あなたは投資用物件を購入しようと思った時、何を基準に物件を選びますか？
例えば以下のような基準をもとに判断していると思います。
- 利回り、キャッシュフロー
- 築年数、物件構造
- 立地、利便性
- 金融機関からの融資条件
- 管理会社との契約内容
他にもさまざまな判断基準がありますが、一般的にはこの辺りが中心になります。
この中でも「立地」については経営者ごとに大きく意見が分かれます。
今回は主に「自宅から距離が近い近隣地域」と「自宅から距離が遠い遠隔地」の違いについて詳しくまとめました。
- これから賃貸経営を始めたい人
- 購入物件の立地で迷っている人
- 遠隔地での賃貸経営に興味を持っている人
遠隔地に物件を所有する？
投資用物件を選ぶ時、もっとも重要なのは「立地」です。
家賃や貸出金利は物件購入後も変更できる可能性がありますし、築年数や老朽化の問題も定期的なメンテナンスやリフォームなどで改善できますが、立地だけは変えられません。
立地選定の基準は
「どのように立地を選定するか？」は大きく2段階に分けられます。
- 自宅から近い限られた地域の中でどこにするか？
- 自宅からの距離に関わらず、都心か？地方か？海外か？
自宅から近い物件を中心に探す場合は、どこも似通った物件を比較することになります。勿論、どこも似通った物件だからどの辺りでも同じような成果が出る訳ではありませんが、限られた選択肢の中で同じような判断基準をもとに検討することになります。
一方、自宅からだと飛行機や新幹線でないと中々行けないような遠隔地の物件も選定候補とすることで、当然ですが、一気に選択肢が増えます。自宅から物件の距離が遠いと何となく不安になってしまいそうですが、現実問題としてどのような違いがあるのかをまとめてみました。
※海外不動産については余り詳しくないので触れません。ごめんなさいm(_ _)m
遠隔地のメリットとデメリット
「自宅から遠くの地域に物件を所有することは心配だからありえない」と考える人もいるかもしれませんが、遠隔地に物件を所有することのメリットとデメリットには以下のようなものがあります。
- 遠隔地の物件のメリット
- エリア的な選択肢が大幅に広くなる
- 所有地域を分散化することで自然災害のリスクを軽減できる
- 近隣地域の衰退化によるリスクを軽減できる
- 遠隔地の物件のデメリット
- 何か問題があっても、すぐに現場には駆けつけられない
- 現実的に自主管理ができない
- 近隣地域の特徴や問題点を把握しにくい
一方、自宅からの近隣地域に物件を所有することのメリットとデメリットは以下のようなものがあります。
- 近隣地域の物件のメリット
- ドミナント戦略により近隣地域の特徴や問題点を把握しやすい
- 近隣地域の関係者(管理会社や家主仲間)との交流を高めやすい
- 問題が発生した場合はすぐに駆けつけることができる
- 近隣地域の物件のデメリット
- エリア的な選択肢が限られる
- 所有地域を集中化させるため自然災害による影響が大きくなる
- 近隣地域の衰退化による影響が大きくなる
基本的には遠隔地の物件と近隣地域の物件では、メリットとデメリットが反対になります。
管理委託時の実際の対応
ちなみに僕の場合は大阪市内を中心に物件を保有していて、全て対応を管理会社に業務委託しています。
当初、大阪市内の物件を選んだ理由一つとして「何かあったらすぐに駆けつけられる位の距離」というのがありましたが、賃貸経営を7年〜8年続けた実感としては「何かあったら」はありません。
正直何もありません。
また、購入前は「近くを通った時にでもちょっと覗いてみようか？」とか思ったこともありますが、実際にはほとんど覗きません。
問題が無ければ全く覗きませんし、そもそもオートロックの鍵を持たせてもらってません。
つまり敷地内に入れません。
要するに、管理会社に物件管理を任せている場合、理論上は何も問題無い訳です。
勿論、家主として成長することを考えると、業務を任せきりにしてしまうことのリスクも踏まえた上で、現実的な対応方針を模索する必要があるのですが。
具体的なエリア選定は？
遠隔地に物件を所有する場合の戦略は主に2種類に分けられると思います。
- 都心の家主が地方の物件を所有する
- 地方の家主が都心の物件を所有する
それぞれの特徴について、もう少し詳しくまとめてみました。
都心物件の特徴
都心物件を所有した場合の特徴はに主に以下のようなものがあります。
- 都心になればなる程、人口流入が多いため空室リスクが少なくなる
- ただし家賃が高いため空室発生時のリスクは高まる
- 都心になればなる程、販売価格が高くなる
- 結果的に利回りやキャッシュフローは低くなる傾向になる
- 同じ都心でも東京都内(主に23区)と大阪、名古屋、福岡辺りでは状況が異なる
- 東京都内(主に23区)の方が空室リスクが低く販売価格が高い
- 大阪、名古屋、福岡辺りの方が空室リスクはやや高いが販売価格は安い
近年では大手企業の東京進出が増えていて、上場企業の80%以上が東京を中心に拠点を構えています。さらに都心への人口流出以外にもグローバル化による海外への工場移転や元々少子高齢化の問題を抱えている日本としては地域間の二極化は増える一方のように思えてしまいます。
今後も人口は都心に集中するため、遠方の不動産物件を探すのであれば東京や大阪などの方が空室リスクは圧倒的に減ります。
東京の販売会社では「東京の物件しか取り扱わない会社」も意外と多いです。
