収益物件を探す時の一般的な探し方として、収益物件の検索サイトを利用する方法があります。
今回は収益物件数がNo.1で国内最大の不動産投資サイトである「楽待」の掲載情報をもとに、投資対象となる物件の見極め方について解説します。
収益物件の探し方は？
収益物件の探し方はさまざまです。
先輩大家から紹介してもらうこともあれば、不動産販売会社へ問い合わせることもあります。
多くの投資家にとって一般的な探し方として「収益物件の検索サイト」を利用する方法が挙げられます。
「本当に儲かる物件であれば公開前に業者が購入してしまうので、インターネットに掲載されている収益物件なんて儲かるはずが無い」と言う意見も多いですが、一般公開情報の中にも投資対象の選択肢として検討できる物件が存在します。
実は、収益物件の探し方は、SUUMOやHOME’Sのような賃貸物件ポータルサイトと同じような仕組みになっています。基本的な探し方としては以下のようなステップになります。
- 対象エリア(住所や沿線)を選択する
- 価格帯、利回り、物件種別、築年数、建物構造などを選択する
- 個別の物件情報をもとに投資対象として相応しいかと検討する
楽待サイトで物件を検索する場合、以下のようなページから各項目を入力していくことになります。
収益物件を検索する
ここからは実際に楽待のサイトで公開されている物件情報をもとに掲載内容を確認していきます。
まずは自分の希望する条件を入力していきます。
主な項目としては以下のようなものがあります。
- 新着物件(掲載された時期)
- こだわり条件(値下げ、満室稼働中、売主の物件など)
- 価格(3,000万〜5,000万、1億〜3億など)
- 利回り(12%以上、18%以上など)
- 物件種別(一棟アパート、戸建て、区分マンションなど)
- 築年数(新築、15年以内、新耐震基準(1982年〜)など)
- 建物構造(SRC造、鉄骨造、木造など)
- 建物面積/専有面積、総戸数、間取り
- 駅からの徒歩分数
- 土地面積
- 土地権利
投資対象の物件を検討する場合「一棟アパートなのか？」「戸建てなのか？」「区分マンションなのか？」などを決めずに探し始めてしまうと、選択肢が膨大になり非効率です。少なくとも希望する「価格」「物件種別」「建物構造」辺りは決めておいた上で探し始める方が効率的だと思います。
基本的には賃貸サイトの検索入力画面と同じような入力画面ですが、少し比較してみると微妙に違う箇所もあります。
例えば、項目として「利回り」が追加されている点です。収益物件を探す際、想定される利回りはとても重要なので、このタイミングで希望する利回りを入力します。
他には、築年数には具体的な年数表記に加え「新耐震基準(1982年〜)」が選択できます。これは「旧耐震基準の物件」と「新耐震基準の物件」では地震などが起こった際の耐震強度に大きな影響が出るからです。
収益物件を選択する
希望する条件を入力すると具体的な物件情報が一覧として掲載されます。例えば僕の住んでいる兵庫県尼崎市で一棟アパートを探しみると、以下のような情報が出てきました。
もう少し物件価格や築年数(築年月)を絞っても良いですし、気になる物件があれば「お気に入りに追加」したり「資料請求」しても良いですね。
収益物件の確認方法
気になる収益物件が見つかれば、個別に物件の概要情報を確認します。
収益物件の概要情報
物件情報ページに上部には概要情報がまとめられています。
基本的には「希望する条件」を満たした物件情報が掲載されているはずですが、中には情報が誤っている可能性もあるため、簡単に概要情報を確認します。
収益物件の詳細情報
物件情報ページの中央部には写真(内装、外装、近隣情報など)や、物件を担当している会社の情報(担当者、営業時間、電話番号など)がまとめられています。
また、物件情報ページの下部には対象物件の魅力やセールスポイントなどが自由記入欄に記載されており、その下には詳細情報がまとめられています。
主な項目としては以下のようなものがあります。
- 物件名、所在地、沿線交通
- 販売価格、表面利回り、想定年間収入
- 建物構造、階数、総戸数、駐車場
- 土地面積、土地権利、私道負担面積
- 地目、都市計画区域、用途地域
- 建ぺい率、容積率
- 国土法届出、接道状況
- 現況、引渡し
物件名の欄に、セールスポイントが記載されていたり、一部の項目が未表示だったりしていますが、それでも、ある程度の情報は読み取れまる。
また、「私道負担面積」「都市計画区域」「国土法届出」など、少し分かりにくい用語もありますが、最低限、理解しておくべき用語の意味や考え方については、以下の「収益物件の見極め方」で解説していきます。
収益物件の検索サイトの情報の見極め方
収益物件の検索サイトからはさまざまな情報が得られます。
収益物件の見極め方
対象物件が投資対象として相応しいかについて、収益物件の検索サイトや物件概要書からの情報をもとに判断します。
主に以下の情報から「投資対象として相応しいか？」は見極めます。
- 利回り、キャッシュフローは充実しているか？
- 立地、投資対象として相応しいエリアか？
- 土地関係の情報に問題は無いか？
- 建ぺい率や容積率に問題のある「違法物件」では無いか？
- 物件構造と対応年数に問題は無いか？
- 間取りと戸数は問題無いか？
- 修繕積立金と修繕履歴が把握できるか？
- 管理費、修繕費、固定資産税などの支出はどのくらいになるか？
- 物理的瑕疵、心理的瑕疵などは無いか？
これらの情報の見極め方については以下の記事でとても丁寧にまとめていますので、気になる項目がある方は、是非、読んで頂ければと思います。
販売業者との付き合い方
収益物件の検索サイトから得られる情報は物件情報だけではありません。
その物件を取り扱っている販売業者の情報も取得できます。
販売業者は物件を購入する上で間違いなく一番大切なキーパーソンです。
中古物件の場合、同じ物件でも複数の販売業者が取り扱います。当然、どこの販売業者にアプローチするかで、その後の対応方針は変わります。「購入手続きに伴うスピード感」「金融機関とのパイプ」「価格交渉力」などにも影響が出るかもしれません。
例えば、同じ物件でも販売業者によって、掲載されている物件情報に違いがあったりします。
A社では間取りや総戸数の欄が入力されているにも関わらず、B社では未入力ということがあれば、誰もB社には問い合わせをしようとは思わないはずです。
また、調査を進めることで「掲載されている物件が購入対象として条件に合わない」こともあると思いますが、その物件を取り扱っている業者であれば類似の物件を取り扱っている可能性が極めて高く、今後、物件を購入するまで中長期的にお付き合いすることも想像できます。
賃貸物件の検索さいとは、購入対象となる物件だけを探すのでは無く、同時に販売会社も精査する目的でもとても役に立つシステムだと思います。
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