僕自身、関西で築10年の木造アパート(学生向けワンルーム×4戸・オール電化)を保有していて、電気温水器をプロパンガスに切り替えるかどうかを真剣に検討したことがあります。結果として最終的には断念しました(その経緯は楽待コラムにも書いています)。

参考:オール電化からプロパンガスへの切り替えを断念した話 | 楽待コラム

この記事では、その実体験と、2025年4月施行のLPガス法改正、そして関西特有の事情(大阪ガス供給エリア・私道問題)を踏まえて、2026年時点で関西の不動産投資家が現実的に取れる給湯器戦略を整理します。

電気温水器の基礎|三菱電機・ダイキン・日立の実用比較

電気温水器とエコキュートの違い

「電気温水器」と「エコキュート」は混同されがちですが、構造がまったく違います。

築10年以上のオール電化物件は電気温水器のケースが多く、新築・大規模リフォーム物件はエコキュートに切り替わっているのが現状です。

主要3メーカーの特徴(2026年時点)

シェアの観点では三菱電機が約7割を占めるのが定番ですが、賃貸オーナーが交換するときは、メーカーで選ぶより設置スペース・容量・既存配管との互換性で決まることがほとんどです。

寿命と交換タイミング

電気温水器・エコキュートの実用寿命は10〜15年、長くて20年程度です。「機械の故障は運次第」なので、20年以上動いている個体もあれば、12年で故障する個体もあります。

ポイントは「壊れる前に交換するか、壊れてから対応するか」の判断軸を持つことです。築15年を超えたら、計画的な交換予算を組んでおくのが安全です。

給湯方式と配管接続のしくみ|3パターンの違い

給湯設備を切り替えるとき、「ガス管がどこから来て、どう室内まで届くのか」を理解しておくと、工事の規模感と費用感が一気に掴めます。3つのパターンを整理しておきます。

オール電化からガスに切り替える場合に必ず必要になるのが、外壁の貫通かんつう孔加工(コア抜き)です。ガス管・給湯管・給水管を建物内に通すために、外壁に直径数センチ〜十数センチの孔を機械で穿ち、防水処理を施します。プロパンの場合はさらにボンベ庫を屋外に設置し、配管が外壁に露出ろしゅつします。

故障時のコストと火災保険|電気的・機械的事故特約の実用性

電気温水器の故障時、火災保険の特約で費用をカバーできる可能性があります。ただしカバー範囲は限定的なので、契約内容を正確に押さえておく必要があります。

部品ごとの修理費用相場

10年を超えた個体は、ある部品を直すと別の部品が連鎖的に壊れることが多いので、修理代が15万円を超える見積もりが出たら本体交換に切り替えるほうが結果的に安くつきます。

「電気的・機械的事故特約」とは

火災保険の本体は「火災・落雷・破裂等」が補償対象で、経年劣化による故障は対象外です。これを補完するのが「電気的・機械的事故補償特約」で、給湯器・エアコン・床暖房といった建物付属の機械設備が、内部の電気的・機械的トラブル(ショート・スパーク・モーター焼損等)で壊れた場合をカバーします。

エコキュートの賃貸採用率と補助金|2026年の実情

電気温水器の交換時にエコキュートを選ぶ選択肢はあります。ただし、賃貸集合住宅でのエコキュート普及率は約3.0%(戸建ては24.4%)に留まっており、業界全体で見ても、賃貸オーナーが積極採用するアセットには未だなっていません。

補助金が出るならエコキュートに切り替えた方がいいんでしょうか?賃貸でも普及してるんですか?

残念ながら、賃貸集合住宅の普及率は3.0%に留まっています。1戸あたり初期費用が約100万円で、家賃を月5,000円アップしても回収には16年以上かかります。給湯省エネ2026事業の補助金(最大14万円/台)を使っても元単価が高いので、賃貸経営の費用対効果としては引き続き厳しい——というのが現場の感覚です。

賃貸でエコキュートが採用されにくい理由

補助金「給湯省エネ2026事業」の内容

4戸物件で全戸更新すれば最大56万円の補助が受けられます。ただし、補助金を活用しても元の単価が高いのは変わらないので、賃貸経営の費用対効果としては引き続き厳しい——というのが偽らざる実感です。エコキュートは「やった方が良いとは思うけれど、回収はしんどい」というポジションに留まっています。

切り替えの3つの選択肢|プロパン・都市ガス・併用

電気温水器の交換時期に、選択肢は基本的に4つです。

1. 同じ電気温水器(またはエコキュート)に交換 → 1台30〜45万円(エコキュートは100万円前後)
2. プロパンガス + ガス給湯器に切り替え → 工事費70万円前後
3. 都市ガス + ガス給湯器に切り替え → 工事費150万円前後(本管引込ひきこみ込み)
4. 都市ガス + 既存電気温水器の併用(コンロのみガス化) → 工事費100万円前後

① プロパンガスに切り替え

ガス給湯器(16号壁掛け給湯専用)の本体は10万円以下と安く、プロパン会社が「無償貸与」してくれるのが従来の業界慣行でした。これが、後述するLPガス法改正でほぼ消えたのが2026年時点の状況です。

工事費の内訳は、設備工事費・附帯工事費・配管工事費を含めて約70万円前後。建物外壁にボンベ庫・配管を露出させ、外壁コア抜きによる貫通孔加工と防水シール処理が必要になります。建物の景観・防水性能・将来の売却評価への影響が出る点は織り込んでおく必要があります。

② 都市ガスに切り替え

ランニングコストはプロパンより明確に安く、入居者にとって最も歓迎される選択肢です。ただし本管から物件までの「引込工事」が別途必要になり、本管が建物前まで来ていない場合、工事費は150万円を超えます。

関西では供給会社は基本的に大阪ガス(法人格は「大阪ガスネットワーク」)です。後述する私道問題と工事手続きが、関西特有のハードルになります。

③ 都市ガス + 既存電気温水器の併用

設置スペースの都合でプロパン置き場が確保できない場合の現実解です。コンロのみ都市ガス化して、給湯は既存電気温水器を継続利用する形。配管工事を最小限に抑えつつ、入居者にとってのガスコンロの利便性を提供できます。工事費は約100万円前後。

関西で都市ガスを引く|大阪ガス導入の実務と私道の壁

関西エリアで都市ガスを引く場合、相手は大阪ガスネットワーク(送配管会社)です。実際の工事は大阪ガスの認定を受けた下請けの工事店(複数社)が請け負います。

私道前面道路の落とし穴|掘削同意書

前面道路が私道の場合、所有者全員の「掘削くっさく同意書」が必要になります。古い住宅地では私道の所有者が複数(共有持分・分筆所有等)になっていることが多く、1人でも反対するとガス工事は物理的に進められません。

大阪ガスが交渉してくれることも

私道所有者との掘削同意書の取り付けは、本来は工事申込者(オーナー)が行うものですが、ケースによっては大阪ガスや認定工事店が間に入って交渉してくれることがあります。同じ私道で過去に大阪ガスが工事をした実績があれば、新規の同意取り付けが圧倒的にスムーズになります。

入居者への説明責任|料金ビフォーアフターと立会協力

給湯設備の切り替えは、ハードウェアの工事よりも入居者対応のほうが重いと言って差し支えありません。具体的には次の3つのハードルがあります。

① 料金のビフォーアフター提示

プロパンに切り替える場合、入居者の月々のガス料金は都市ガスの約2倍になります。電気温水器(オール電化)からの切り替えでも、トータルの光熱費は上がるケースが多いので、切り替え前後の月額光熱費を試算して書面で提示する必要があります。これを曖昧にすると、入居後に「聞いていない」というクレームに直結します。

② 室内立会と汚損リスク

配管接続・給湯器設置の作業では、室内に作業員が立ち入る時間帯が必ず発生します。在宅・立会いの依頼を入居者にお願いすることになり、加えて作業中の床養生や工具の出入りで多少の汚損が出るリスクもあります。退去時の原状回復で揉めないよう、事前の写真撮影・施工後のクリーニングまで含めて段取りしておくのが安全です。

③ 工事期間中の不便への配慮

工事中は一時的に水・電気・湯が止まる時間帯が出ます。1日〜2日間の利用制限を入居者に強いるので、事前周知・代替案(銭湯チケット配布等)を準備すると、トラブル発生率は明らかに下がります。

プロパンガススキームの完全終了|2025年LPガス法改正

ここが今回のテーマで一番大きな構造変化です。2025年4月2日施行のLPガス法改正(液石法改正)で、長年大家を支えてきた「プロパンガススキーム」が事実上完全に終わりました。

プロパンガススキームとは

プロパンガス会社が、オーナーに対して給湯器・エアコン・モニターホン等を無償貸与し、その費用を入居者のガス料金に上乗せして回収する仕組みです。オーナーは設備投資ゼロで物件をリニューアルでき、ガス会社は安定した契約を獲得し、しわ寄せはガス料金として入居者に向かう——という構造でした。

業界では半ば常識の慣行になっていましたが、入居者が支払うガス料金が不透明に膨らむ構造であったため、長期的な是正対象となっていました。

改正の3段階(タイムライン)

大家への影響

【実体験】4戸アパートでプロパン切り替えを断念した理由

僕の物件(築10年・木造・学生向けワンルーム×4戸・オール電化)で、実際にプロパンガス切り替えを真剣に検討して、結果として断念しました。試算は次の通りです。

数字だけ見るとプロパン切り替えは妥当に見えますが、最終的には次の理由で断念しました。

建物への施工インパクトを許容できない

ガス配管を通すには外壁の貫通孔加工(コア抜き)と防水シール処理が発生します。これがどれほど丁寧に施工されても、10年20年の単位で見れば雨水浸入・防水低下の起点になり得ます。築10年でまだコンディションが良い建物に、わざわざ躯体に手を入れる選択は取りにくかったです。

景観の損ないと将来売却時の評価

外壁にボンベ庫・配管を露出させると、見た目の印象が一段下がります。賃貸の入居率にも効きますし、何より将来売却するときに次の買主の評価が下がる懸念がありました。築古の物件ならまだしも、まだ10年の物件で景観を犠牲にするのは得策ではないと判断しました。

学生入居者・保護者の心理

管理会社からのフィードバックでは、学生入居者の保護者がランニングコストを気にする傾向があり、「プロパンより都市ガスが良い」という反応が想定されました。プロパン化したところで入居者・保護者から見れば割高な選択肢に映る可能性があり、入居率改善には繋がりにくい。

損益分岐点そんえきぶんきてんの問題(物件規模)

電気温水器の交換費用はたしかに30万円かかりますが、ガス切り替えの70〜100万円の差額を回収するには10年以上の運用が必要になります。途中で売却する可能性、機械が想定より長持ちする可能性、入居者構成が変わる可能性——これらを織り込むと、4戸という小規模では投資回収できないシナリオのほうが現実的に見えました。

LPガス法改正で「無償貸与」が消えた

2025年4月施行のLPガス法改正で、プロパン会社からの無償貸与スキームがほぼ消えたことも大きな判断材料でした。スキームが生きていれば「設備はガス会社負担」という選択肢があったのですが、改正後は実質的に全額オーナー負担になります。それを織り込むと、ますます投資回収のハードルが上がりました。

結論

「4戸規模の物件ではわざわざやる必要がなかった」というのが結論でした。建物への施工インパクト、入居者・保護者の心理、長期的な収支バランス、そして法改正による条件悪化——全部を踏まえて、電気温水器が壊れたら同じ電気温水器で対応する方針に切り替えました。

最適解はどこにあるか|電気温水器もエコキュートも「ベスト」ではない

ここまで見てきた通り、電気温水器は古い技術で、ランニングコストもエコキュートと比べて高く、入居者にとって積極的に選ばれる設備ではありません。一方のエコキュートも初期費用が高すぎて、賃貸では普及率が3%に留まる状態です。

本当の最適解は、物件規模・立地・前面道路の状況によって変わります。判断軸を整理しておきます。

100万円規模の修繕は金融機関との取引きっかけにもなる

給湯設備の入れ替えで100万円前後の修繕費が発生する場合、全額自己資金で出さずに信用金庫・地方銀行から修繕資金として借り入れるのも、戦略としては有効です。

「自己資金で払える=払うべき」ではなく、長期の金融機関戦略の中で借入を意図的に組み込むという発想は、規模拡大を視野に入れている人ほど実利が大きいです。

まとめ|2026年以降、関西の不動産投資家の現実解

長期的に保有していくアパートで、給湯器をどう設計するか。2026年時点で考える現実解は次の通りです。

1. 築10年以下・小規模(4〜6戸):既存設備が壊れたら、同じ電気温水器に交換が無難
2. 築15年超・10戸以上:大規模修繕に合わせて都市ガス化を本気で検討、規模で投資回収が成立
3. 新規取得時:大阪ガス供給エリアか確認、前面道路の私道リスクを必ずデューデリ
4. プロパン物件を保有中:法改正後のガス料金水準を必ず確認(下がっているとは限らない)
5. 無償貸与スキームを当てにした収支計画は完全に成立しない前提で、設備投資を自己資金で賄えるかを物件単位で見直す
6. 火災保険の電気的・機械的事故特約は10年以内限定で、築古物件の給湯器修繕費の頼みの綱にはならない
7. エコキュート補助金(給湯省エネ2026事業)は最大14万円/台。ただし元の単価が高いので回収は限定的
8. 100万円規模の修繕は信金との取引きっかけ作りに転用するのも一案

参考:オール電化からプロパンガスへの切り替えを断念した話 | 楽待コラム

このような問いかけを向けられると心配になる人は多いはずです。2019年に話題になった「老後2,000万円問題」に代表されるように、公的年金だけでは足りないという前提は、もはや共有された事実になっています。

iDeCo(個人型確定拠出年金)は、その不足を自助努力で埋めるための制度として設計されていますが、2026年1月の退職所得控除改正・2026年12月の加入年齢延長・2027年1月の掛金上限引き上げという3つの節目を境に、制度の姿が大きく変わります。古い情報をそのまま信じて出口設計をすると、数百万円単位で手取りが変わってしまうのが今のiDeCoです。

この記事では、2026年時点で押さえるべき最新情報だけに絞って、仕組み・メリット・デメリット・出口戦略・新NISAとの使い分け・マイクロ法人や小規模企業共済との兼ね合いまで、一気通貫で整理します。

ちなみに僕自身もiDeCoを活用してSBI証券経由で運用を続けていますが、2026年の改正を踏まえて出口設計は一度根本から見直しています。

iDeCoの仕組みを理解しよう

iDeCoは「individual-type Defined Contribution pension plan」の略で、個人型確定拠出年金と呼ばれる私的年金制度です。国が強制的に加入させる公的年金(国民年金・厚生年金)に対して、自分で掛金を決めて、自分で運用先を選び、自分で受け取り方を決めるのが特徴です。

公的年金だけでは老後資金が不足しがちなので、その穴を自助努力で埋めるために国が用意した、税制優遇付きの自助年金——と理解するのが一番スッキリします。

iDeCoは誰でも加入できる?

原則として、国民年金加入者であれば、ほぼ誰でも加入できます。

• 第1号被保険者:個人事業主・フリーランス・学生など
• 第2号被保険者:会社員・公務員
• 第3号被保険者:専業主婦(主夫)

2017年の法改正で対象が大きく広がり、さらに2026年12月の改正で加入可能年齢が「70歳未満まで」に延長されます(改正前は65歳未満)。

加入から給付までの流れ

1. 加入(個人で金融機関を選んで申込)
2. 拠出(毎月の掛金を積立)
3. 運用(投資信託・定期預金から自分で選ぶ)
4. 給付(原則60歳以降に受け取る)

ちなみに、iDeCoの最大の強みは「拠出」「運用」「給付」の3段階すべてで税制優遇が受けられることです。この構造は新NISAにはない、iDeCo固有の設計です。

2026〜2027年の制度改正|「改善」と「改悪」を両面で押さえる

iDeCoはここ数年、ほぼ毎年のように改正が入っています。特に2026年〜2027年は、メリット側(改善)とデメリット側(改悪)の両方が同時に動く節目なので、片側だけ見ると判断を誤ります。

【改善①】2026年12月:加入可能年齢が「70歳未満まで」に延長

これまで65歳未満までしか加入・追加拠出ができなかったiDeCoが、2026年12月1日以降は70歳未満まで加入・拠出を継続できるようになります。条件は「老齢基礎年金やiDeCo老齢給付金を受給していないこと」。

60代後半まで現役で働く人が増えている現状では、非常にインパクトのある改正です。60〜70歳の10年間、所得控除と非課税運用を使える期間が純粋に増えることになります。

【改善②】2027年1月:掛金上限の大幅引き上げ

2027年1月の拠出分から、掛金上限が多くの区分で大きく引き上げられる予定です。

• 第1号被保険者(自営業等):月68,000円 → 月75,000円(+7,000)
• 第2号被保険者(会社員・企業年金なし):月23,000円 → 月62,000円(+39,000)
• 第2号被保険者(企業型DC・DB加入者):月20,000円 → 月62,000円(企業型との合計上限へ)
• 第2号被保険者(公務員):月12,000円 → 月62,000円(+50,000)
• 第3号被保険者(専業主婦等):月23,000円(据え置き)

特に会社員・公務員は、拠出できる金額が2〜5倍規模に拡大します。年間で所得税・住民税から引ける金額が一気に増えるため、高所得層ほど節税インパクトが大きくなります。

【改悪】2026年1月:退職所得控除の「5年ルール」が「10年ルール」に延長

ここが今回の改正で最もインパクトが大きいポイントです。

iDeCoを一時金で受け取り、その後に退職金を受け取る場合、従来は「5年以上空ければ両方に退職所得控除がフル適用」でした。例えば60歳でiDeCoを一時金で受け取り、65歳で会社退職金を受け取れば、それぞれ独立して控除が使え、税負担を大幅に圧縮できました。