ですが、それ以上に注目したいポイントとしては「東京の物件は余りにも高い」ことです。
不動産自体、数千万円規模の買い物なので、高いのは当たり前なのですが、中でも東京の不動産は別格に高いです。
空室リスクという点では「安定している」と言えますが、販売価格が高いことを考えると、その分、経営が失敗した際の破産リスクは大きくなります。
つまり「賃貸経営トータルで考えると東京の物件は決して安定しているとは言い切れない」と考えるべきです。
地方物件の特徴
地方物件を所有した場合の特徴はに主に以下のようなものがあります。
- 地域によっては人口流出が多いため空室リスクが大きくなる
- 土地単価が安くなるため一棟アパートのような大規模物件を購入しやすい
- 利回りやキャッシュフローが高くなる傾向になる
- 近隣地域に新築の競合物件が増え過ぎることで過当競争に巻き込まれる
都心の物件と比べると地方物件は空室リスクが高くなります。
ただし空室リスクがある程度高いこと自体が販売価格に盛り込まれているケースもあり、空室リスクが高いこと自体が想定内な訳です。なので、努力によって空室率を軽減できる点を考えると、家主としての腕(修繕対応、入居者募集、競合との差別化などの能力)次第では、収益拡大に適しているかもしれません。
また都心物件だと販売価格が高いため、融資上限額の兼ね合いで、区分マンション程度しか購入できなかったとしても、地方物件であれば、より大規模な一棟マンションやアパートを購入するチャンスがあります。
リスクの本質は？
ここまで「リスク」という言葉を何度も使ってきましたが、リスクには大きく以下の2種類があります。
- 自分の経験や能力である程度コントロールできるリスク
- 外的要因の影響が大きく個人ではコントロールが難しいリスク
また、リスクによって対応方法も変わります。勿論、全てにおいて「これが正解」とは言い切れません。
- リスク回避
- 人口流出の恐れがある地域では物件を所有しない
- 液状化リスクがある地域では物件を所有しない
- リスク軽減
- 所有物件の地域を分散することで自然災害による影響を軽減する
- 購入価格を安く抑えることで破綻する可能性を軽減する
- 過去の人口推移を調査することで人口流出を予測する
- リスク転移
- 空室リスクを考慮しサブリース契約を結ぶ
- 入居者対応を管理会社に委託する
- 火災保険や地震保険に加入する
- リスク保有
- 空室リスクはあるが膨大なキャッシュフローで経営を安定化させる
- 老朽化のリスクはあるが価格が割安なので購入する
賃貸経営にはさまざまなリスクがあります。
考えるべきことも沢山あります。
そして、誰だってリスクは回避したいです。
ですが回避しているだけでは投資家として成功するのはできません。
さまざまなリスクがある中で「自身でコントロール可能なのか？」「どのような対応が可能なのか？」などを切り分けてひとつずつ対応しなければいけません。
遠隔地でも意外と気にならない
遠隔地と言っても「車で1時間〜2時間程で到着できる距離」と「新幹線や飛行機などの交通機関を利用しないと難しい距離」とでも考え方が変わると思います。
正直、車で1時間〜2時間程で到着できる距離であれば、何か問題があれば割と積極的に対応できます。一方、新幹線や飛行機を利用しないと行けない場合は迅速な対応が取れなかったり、移動コスト(交通費、時間など)が高くなるため、やや消極的になってしまうかもしれません。
一昔前は「直接会って顔を合わせて話す方がコミュニケーションを取りやすい」というふうにも思われていましたが、現実問題、そのようなことはありません。
「家賃滞納問題が発生している」「契約内容と複雑である」というふうに、本当に直接会って会話した方が良い場合もあるかもしれませんが、それが頻繁に起こるようなことは予想以上にありません。
管理会社との関係性がより重要に
遠隔地の物件で賃貸経営する場合、ほぼ確実に賃貸管理会社や物件管理会社に業務委託することになります。
言い換えると、賃貸管理会社や建物管理会社が賃貸経営の生命線になるのです。
そして当たり前といえば当たり前のことなんですが、信頼できる管理会社と良好な人間関係を築くことができれば、空室期間や入居者間のトラブルが発生した場合も円滑に対処することができます。
最近では賃貸管理システムなども充実しているため、しっかりした管理会社を選ぶことで収益を最大化できます。
そして管理会社と良好な人間関係を築くには、何も定期的に連絡を取ったり、手土産を持って訪問したりする必要は無く、家主として誠意ある立ち振舞をすることです。
- 管理会社からの連絡はすぐに対応する
- 必要書類は早急に提出する
- 管理会社に裁量を与え業務負担を減らす
- 「○○円までなら値下げ交渉に応じる」などを事前に共有する
- 対応が困難な要求はしない
- 必要に応じて入居者条件を緩和する
- 手数料や広告費をケチらない
家主の中には管理会社や関係者に対して横柄な態度を取ったり、相手を困らせるような対応をする人も少なからず存在します。ですが、管理会社側としても業務量は膨大であり、全ての家主に対して最大限の成果が出るよう頑張ってくれていますが、どうしても限界はあります。
「ひいきにしてもらうには接待が必要」とは言いませんが、人として、経営者として誠意のある対応ができれば、遠隔地同士でのやりとりでも、良好な人間関係を築くことができるはずです。
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