先日、所有マンションの賃貸管理を委託している管理会社から電話がありました。
普段、賃貸管理会社から電話が掛かってくることはほとんど無いため若干戸惑いながら電話にでましたが…嫌な予感が的中です。
「退去希望の連絡があった」とのことでした。
家主に必要な対応は？
賃貸管理会社から電話があったのは3月後半のことでした。
基本的に退去希望者は、退去予定日の一ヶ月以上前には賃貸管理会社に連絡を入れる必要(契約上のルール)があります。今回の場合、退去希望の時期は4月末とのことでした。
自主管理の家主であれば新たな入居希望者の募集などを自分で行う必要があります。
一方、僕のように賃貸管理会社に管理を委託している場合は、実はそれ程必要な対応はありません。
今回、僕が行った対応は主に以下の2つです。
- 修繕費用の確認
- 家賃設定の見直し
何か具体的な行動は特にありませんが、これらの判断によって収益率などが変わってきます。
修繕費用の確認
今の入居者の退去後、次の入居者が部屋を利用するまでに、まずは部屋の中を修繕する必要があります。
部屋がそれ程汚れていなければ大きな修繕は必要ありませんが、劣化している部分があったり汚れている箇所があれば綺麗に掃除したり設備を取り替える必要があります。
基本的には賃貸管理会社が提案する項目を修繕することになりますが、一通り内容を確認し修繕内容を変更したい場合があればその内容を指摘するようなイメージです。
勿論、部屋の修繕は必ずしも賃貸管理会社を経由して行う必要はありません。自分で他の業者を探す場合はその旨を伝えることになります。
家賃設定の見直し
多くの家主の気持ちとしては基本的には賃料は維持したいのが本音ですが、退去の時期によっては賃料の値下げであったり礼金などの一時金を減らす必要があるかもしれません。
引っ越しのピークである2月〜3月頃であれば、家主側も強気なため、ほとんど賃料を下げる必要はありませんが、その時期を過ぎてしまうと一気に立場が逆転してしまいます。
中々次の入居者が見つかりにくいため、自分の物件を選んでもらうために賃料を下げる必要があるかもしれません。
また周りの競合物件が自分の所有物件よりも築年数が浅かったり設備が充実している場合は、入居希望者に自分の物件を選んでもらえる可能性が低くなるため、値下げしなざる得ない場合もあります。
退去に伴い必要となる出費
退去者が出ると空室リスクが生まれるだけでは無く必要となる出費もあります。
物件を綺麗にするための修繕費用
先ほどご説明した修繕費用は、基本的に家主が負担することになります。
予め入居する際に敷金を頂いている場合もありますが、その金額だけでまかなえることは少なく、足りない分は大家負担となります。
勿論、入居者側の落ち度のある破損などの場合は入居者に費用を請求することもありますが、日常生活を普通に送る上で起こってしまう劣化(経年劣化)に関しては家主が負担します。
なお、修繕費用の負担については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。
仲介会社に支払う仲介手数料
次の入居者は基本的に不動産仲介会社に見つけてもらうことになります。
そのため入居者を獲得した場合には不動産仲介会社に対して成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。
入居時に入居者からいただく礼金で相殺できれば良いですが、頂ける礼金が仲介手数料よりも少ない場合はその分が家主負担となります。
家賃設定や仲介手数料についての考え方については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。
空室が続けばさらに出費がかさむ場合も
これまでにご説明した出費は最低限必要となる出費です。
勿論、自ら入居者の募集や修繕が行えるような家主であればその出費を抑えることができますが、僕のような賃貸管理会社に依頼している場合は必要経費と考えるべきでしょう。
ただし、このような一時金の負担よりも空室が続いてしまうことの方がよっぽど負担が大きいです。
厳密には実際に出費が発生する訳ではありませんが「本来入ってくるはずの家賃収入」が獲得できなことは結果的に出費でありローンの返済にも影響を与えます。
少しでも空室期間が短くなるように臨機応変な対処が必要になります。
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