2026年1月1日以後に支払われる退職一時金からは、この間隔が「10年以上」必要になります。60歳でiDeCo → 65歳で退職金という5年間隔では、iDeCoの加入期間と勤続期間が重なっている部分の控除が1回分としてしかカウントされず、実質的に退職所得控除の枠が削られます。

逆順(退職金を先 → iDeCoを後)の場合は以前から「19年ルール」が適用されており、こちらは2022年改正で4年から19年へと既に延長済みです。つまりiDeCoを先に受け取る場合も後に受け取る場合も、相当な間隔を空けないと控除の重複適用は認められない、というのが現在の姿です。

iDeCoのメリット(2026年版)

改正後もiDeCoの本質的な強みは揺らいでいません。むしろ掛金上限引き上げによって、税制メリットは拡大する方向に動いています。

1. 掛金が全額所得控除(所得税・住民税が下がる)
2. 運用益が非課税(通常20.315%の税金が丸ごと免除される)
3. 受取時も一定額まで非課税(退職所得控除 or 公的年金等控除)
4. 転職・退職時も持ち運び可能(ポータビリティ)

特に強力なのは、毎月の掛金が所得控除になる点です。年収600万円の会社員が月23,000円拠出すると、年間で約5万円前後の税金が戻ってきます。2027年以降、月62,000円まで拠出できるようになると、同じ年収帯で年間13万円前後の節税になる試算もあります。

iDeCoのデメリット・注意点(2026年版)

一方、デメリットも明確に押さえる必要があります。

60歳までは中途解約できない

iDeCoは私的年金なので、原則60歳までは引き出せません。ライフイベント(住宅購入・子どもの教育費・転職時の無収入期間等)で現金が必要になったとしても、iDeCoの積立金には手を出せません。

生活防衛資金を別に確保した上で、その外側の余裕資金で運用するという位置付けを崩さないことが大事です。

手数料が継続的にかかる

• 加入時手数料:2,829円(国民年金基金連合会)
• 口座管理手数料:月171円〜(運営管理機関により幅あり)
• 給付事務手数料:1回440円
• 移換手数料:0〜4,400円

信託報酬の低い商品を選び、運営管理手数料が無料の金融機関(SBI証券・楽天証券・マネックス証券等)で口座を作るのが基本です。

2026年改正後は「出口の複雑さ」が増す

これまで以上に受取順・受取時期・受取方法の設計がシビアになりました。退職金や小規模企業共済、マイクロ法人からの役員退職金など、複数の退職所得が絡む人は、後述する出口設計を事前に組んでおかないと、せっかくの節税効果が相殺されます。

受け取り方3パターン|税金はどう変わるか

iDeCoの受け取り方は次の3通りで、それぞれ適用される控除が違います。

①一時金で一括受取(退職所得扱い)

資産全額を一度に受け取る方法。退職所得として扱われ、退職所得控除が適用されます。大きな控除が一気に使える反面、同時期に他の退職金がある場合は重複調整が入ります。

②年金形式で分割受取(雑所得扱い)

5〜20年の分割で、年金形式で受け取る方法。雑所得として扱われ、公的年金等控除が適用されます。公的年金と合算されるので、厚生年金の受給額が多い人は控除枠の取り合いになります。

③併用型(一部を一時金、残りを年金)

一部を一時金で受け取り、残りを年金形式で受け取る方法。退職所得控除と公的年金等控除の両方を活用できるので、複数の退職所得を持つ人には最も柔軟な選択肢です。

受け取り方の比較表

退職所得控除の計算式と出口シミュレーション

退職所得控除の計算式は、加入期間(勤続年数)に応じて次のようになります。

• 20年以下:40万円 × 加入年数
• 20年超:800万円 + 70万円 ×(加入年数 − 20年)

例えば勤続25年の場合、800万円+70万円×5年=1,150万円が控除枠になります。1,150万円までなら退職所得として受け取っても税金はかかりません(超過分は1/2に圧縮された上で累進課税)。

iDeCo加入期間が30年なら、控除枠は800万円+70万円×10年=1,500万円。30年間の拠出総額が1,500万円以内に収まれば、一時金で受け取っても非課税で出口を抜けられる計算になります。

10年ルールの影響を深掘り|影響を受ける人・受けない人

影響を受けるケース

• 会社員で60歳〜65歳の間に退職金とiDeCo一時金の両方を受け取る予定の人
• 個人事業主で小規模企業共済とiDeCoを両方持っている人
• マイクロ法人オーナーで役員退職金とiDeCoを同時期に受け取る人

これらの人は、受け取り時期を10年以上空けるか、併用型で一部を年金形式にずらすか、受取順を逆(退職金先→iDeCo後)に変えて19年ルール下で調整するかの判断が必要になります。

影響を受けにくい人

• 退職金制度のない会社員・個人事業主(iDeCo単独なので関係ない)
• 65歳以降に退職金を受け取る予定で、60歳でiDeCoを一時金受取できる人
• iDeCoを最初から年金形式で受け取る設計にしている人

実務的な出口設計のヒント

1. iDeCoを先に受取(60歳)→ 退職金を70歳以降に受取:10年以上空けて両方フル控除
2. 退職金を先(60歳)→ iDeCoを後(70歳以降):ただし19年ルールで調整される
3. iDeCoを年金形式で20年分割 → 公的年金等控除に振り分け
4. 併用型で退職所得控除枠を埋めた残りを年金形式に

受取順と受取方法の組み合わせだけで、手取りが200〜300万円変わることは珍しくありません。会社員であれば人事部に退職金の受取時期(選択肢があるか)を確認し、個人事業主・マイクロ法人なら税理士に複数パターンの試算を依頼するのが安全です。

個人事業主・マイクロ法人オーナーの出口設計|落とし穴を整理

個人事業主や、不動産投資家・フリーランスが節税目的で使うマイクロ法人には、iDeCoと重複する退職所得の仕組みがいくつもあります。ここが今回の改正で最も複雑化した領域です。

小規模企業共済との併用問題(4年ルール)

小規模企業共済は個人事業主・小規模法人役員が加入できる退職金制度で、掛金は全額所得控除、受取時は退職所得扱いになります。iDeCoと同じ退職所得カテゴリなので、受取時期が近いと退職所得控除の枠を共有することになります。

具体的には、iDeCoを先に受け取って4年以内に小規模企業共済を受け取ると、退職所得控除が合算調整の対象になります(前年以前4年以内ルール)。2026年以降はiDeCo側の10年ルールも加わるため、「iDeCo → 5年以上空ける → 小規模企業共済」という順序設計が基本形になります。

マイクロ法人の退職金スキーム

不動産投資家や個人事業主の一部が使うマイクロ法人スキームは、以下の構造で節税を最大化する手法です。

1. 個人で本業(給与・事業所得)を行い、社会保険は本業側でカバー
2. マイクロ法人を別途設立し、役員報酬を年間50〜60万円程度に抑える
3. 社会保険料を最小化(標準報酬月額最低ランクに寄せる)
4. 退職時に強力な退職所得控除を使って、役員退職金として大きく引き出す

この手法自体は合法ですが、iDeCoの一時金とマイクロ法人からの役員退職金を同時期に受け取ると、退職所得控除が重複扱いになり、せっかくの控除枠が削られます。マイクロ法人の役員退職金は「勤続年数×功績倍率」で決まるので退職金のボリューム自体は小さくないケースが多く、控除枠の取り合いになる可能性が高いです。

対策としては、マイクロ法人の役員退職金とiDeCo一時金の間に10年以上の間隔を設けるか、iDeCoを年金形式で受け取って雑所得側に逃す設計になります。

不動産投資家がよく使う構造との相性

不動産投資家は、物件保有、マイクロ法人設立、小規模企業共済加入、iDeCo加入を組み合わせているケースが多いですが、退職所得のバケツが4つ(退職金・iDeCo・小規模企業共済・マイクロ法人退職金)ある状態で10年ルールと19年ルールを同時に管理する必要があります。

2026年以降は、この出口設計を物件取得時点から逆算しないと、30年後に手取りが大きく変わります。

老後2,000万円問題の再評価|計算は妥当、金額は不足

2019年の金融庁ワーキンググループ報告書で話題になった「老後2,000万円問題」は、その後「根拠が薄い」「不安を煽っているだけ」と批判もされましたが、計算方法と考え方自体は非常に妥当だと評価しています。

計算方法は合理的

報告書では、夫65歳・妻60歳の高齢夫婦無職世帯のモデル家計を使い、毎月の収入26万円に対して支出26.3万円、月々の不足5.5万円×30年=約2,000万円というシンプルな計算を提示しています。前提の取り方も極端ではなく、家計調査データを基にした真っ当な試算です。

ただしモデルケースは「パワーカップル寄り」

一方で、このモデル家計は夫婦2人世帯で月の支出26万円以上を前提にしているため、現役時代に世帯年収1,000万円超のパワーカップルや、都市部の中流〜やや富裕層のモデルに近いです。地方で年金受給額が少ない世帯、独身世帯、病気・介護が発生した世帯では、必要額はもっと膨らみます。

インフレを加味すれば2,000万円では足りない

さらに、2020年代後半に入ってからのインフレを織り込めば、実質2,000万円では到底足りないという前提に立つのが現実的です。仮に年2%のインフレが30年続けば、将来の2,000万円は現在価値で約1,100万円相当まで目減りします。逆に言えば、将来の実質2,000万円を確保するには、現在価値で3,600万円以上を積み上げておく必要があるという計算になります。

2,000万円という数字に安心するのではなく、「この数字は下限の目安であって、個別ケースでは上振れする」と捉えておくのが、現実的なスタンスです。

iDeCoと新NISA(2024年〜)の使い分け

2024年1月に抜本的に制度変更された新NISAは、iDeCoと並んで税制優遇の二本柱です。どちらを使うべきかは目的によって変わるので、違いを整理しておきます。

新NISAの主なポイント(2024年〜)

• 年間投資枠:つみたて投資枠120万円+成長投資枠240万円=最大360万円
• 生涯投資枠1,800万円(うち成長枠は1,200万円まで)
• 非課税期間:無期限(旧NISAは20年 or 5年)
• 売却すれば枠が翌年復活(再利用可能)

iDeCoと新NISAの比較

使い分けの考え方

• 所得税・住民税を今すぐ減らしたい → iDeCo優先
• 流動性を確保したい(教育費・住宅購入も視野) → 新NISA優先
• 余裕があるなら併用 → iDeCoで掛金上限まで × 新NISAで枠を積み上げ

サラリーマンで年収500万円以上なら、iDeCoで所得控除を取り、さらに新NISAで積立というのが2026年時点の基本形です。

政府の「後出し改正」への向き合い方

iDeCoをめぐる制度改正は、2020年代に入ってから頻度が明らかに上がっています。

• 2022年:退職金→iDeCoの順の場合、4年ルール→19年ルールに延長
• 2024年:新NISA制度変更(これは改善)
• 2026年1月:iDeCo→退職金の順の場合、5年ルール→10年ルールに延長
• 2026年12月:加入可能年齢を65歳未満→70歳未満へ延長
• 2027年1月:掛金上限引き上げ

改善と改悪が同時進行していますが、退職所得控除の統合調整ルールという観点では、一貫して税優遇の縮小方向に向かっています。これは陰謀論的な話ではなく、財政赤字の拡大と税収確保の必要性という構造的な背景から、合理的に説明がつく動きです。

過去の実績を見ても、制度発足当初に大きな優遇を付けて、普及が進んだ段階で徐々に優遇を削るというのは、日本の制度運用では繰り返し見られてきたパターンです(住宅ローン減税の圧縮・年金受給開始年齢の段階引き上げ・給与所得控除の縮小など)。

iDeCoや新NISAも、「今提供されている税優遇は永続ではない」と前提に置いておくのが安全です。具体的には次の点を意識しておくと、将来の制度変更に対して耐性のある設計になります。

• 単一制度に資産を寄せすぎない(iDeCo・新NISA・特定口座・不動産・現金の分散)
• 出口設計を柔軟に変えられる仕組みを持っておく(受取方法を複数パターン想定)
• 課税後の運用(特定口座・不動産)も捨てない(税制メリットの喪失に備える)

若い世代へ|今の時間も同じ価値を持つ資産

老後に備えて節税しながら積み立てる——というメッセージは資産形成の王道ですが、20代〜30代の若い世代にとっては、将来のためだけに今を節約するのが最適解とは限りません。

iDeCoで月2〜3万円を60歳まで積み上げる計画は確かに合理的ですが、その分の資金を自己投資・スキル獲得・キャリアチェンジ・独立資金に使ったほうが、最終的な生涯年収・資産形成のインパクトが大きくなるケースも十分あり得ます。

• 20代に身につけたスキルは、30代〜50代の年収を何倍にも押し上げる可能性がある
• 若いうちの健康投資(運動習慣・睡眠・食事)は、老後の医療費を大きく下げる
• 住宅ローンによる自宅購入は、インフレ下では若いほど有利になる

60歳までロックされるiDeCoは、あくまで「余裕資金の受け皿」として位置付け、今この瞬間を犠牲にしすぎない設計をおすすめします。老後にお金があるだけの人生と、今を楽しみながら老後も困らない人生は、同じ資産規模でも別物です。

まとめ|2026年時点で押さえるべきiDeCo設計の要点

最後に、これまでの論点を実務的なチェックリストとして整理します。

1. 2026年1月以降:iDeCoを先に受け取る場合は退職金との間隔を10年以上空ける
2. 逆順(退職金先→iDeCo後)は2022年改正以降ずっと19年ルール適用
3. 2026年12月以降:加入可能年齢70歳未満まで延長 → 60代でも拠出継続可
4. 2027年1月以降:掛金上限が大幅引き上げ → 所得控除による節税インパクトが2〜5倍に
5. 受け取り方は3パターン(一時金・年金・併用)から目的に応じて選ぶ
6. 個人事業主・マイクロ法人オーナーは、小規模企業共済・役員退職金との重複調整を必ず試算
7. 老後2,000万円問題は計算は妥当だが、インフレで実質は足りない前提で上積みを
8. 新NISA(2024年〜)とは併用が基本、iDeCoは所得控除・新NISAは流動性
9. 政府の改正は今後も続く前提で、単一制度に資産を寄せすぎない
10. 若い世代は「老後のため」に今を犠牲にしすぎない、自己投資とのバランスが最終的な資産規模を決める

この記事で扱った内容を踏まえれば、2026年の改正を受けたiDeCoの出口設計は、ほとんどの人が自力で組み立てられるはずです。制度の細部は今後も変わりますが、「税優遇は永続ではない」「出口は事前に設計する」「単一制度に寄せない」という3つの原則さえ守れば、改正に振り回されにくいポートフォリオを組めます。

ただ、複利だけの話で終わってしまうと現実の意思決定には足りません。分配金の扱い方、信託報酬のコスト、非課税口座の使い方、そして借入を味方にするレバレッジ戦略まで含めて、ようやく長期で効く資産形成の設計図になります。この記事では、その全体像を1本で整理します。

複利が時間を資産に変換する仕組み

複利とは、運用で得た利益を元本に組み入れて、次の期間はその合計額に対して利回りをかけていく計算方法です。「利息が利息を生む」と言われる所以で、時間が長くなるほど加速度的に資産が増えます。

一方の単利は、常に元本に対してだけ利回りがかかります。利息部分は運用から切り離されていくので、時間が経っても伸び方が一定のままです。

元本100万円・年利5%・30年で見た差

抽象的な比較だけだとイメージしにくいので、元本100万円・年利5%で30年間運用した場合の推移を見ておきます。

• 10年後:単利150万円 / 複利約163万円(差13万円)
• 20年後:単利200万円 / 複利約265万円(差65万円)
• 30年後:単利250万円 / 複利約432万円(差 約182万円)

10年目までは差がほとんど付きません。ここで「複利の効果が実感できない」と感じて運用をやめてしまう人が多いのですが、実際に差が開くのは20年目以降です。複利は「時間を長く保有した人にだけ見える景色」だと思ってください。

複利を機能させる3つの条件

1. 利益を途中で引き出さず、運用に戻し続ける(=再投資)
2. 運用期間をできるだけ長く取る(時間が最大の変数)
3. コスト(信託報酬・税金・売買手数料)で伸びを削られない

この3つのうちどれかが欠けると、複利の伸びは指数関数から直線に近づいていきます。特にコストは、後述するように20年スパンで見れば驚くほど大きい差になります。

72の法則|「何年で2倍か」を暗算で出す

元本がちょうど2倍になるまでの期間は、「72 ÷ 年利(%)」で近似できます。覚えておくと、ファンドの期待利回りから「これだと老後までに何倍になるか」が直感的に出せるようになります。

• 年利 1%:72年(定期預金・国債水準。現実的にほぼ時間切れ)
• 年利 3%:24年(バランス型投信の期待レンジ)
• 年利 5%:14.4年(国内株・先進国株インデックスの長期平均近辺)
• 年利 7%:10.3年(SP500の長期平均水準)
• 年利10%:7.2年(ハイリスク領域。再現性は低い)

重要なのは、利回りが2倍になると倍増期間は半分、3倍になると3分の1に縮むという非線形性です。「年利1%と5%の差」は5倍ではなく、倍増期間で見ると72年 → 14.4年の差で、資産形成で起きる結果は完全に別物になります。

積立には「126の法則」を使う

一括投資ではなく毎月積立で運用する場合は、「126 ÷ 年利(%)」で、積立元本の合計が2倍に届くまでの期間を近似できます。年利5%なら約25年。つみたてNISAやiDeCoの期間設計で使うと便利です。

分配金は「無駄」ではなく「使い方が分かれるツール」

毎月分配型・隔月分配型の投資信託は、運用益(場合によっては元本の一部)を定期的に受け取れる仕組みです。長期で資産を増やすという文脈では不利になりますが、「分配金が全部ダメ」と切り捨てるのは雑なので、整理しておきます。

