賃貸経営を続けれていると、必ず入居者の入れ替わりが発生します。
今回は2017年3月に退去希望の連絡を受けてから、新しい入居者が決まるまでの流れをお話したいと思います。
次の入居者は意外にもすぐに見つかる
3月に賃貸管理会社を経由して今の入居者より「4月末までで賃貸契約を解除し退去したい」との連絡がありました。
そのため次は新しい入居希望者を募集する必要があります。
具体的には賃貸管理会社から送られてくる募集依頼書に必要事項と記載し書類を返信することで、次の入居者の募集活動が開始されます。
僕の返信した募集依頼書をもとに賃貸管理会社が不動産仲介会社に対して募集活動を依頼することになります。
今回の物件は比較的、築浅のワンルームだったこともありすぐに次の入居希望者が見つかり一安心です。
価格調整の要望を受ける
ただ今回の入居希望者は初期費用を抑えたいとのことで賃貸管理会社から相談を持ちかけられました。
内容は当初2ヶ月分として設定していた礼金の金額を1ヶ月にして欲しいとのことでした。結構な値切り交渉ですね…若干迷いはしましたが、時期的にも繁忙期を過ぎていたため泣く泣く受け入れることにしました。
ただ嬉しいことに仲介管理会社へ支払う仲介手数料も少しばかり下げて頂きこちらの出費を抑えることができました。
価格交渉には応じるべきか？
価格交渉には主に月々の賃料の交渉か入居時の初期費用(礼金)の交渉かの2パターンに分かれます。
月々の賃料は一ヶ月に1,000円値下げすると年間で12,000円の損失になりますよね。
今回のようなワンルームマンションの場合、入居から退去までの周期が大体2年〜3年程であることが多いため3年だったとしても36,000円の損失です。
礼金で賃料の1ヶ月分を交渉された方が仮に家賃が50,000円だったとしてもこちらの負担額が大きいため正直なところ一時金を交渉されるより賃料を交渉される方がまだダメージは少なめです。
勿論、賃料や礼金を下げなくても十分入居者が見込めるような物件(または時期)だったら、そのような交渉は受ける必要はありませんし、賃料も高めに設定した方が家主側の収支は良くなります。
ただし、わずかな賃料をケチって空室期間を出してしまえばその方がインパクトが大きくなります。
仮に1,000円の値下げ交渉に応じなかったせいで1ヶ月間入居希望者が見つからなければ、それを取り戻すために4年以上掛かってしまします。
僕のように賃貸管理会社に業務のほとんどを任せている場合は、普段ほとんど判断が必要になるタイミングはありません。
ただし退去者が出た際の賃料の見直しは最も家主としての判断が大切な場面でもあります。
今回の僕の判断が必ず正しかったとは思いませんが、一度取り損ねた家賃(空室期間)は2度と戻りません。
後々後悔しないで済むようにしっかり考えて判断できるよう心がけたいと思います。
なお家賃交渉についての考え方などについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。
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