を計算
キャッシュフローがマイナスの物件は、税引前の手出し・帳簿の所得・税引後の手元の増減を分けて判断します。「不動産所得＝税引前CF＋元金返済－減価償却」の式と計算例で、償却が終わる年に税引後もマイナスに変わる仕組み、返済期間の延長・繰上返済・売却の限界を示します。
物件取得・評価・収益計算 レントロールの雛形と作り方（Excel無料・登録不要）｜銀行に出す契約状況表・入金表と、売主の表の読み方
レントロールの雛形をExcelで無料配布（登録不要・数式入り）。項目と作り方に加え、銀行に出す契約状況表と3年分の月別入金表の形式、売主から届く表で確認する欠け、サブリース物件は受取賃料で利回りを出す考え方を計算例つきで解説。
物件取得・評価・収益計算 不動産投資の収益還元法｜直接還元法・DCF法・キャップレート・NOI・物件価格判定の実務ガイド
収益還元法の基本式は「物件価格＝年間純収益NOI÷キャップレート」です。直接還元法とDCF法の使い分け、キャップレートのエリア別の相場観、NOIの正しい計算方法、銀行が収益還元をどう使うかまで、物件価格の妥当性を自分で判定するための実務ガイドとして解説します。
物件取得・評価・収益計算 物件概要書（マイソク）とは？見方と落とし穴｜利回り・私道負担・防火地域・告知事項を投資家視点で確認
物件概要書（マイソク）の欄を、価格と利回り、所在地と徒歩分数、土地の権利と用途地域、接道と私道負担、防火地域・準防火地域、建物と検査済証、備考の告知事項の順に解説。満室想定の利回りの直し方、再建築不可の見分け方、次に確かめる書類と値引き交渉の根拠まで整理します。
物件取得・評価・収益計算 銀行から紹介された物件は買うべきか｜数値で判断する4つの問いと紹介手数料の仕組み・築古償却の落とし穴
銀行から紹介された物件を買うべきか、表面利回り・返済比率・積算と収益還元の差を実数で判断する4つの問いを解説。銀行が紹介手数料を得る銀行法10条2項の仕組み、なぜ自分に紹介されたのかの3動機、築古木造の残耐用年数と減価償却の落とし穴まで、関西の現役投資家が一次情報で整理します。
物件取得・評価・収益計算 再建築不可物件は投資で買えるか｜43条2項2号の許可・融資・担保評価・出口とボロ物件の3大リスク
再建築不可物件は投資で買えるのか。接道2m不足と「条例で共同住宅が建たない」の切り分け、2025年4月改正後の大規模修繕の緩和、43条2項2号の許可の流れ・同意書・関西の包括同意基準・担保評価、旧耐震・擁壁を含む3大リスクを実務で判断します。
物件取得・評価・収益計算 借地権付き物件で利回り+2〜3%を底上げする判断軸｜価格3〜4割安の仕組み・譲渡承諾料10%・融資・底地買取の出口
借地権付き物件で利回りを+2〜3%底上げする判断軸を関西の不動産投資家向けに解説。価格3〜4割安の仕組み、旧法/普通借地/定期借地の見極め、譲渡承諾料10%、融資、底地買取の出口、関西エリア事例、法人化、借地非訟まで網羅。
物件取得・評価・収益計算 不動産投資の諸費用はいくら？収益物件の購入費用を2026年の税率・期限で計算｜仲介手数料の800万円特例
収益物件の購入諸費用を、2026年10月時点の税率と軽減措置の期限で1項目ずつ計算します。5,000万円の中古アパートの例で約313万〜401万円。登録免許税・不動産取得税は投資用だと使えない軽減があり、融資手数料は定額か2.2%かで大きく変わります。800万円以下の仲介手数料の特例も解説。
物件取得・評価・収益計算 関西の不動産投資エリアの選び方｜3府県245駅の土地相場と家賃で出した利回り順位と、消滅可能性自治体で外す地域
関西で不動産投資のエリアをどう選ぶか。SUUMOの売土地11,275件と賃貸募集12,338件から兵庫・大阪・奈良245駅を集計し、新築6戸の利回りが計算できた192駅の順位、成立する帯としない市区、家賃6.3万円の下限、消滅可能性自治体や居住誘導区域外で外す地域まで整理。
物件取得・評価・収益計算 不動産投資の物件の見極め方｜評価3軸と真の利回りで「買っていい物件」を判断する
買っていい物件の見極めは、積算評価・収益評価・流動性の3軸に、経費と空室を織り込んだ真の利回りを重ねて判断します。どれか1軸だけで買うのが失敗の典型で、高積算でも回らない物件や回っても売れない物件を弾く計算手順を、投資家の実務目線で解説します。
物件取得・評価・収益計算 ヤドカリ投資は違法？住宅ローン返済中に自宅を賃貸に出すと契約違反になる条件｜転勤・区分マンション・3000万円控除の注意点
ヤドカリ投資で住宅ローン返済中に自宅を賃貸に出すのは、銀行の承諾・借換え・完済のどれもなければ契約違反で一括返済の対象です。虚偽の申込みはフラット35が詐欺罪と明記。転勤時の税務署への届出、3000万円控除の3年期限、区分マンションの床面積50㎡の壁まで一次資料で整理します。
物件取得・評価・収益計算 【投資家解説】液状化リスクの判定軸と契約防衛｜旧河道・埋立地の見分け方と買って良い土地の境界線
液状化リスクを不動産投資家の視点で判定。旧河道・埋立地の見分け方、神戸人工島や淀川旧河道など関西で買って良い土地と諦めるべき土地の境界線、重要事項説明での契約防衛の実務まで、一次情報で解説します。