複利運用には明確に不利

分配金を受け取るたびに、原資が運用から抜け、都度課税(20.315%)されます。同じリターンでも再投資ファンドと比べた場合、税金とタイミングロスで20年後のリターンは1〜2割ほど差が付くのが一般的です。長期の資産形成を主目的にするなら、再投資型(無分配型)が合理的です。

分配金型が機能する場面もある

• 退職後など、すでに運用資産を取り崩しフェーズに入っている人
• 定額のキャッシュフローを心理的アンカーにしたい人(運用を続けやすくなる)
• 毎月の生活費の一部を運用益で賄いたい人(高配当ETF/REITも同じ文脈)

ただし、いずれもニーズが明確にある場合の話です。「30代〜40代で資産形成の途中」という段階なら、まずは無分配型のインデックスファンドで複利を走らせるほうが合理的です。分配金の必要性は、フェーズが変わったタイミングで再設計すれば十分間に合います。

信託報酬は「毎年の逆複利」として効く

複利の話をすると、利回りにばかり目が向きがちですが、同じくらい重要なのが信託報酬(運用管理費用)です。これは毎年自動的に資産から引かれるので、「毎年確実にマイナスに働く複利」と考えると分かりやすいです。

• 信託報酬 0.1%:元本1,000万円に対して年1万円
• 信託報酬 1.0%:元本1,000万円に対して年10万円

一見ささいな差でも、20年スパンでは数百万円の差になります。同じSP500連動ファンドでも、商品によって信託報酬は0.09%から1%台まで幅があります。ファンドを選ぶときは、目論見書で信託報酬と隠れコスト(売買委託手数料等)を必ず確認してください。

NISAの非課税枠で複利を増幅する

通常、運用益には20.315%の税金がかかります。これも複利の敵です。NISA(新NISA)は、この税金が丸ごと免除される仕組みなので、複利を走らせるフィールドとして現状最強です。

• つみたて投資枠:年120万円(主に低コストインデックスファンド向け)
• 成長投資枠:年240万円(個別株・ETF・アクティブファンド等)
• 生涯投資枠:1,800万円(うち成長枠は1,200万円まで)

年間360万円×5年で枠を使い切る設計にすると、5年目以降は非課税環境で複利を最大限に走らせられる状態になります。iDeCoと併用できるので、所得税・住民税の控除効果も含めれば、サラリーマンにとっては最優先で使い切るべき制度です。

住宅ローン金利は「敵」にも「味方」にもなる

複利の反対側にあるのが、借入金利です。借りた瞬間から利息が積み上がり、返済しない限り総支払額は増えていきます。

とはいえ、すべての借入がコストとは限りません。特に住宅ローンは、日本が世界的に見ても最低水準の金利を提供している仕組みで、使い方によっては資産形成を加速させます。

インフレ下では借入の実質負担が目減りする

インフレが進むと、現金の購買力は下がり、モノ(不動産・株式等の実物資産寄りのもの)の価格は上がります。このとき、固定額の借入は、インフレによって実質的な負担が軽くなるという性質があります。

例えば、変動金利0.5%で5,000万円を借りて自宅を取得した場合、インフレ率が年2%で推移すれば、支払う金利が実質的にマイナス水準になります。自己資金だけで同額の不動産を取得するより、低金利ローンを使って自宅を先に買ってしまうほうが、インフレ局面ではむしろ有利な側面があります。

投資用ローンは別物として扱う

一方、投資用マンションローンは金利2〜4%台と住宅ローンよりもかなり高く、借入目的も担保評価も違います。住宅ローンの低金利と同じ感覚で投資用ローンを使うと、キャッシュフローが回らず痛い目を見ます。「住宅ローン=インフレの味方」、「投資用ローン=物件の質で評価が決まる」と頭の中では別物として整理しておいてください。

資産運用 × レバレッジの合わせ技|持っている資産を担保に借りて再投資する

ここまでは「自己資金で複利を回す」話でしたが、手元にある資産をそのまま運用しつつ、その一部を担保に低金利で借り入れて、さらに別の商品に再投資するという設計があります。レバレッジを1段ではなく2段で効かせる発想です。

代表的な3つの仕組みを見ておきます。

野村Webローン|有価証券を担保に金利1.5%で借りる

野村證券で保有している有価証券を担保にして、野村信託銀行から融資を受ける仕組みです。

• 金利:年率1.5%(変動)
• 掛目:株式は50%、外国債券は70%前後(銘柄により異なる)
• 融資枠:10万円〜最大5億円
• 担保は運用を止めない(売却せずに借りられる)

たとえば1,000万円分のインデックスファンドを保有している場合、掛目60%で約600万円まで借り入れが可能です。借入金利1.5%に対して、借りた資金を年5〜7%の運用に回せれば、金利負担を差し引いても年3〜5%のスプレッドが自己資金の上に乗ってきます。

注意点として、担保有価証券の価格が下落すると追加担保(追証)を求められるので、掛目いっぱいまで借りるのではなく、評価額の30〜40%程度に抑えておくのが実務的な安全圏です。

小規模企業共済|積み立てたものの一部を貸付原資に

個人事業主や法人役員が加入できる退職金制度ですが、掛金は全額所得控除(月7万円=年84万円まで)になりつつ、積立金の範囲内で貸付を受けられます。

• 一般貸付:年利1.5%
• 特別貸付(傷病・災害等):年利0.9%
• 積立金の7〜9割が貸付限度額

節税しながら積み立てたお金を、必要に応じて1.5%で引き出して使える仕組みです。資金繰りのバッファにも、再投資の原資にもなります。

経営セーフティ共済|一時貸付金は年利0.9%

中小企業倒産防止共済(経営セーフティ共済)は、取引先倒産時の連鎖倒産を防ぐための制度ですが、掛金が全額損金になり(月20万円=年240万円まで)、積立金を担保に年利0.9%で一時貸付を受けられます。

• 一時貸付金の金利:年利0.9%
• 貸付限度:解約手当金の95%まで
• 借入期間:1年(借換え可能)

法人で加入すれば、決算対策(損金算入)と低金利借入の二重機能を持たせられます。

合わせ技の基本設計

これらを組み合わせると、次のような設計図が描けます。

1. NISA枠 × iDeCo × 共済で非課税・所得控除の器を最大化する
2. 証券口座のインデックスファンドを担保に、野村Webローン等で運用を止めずに借入する
3. 借入分はさらに別のアセット(国内外株・海外ETF・不動産頭金等)に再投資する
4. 借入金利(1.5%前後)<運用期待リターン(5〜7%)のスプレッドで、自己資金だけの運用より年3〜5%分ROIを上乗せ

注意点として、借入倍率を上げるほどリスクも線形に増えます。評価額に対して借入は30〜40%まで、運用先はボラティリティが低い銘柄を中心に——この2つを守るだけで、暴落局面での追証リスクを大きく抑えられます。

不動産 × レバレッジ|複利運用と相互補完する資産

レバレッジが最も強く効くのは、言うまでもなく不動産です。株式のレバレッジは信用取引で2〜3倍、証券担保ローンでも自己資金比1.5倍程度が実務の上限ですが、不動産は1割の頭金で10倍のポジションを取れるという、他資産では成立しない倍率が普通に使えます。

「自己資金ベースの利回り」が桁違いに変わる

1,000万円を株式に投じて年利7%を取ったら年間リターンは70万円、自己資金ベースでも7%です。同じ1,000万円を頭金にして、金利2%で9,000万円を借りて1億円の物件(表面利回り7%)を取得した場合、年間家賃700万円から利息180万円を引いて520万円のキャッシュフローが残ります。

自己資金1,000万円に対する利回りは実質52%。株式の7%と比べておよそ7.4倍です。実務では管理費や空室、税金を織り込むので手取りはもう少し削れますが、それでも20〜40%の自己資本利回りが狙えるのは株式では到達できない水準です。

インフレに強い構造

インフレ局面では、不動産は現物資産として価格が上がりやすい一方、ローンの借入残高は名目額で固定されたままです。結果として、インフレが進むほど実質的な負債は軽くなり、含み益が積み上がるという構造的なメリットがあります。

家賃も中長期では物価に連動して上昇しやすいので、キャッシュフロー側でもインフレヘッジが効きます。預金と株式だけで資産を組んでいると、インフレの影響を直接浴びますが、ローンを組んだ不動産を一定比率で組み込むことでポートフォリオ全体のインフレ耐性が上がるという効果があります。

自宅購入もレバレッジ資産形成の一種

投資用物件を持たなくても、自宅を住宅ローンで購入することは広い意味でのレバレッジ資産形成に含まれます。団信が実質的に生命保険の役割を持ち、金利はインフレ下で目減りし、土地部分は現物資産として残ります。

「賃貸か持ち家か」は長年議論されてきましたが、低金利で借りられる時代の持ち家は、資産運用的な意味合いも併せ持った意思決定です。FIREや不動産投資を明確に目指さなくても、自宅ローンは最初のレバレッジ体験として十分に機能します。

まとめ|時間・複利・レバレッジを段階的に組み合わせる

ここまで話してきた内容は、どれも単体で効く話ではなく、組み合わせて初めて最大の効果が出るものです。最後に、全体を重ね合わせた設計イメージを整理しておきます。

若さは「時間」という最強のリソース

複利は時間を入れて初めて機能します。30年の運用期間があれば年利5%でも元本の約4.3倍、40年あれば約7倍に届きます。20代・30代の数年間は、利回り換算で数百%に相当する価値があると考えると、始めるタイミングを先送りするコストは大きいです。

FIREを無理に目指さないという選択肢

近年FIRE(経済的独立・早期退職)がひとつの目標として語られますが、全員がFIREを目指す必要はありません。本業で安定した給与を得られる状態は、融資審査でも大きな武器ですし、複利運用の最大の燃料(=毎月の入金力)そのものだからです。

FIREを急がずに、「本業 × NISA・iDeCo × 証券担保ローン × 自宅ローン × 投資用不動産」を少しずつ重ねていく設計のほうが、リスクを抑えながら最終的な資産規模では上に行きやすい——というのが実務の肌感覚です。

全部を一気にやらない

この記事で触れた要素を全部同時に回す必要はありません。無理なく進める順番としては次のような階段をイメージしてください。

1. NISAで無分配インデックスを毎月積立、複利を走らせる
2. iDeCoで所得控除を取りつつ、60歳までの非課税運用を確保
3. 自宅購入時に住宅ローンで低金利レバレッジを体験する
4. 手元の運用資産が増えてきたら、証券担保ローンや共済貸付で2段目のレバレッジを検討
5. 取引実績と決算書が整ってきたタイミングで、不動産投資を検討

いきなり5段目を狙う必要はありません。1段目(NISAと複利)を10年続けるだけでも、多くの人が想像する「老後2,000万円問題」は十分に解ける設計になります。時間・複利・レバレッジは、順番に重ねれば重ねただけ効く——この感覚さえ身につけば、毎月の積立も、住宅ローンの契約も、不動産の物件探しも、すべて同じ資産形成の地図の上の話に見えてきます。

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相続時精算課税制度の徹底解説：2024年改正でどう変わったか

2024年（令和6年）の税制改正では、相続時精算課税制度と暦年贈与のルールが大きく見直されました。これらの改正は、資産の世代間移転を促進しつつ、課税の公平性を保つことを目的としています。本記事では、これらの最新情報を網羅的に解説し、不動産投資家の皆様が賢く資産を承継するための具体的な戦略と注意点を提供します。特に、不動産という特性を持つ資産の承継において、どのような制度選択が有利となるのか、その判断基準を明確にすることを目指します。

相続時精算課税制度とは？基本を理解する

相続時精算課税制度は、生前に贈与された財産について、贈与時には一定の範囲内で贈与税を非課税とし、贈与者が亡くなった際にその贈与財産を相続財産に合算して相続税を計算する制度です。この制度は、原則として、贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母または祖父母から、贈与を受けた年の1月1日において18歳以上の子または孫への贈与に適用されます。この制度を一度選択すると、その贈与者からの贈与については、以後暦年課税への変更はできないという不可逆性があります。

【2024年改正】年間110万円の基礎控除創設の衝撃

2024年1月1日以降の贈与から、相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が新たに創設されました。これは、従来の制度の使い勝手を大きく向上させる画期的な改正点として注目されています。

• 基礎控除110万円の具体的な適用と申告不要のメリット
  改正により、相続時精算課税制度を選択した場合でも、特定贈与者ごとに1年間に贈与された財産の合計額から、まず110万円の基礎控除を差し引くことができるようになりました。この110万円の基礎控除額内であれば、贈与税の申告は不要となります。従来の相続時精算課税制度では、たとえ少額の贈与であっても申告義務が生じたため、この改正により制度の利用における心理的・実務的ハードルが大幅に下がったと評価できます。特に不動産投資家が毎年少額の現金を子や孫に贈与し、将来の不動産取得資金に充てさせるような長期的な資産形成支援において、税理士費用や申告手間といった運用コストを削減し、制度の利用を促進する効果が期待されます。
• 特別控除2,500万円との併用と非課税枠の拡大
  新設された年間110万円の基礎控除は、従来の特別控除枠（累計2,500万円）とは別に適用されます。これにより、非課税となる贈与税の上限は「2,500万円＋（年間）110万円」となります。最も重要な点は、この基礎控除部分（年間110万円）に限り、贈与税のみならず、相続税の対象からも完全に外れるという点です。従来の2,500万円の特別控除枠は、あくまで贈与税の「繰り延べ」であり、相続時には相続財産に加算されるものでしたが、110万円は「完全な非課税」となります。改正前の相続時精算課税制度は、節税対策としては不十分との指摘もありましたが 2、年間110万円が相続税の対象からも外れる完全非課税枠となったことで、相続時精算課税制度は「暦年課税と同等、あるいはそれ以上の節税効果が期待できる」制度へと質的に変化しました。これは、不動産投資家が長期的な資産圧縮戦略を立てる上で、より魅力的な選択肢となったことを意味します。

相続時精算課税制度のメリット・デメリット

メリット：

• 贈与税の負担軽減と完全非課税枠の活用: 累計2,500万円までの贈与が非課税となり、さらに年間110万円は相続税からも完全に除外されるため、多額の資産を計画的に移転することが可能です。
• 事業承継への活用: 株式や不動産など、多額の財産を贈与するケースが多い事業承継において、贈与税の納税負担を抑えつつスムーズな承継が可能です。不動産投資家が保有する賃貸物件やその管理会社の株式などを次世代に引き継ぐ際に、有効な選択肢となり得ます。
• 生前贈与加算の対象外: 相続時精算課税制度で贈与された財産は、贈与者が亡くなった際の相続税計算において、生前贈与加算（持ち戻し）の対象となりません。これにより、贈与のタイミング、特に贈与者の余命を気にすることなく、年間110万円の非課税枠を安心して利用できます。これは暦年課税との大きな違いであり、税務上の不確実性を軽減し、将来の相続税額を確定的に減らすための重要なツールとなります。

デメリット：

• 暦年課税への変更不可: 一度相続時精算課税制度を選択すると、その贈与者からの贈与については、以後暦年課税に戻すことはできません。
• 小規模宅地等の特例との併用不可: 相続時精算課税制度を適用して贈与された宅地には、相続発生時に「小規模宅地等の特例」を適用することができません。これは不動産投資家にとって非常に重要なデメリットです。小規模宅地等の特例は、居住用や事業用の宅地の評価額を最大80%減額できる強力な相続税の特例です。不動産投資家が所有する自宅や賃貸事業用不動産は、この特例の対象となる可能性が高いです。もしこの特例が適用できる不動産を相続時精算課税制度で贈与してしまうと、贈与時には非課税であっても、相続時にその不動産に小規模宅地等の特例が適用できなくなり、結果として多額の相続税が発生する可能性があります。例えば、小規模宅地等の特例を適用した場合の相続税が0円になるケースでも、相続時精算課税制度を適用した場合は税金が発生する試算例も存在します。このため、不動産投資家は、贈与を検討している不動産が小規模宅地等の特例の適用要件を満たすかどうかを慎重に確認し、どちらの制度が総体的な税負担を軽減するかをシミュレーションした上で選択する必要があります。安易な制度選択が将来の大きな税負担に繋がる可能性があるため、専門家への相談が不可欠です。

相続時精算課税制度の適用要件と手続き

• 贈与者: 贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母または祖父母が対象となります。
• 受贈者: 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上の子または孫が対象です。
• 手続き: 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、税務署に「相続時精算課税選択届出書」を添付して贈与税の申告を行う必要があります。ただし、年間110万円以下の贈与であれば申告は不要です。

暦年贈与（生前贈与）の基本と2024年改正の注意点

暦年贈与とは？年間110万円の基礎控除

暦年贈与とは、1月1日から12月31日までの1年間（暦年）に贈与された財産の合計額が110万円以下であれば、贈与税が非課税となる制度です。この110万円は基礎控除と呼ばれ、この範囲内であれば贈与税の申告も不要です。長年にわたり少額ずつ贈与を続けることで、将来の相続財産を減らし、相続税を節税する効果が期待できます。

