不良物件にはチャンスがある!賃貸経営の常識を覆す考え方

空室対策

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昨日は日本エコシステム主催の不動産セミナーに参加して来ました。

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太陽光発電の会社のセミナーは本格派大家が多い

日本エコシステムは太陽光発電の販売会社ですが、他にも豪華講師陣による3部構成のセミナーでした。

  • 日本エコシステム株式会社
  • 株式会社アキ代表 石黒博章さん(大家塾塾長)
  • 専業大家 必殺大家人さん

朝の11時から夕方17時までの一日開催のセミナーでしたが、昼食も用意されていてとてもお得な内容でした。

他の参加者の方ともたくさん話しをさせて頂きましたが、太陽光パネル会社主催のセミナーということもあり、1棟丸ごと所有だったり全て自己管理している本格派の専業大家が多く、とても勉強になりました。

その中でも皆さん口を揃えて「必殺大家人の話を聞きに来た」とのことです。必殺大家人さんは大家業界のカリスマ的存在です。

http://ooya0083.blog.fc2.com/
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賃貸経営の常識を覆す考え方

本格的な自主管理をしている大家さんの話を聞く機会って中々無いのですが、沢山面白い話が聞けて、今までの価値観が大きく覆されました。

一言で言うと、不動産販売会社や管理会社の営業から聞く話と真逆と言っても良い内容です。

入居者は高属性である必要は無い?

まず一つ目は、「高属性の入居者よりも、それ程属性が高くない入居者の方が良いお客様」だと言うことでした。

上場企業の社員や管理職のような立場が高い人間は、転勤などが多い傾向にあり、短い期間で引っ越しする場合が多いです。

また住宅購入の資金も十分にあるためいずれはマイホームを購入してしまうでしょう。

勿論、滞納の心配はほぼ皆無ですが、入居物件にも高い品質を求めるため部屋にちょっとした不備があれば直さないといけません。

つまりお金が掛かる割に意外とリターンは少ないと言えます。

一方、そこまで高属性ではない方は、比較的、転勤などによる引っ越しの可能性は低く、長い期間、部屋に住み続けてもらうことが見込めます。

室内の清掃・修繕にしても、そこまでお金の掛かるリクエストをしてくることは少ない傾向にあります。家賃滞納の問題は多少あるにせよ、生活保護受給者や水商売関係など、いわゆる賃貸管理会社が入居前の審査でシャットアウトしてしまいそうな人程、対応次第では入居者(お客様)として長く良いお付き合いが出来るかもしれません。

当然リスクは高いですが、そのようなトラブルを乗り越えた先に大きな利益(安定)があるということです。

優良物件よりも不良物件にチャンスがある

二つ目は「優良物件よりも不良物件の方がチャンスがある」と言うこと。

不動産会社としては中古物件を確認する場合は「清掃が行き届いているか予め確認しましょう」と言います。

管理会社選びをする場合はその視点は正しいのですが、自分が管理する場合は逆の方が大家の腕の見せ所です。

清掃が不十分でゴミだらけな汚い物件で長期間空室が続いている物件は、言い方を変えれば前の管理人がアホだった訳なので、そんなどん底物件の方が大家業の腕での見せ所であり、それを改善出来れば入居者も入る訳です。

元々完璧な管理がされている物件を購入しても、大家さんとしては正直何もしようがありません。元々完璧なのですから。

だけど、どん底の不良物件であれば、それ以上悪くなることは無く、頑張り次第で優良物件に磨き上げることが出来るのです。

勿論、入居者にしても物件にしても、「今は物件の管理は全て管理会社任せだから大丈夫」と言えばそれまでですが、いずれは自分で経営することもあるかもしれないし、管理会社が潰れてしまうこともあるかもしれませんよね。

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不動産経営にも逆張りの発想は大切

株式投資などの世界には「逆張りの発想」という言葉があります。

みんなが良いと思い込む銘柄を買うのでは無く、敢えて別の銘柄を買ったり、みんなが購入し始めるタイミングで自分は売却したりと、一般的な考え方の逆のことをする方が、返って成功につながりやすいと言う考え方です。

今回のお話を聞いて、自分の考え方がガラリと変わり、家主業にも逆張りの発想は使えると感じました。

またそれと同時に家主の面白さを再認識することができ、いずれは管理会社に頼らず、全て自主管理で物件や入居者の管理をしたいと改めて思えるようになりました。

プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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