【2024年改正】生前贈与加算（持ち戻し）期間の延長：3年から7年へ

2024年1月1日以降の贈与から、相続開始前3年以内に行われた贈与を相続財産に加算する「生前贈与加算（持ち戻し）」の対象期間が、3年から7年に延長されました。

• 持ち戻し期間延長の背景と目的
  この改正は、相続税と贈与税の一体化を推進し、資産の世代間移転に対する課税の公平性を高めることを目的としています。従来の3年ルールでは、相続直前の駆け込み贈与による節税が可能でしたが、期間延長によりその効果が薄まります。
• 段階的な適用開始時期と具体的な影響（2027年以降の相続、100万円控除）
  新しい7年ルールが適用されるのは、2024年1月1日以降の生前贈与です。ただし、持ち戻し期間は段階的に延長されます。実際に7年ルールが完全に適用されるのは、
  2031年1月1日以降に発生する相続からとなります。具体的には、2024年1月1日以降に行われた贈与で、延長された4年分（相続開始前3年超7年以内）については、贈与財産から
  100万円を控除した残額が相続財産に加算されます。従来の暦年贈与は、死亡直前の3年間の贈与が持ち戻されるというリスクはあったものの、それ以前の贈与は完全に相続財産から切り離されるため、比較的短期間での資産移転戦略として利用されてきました。しかし、7年への延長は、この「駆け込み」戦略の有効性を著しく低下させます。不動産投資家が多額の資産を持つ場合、7年という期間は非常に長く、計画的な贈与を早期に開始しなければ、期待通りの節税効果が得られにくくなります。これは、暦年贈与を「長期的な資産圧縮ツール」として再定義し、より早期からの計画的な実行を促す税制の方向性を示しています。
• 不動産投資家への影響と対策
  不動産投資家は、多額の資産を保有しているため、生前贈与加算の延長は相続税対策に大きな影響を与えます。対策としては、「早くから家族に贈与を開始していけば、7年より前の贈与は持ち戻しの対象になりません」という原則がより重要になります。贈与を早期に開始することで、より多くの財産を非課税で移転できる可能性が高まります。

暦年贈与のメリット・デメリット

メリット：

• 少額贈与の継続による節税効果: 年間110万円の基礎控除を毎年活用することで、長期的に見れば相続財産を確実に減らすことができます。
• 贈与の自由度: 贈与の相手や金額、回数に制限がなく、比較的柔軟に利用できます。
• 相続時精算課税制度との選択肢の維持: 特定の贈与者に対して相続時精算課税制度を選択しない限り、暦年贈与を継続できます。

デメリット：

• 持ち戻し期間の延長による影響: 贈与者が亡くなる前7年間の贈与は相続財産に加算されるため、贈与のタイミングによっては節税効果が限定的になる可能性があります。
• 申告義務: 年間110万円を超える贈与には、贈与税の申告義務が生じます。
• 小規模宅地等の特例との併用不可: 死亡前3年以内（将来的には7年以内）に贈与された財産が持ち戻しの対象となった場合、その財産には小規模宅地等の特例は適用できません。小規模宅地等の特例が適用できないという点は、相続時精算課税制度だけでなく、暦年贈与の持ち戻し財産にも共通する重要なデメリットです。不動産投資家が、自宅や事業用不動産を暦年贈与で移転しようとする場合、もし贈与者が7年以内に亡くなると、その不動産は相続財産に持ち戻され、かつ小規模宅地等の特例が適用できず、結果として多額の相続税が発生するリスクがあります。これは、不動産のような高額で特例適用が可能な資産の暦年贈与においては、贈与者の健康状態や余命予測といった不確実性が、より一層税務リスクとして顕在化することを意味します。不動産投資家は、このリスクを理解し、特に自宅や事業用不動産の贈与については、慎重な検討と専門家への相談が不可欠です。

暦年贈与の適用要件と手続き

• 贈与者・受贈者: 贈与者・受贈者ともに制限はありません（ただし、年間110万円を超える贈与は申告が必要です）。
• 手続き: 年間110万円を超える贈与を受けた場合、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告を行う必要があります。

不動産投資家が活用すべきその他の贈与税特例

贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）

贈与税の配偶者控除は「おしどり夫婦贈与」とも呼ばれ、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭が贈与された場合に適用される特例です。

• 適用要件と控除額（最大2,000万円）

• 要件: 婚姻期間が20年以上である夫婦間での贈与であること、贈与財産が居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭であること、受贈者が贈与を受けた年の翌年3月15日までにその居住用不動産に居住し、その後も居住し続ける見込みであることなどが挙げられます。
• 控除額: 基礎控除110万円のほかに、最大2,000万円まで控除できます。これにより、最大2,110万円まで非課税で贈与が可能です。
• 不動産贈与における活用法
  不動産投資家が、自身の居住用不動産（自宅）を配偶者に贈与する際に非常に有効です。これにより、将来の相続財産から自宅の評価額を大きく減らすことができ、相続税の負担を軽減できます。不動産投資家は複数の不動産を所有していることが多く、自宅もその高額な資産の一つです。配偶者控除は、自宅という高額資産を事実上非課税で配偶者に移転できる強力な手段です。これにより、将来の相続時に自宅が相続財産から除外され、相続税の計算対象となる財産総額を大幅に圧縮できます。これは、特に自宅に小規模宅地等の特例を適用する予定がない場合（例えば、配偶者が自宅を相続し、かつ、配偶者控除で相続税が0になる場合など）や、生前中に自宅の名義を整理したい場合に、非常に有効な選択肢となります。

住宅取得等資金贈与の非課税措置

子や孫が住宅を取得する際に、親や祖父母から資金援助を受ける場合の贈与税が非課税になる特例です。

• 【2025年最新】非課税枠の概要と適用期限（2026年末まで）
  この制度は、令和8年（2026年）末までの期限付きの特例です。非課税限度額は、省エネ等住宅の場合で
  最大1,000万円、その他の住宅の場合で最大500万円です。この特例が2026年末までの期限付きであることは、不動産投資家が子や孫への資金援助を検討している場合、早急な行動を促す要因となります。また、省エネ等住宅への非課税枠が1,000万円と優遇されている点 ⁸は、単なる資金援助だけでなく、環境性能の高い住宅取得を奨励するという政策的な意図が読み取れます。これは、投資家が子や孫の住宅取得を支援する際に、単に資金を提供するだけでなく、住宅の質にも配慮したアドバイスや支援を行うことで、より大きな非課税メリットを享受できることを示唆します。
• 省エネ等住宅とその他の住宅の非課税限度額

• 省エネ等住宅（1,000万円）: 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上、または耐震等級2以上、または高齢者等配慮対策等級3以上のいずれかの要件を満たす住宅が対象です。
• その他の住宅（500万円）: 上記以外の住宅です。
  質の高い住宅の適用要件は厳しくなっているため、要件を満たせない場合は500万円の非課税枠となると考えておく必要があります。
• 受贈者・住宅の要件と注意点

• 受贈者の要件: 贈与者の直系卑属（子や孫）にあたる、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上、贈与を受けた年の所得が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）などの要件があります。
• 住宅の要件: 日本国内にある住宅用家屋であること、登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下であること、床面積の2分の1以上が居住用に使われていること、新築・中古・増改築でそれぞれ詳細な要件があります。
• 注意点: 贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与金の全額を使って住宅を取得し、居住を開始することが必須です。
• 不動産投資家の子や孫への支援策としての活用
  不動産投資家にとって、子や孫がマイホームを取得する際に、この特例を活用して資金援助を行うことは、将来の相続財産を減らす有効な手段となります。この制度は、暦年贈与の基礎控除110万円と併用することも可能です。例えば、1,000万円の住宅取得資金贈与と、別途110万円の暦年贈与を組み合わせることで、年間合計1,110万円を非課税で贈与することも理論上可能です。住宅取得等資金贈与の非課税措置が暦年贈与と併用可能であること 9は、不動産投資家が複数の贈与制度を組み合わせることで、より効率的に資産を次世代に移転できる可能性を示唆します。例えば、ある年には住宅取得資金贈与を活用し、別の年には暦年贈与を継続するといった多角的なアプローチが可能です。これは、単一の制度に依存するのではなく、各制度の特性と期限を理解し、家族のニーズに合わせて最適な組み合わせを計画する「複合的な資産移転戦略」の重要性を浮き彫りにします。

相続時精算課税制度と暦年贈与を選択する際の判断基準

両制度の比較とシミュレーション

2024年税制改正により、相続時精算課税制度と暦年贈与はそれぞれ異なるメリット・デメリットを持つようになりました。不動産投資家は、自身の資産状況、贈与の目的、受贈者の状況、そして最も重要な「相続財産に占める不動産の割合」を考慮して、最適な選択を行う必要があります。

特に、年間110万円の基礎控除の「相続税からの除外」という質的な違いや、生前贈与加算の有無、そして最大の注意点である「小規模宅地等の特例との併用不可」を一箇所にまとめることで、複雑な情報を簡潔に提示し、意思決定の助けとなります。不動産投資家は、税制の専門家ではない場合も多いため、膨大な条文や解説から必要な情報を抽出するのは困難です。この表は、複数の情報源に散らばる情報を集約し、比較可能な形式で提示することで、各制度のメリット・デメリットが明確になり、特に不動産投資家が直面する「小規模宅地等の特例」との関係性という重要な点を視覚的に強調できます。これは、読者が自身の状況に照らし合わせて、どちらの制度が有利かを判断するための強力なツールとなります。

不動産の種類や規模に応じた選択のポイント

• 自宅や事業用不動産（小規模宅地等の特例適用可能な場合）:
  原則として、相続時精算課税制度ではなく、相続時に小規模宅地等の特例を適用して相続させる方が有利なケースが多いです。小規模宅地等の特例は、最大80%の評価減という非常に大きな節税効果をもたらします。生前贈与（暦年贈与の持ち戻し対象期間内、または相続時精算課税制度）で移転すると、この特例が使えなくなるリスクがあります。不動産投資家にとって、不動産の評価額は相続税額に直結する最も重要な要素の一つです。小規模宅地等の特例は、その評価額を劇的に引き下げる効果があるため、他の贈与税の非課税枠や控除額と比較しても、その節税インパクトは非常に大きいです。したがって、不動産投資家は、贈与税の非課税枠を優先するよりも、相続税における不動産評価額の圧縮効果を優先すべき場合が多いという戦略的判断が求められます。これは、単に「税金がかからない」という表面的なメリットだけでなく、資産全体の税負担を最適化するという視点から、税制特例の優先順位を理解することの重要性を示しています。
• 賃貸不動産やその他の投資用不動産（小規模宅地等の特例適用不可の場合）:
  小規模宅地等の特例が適用できない賃貸不動産や、将来的な売却を視野に入れている不動産については、相続時精算課税制度や暦年贈与の活用が有効な場合があります。

• 相続時精算課税制度: 賃貸不動産など、評価額が大きく、かつ小規模宅地等の特例が適用できない不動産を早期に次世代に承継したい場合に有効です。特に、年間110万円の基礎控除は、相続税の対象から完全に外れるため、長期的に見れば確実に相続財産を圧縮できます。
• 暦年贈与: 複数年にわたって不動産の一部（共有持分など）を少しずつ贈与したり、不動産を売却した現金を毎年110万円ずつ贈与したりする戦略が考えられます。ただし、7年間の持ち戻し期間延長を考慮した長期的な計画が必要です。

小規模宅地等の特例との関係性：注意すべき落とし穴

前述の通り、相続時精算課税制度を適用した宅地には小規模宅地等の特例は使えません。また、暦年贈与であっても、死亡前7年以内（段階的適用）に贈与された財産が相続財産に持ち戻された場合、その財産には小規模宅地等の特例は適用できません。不動産投資家は、これらの特例の適用可否が相続税額に与える影響を正確に理解し、安易な生前贈与が将来の税負担増に繋がらないよう、細心の注意を払う必要があります。

複数制度の併用と最適な組み合わせ

• 相続時精算課税制度と暦年贈与の併用: 同じ贈与者から受贈者へは、どちらか一方しか選択できません。しかし、異なる贈与者（例：父から相続時精算課税、母から暦年贈与）であれば併用可能です。また、受贈者が異なる場合も、それぞれ最適な制度を選択できます。
• 他の特例との組み合わせ:

• 贈与税の配偶者控除: 自宅の贈与に活用し、相続時精算課税制度や暦年贈与は他の資産に適用するなど、目的別に使い分けが可能です。
• 住宅取得等資金贈与の非課税措置: 子や孫への住宅取得資金援助にこの特例を使い、別途、暦年贈与の110万円枠も活用することで、より多額の資金を非課税で移転できます。
• 小規模宅地等の特例と配偶者控除: 相続時精算課税制度とは併用できませんが、相続時に小規模宅地等の特例と配偶者控除は併用が可能です。これにより、自宅などの主要な不動産を配偶者が相続し、大幅な節税を図る戦略が考えられます。

相続税の基礎知識と2025年時点の税率

相続税の基礎控除額（2025年時点）

相続税の基礎控除額は、相続財産の総額から差し引かれる非課税枠です。2025年7月時点において、相続税の基礎控除額の計算式は変更されておらず、以下の通りです。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数）

法定相続人が多いほど、基礎控除額は大きくなり、納税義務が発生しにくくなります。

相続税の税率と控除額

基礎控除額を超える相続財産に対しては、その金額に応じて累進課税が適用されます。2025年7月時点の相続税の税率と控除額は以下の通りです。

相続税の速算表（2025年時点）

この速算表は、不動産投資家が自身の保有する資産規模に対して、どの程度の相続税率が適用される可能性があるかを迅速に把握するために不可欠です。特に、2億円超、6億円超といった高額な取得金額に対する税率が引き上げられている点は、不動産投資家のような高資産家にとって、相続税対策の重要性を再認識させる情報となります。不動産投資家は一般的に高額な資産を保有しているため、相続税の計算において高税率が適用される可能性が高いです。この表を提示することで、読者は自身の資産規模と法定相続人の数から、おおよその相続税の「基礎控除を超える部分」に対する税率を予測できます。これにより、具体的な数字に基づいて相続税対策の必要性を実感し、生前贈与やその他の節税策を検討する動機付けとなります。

不動産評価と相続税対策の基本

不動産の相続税評価額は、路線価や固定資産税評価額を基に計算されます。実勢価格とは異なる場合があるため、評価額の正確な把握は相続税対策の第一歩として重要です。不動産を活用した相続税対策には、小規模宅地等の特例の活用、賃貸不動産による評価減（貸家建付地評価減など）、不動産管理会社の設立など、多岐にわたる手法が存在します。これらの手法を適切に組み合わせることで、相続税の負担を効果的に軽減することが可能です。

不動産投資家が知るべき2025年相続税改正と不動産を活用した節税戦略

2025年の相続税制改正は、不動産投資家の資産承継戦略に大きな影響を与えます。本記事では、相続税の基本から、生前贈与加算期間の延長、路線価の動向、小規模宅地等の特例、そして不動産投資を活用した具体的な節税戦略と潜在的なリスクまで、網羅的かつ専門的な視点から解説します。信頼性と実用性を兼ね備えた情報を提供し、不動産投資家が適切な相続税対策を講じるための羅針盤となることを目指します。

go1101.com

2025.07.12

まとめ：不動産投資における賢い相続・贈与対策のすすめ

専門家への相談の重要性

相続・贈与税制は非常に複雑であり、特に不動産が絡む場合は、その評価方法や各種特例の適用条件が多岐にわたります。安易な自己判断は、かえって将来の税負担を不必要に増やすリスクを伴います。不動産投資家の方々は、自身の資産状況や家族構成、将来の展望に合わせた最適なシミュレーションと計画を立てるために、税理士や弁護士といった相続・贈与に詳しい専門家と連携することが不可欠です。専門家は、個別の状況に応じた最適な戦略を提案し、税務上のリスクを最小限に抑えるための支援を提供します。

今後の税制改正への備え

税制は社会情勢や政策によって常に変動する可能性があります。本記事で解説した2024年の改正もその一例であり、今後も相続・贈与税制が見直される可能性は十分にあります。不動産投資家は、常に最新の税制情報をキャッチアップし、必要に応じて自身の資産承継計画を見直す柔軟性を持つことが重要です。定期的な専門家との相談を通じて、変化に対応できる体制を整え、長期的な視点での賢い資産承継を目指しましょう。

金利はとても大きな負担になります。

そして金利の仕組みはとても複雑です。

その理由としてこのようなことが考えられます。

• ◯◯金利という言葉が多過ぎる
• 沢山の専門用語が複雑に絡み合っている

今回は基準の決められる仕組みについて丁寧に解説してみました。最後までしっかり読んで頂くと、必ず理解できる内容になっているはずですので、是非、読んで頂ければと思います。

金利の仕組みを分かりやすく解説

僕たちがマイホームの購入後に支払う金利についてはさまざまな専門用語が出てきます。

専門用語が多過ぎて覚えるのが大変です。全て理解できなくても構いませんが、一通りの関連用語を整理してみます。

住宅ローン融資を受けるということは、これらの数字の影響を受けるということになります。

金利の仕組みを理解する必要性は？

ですが、これだけ複雑であればこのように思う人も多いんじゃないでしょうか？

こんなに複雑であればわざわざ勉強して理解する必要無いんじゃないかな？

確かに平均すると住宅ローンを組むことなんて、一生のうち1回か2回程かもしれません。ですが、「金利」の定義が「適応金利なのか？」「基準金利なのか？」を正しく理解しておかなければ、間違った認識のまま比較することになり、その結果「安い金利で融資が組めた！」と喜んでいても、実際には高い金利が適応されてしまうかもしれません。

金利の種類を理解することは、各金融機関ごとの金利を正しく比較するために、とても重要になります。

金利を正しく評価するには？

金利とは数字です。ですが「◯◯金融機関の金利は1.5%」と聞いても、それだけでは情報不足です。例えば、次のような疑問が出てきます。

• 変動金利なのか？それとも固定金利なのか？
  • この金利がローン返済期間中、ずっと続くのか？
  • 数年後、金利が上がってしまう可能性はあるのか？
• 自分にも(誰にでも)この金利で適応されるのか？
  • 優遇金利の引き下げ幅の影響を受ける
• この情報はいつまで有効なのか？

この辺りの解釈を間違えると、話が全然噛み合わなくなってきます。

この記事では主に、適応金利の計算とその基準となる(影響を与える)専門用語について解説します。

住宅ローンの返済に影響を与える専門用語については、是非、以下の記事を読んで頂ければと思います。

適用金利と基準金利の違い

金利の話をしているとこのような言葉を耳にすることが良くあります。

最近は金利が安いからマイホームを買うには絶好のタイミングじゃないか？

住宅ローンの負担が家計を圧迫している。
金利はもっと安くならないだろうか？

ここで話している金利とは「適応金利」のことです。「適応金利」は「実質金利」や「表示金利」と呼ばれることもあります。

適用金利は以下の計算方法で算出されます。

• 適用金利の計算方法
  • 基準金利(短期プライムレート＋1%程)ー優遇金利(時期や個人属性に依存)

新たに「基準金利」と「優遇金利」という言葉が出てきましたね。

これらの専門用語について一つずつ解説してみます。

基準金利について

「基準金利」は「店頭表示金利」とも言われます。

基準金利は各金融機関が景気の動向をもとに独自に設定している金利です。

三菱UFJ銀行や三井住友銀行のような大手の金融機関では店頭表示金利とも呼ばれますが、最近はインターネットを利用したノンバンクなど、店舗を持たない金融機関も沢山あるため、基準金利と呼ばれることも多いです。

基準金利は以下の基準をもとにして各金融機関ごとに独自に算出されています。

• 変動金利…短期プライムレート(プラス1%程)
• 固定金利…新発10年物国債の金利

下の折れ線グラフからも分かるように、変動金利の基準金利は1995年頃から2%台を推移していて、2009年以降はずっと2.475%を維持しています。

つまり、金融機関によって多少ばらつきはあるものの、基準金利はここ10年近くほとんど下がっていないのです。

※画像はフラット35の民間金融機関の住宅ローン金利推移(金利変動等)からです。

お探しのページについて|【フラット３５】

www.flat35.com

その理由は、2009年以降、短期プライムレートがずっと1.475%を維持しているからです。

変動金利は短期プライムレートにプラス1%した金利(1.475%＋1.0%＝2.475%)です。

つまり、基本的には短期プライムレート(1.475%)が変わらなければ、連動する基準金利(2.475%)も変わりません。

日本銀行は全ての金融機関の情報をもとに以下の3種類のプライムレートを好評しています。

• 最頻値
  • 最も多くの銀行が採用したプライムレート
• 最低値
  • 最も低いプライムレート
• 最高値
  • 最も高いプライムレート

三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行のようなメガバンクも全て、2009年1月より短期プライムレートはずっと最低値である1.475%のままです。(2019年3月31日時点の情報)

※短期プライムレートと新発10年物国債の金利については、後ほど丁寧にご説明します。

優遇金利について

優遇金利は基準金利から割引き(優遇される)金利のことで、ここ数年増加傾向になっています。

基準金利と同じように優遇金利についても各金融機関ごとに決められる金利ですが、契約のタイミングで金利が確定してしまいます。そのため、その後、世の中の景気動向などにより金利が下がっていったとしても、優遇金利はずっと同じ金利のまま推移することになります。

基準金利に比べ、優遇金利の方が金融機関ごとに違いが明確になります。その理由は金融機関ごとの戦略にもとずく差別化や今後の景気動向をどのように評価しているかによって考え方が大きく違ってくるからです。

個人の属性も重要な基準となる

住宅ローンは短期プライムレートの金利が基準として変動する訳ですが、上記でも述べた通りプライムレートとは優良企業に対して融資する際に適応される最も優遇された最優遇金利です。

なので一般の個人が金融機関から融資を受ける場合はプライムレートの金利で融資を受けられる訳では無く、プライムレートから個人の属性や信用度に応じて若干プラスアルファされた金利が適応されることになります。

金融機関によって評価基準はさまざまですが、属性や信用度には主に以下のようなものが含まれます。

• 職業および勤続年数
• 年収
• 年齢
• 対象の融資を受ける前の借入金の総額
• 物件自体の収益性
• これまでの投資実績

マイホームを購入する場合は、個人の属性や借入金などが融資の基準になりますが、投資用マンションローンの場合は、物件自体の収益性や投資家としてのこれまでの実績などが大きく影響するそうです。

他にも評価基準があるかもしれませんが、これらの情報を元に金融機関が個人ごとに金利条件を設定することになるため、安い金利でお金を借りれる場合もあれば高い金利でしかお金を借りられなかったり、そもそも融資自体を断られてしまう場合もあります。

適用金利について

「適応金利」は「実質金利」や「表示金利」とも呼ばれます。

先程、お伝えした通り、基準金利から優遇金利を差し引いた金利であり、月々の返済額や返済総額を左右する一番重要な金利でもあります。

• 適用金利の計算方法
  • 基準金利(短期プライムレート＋1%程)ー優遇金利(時期や個人属性に依存)

繰り返しになりますが、基準金利は2009年以降、長期間ずっと下がっていないです。

つまり、ここ最近の「低い適応金利」には「優遇金利」の増減が大きく影響していると言えます。

たまにこの「適応金利」のことを「優遇金利」と表現されていることがあります。適応金利は「優遇された後の金利」であって「優遇される金利」では無いので、混乱しないように注意が必要です。

変動金利なのに金利は下がっていない？

変動金利は世の中の景気動向によって金利が上がったり、下がったりする仕組みです。

ですが、先程もご説明した通り、ここ20年程は基準金利は余り変動していません。また、優遇金利は契約時に確定してしまい、その後、変動することはありません。

つまり、誤解されている方もいるかもしれませんが、このままの推移で基準金利が維持されることになれば、せっかく変動金利であるにも関わらず、適用金利が下がることはありません。

現在、住宅ローンが史上最低金利と言われているのは優遇金利の拡大が大きく影響しています。そのため、この史上最低金利の恩恵を受けるためには優遇金利が高くなるタイミングで借り換えをする必要がある訳です。

※画像はプレジデントオンラインの「住宅ローンの借り換えで得するのは今だけ」からです。

住宅ローンの借り換えで得するのは今だけ 16年2月以前の500万人にチャンス

確実に資産を増やす方法はあるのでしょうか。「プレジデント」（2018年1月15日号）では、10人の識者に「知っておきたいお金のキーワード」について聞きました。第3回のテーマは「住宅ローン金利」です――。（全10回）

president.jp

プライムレートと金利の関係

金利の基準を決める上で大きなポイントになるのがプライムレートです。

プライムレートとは銀行などの金融機関が一部上場企業のような優良企業に対して融資する際に最も優遇された最優遇金利のことです。プライムレートは以下の2つに分けられます。

• 長期プライムレート
• 短期プライムレート

長期プライムレート

長期プライムレートは金融機関が優良企業に長期(1年以上)の融資を行う場合の最低金利です。長期プライムレートは日本の国債市場の影響を受けて変動します。

なお住宅金融支援機構が提供している「フラット35」などの固定金利は長期プライムレートを基準として設定されています。

短期プライムレート(最優遇貸出金利)

一方の短期プライムレートは短期(1年未満)の融資を行う場合の最低金利です。短期金融市場の取引をベースに独自に決められているため、金融機関ごとに若干の差があります。

民間の住宅ローンの算出方法は短期プライムレートに加え融資を受ける個人の属性などが基準となります。住宅ローンを借りる際に使われる「金利」と言う言葉は、一般的に「適用金利」のことを意味します。

• 適用金利の計算方法
  • 基準金利(短期プライムレート＋1%程)ー優遇金利(時期や個人属性に依存)

政策金利は銀行をお金を借りる金利

政策金利は日本銀行(中央銀行)が一般の金融機関に対して貸し付ける金利です。

仮に日本銀行が一般の金融機関に対して1.0%の金利でお金を貸し付けた場合、お金を借りた側の金融機関は1.0%以上の金利でお金を貸す必要があります。そうしなければ金融機関側が損してしまいます。

景気が悪い時は貸し付け金利を下げることで個人や各企業に対しての設備投資などを促し、景気を回復させます。一方、景気が良い時は、金利を上げることで過度な景気上昇を抑えています。

家計の負担を減らすには？

住宅ローンの金利は家計の負担を大きく左右します。

まずは負担額の大きさを認識する

数字だけで考えると数%の話なので、大したこと無いように思うかもしれませんが、30年〜35年と長期間の住宅ローンを組むことを考えると、金利負担が返済総額に与える影響は想像以上に大きいものです。

まずはどれくらいの負担があるのかを認識することが第一歩になります。

負担額の大きさを認識した上で、どのような選択肢が適切かを考えれば良いと思います。

例えば、住宅ローンの組むタイミング、もしくは組んだ後で住宅ローンの負担を抑える方法には以下のようなものが挙げられます。

• 住宅ローンを組むタイミング
  • 変動金利を選択する
• 住宅ローンを組んだ後のタイミング
  • 住宅ローンの繰り上げ返済
  • 住宅ローンの借り換え

それぞれの特徴についてもう少し詳しく説明します。

ですが、実際には「国や他人がどうにかしてくれる」と思い込んでいる人が多いように思います。

今回、金融審議会市場ワーキンググループ(WG)から提出された「高齢社会における資産形成・管理」の報告書の内容が話題になっています。

正直、何故、この内容が話題になるのか不思議なくらいですが、自分なりの考えをまとめてみました。

金融審議会の報告内容と国民の反応

報告書の概要としては主に以下のような内容になります。とても細かく正確にまとめられていると思います。

• 95歳までの30年間で年金支給とは別に2,000万円必要になる
• 退職金は平均で平均で1,700万円～2,000万円程度になりピーク時から3割〜4割減る
• 今後、人口減少、少子高齢化が進みの年金支給額は下降傾向になる
• 現役機〜リタイヤ機前後〜高齢期と段階ごとの資産運用方針が必要になる

報告内容について、僕個人的には概ね適切だと感じていますが、逆に「特に目新しい発見は無く、以前から十分想定できていた内容」だという感想です。

そして「老後の安定した生活を考えると2,000万円では足りませんよ」と具体的な数字をもとに、アホでも分かるように、とても親切なアドバイスをしてくれているにも関わらず…

• 年金100年安心神話が崩れたぁー！
• 年金制度は崩壊だぁー！
• 豊かな老後生活が過ごせないー！

と騒いでいる人達の気持ちが全然理解ができません。

できるかどうかは別として「老後資金2,000万円準備しろ」と言われて騒いでる人達、節約ノウハウやその他の人的資産も持って無いのに、2,000万円すら準備しないつもりだったの？逆に急激な人口減少も無く想定通りの年金収入が見込めたとして、老後資金0円で挑むつもりだったの？えっ？算数できないの？

— 西本 豪 (@go_1101) June 13, 2019

2,000万円が不足していることについて驚いている人が一定数いるようですが、むしろ、その人達に対して驚きです。

100年安心は何が安心か？

「年金制度は100年安心」をいうキーワードも話題になっていますが、これは「年金だけで100歳まで自己資金無しで安心して暮らしていける」という意味ではありません。

あくまで、年金制度自体が100年間安心して存続できる制度だということです。

なので、ある程度、老後の自己資金が必要になったとしても「年金100年安心神話が崩壊した」と騒ぐのは不適切です。

そもそも、個人でちょっと老後のシュミレーションをすれば、それ位掛かることは予想できるはずですが、逆にこの報告が無ければ老後を0円で挑むつもりだったのでしょうか？

「どこまで自分の老後を他人頼みで考えているのだろう？」と心配になってしまいます。

資産形成の重要性

この報告書の本質は「2,000万円不足するからヤバイですよ」では無く「現役時代から計画的に資産形成をして老後に備えましょう」という趣旨のものです。

テレビやインターネットなどでは「金融機関側がタンス預金(貯蓄)を投資に回すよう促しているポジショントークなだけ」との指摘もありますが、それのどこがいけないのか疑問です。

長い時間を有効活用して分散した積立投資をすることは、安定的な老後資金を確保するための、もっともスタンダードな方法だと思うんですけどね。

年金制度は崩壊しない

僕は年金制度には割と楽観的な考え方なので余り心配はしていません。

ですが、そもそも「崩壊」の定義が人によって違うと思うので、現在の年金制度に対する僕の考えを簡単にまとめてみました。

• 年金だけで安定した老後生活を送ることは極めて難しい、と言うか無理
• 平均寿命付近まで長生きすることができれば支払った分の年金保険料を回収できる可能性が高い
• 近い将来、年金制度そのものが運用停止の状態に陥る可能性は極めて低い

個人的には「これまでに支払った年金保険料相当の金額が戻ってきたら十分ハッピーじゃない？」と思うのですが、今、年金制度を批判している人の中には年金収入だけで安定した老後生活を送るつもりだった人が沢山いるようで、その人達からしてみれば「崩壊」と解釈されてしまうのかもしれませんね。

ちなみに、僕の年金に関する基本的な考え方についてはこちらの記事で丁寧に解説しています。もし年金制度に不安を感じている人がいれば、是非、読んで頂ければと幸いです。

老後資金が2,000万円じゃ足りない4つの理由

繰り返しになりますが、報告書の記載内容は概ね適切なんだと思います。

ですが、その一方で、この報告内容を鵜呑みにして、全ての人が「2,000万円あれば老後は安泰だ」と考えるのは軽率だと思いました。

あくまで「平均値」なので、足りる人もいれば、足りない人もいる訳ですが、実際には「かなり多くの人が老後資金は2000万円では全然足りない」と理解するべきです。

「もし物価が上昇したら？」「ベーシックインカムが導入されたら？」とそれっぽい可能性を広げ過ぎても切りが無いですし、未来の予想をしても余り意味が無いので、あくまで現在の状況を前提として考えてみたいと思います。

年金支給額は緩やかに減少する

今後、年金の支給額が減少していくことは多くの人が覚悟しているはずです。

主な要因はやはりこの2つだと思います。

• 日本人の平均寿命は増加傾向
  • 年金支給を必要としている高齢者が増えていく
• 平均出生率はどんどん減っている
  • 年金保険料を支払ってくれる若者が減っていく

支給額が減ることもありますし、支給開始年度が繰り上げられることも想定できます。

調査対象は厚生年金の加入者

国民年金にしか加入していない人は、厚生年金に加入している人と比べて年金支給額も大きく下回りますし、同じようにニートやアルバイトなどで長年厚生年金に加入していない期間がある人も同様に年金支給額は低くなるため、その分の自己負担を強いられます。

ちなみに、国民年金と厚生年金の違いや年金制度の仕組みについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

誰に向けたメッセージかを考える

年収や貯金額のようなお金の話題になると、良く「平均値」をもとに話が進みます。

ですが、実際には、年収にしても貯金額にしても「極端に年収の高い人」や「極端に貯金額が高い人」が一定数存在するため、そのお金持ちの人達によって「平均値」は大きく押し上げられている傾向があります。

今回、老後資金が2,000万円足りないと言われているのは、厚生年金に加入して、比較的しっかりと稼いでいるプチエリート会社員に向けてのメッセージです。

このようなレポートを作成する以上、個人ごとの状況を適応することは現実的に難しいため、あくまで「平均値」を基準とした算出結果となることは当然ですが、「平均値」が自分にも当てはまると思い込むのは危険です。

ただし、今回の報告書に対して「平均値を算出しても全ての人に当てはまる訳では無いので余り意味が無い」との厳しい指摘もありますが、全ての人に当てはまるシュミレーションをするのは現実的にかなり難しく、適切な指摘とは思えません。

リストラされる人は確実に増える

リストラや早期退職を強いられる人は確実に増えるはずです。

経団連の中西宏明会長やトヨタ自動車の豊田章男社長も、今後、終身雇用が難しい趣旨の発言をしています。

もし、定年まで雇用が維持できなければ、その分、会社員として納める厚生年金の保険料も下がりますし、結果的に年金支給額も減ってしまいます。

今どき「終身雇用」なんて迷惑以外の何者でも無いはずです。

リストラや早期退職になってしまう可能性も頭の片隅に置いた上で、将来を考える必要があります。

具体的にどうすれば良い？

それでは具体的な解決方法は何があるでしょうか？

資産運用と節約の両方が必要

答えは報告書にも記載されている通り、つみたてNISAやiDeCoによる資産運用が正解だと言えます。

ですが、それと同じくらい、地道な節約も大切になります。まずはこのような思い込みを見直す必要がある気がします。

• 車を維持するには○○万円必要
• マイホームを購入するには○○万円必要
• 携帯電話の料金は月々○○万円必要

食費や教育費は中々削減するのは難しいかもしれませんが「そもそも車は購入する必要があるのか？」「マイホームでは無くずっと賃貸では駄目なのか？」のように、一つ一つの支出に疑問を持つところから始めれば良いと思います。

「2,000万円足りない」という意見にはとても敏感なのに、大手キャリアの携帯料金に違和感無く1万円以上も支払い続ける人達はどう考えてもおかしいです。

他人に過剰に頼らない

予想以上に人口減少や少子高齢化が進んでしまい、仮に「年金運用はもう限界だ！」との結論が出たとしても、その責任を国や誰か他の人に求めるのは建設的ではありません。

また、世代間格差を理由に、現在の老後世代に文句を言うのも少し違うと思います。

確かに年金支給額だけで比較すると、僕達の方が不利(不公平)かもしれませんが、先輩世代が頑張ってくれたおかげで僕達はさまざまな形で人生のショートカットができているはずです。

「年金だけでは老後の生活を全て賄うのは難しいから各自で頑張ってね」と伝える政府の意見と「いやいや年金だけで全ての生活を賄うべきで自己資金なんて準備したくない」と主張する個人の意見と、どちらが無責任なのかは意見が分かれると思いますが、僕は今回の警鐘はとても誠実で称賛すべきものだと思います。

勿論、家庭環境や身体的な問題で十分に収入を確保できない人もいますし、人それぞれ価値観や考え方は違います。

なので全ての人に対して「しっかりと自力でお金を準備するべきだ」とは思いません。

ですが、自分の将来の必要資金や年金支給額を(できるかできないは別として)計算しようともせずに、ただ単に出てきた「2,000万円」と言う数字だけに着目して、ぎゃーぎゃー騒ぐのは少し違うような気がします。

自分の老後です。

未来の自分のために何ができるか、少しずつ考えなければいけません。

その結果、税金の計算方法が大きく変わります。

実際に影響が出てくるのは2020年1月からです。

• 所得税…2020年(令和2年)から
• 住民税…2021年(令和3年)から

税制改正自体は毎年実施されますが、平成30年度の税制改正は影響範囲が大きく、かなり複雑な内容です。

国税庁によると96%の人にとってはほとんど影響は無く、個人として何か対応しなければいけないことが増える訳ではありませんが、一部、損する人や得する人が出てきます。

会社員や公務員の人については、源泉徴収により税金を納めているため、打てる対策は限られてしまいますが、個人事業主やフリーランスについては、少し準備をすることで、今後の節税対策にも繋がります。

また、税制改正の内容を理解することができれば、今後の日本政府の方針なども何となく見えてきます。

そもそも控除って何？

国に税金を納めることは国民のルールです。「納税の義務」は「教育の義務」「勤労の義務」と並んで、国民の3大義務の一つです。それではどのような仕組みで納めるべき税金が決まるのでしょうか？

年間収入と給与所得と課税対象額

まず初めに「年間収入」と「給与所得」と「課税対象額」それぞれの言葉の意味を正しく理解する必要があります。簡単にご説明すると以下の通りです。

• 年間収入(年収)
  • 源泉徴収票に記載されている「支払金額」
  • いろいろな金額を差し引かれる前の「最も大きい金額」
• 給与所得(所得)
  • 年間収入から給与所得控除を差し引いた金額
• 課税対象額(課税総所得金額または課税所得)
  • 給与所得から所得控除(14種類)を差し引いた金額
  • 所得税や住民税が計算される基準となる金額

なので、年間収入と給与所得と課税対象額は必ず以下のような関係になります。

• 年間収入(年収)＞給与所得(所得)＞課税対象額(課税総所得金額)

年間収入、給与所得、課税対象額のそれぞれの言葉を不確かな状態で捉えてしまうと、それ以降の計算式がめちゃくちゃになってしまいます。最初は少し混乱してしまうかもしれませんが、必ず「年収とは何か？」「給与所得とは何か？」「課税対象額とは何か？」を意識した上で計算するように心掛けましょう。

なお、給与所得控除や所得控除については、この記事の中でさらに詳しく解説します。今の段階で理解できていない人も、是非、このまま読み進めて頂ければ大丈夫です。

控除は所得から一定金額を差し引く仕組み

会社員でも個人事業主でも投資家でも仕事をして収入を得た場合、その金額に応じて税金を支払うことになります。

そして、一般的には、収入が多ければ多いほど、納めるべき税金の金額の割合も大きくなってしまいます。

ただし、厳密には、年間収入(年収)を基準に税金の計算をする訳ではありません。

給与所得者の場合、以下の順序で所得税や住民税を算出します。

• 年間収入から給与所得控除を差し引き給与所得を算出する
• 給与所得から基礎控除などの所得控除(全14種類)を差し引き課税対象額を算出する
• 課税対象額を基準に所得税(超過累進税率)や住民税(一律10%程)を算出する

この「年間収入からいろいろと考慮された金額を差し引く仕組み」を控除と呼びます。

• 控除額が多い場合
  • 納めるべき税金が少なくなって嬉しい
• 控除額が少ない場合
  • 納めるべき税金が多くなって悲しい

投資家やお金持ちの人達(小金持ちの人も？)の中には、常日頃から「どうすれば控除額を増やして節税できるだろうか？」と考えている人も一定数います。

控除の仕組みが理解できると「どうすれば手元にお金を残せるか？」が少しだけ見えてきます。

14種類の所得控除

所得控除にはさまざまな種類があり、なんと全部で14種類もあります。

• 担税力低下を考慮するための控除
  • 雑損控除、医療費控除
• 社会政策上の要請による控除
  • 社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、生命保険料控除、地震保険料控除、寄附金控除
• 個人的事情を考慮するための控除
  • 障害者控除、寡婦控除(寡夫控除)、勤労学生控除
• 最低限生活費を確保するための控除
  • 配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、基礎控除

2020年の税制改正では以下の3種類の控除が改正されます。

• 給与所得控除…給与所得を算出する際に差し引かれる控除
• 公的年金控除…雑所得(公的年金)を算出する際に差し引かれる控除
• 基礎控除…給与所得や雑所得、その他の所得から最後の差し引かれる控除

ちなみに、基礎控除は14種類ある所得控除の中の一つですが、給与所得控除と公的年金控除は所得控除よりも前のタイミングで差し引かれる控除です。

基礎控除の改正

基本的に「控除」とは何か条件を満たした時に予め定められた金額が収入から差し引かれる仕組みです。ですが「基礎控除」は唯一、全ての国民に対して適応される控除です。

改定前(2019年)までの基礎控除額は所得税と住民税ともに収入に関わらず一律の税率でした。

• 所得税の基礎控除額…一律で38万円
• 住民税の基礎控除額…一律で33万円

その基礎控除が2020年1月以降、以下のように改正されます。

課税対象額	所得税の基礎控除額	住民税の基礎控除額
2,400万円以下	48万円	43万円
2,400万円超〜2,450万円以下	32万円	29万円
2,450万円超〜2,500万円以下	16万円	15万円
2,500万超	無し	無し

課税対象額が2,400万円以下の人は控除額が増えるため、税金の負担は少なくなり嬉しい限りですが、課税対象額が2400万円以上の場合、逆に基礎控除額が削減され、結果的に増税になってしまいます。

今まで収入金額に関わらず一律だった基礎控除額ですが、2020年以降、収入金額によって基礎控除額が変わるため、収入が2,500万円以下の人(つまりほぼ全ての給与所得者)は「給与所得者の基礎控除申告書」を提出しなければいけなくなります。

給与所得控除の改正

給与所得控除とは給与所得者に対して適応される控除です。

個人事業主やフリーランスの場合、業務に使う備品などを経費として計上できますが、会社員や公務員などにはそのような仕組みはありません。もし会社員や公務員が業務で使う備品(スーツ、パソコン、筆記用具など)を個別で計上したら、税務署側の負担は膨大になってしまいますよね。

なので、給与所得者に対しては年収に応じて給与所得控除が適応されます。

給与所得の控除額は数年おきに改正されています。2017年〜2019年までの給与所得控除額は以下の通りです。

給与等の収入金額	給与所得控除額
〜162.5万円以下	65万円
162.5万円越〜180万円以下	収入金額×40％
180万円越〜360万円以下	収入金額×30％＋18万円
360万円越〜660万円以下	収入金額×20％＋54万円
660万円越〜1,000万円以下	収入金額×10%＋120万円
1,000万円超〜	220万円(上限額)

一方、2020年1月以降の給与所得の控除額は以下の通りです。所得金額により多少の違いはありますが、全体的に10万円の控除額が削減されています。

給与等の収入金額	給与所得控除額
〜162.5万円以下	55万円
162.5万円越〜180万円以下	収入金額×40％ー10万円
180万円越〜360万円以下	収入金額×30％＋8万円
360万円越〜660万円以下	収入金額×20％＋44万円
660万円越〜850万円以下	収入金額×10%＋110万円
850万円超〜	195万円(上限額)

控除の上限額については、2019年までは1,000万円以上が220万円でしたが、2020年からは850万円以上で195万円の控除になります。

つまり、控除額が少なくなったため、税金の負担が増えてしまい悲しい状態になります。

なお、給与所得控除は10万円削減されていますが、その分、先程ご説明した基礎控除が10万円増加している、結果的に多くの人(年収850万円までの給与所得者)はプラス・マイナス・ゼロになっています。

所得税額調整控除の創設

年収が850万円以下の給与所得者は「基礎控除の増加分」と「給与所得控除の減少分」を相殺することにより、何も影響が無いことになります。

ですが、年収が850万円を超える給与所得者については「基礎控除額は10万円しか増分されない」にも関わらず「給与所得控除は10万円以上減少されてしまう」ため、結果的に増税になってしまいます。

そこで「所得金額調整控除」と呼ばれる制度が新しく創設されました。

給与所得が年収が850万円を超えて、その上で、以下の条件のどれかに該当する人は所得金額調整控除が適応されます。

• 本人が特別障害者である
• 年齢23歳未満の扶養親族がいる
• 特別障害者である同一生計配偶者、あるいは扶養親族がいる

そして、所得金額調整控除が適応されることにより、以下の金額が控除されます。

• 控除額＝(年収ー850万円)×10%

ただし、年収1,000万円を超える場合は一律で1,000万円として計算されてしまいます。また、控除を受けるには「所得税額調整控除申告書」を提出する必要があります。

どんどん書類が増えていく。。。

青色申告特別控除の改正

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。そして、青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。

改正前、つまり2019年度の事業所得として翌年2020年に提出する確定申告までの場合、青色申告の特別控除枠は以下の2通りになります。

• 10万円控除の条件
  • 65万円控除の条件を満たしていない場合
•  65万円控除の条件
  • 複式簿記による記帳する
  • 貸借対照表および損益計算書を確定申告書に添付する
  • 法定申告期限内に確定申告を提出する
  • 経営が事業的規模である(不動産経営の場合)

そして、改正後、つまり2020年度の事業所得として翌年2021年に提出する確定申告からは、青色申告の特別控除枠は以下のように改正されます。

• 10万円控除の場合、そのまま維持される(改正無し)
• 65万円控除の場合、控除額が55万円に削減される
• 65万円控除の条件を満たし、かつ 電子データ化することで65万円控除を維持

つまり、65万円の控除を受けるには従来の条件を満たしていることに加え、確定申告書の電子データ化が必要になります。

ちなみに、意外と知らいない人も多いかもしれませんが、小規模な賃貸経営でも開業届を提出し、適切な処理をすることで、青色申告特別控除(10万円控除)を受けることは可能です。

青色申告特別控除で65万円控除を受けるには？

電子データ化の方法は以下の2種類です。どちらも少し複雑で面倒くさいですが、今後も控除額を65万円のまま維持するためにも、しっかり覚えておきたいものです。

e-Tax(国税電子申告納税システム) による確定申告

e-Taxとはインターネットを利用して、確定申告の手続きを電子化できるシステムです。e-Taxを利用するには以下の2点を事前に準備する必要があります。

• マイナンバーカード
• ICカードライタまたはマイナンバーカード対応NFCスマートフォン

僕も過去にマイナンバーカードを取得しましたが、完成するまでに半年近くの掛かりました。もしe-Taxによる確定申告を予定している人は可能な限り早めに対応するべきです。

ちなみに、e-Taxは確定申告の提出だけでは無く、開業届や青色申告承認申請書の提出も可能です。

電子帳簿保存による確定申告

電子帳簿保存については、e-Taxよりもさらに対応が大変だと言われます。ポイントについては以下の点が挙げられます。

• 帳簿の備え付けの3ヵ月前までに税務署からの承認が必要になる
• 課税期間の途中から適用できない

65万円の青色申告特別控除を受けることが目的であれば、まずは、e-Taxを検討すれば良いと思います。

公的年金控除の改正

公的年金は税法上「雑所得」として扱われ、所得税や住民税の課税対象として取り扱われます。

給与所得者と同様、受取額に応じて公的年金控除が適応されますが、2020年以降は公的年金控除が僅かではありますが削減されてしまいます。

まず、改正前の公的年金控除額は以下の通りです。

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円
65歳以上	330万円未満	120万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円

そして、2020年以降、公的年金控除は以下の通り改正されます。主な変更点は以下の通りです。

• 公的年金等の収入に関わらず、一律で控除額が10万円削減される
• 公的年金等の収入が1,000万円を超える場合、控除額の上限が195万5,000円までになる

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋27万5,000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋68万5,000円
	770万円超〜1,000万円未満	(年金収入✕5%)＋145万5,000円
	1,000万円超	195万5,000円
65歳以上	330万円未満	110万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋27万5,000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋68万5,000円
	770万円超〜1,000万円未満	(年金収入✕5%)＋145万5,000円
	1,000万円超	195万5,000円

一律で控除額が10万円削除されることについては、上記でもご説明した通り、基礎控除額が10万円増加するため、プラス・マイナスでゼロになり、特に影響はありませんが、公的年金等の収入が1,000万円を超える人は、その分だけ損してしまいます。

また、公的年金等以外の収入と合算して所得金額が1,000万円を超える場合、さらに控除額が削減されます。

• 公的年金等以外の収入と合算して所得金額が1,000万円を超える場合
  • 控除額が10万円削減される
• 公的年金等以外の収入と合算して所得金額が2,000万円を超える場合
  • 控除額が20万円削減される

「年金生活で年間1,000万円以上って、どんだけ恵まれてるねん？」と思いますが、このような人達は控除額が削減されるため、結果的に増税になってしまいます。

別にええやん？

現実問題として年金で年間1,000万円を超えるケースはかなり限られていて、影響を受ける人はほとんどいません。

ちなみに、公的年金控除については年金の受給だけでは無く「小規模企業共済」や「個人型確定拠出年金(iDeCo)」の受け取りの際にも影響する内容なので、制度を利用する場合は控除される概算額だけでも理解していた方が良さそうです。

各種合計所得金額要件等の見直し

2020年の税制改正により、各種控除を適応するための合計所得金額要件が見直されます。

ただし、基本的には給与所得控除が削減されたことによる見直しであり、適応要件を満たすための年収自体は今までのままです。つまり特に何か大きな変更がある訳ではありません。

同一生計配偶者および扶養親族の控除対象者

配偶者控除や扶養控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が38万円以下
  • (年収103万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が48万円以下
  • (年収103万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

源泉控除対象配偶者

2018年度の配偶者控除および配偶者特別控除の改正により新たに加えられた源泉控除対象配偶者の要件についても以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が85万円以下
  • (年収150万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が95万円以下
  • (年収150万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

配偶者特別控除の対象者

配偶者特別控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が38万円超〜123万円以下
  • (年収103万円超〜201.6万円以下から給与所得控除を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が48万円超〜133万円以下
  • (年収103万円超〜201.6万円以下から給与所得控除を差し引いた額)

勤労学生控除の対象者

配偶者控除や扶養控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が65万円以下
  • (年収130万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が75万円以下
  • (年収130万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

家内労働者等の事業所得の必要経費算入

家内労働者の事業所得などにおいて必要経費として計上できる最低保証額が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 計上できる最低保証額が65万円まで
• 改正後(2020年以降)
  • 計上できる最低保証額が55万円まで

なお、家内労働者の具体的な仕事内容としては「内職」「新聞の集金」「検針員(水道、電気、ガスなど)」「ヤクルトレディ」などが含まれます。

家内労働者の必要経費として計上できる最低保証額については、給与所得控除の削減とは直接的な因果関係はありませんが、給与所得控除が10万円削減されたことを考えると、妥当な改正だと言えます。

得する人と損する人

この記事の冒頭でもお伝えしましたが、2020年の税制改正により、税金の負担が大きく増減する人はそれ程多くないと思います。ですが、僅かながら得する人と損する人がいるのも事実です。

自分は得するのか？損するのか？を把握しておくことで、何か対策ができるかもしれません。

まずは、2020年の税制改正により税制面で得する人は以下の通りです。

• フリーランス、個人事業主、投資家、不動産経営者
  • 確定申告を電子化し青色申告特別控除(65万円)を維持できた場合、基礎控除の10万円増加分だけ控除額が拡大する
• 扶養控除を受ける人
  • 基礎控除の10万円増加分だけ控除額が拡大する

次に、2020年の税制改正を受けてもほとんど影響が無い人は以下の通りです。

• 給与が850万円以下の会社員
  • 基礎控除が10万円増加するが、給与所得控除が10万円削減されるため影響無し
• 年金受給者(合算の所得金額が1,000万円以下)
  • 基礎控除が10万円増加するが、公的年金控除が10万円削減されるため影響無し

最後に、2020年の税制改正を受けて損してしまう人は以下の通りです。

• 給与が850万円以上の会社員
  • 基礎控除は10万円増加するものの、給与所得控除が10万円以上削減されるためトータルの控除額が削減される
• 年金受給者(合算の所得金額が1,000万円超)
  • 基礎控除が10万円増加するが、公的年金控除が大きく削減されるためトータルの控除額が削減される
• 2400万円以上の会社員や個人事業主
  • 基礎控除が6万円以上削減され、かつ給与所得者の場合は給与所得控除も25万円削減されるためトータルの控除額が大きく削減される
• 給与所得を取得している年金受給者
  • 基礎控除が10万円増加するが、給与所得控除と公的年金控除のそれぞれで10万円ずつ(合計20万円)削減されるためトータルの控除額が10万円削除される

基本的には給与所得者にしても個人事業主(フリーランス)にしても、年間収入が大きければその分、税制面での負担が大きくなる結果になりました。

お金持ちは税金を沢山払うべき？

2020年からの税制改正については以下のようなポイントがあります。

• 高所得者に対して増税することで格差を是正する
• 働き方改革を目指した考え方が反映されている
• 国が少しずつ(副業も含めて)個人事業主やフリーランスを推奨している

中でも貧富の差を縮小することで、所得の再分配が実現されることを期待している人も多いと思いますが、現実問題として、本当に格差を是正することは可能なのでしょうか？

これは、あくまで僕個人的な考えなのですが、税制改正によって格差を是正するのは、そう簡単なことでは無いと思います。

政府主導の政策を宛にして格差を縮めたい一般の人が、どれだけ「お金持ちはその分たくさん税金を払うべきだ！」と主張しても、常日頃から税金対策をしている富裕層にはそう簡単には勝てません。

確かに超過累進税率では、収入が増えれば増える程、納めるべき税率もどんどん増えていきますが、それは個人の給与所得や事業所得などに限った話です。

富裕層の場合、給与所得や事業所得に比べて、さまざまな収入源があるはずです。

配当所得の割合が多ければ、適応税率は超過累進税率よりも遥かに抑えられますし、事業の規模が一定以上になれば会社を設立することで、個人の超過累進税率では無く、法人税として税金を圧縮することもできますし、その上、経費計上が可能な範囲も拡大します。

つまり、一般の人達が思っている程、格差は埋まりません。

少し精神論になってしまいますが、他力本願の考え方では無く、どうしたら収入を増やせるか？どうしたら納めるべき税金を減らせれるかは、経営者や投資家に関わらず、全ての人が考えていくべき課題だと思います。

賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。

これから物件を購入しようかと考えている不動産投資の初心者にとってはこのように思う人もいるかもしれません。

まだ物件を購入してもいないのに売却のことを考えるのは、さすがに気が早すぎるなぁ。

まずは安定した家賃収入が確保できる物件を探すことに専念しよう。

ですが、実際の出口戦略は「物件を購入する前」からあらゆることを想定しなければいけません。

ちょっと大袈裟に聞こえるかも知れませんが、売却を想定しない物件購入には大きなリスクが存在します。

少し気が早いように感じるかもしれませんが、物件を購入するタイミングでしっかりと出口戦略を考えておかなければ、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。

今回は「賃貸経営における出口戦略の考え方」についてまとめてみました。

既に投資用物件を保有している人だけでは無く、これから投資用物件の購入を検討している人にとっても重要なポイントになる内容ですので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

出口戦略の重要性は？

物件ごとの投資結果が「成功だったか？」「失敗だったか？」を評価するには「最終的にいくらで物件を売却できたか？」によって判断します。

もし物件を保有している間、空室率も低く十分なキャッシュフローが達成できていても、売却価格が想定以上に低ければ、その事業は失敗かもしれません。

まだ物件の購入前だとしても、最低限の出口戦略は意識するようにしましょう。

出口戦略の種類

出口戦略と聞くと「いつ売却するか？」「いくらで売却するか？」を考えるのが一般的ですが、賃貸経営でにおける出口戦略には以下のような方法があります。

• 物件をそのまま売却する
• 物件を空室を埋めて満室にしてから売却する
• 物件の修繕やリフォームをしてから売却する
• 物件を解体し更地にしてから売却する
• 物件を解体し駐車場やコインランドリーなどで活用する
• 物件を解体し新しく建て替えてから売却する
• 物件を解体し新しく建て替えてから再び自身で賃貸経営する
• そのまま持ち続ける(賃貸経営を継続する)

勿論、適切に分析できているのであれば「敢えて売却は考えずそのまま持ち続ける」という選択肢も悪くないと思います。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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建物構造による選択肢の違い

例えば、戸建てや一棟アパートであれば、家主(所有者)に物件自体を解体する権利があるため、更地にしたり、立て直したりとさまざまな選択肢があります。

一方、分譲マンションの1区分しか所有していない場合、関係者の合意が無ければ取り壊しなどはできないため、室内を多少リフォームすることはできますが、基本的には保有し続けるか売却するかの2択に絞られるはずです。戸建や一棟アパートと比べると選べる選択肢はかなり狭くなってしまいます。

家賃の価格は交渉はできる？お部屋探しの流れと注意点について

不動産仲介会社との関わり方から家賃の価格交渉までお部屋探しをする全ての方にとって必見の情報です。

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意思決定のポイント

投資用物件の出口戦略を考えた場合、意識しなければいけないポイントが沢山あります。

株式投資などの場合だと「銘柄をいくらで購入して、いくらで売却できたか？」が全てです。

もし利益があった場合は所得税(配当所得)が掛かりますが、所得税率も一律で20%程なので、それ程、複雑ではありません。他にも株式売買に伴う手数料などが掛かりますが、正直、微々たるものですし、

一方、賃貸経営の場合はさまざまな費用が関わってくるため、しっかりと整理しておかないと「得だと思って売却したのに実は損していた…」なんてことにもなりかねません。具体的には以下のような費用が関わってきます。

• 物件の購入価格および売却価格に関わる費用
  • 仲介手数料、収入印紙代、銀行手数料など
  • 抵当権抹消費用、司法書士手数料など
• 保有期間中の家賃収入
  • ※これまでの実績金額
• 保有し続けることによって得られるであろう見込み収入
  • ※将来の予想額
• 保有期間中の経費
  • 管理費、修繕積立費、広告費、固定資産税など
  • 減価償却費、金融機関への融資返済金利など
• 不動産所得に対する所得税、住民税
  • 法人設立に伴う初期費用、運営費用
  • 顧問税理士費用、法人住民税
• 解体費用、リフォーム費用

とても項目が多くて挫けそうになりますが…

これらの全ての金額を換算することで、その物件によるの経営が「成功したか？」「失敗したか？」を評価します。

ただ「損失が出てしまうからずっと保有するしかない」と考えるのも軽率です。

認めたくない気持ちも分かりますが、投資をする以上、損失が出るのは仕方の無いことです。

自体が改善される根拠も無く、ただ頑なに保有し続けるのはただの「塩漬け状態」です。

例え失敗してしまったとしても、その原因をしっかりと分析し次に繋げるべきです。

売却を判断する場合は、売却することにより一括で手に入る収益と賃貸を継続し家賃収入を積み重ねることによる収益を天秤に掛けて「どの選択が正しいのか？」を見極めることが必要です。

物件売却のメリット

投資用物件を売却するメリットは当然ながら纏まったキャッシュが手に入ることです。

手元にまとまった資金があれば新規物件を購入するための軍資金になりますし、新規物件の購入により資産の若返りも期待できます。

勿論、立地や収益性によりどの物件を売却するかの判断が変わりますが、自分で判断して優良物件だけを手元に残すことができれば資産の棚卸しと言う意味では大きなメリットです。

勿論、売却した資金には手を付けずに、そのまま老後資金として保有し続けるのも一つです。

所有物件の売却を検討する時の考え方について

投資用の物件を所有していると不動産仲介会社から良く電話が掛かってきます。仲介会社とのやりとりや売却を検討する時の考え方について簡単にまとめてみました。

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2020.04.05

売却に伴う注意点

株式投資であれば、売却予定額をもとに「本当に売却するべきか？」「もう少し保有し続けるべきか？」を考えるくらいなので比較的シンプルに判断できます。

ですが、投資用物件を売却する場合は「この価格で満足できるか？」以外にも、たくさん考慮するポイントがあります。

ローンが返済できるか？

まず、最初に思いつくのが「金融機関へのローンを返済できるか？」です。

投資用物件を購入したものの、想定通りのキャッシュフローが見込めないことは良くある話です。

販売会社の営業は「不確実なシュミレーション」をもとに、将来のキャッシュフローを提示してきますが、現実はそう甘くありません。

つまり、巧みな営業トークに騙されてしまったパターンです。

この場合、すぐにでも売却して損失を最小限の抑えたいというのが本音かもしれません。ですが、金融機関から融資を受けている場合、購入の初期段階では利息部分の返済に占める割合が多く、ほとんど元金が減っていおらず、仮に売却できたとしても、大きなマイナスになってしまう場合もあります。

返済を進めることで、元金部分に占める割合が増えていきますが「判断を誤って購入してしまった物件」の場合、無駄に長い期間物件を保有すれことで、むしろ状況が悪化するかもしれません。

この辺りの判断は難しいですが、感情面での損得だけで無く「保有によるリスク」と「売却による損失」を見極める必要があります。

不動産投資の繰り上げ返済は効果絶大？返済総額の大幅削減に繋がります

繰り上げ返済をすることは返済総額を減らす上でとても大きな効果があります。元利均等返済の仕組みを理解しつつ繰り上げ返済の効果的なタイミングや注意点などについてまとめました。

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2019.11.17

譲渡所得の仕組みを理解する

出口戦略を考える時、譲渡所得を意識することはかなり重要です。

売却によって譲渡所得が発生する場合は、物件の所有期間によって所得税率や住民税率が大きく変わります。

譲渡所得とは物件を売却することによって得られる収入です。投資用物件における譲渡所得および譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝譲渡価格(売却価格)－簿価(帳簿価額)
  • 簿価(帳簿価額)＝購入価格－既に経費計上した減価償却費分
• 譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

重要なポイントは譲渡所得は譲渡価格(売却価格)から購入価格を差し引くのでは無く、簿価(帳簿価額)を差し引くということです。

簿価(帳簿価額)とは「購入価格から減価償却費分を差し引いた帳簿上の価額」のことです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得税の税率は物件の保有期間によって、以下の2種類に区別されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期譲渡所得と比べて約2倍の税金が課せられてしまうため注意が必要です。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

法人設立による節税対策

上記の通り、個人名義での所有物件だと譲渡所得税が大きな負担になりますが、法人名義で所有物件であれば、売買益に対する所得税を軽減できます。

その場合、途中で個人名義から法人名義に名義変更するのは難しいため、購入するタイミングで法人を設立して最初から法人名義で物件を購入する必要があります。

賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？

賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。 個人所有のままでも問題無...

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2020.04.08

より高値で売却するには

物件の売却を検討する場合「少しでも高値で売却する方法は無いか？」を考えます。例えば、以下のようなことが挙げられます。

空室を埋めてから売りに出す

投資用物件の市場価格は積算価格や収益還元法によって計算されますが、金融機関からの評価としては「現時点での稼働率」もとても重要ですし、空室が一つでもあると、それを理由に値下げ交渉されることもあります。

可能な限り空室は埋めた状態で売りに出す方が高値で売却できる可能性が高くなります。

収益還元法は難しくない？直接還元法とDCF法の違いについて

投資用物件の売買価格が「割高なのか？」「割安なのか？」を判断するのは少し難しいですよね。普段の生活で買い慣れている商品であれば「いつもより安いかな？」とか「先月から値上げされてしまった」などと、比較的簡単に売買価格を評価できますが、車や不動...

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2019.12.31

1部屋辺りの家賃収入を増やす

空室率同様、一部屋辺りの賃料も市場価格を決める上で大切な指数になります。

販売図面などには販売価格が一番大きく掲載されますが、投資用物件の場合、どうしても表面利回りは注目されてしまいます。

もし、近い将来、物件を売却することを想定している場合は、安易に賃料を下げて入居付けするのでは無く、多少、広告費を高めにしてでも家賃を少し高めに設定する方が販売価格を大きく見せることができます。

勿論、市場価格の平均と比較し余りにも割高な賃料を設定しても、投資家相手には直ぐに見破られてしまいますが、ある程度は高めに家賃設定した方が販売価格を維持する根拠になるはずです。

物件自体の品質を高める

物件自体の品質を高めるには以下のような方法が考えられます。

• エントランスや共用部分を綺麗に掃除する
• ニーズに適応したリフォームやリノベーションをする
• 大規模修繕工事をする

まずエントランスや共有部分の掃除は徹底的に綺麗に掃除するべきです。

特に購入希望者が訪れた際、すぐに目に付くような箇所は重点的に掃除しておくことで印象も変わります。

何より対してコストも掛からないため、やらない理由がありません。

一方、リフォームやリノベーションについては、本当に需要があるのかしっかり戦略を立てて慎重に取り組む必要があります。

「○○のような間取りが良いはず」と個人の思い込みで誤った対応をすればただの無駄金ですし、仮に工事の方針が正しかったとしても、期待できる販売価格の上昇以上のコストを掛けても意味がありません。

「ただの自己満足」にならないように費用対効果を考えた対策が必要です。

また、大規模修繕工事についても「適切な時期」があるため安易に進めると失敗します。

知り合いの工事会社など、低コストで対応してくれる業者などがいる場合は、付加価値を高めるために工事を実施するのもありですが、こちらも費用対効果が明確に期待できないのであれば、むしろ「大規模修繕工事は実施せずに、その分、値下げ交渉に応じる」方がリスクが少ないです。

また、日頃から修繕履歴を丁寧に記録することで、現状の物件価値を客観的に示せるようになります。

売却時の市場の動向を把握する

物件を売却する場合、その時々の景気動向により売却価格が大きく変動します。

極端な話、不動産バブルのような時代であれば、かなり割高な売却価格が期待できるかもしれません。一方、不景気であったり、不動産自体の価値が低減してしまっていれば、市場価格は低くなってしまいます。

今後、日本はインフレ経済を目指しています。残念ながら、今のところ、インフレ経済になることを期待できるような話題はありませんが、もし、物価が上昇すれば、売却できる価格の高くなるかもしれません。

次の購入者に融資が下りるかがポイント

「物件を売却をする」ということは、当然のことですが「その物件を購入する人がいる」ということになります。

例えば、区分マンションの場合、ワンルームマンションとファミリーマンションとでは「次の購入者層」にも違いがあります。ファミリーマンションの場合は住居用として家族で住むために購入される場合もありますが、ワンルームマンションの場合は個人の住居用として購入する可能性は低く、次の購入希望者も投資目的として購入するはずです。

住居用と投資用とでは利用できるローンの種類も違うため、金融機関の融資姿勢によっては、次の購入者が限定されてしまい値崩れの幅にも大きな違いが出てきます。

買い手側が融資を付けることができれば問題ありませんが、融資がスムーズに決まらなければ、売り手側にとっても大きな影響を与えます。

金融機関の融資動向に注目する

例えば、2018年〜2019年頃にかけて「かぼちゃの馬車の問題(スルガ銀行の不正融資問題)」などの影響により、個人への融資のハードルが一気に高くなってしまいました。その他にも、景気変動などにより金融機関の融資方針が変わってしまうと売買価格に大きな影響を与えることもあるはずです。

「融資が下りない」ということは「購入したくても購入できない人」が増えてくるため、自然と販売価格も低下傾向になります。

なお、金融機関からの融資の返済期間は、基本的には減価償却期間の範囲内であることが多いため、築年数が古い物件の場合は、売却できる(できる可能性が残っている)タイムリミットを意識する必要があります。

地域ごとに変わる融資の基準を把握する

「不動産業界の常識」と「地域ごとの常識」が異なることは意外と多いです。

例えば、一般的に以下のような物件には融資が付きにくいと言われます。

• 法定耐用年数を超過した古い物件
• 容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件

法定耐用年数が超過した物件は老朽化してしまっているので金融機関としても担保としての評価額が出しずらいですし、容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件にはコンプライアンス的にも積極的な融資が難しいとされます。

つまり、これらの物件は「利回りは高いものの次の売却先が見つからず出口戦略で苦労する」と考えられる訳です。

ですが、実は関西圏では意外と融資が下りることもあります。

これは「金融機関ごとの融資姿勢」にも影響しますし「関西(主に大阪府)では容積率オーバーの物件も一定数あり全ての違法物件の融資を停止すると融資先が限られてしまう」という地域ならではの課題があるからです。

あくまで金融機関側の考え方であるため、将来的に方針転換もあるかもしれませんが「○○だから融資は下りない」と諦めるのは勿体ないかもしれません。

融資の基準は地域によっても変わるため「自分が物件を所有したい地域ではどうなのか？」を把握することで、購入対象の選択肢が増えることもありそうです。

出口戦略で失敗しないためには？

出口戦略で失敗をしない方法を考える上で重要なのは「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」と「投資用物件を購入した後から可能な対策」とは分けて考えることです。

物件購入の前後で打てる対策が変わる

ここまでのさまざまな出口戦略の注意点などを解説してきましたが、以下のように、有効な出口戦略は投資用物件購入の前後で大きく変わることが分かると思います。

• 投資用物件を購入する前にだけ可能な対策
  • 建物の種類(分譲マンションか？1等アパートか？戸建てか？)を考慮する
  • 建物の構造(ワンルームか？ファミリー向けか？)を考慮する
  • 「次の購入希望者にも融資が下りるか？」を考慮する
  • 地域ごとに変わる融資姿勢を把握して考慮する
• 投資用物件を購入した後から可能な対策
  • 空室を埋める
  • 1部屋ごとの賃料を上げる(表面利回りを大きくする)
  • 物件の品質向上(掃除、修繕など)に取り組む
  • 短期譲渡所得と長期譲渡所得を考慮する

こうして見てみると「投資用物件を購入した後から可能な対策」には限りがあり、やはり「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」を把握した上で事前準備に取り掛かる必要がありそうです。

高値で購入しないことが何よりも大切

出口戦略だけに関わりませんが、賃貸経営全体として一番大切なのは「正しい物件を適切な価格で購入する」ことです。

勿論、建物の種類や構造、金融機関の融資動向なども大切ではありますが、単純に「購入金額を上回る価格で売却する」ことができれば賃貸経営で失敗する可能性も極限まで減らすことができます。

勿論、全ての投資家が同じことを考えているはずなので、そう簡単に実現することはできませんが、大きく値崩れしないような割安価格で物件を購入することが、何よりも重要な解決策だと言えます。

ずっと所有するのではダメなのか？

それでは、賃貸経営が順調な場合、その物件をずっとそのまま保有しておく訳にはいけないのでしょうか。

勿論、保有してからずっと高い利回りを維持し続けられる物件の場合は、その利回りが続く限り、保有し続ける方が良いはずです。

ですが、どこかのタイミングで必ず利回りは下がってしまいますし、減価償却期間が迫ってくると、購入者側の融資が困難になることもあるため、やはりある程度は「売却に対する意識」は持ち続けなければいけないと思います。

それに、今が順調だからと言って、この先もずっと順調かどうかはまた別の話です。

誰だって高値で売却できることが一番良いですが、空室が発生したり賃貸価格が減り続けると、その分資産価値が低くなってしまうため、その分売却価格にも影響を与えます。

ただ、いずれにしても自分の希望に近い価格で売却できるよう慎重に判断できる状況を維持することが重要です。「資金繰りが悪くなったため多少安くでも良いから今すぐ現金が必要になる」という状況になってしまうと、はやり足元を見られてしまいます。

20年後、30年後の売買価格のシュミレーションがどれ程の精度になるかは家主(投資家)の腕や経験に左右されます。物件の管理状況にも影響するため管理会社に物件管理を依頼している場合はなおさら不透明になります。

ただ、売却を「全く意識しない」のはその分機会損失を招いてしまいます。

過剰に意識し過ぎる必要は無いかもしれませんが、すぐに売却しないとしても情報収集する姿勢は持っておくべきますし、日頃から所有物件に対して、どの程度の流動性が見込めるのかを把握しておくことは安心感に繋がります。

ライフステージごとに最良の方法は変わりますが、どんなタイミングでもなるべく自分の選べる選択肢を多く持っておくことが精神的にも投資的にも大切なんだと思いました。

ローン定数(K%)とレバレッジの関係性について

不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。概要だけ知りたいという方には以下のスライドもおすすめです！不動産投資の利回りの種類不動産投資の利回りには次のようなものがあります。表面利回り(グロス利回り...

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2025.05.04

さらに、今後も着工数は減少傾向になると予想されています。

また賃貸物件に限らず一般の不動産の含め販売価格の少しずつ下降傾向のようです。

不動産市場では何が起こっているのか？

それでは何故、今まで増加傾向だった販売戸数や販売価格が下降傾向してしまったのでしょうか。

投資用アパート物件が供給過剰になっている

現状の大きな問題点としては「物件が増えすぎて供給過剰になり賃貸経営が成り立たない物件が増えている」ことが挙げられます。

特に地方の賃貸アパートなどではさら地にアパートを建築したのは良いのだけれど、十分に入居者が確保できず空室問題が深刻化しています。

新築物件であるにも関わらず賃料を下げないと入居者が決まらない物件も沢山あります。

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楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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相続税の対策

不動産投資物件の需要が拡大した背景の一つに2016年1月からの相続税の税制改正による基礎控除額の削減が挙げられます。

その結果、今まで相続税の支払いが無縁だった世帯に対しても相続税の支払いの対象となることになりました。

なので不動産を購入することにより相続税の計算基準となる相続税評価額を抑えるために、アパート経営を始めた方が一気に増えた訳ですが、それに伴う賃貸需要が確保できなかったため、深刻な状況が続いています。

アパートの建築の場合、当然販売価格も大きくなるため、マイホームや区分マンションよりも借入額が大きくなってしまいます。

レントロールの重要性？一棟アパート購入前のチェック項目とは？

一棟アパートや一棟マンションでの賃貸経営では、区分マンションと比べて、投資の規模も販売価格も大きくなります。区分マンションを購入する場合なら購入対象となる部屋の情報を中心に検討を進めることになりますが、一棟物件の場合、小規模な物件でも3戸〜...

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タワーマンションって何が良いの？超高層マンションの魅力について

憧れのタワーマンションの魅力についてまとめてみました。メリットとデメリットを比較した上で価格設定や相続税対策になる仕組みについて解説しています。

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2019.06.16

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

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不動産会社の営業

またその結果、不動産会社による営業活動も活発になります。

不動産会社としては主に以下のメリットを謳い文句として物件の販売を進めてきました。

不動産投資をすることのメリット

期待できる効果	具体的な内容
年金対策	ローン返済後は家賃収入が将来の年金対策になる
相続税対策	資産を不動産に変えることで相続税の評価額を圧縮できる
所得税対策	減価償却へ経費の計上により申告時の所得を減少させる
低金利(住宅ローン)	住宅ローンが低金利であるため返済総額を抑えられる
低金利(銀行預金)	銀行にお金を預けていてもほとんど利子がつかない
物価価格の上昇	都心では物件価格の上昇が期待できる

これらは全て間違いではありませんが、100%正しい情報ではありません。

購入後の年数が経過するごとに減価償却として計上できる金額は減っていきますし、都心などでの物件価格の上昇も正直なところどこまで信用するべきかは分かりません。要するにこれらは不動産投資をする理由にはならない訳です。

本当は安定した賃貸経営を継続してしっかりとキャッシュフローを得ることが大切なのですが、実際にはそうなっていないケースも沢山あります。

ただ、不動産販売会社はその名の通り物件を販売することが目的です。

なので物件を販売した時点で利益を挙げることができるため、極端な言い方をすると、その後、資産運用がどうなろうと金融機関の融資が焦げ付こうと知ったことではありません。

投資用物件の購入者が想定した通りに家賃収入を得ることができず販売元の不動産会社との間にトラブルになることは全く珍しいことではありません。

返済困難な融資が増えてきている

融資の基準が緩和された結果、返済が困難になる人が増えているため、金融庁としてもこの状況を問題視していて今後はこのようなケースが増加しないような対策が予想されます。

これらのケースは主に不動産投資と関わりの深い現象ではありますが、ただ住宅ローンの返済に苦戦しているのは必ずしも投資目的の融資だけでは無く、一般の住居用の住宅(マイホーム)にも言えることです。

金融機関からの融資基準が緩い

金融機関からの融資基準が緩くなっています。

「借りれる時に借りる」という考えは決して悪くは無いのかもしれませんが、その結果、身の丈に合わない融資を引いてしまうと後で大変になってしまいます。

ただそう考えると今の現状を「日本版サブプライム」と例えることも少し納得できます。

※厳密にはアメリカのサブプライムローンとは仕組みが異なるようです。

レバレッジを狙ったオーバーローン

レバレッジとは金融機関からの融資を利用することで、少ない手元資金で大きな投資効果(キャッシュフロー)を出す仕組みです。

レバレッジを掛けることが悪いことでは無いが、その分リスクが大きくなるのは簡単に予想がつきます。

所有権と借地権の違いは？借地権付き物件は賃貸経営でも活用できる？

「楽待」のような収益物件の検索サイトで物件を調べていると「土地の権利」について記載されています。建物の敷地となる土地を扱う場合、以下のどちらかの権利形態には分類されます。 所有権…土地を自身で所有して、その上に建物を建築する 借地権…土地を...

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2020.12.26

オーバーローンはハイリスク？物件価格を見極めることが大切です！

昨日は株式会社わひこが主催する不動産投資セミナーに参加させて頂きました。株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっ...

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2020.12.22

低金利な住宅ローンと住宅ローン減税

一般のマイホームについても購入しやすい(ローンを組みやすい)環境になっています。

金融機関からのローン融資はとても低金利で借入ができますし、それに加えて住宅ローン減税などの政策が後押ししています。

加えてフラット35などを利用すれば、借入当初(10年間)は住宅ローン減税と低金利のため比較的容易に返済可能となりますが、11年目以降は金利が上がる上に住宅ローン減税も適応されなくなり、急に返済の負担が大きくなります。

フラット35を利用した後、破産する人の割合いは意外と多いと言われます。

個人的にはすぐに金利が上昇する可能性は低いと考えていますが、もし今の変動金利が2倍、3倍と増えていくと返済が困難になる層はさらに増えてきます。

元利均等返済と元金均等返済の違いとリスクについて

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。基本的には「元利均等返済」が選択されますが、実は「元金均等返済」の方が、返済総額は少なくなります。 元利均等返済と元金均等返済の違いを知りたい人 金利の仕組みを理...

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2019.04.05

マイホーム購入の最強の味方！住宅ローン減税とすまい給付金の仕組み

2014年4月より消費税が5%から8%に引き上げられます。住宅を購入する場合も購入金額が高くなると思われますが、場合によっては得するケースもあります。その主な理由は以下の２つの住宅政策です。 住宅ローン減税 すまい給付金意外と知られていない...

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2018.04.30

頭金は無くて良い？住宅ローン減税を考慮したマイホーム購入時の考え方

マイホームを購入する際、購入時の頭金をどれくらい支払うべきか(準備できるか)は家計によって異なります。「とりあえず物件価格の30%くらい」などと考える方もいるかもしれませんが、その計算だと安定した返済計画を考える上で余り根拠が無いように思え...

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2019.04.06

住宅ローン支払猶予者申込数の増加

物件自体が供給過剰になり経営が成り立たなくなった家主が増えたり、ローンの返済が困難な人が増えると住宅ローン支払猶予者申込数も年々増加傾向になります。

フラット35やレバレッジを狙ったフルローンおよびオーバーローンなどは物件を売却しても
借金が残る可能性が非常に高い。

対応はどうすれば良いか？

それではこのような状況に追い詰められないためにはどのようにすれば良いのでしょうか。

無理をしないことが一番大切

全ての投資に言えることですが不動産投資も必ず勝たねければいけない訳ではありません、許容範囲以上に負けなければまた次のチャンスがあります。

引き分けでも全く問題無いのです。

無理をし過ぎて破綻しないように注意しなければならない。

アパート経営だけが土地の有効活用では無い

土地が余っているからと言って安易に賃貸用のアパートを建設するのはリスクが大きすぎます。

同じ土地の有効活用でのアパートの建設に比べて初期費用を抑えられるリスクの低い方法が沢山あります。

• 太陽光発電システム
• パーキング(駐車場)の経営
• コインランドリーの経営

人口が減少傾向なのであればパーキング(駐車場)やコインランドリーの経営は難しいかもしれませんが、条件によっては検討の余地はあります。

また太陽光発電については空率などのリスクは無く人口減による影響が無いため比較的低リスクだと言えます。

不動産投資家が知るべき2025年相続税改正と不動産を活用した節税戦略

2025年の相続税制改正は、不動産投資家の資産承継戦略に大きな影響を与えます。本記事では、相続税の基本から、生前贈与加算期間の延長、路線価の動向、小規模宅地等の特例、そして不動産投資を活用した具体的な節税戦略と潜在的なリスクまで、網羅的かつ専門的な視点から解説します。信頼性と実用性を兼ね備えた情報を提供し、不動産投資家が適切な相続税対策を講じるための羅針盤となることを目指します。

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2025.07.12

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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任意売却とは？

住宅ローンの返済ができなくなると、物件は差し押さえられ最終的には競売にかけられてしまいます。

任意売却を適用することで競売に掛けられる前に物件の所有者と債権者に当たる金融機関との間に不動産仲介会社が介入し、双方の納得できる価格で売却を成立させることです。

競売に比べ物件を高く売買できるため早い段階で検討することで返済額を少しでも抑えることに繋がります。

競売で格安物件を購入する魅力とリスクについて

競売物件とは購入者が住宅ローンの返済が困難になり裁判所により差し押さえられた物件をオークション形式で一般流通物件と比較して3割〜5割程の価格で購入できる物件の事です。ここでは入札から落札までの流れや想定されるリスクなどについて簡単に纏めてみました。

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2020.12.22

破綻のリスクは誰にでもある

不動産投資は販売価格が大きいために、何年もの間、順調に運用できていたとしても、一度大きな判断ミスをするとたちまち破綻のリスクを背負うことになります。

投資スタイルは人それぞれですし、どの辺りまでのリスクであれば許容できるかも資産状況や年齢、その他の収入によって全然変わります。

勿論、性格によってもさまざまですよね。

ただし一度破綻してしまっては「次の投資で挽回する」というのは現実的にかなり難しいはずです。

大きな成果を目指したい気持ちは誰もが持っていると思いますが、常に冷静な判断ができることが投資を続ける上でとても大切だと思います。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

• 弁護士
• 税理士
• 住宅診断士
• 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーは専門家への橋渡し

不動産経営者として賃貸業を進めていくと、その中で多くの専門家の方と関わることにないります。

もっともメジャーなのは住宅やの専門家だと思いますが、その他にも保険分野や法律分野や相続関係などとても幅広い分野から成り立っています。

一人で多くの分野をカバーできる人も中にはいるかもしれませんが、基本的にはそれぞれの専門分野のプロフェッショナルと協力しあって売買や契約を進めていくことになります。

その中でファイナンシャルプランナーの大きな業務内容はさまざまな悩み、問題を抱える依頼主に対して適切な解決策を提示したり、その上でそれぞれの専門家を紹介するような橋渡しのような役割を持っています。

他にも講演(セミナー)や執筆などの活動もありますが、もっとも柱となるのはさまざまなお金の問題に対する相談業務になります。

ファイナンシャル・プランニング技能検定とは

さっそくファイナンシャルプランナーの試験に向けて参考書を購入しました。

今回購入したのはナツメ社の「関税攻略テキスト」と言う参考書ですが、2級〜3級であればしっかり最新の情報がまとめられている参考書であればどれでも問題無いと思います。

学科試験と実技試験

ファイナンシャル・プランニング技能検定は学科試験と実技試験で実施されます。

実技試験と言っても何か特別なことをする訳ではなく、学科試験で暗記した知識を少し応用するようなイメージです。

ファイナンシャル・プランニング技能検定を取得するためには学科試験と実技試験のそれぞれに合格する必要がありますが、どちらも同じ日に実施されていて、難易度的にも3級であれば同時に受験しても大丈夫だと思います。

勿論、別々の日で受験することも可能でその場合は学科試験あるいは実技試験の合格者に対して「一部合格証書」が発行され、合格した試験については翌翌年度まで試験が免除されます。

難易度ごとに資格試験がある

ファイナンシャルプランナーには専門知識を客観的に評価するために資格試験制度が設けられています。

国家資格には入門者向けの3級FP技能士、中級者向けの2級FP技能士、上級者向けの1級FP技能士と難易度ごとに資格試験が分けられています。

また民間試験としては中級者向けのAFP(アフェリエイテッドファイナンシャルプランナー)と上級者向けのCFP(サーティファイどファイナンシャルプランナー)があります。

AFPでもプロとして活躍されている方は大勢いますが、より高い専門知識を身に付けたりファイナンシャルプランナーとして独立を目指すような方にはCFPを取得される方も多いです。

一方、3級FP技能士などは専門家と言うよりかは「ファイナンシャルプランナーとはどのようなものか」と体型的にざっくり理解するような位置づけです。保有しているからと言って就職や業務獲得の面で大きく評価されることはほとんどありませんが、あくまで最初の一歩としては勉強しやすい内容になっています。

試験の実施団体の違い

FP技能検定3級の実施団体は以下の2つがあります。

• 一般社団法人金融財政事情研究会
• NPO法人日本FP協会

今後のキャリアアップとしてAFPやCFPを取得する場合はNPO法人日本FP協会から受験することになります。

ファイナンシャルプランナー試験の6つの分野

試験の概要と試験範囲を大まかに見てみると以下の6分野から出題されることが分かりました。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

予想していたよりも試験範囲は広いですが、必要となる正解率が余り高くないこともあり詰め込んで学習すれば1週間〜2週間程で合格できそうな内容です。なので試験を通してお金に関わる一般的な(浅い)知識を身に付けて、その後興味ある分野を深堀りするようなイメージで十分だと思います。

ライフプランニングと資金計画

ライフプランニングと資金計画の試験範囲は以下の通りです。

1. ファイナンシャル・プランニングと倫理
2. ファイナンシャル・プランニングと関連法規
3. ライフプランニングの考え方・手法
4. 社会保険
5. 公的年金
6. 企業年金・個人年金等
7. 年金と税金
8. ライフプランん策定上の資金計画
9. ローンとカード
10. ライフプランニングと資金計画の最新の動向

ライフプランニングと資金計画については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となるライフプランニングの基礎知識

ライフプランニングとはライフデザインに基づいた生涯の生活設計を立てることです。ライフデザインとは各個人の自分の価値観に基づく生き方のことをいいます。このライフデザインに合わせて自分と家族の生活設計を立てることがライフプランニングです。ライフ...

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2020.12.22

リスク管理

リスク管理の試験範囲は以下の通りです。

1. リスクマネジメント
2. 保険制度全般
3. 生命保険
4. 損害保険
5. 第三分野の保険
6. リスク管理と保険
7. リスク管理の最新の動向

リスク管理については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となるリスク管理の基礎知識

ファイナンシャルプランナーとして安心できるライフプランを提案するにはリスク管理は重要な意味を持ちます。リスク管理と言うと少し大げさですが分かりやすく言えば生命保険のことです。保険制度の基本保険の必要性は人それぞれです。僕のような独り身であれ...

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2020.12.22

金資産運用

金融資産運用の試験範囲は以下の通りです。

1. マーケット環境の理解
2. 預貯金・金融類似商品等
3. 投資信託
4. 債券投資
5. 株式投資
6. 外貨建商品
7. 保険商品
8. 金融派生商品
9. ポートフォリオ運用
10. 金融商品と税金
11. セーフティネット
12. 関連法規
13. 金融資産運用の最新の動向

金融資産運用については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となる金融資産運用の基礎知識

ファイナンシャルプランナー試験を受験する上で押さえておきたい分野の中でも金融資産運用の知識は最も難しい分野だと思います。ファイナンシャルプランナーとして押さえたい金融資産運用役割としては資産運用を相談したい顧客の悩みに対してどのような金融商...

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2020.12.22

タックスプランニング

タックスプランニングの試験範囲は以下の通りです。

1. わが国の税制
2. 所得税の仕組み
3. 各種所得の内容
4. 損益通算
5. 所得控除
6. 税額控除
7. 定率減税
8. 所得税の申告と納付
9. 個人住民税
10. 個人事業税
11. タックスプランニングの最新の動向

タックスプランニングについては以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

タックスプランニングの理解でFP試験は楽しくなる！出題範囲を徹底解説

タックスプランニングと聞くととても難しいイメージがあります。タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で...

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2020.12.22

不動産

不動産の試験範囲は以下の通りです。

1. 不動産の見方
2. 不動産の取引
3. 不動産に関する法令上の規制
4. 不動産の取得・保有に係る税金
5. 不動産の譲渡に係る税金
6. 不動産の賃貸
7. 不動産の有効活用
8. 不動産の証券化
9. 不動産の最新の動向

不動産については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となる不動産の基礎知識

不動産の分野では不動産登記の仕組みつかみ不動産の価格を整理する必要があります。また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。不動産の見方不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の...

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2020.12.22

相続・事業継承

相続・事業継承の試験範囲は以下の通りです。

1. 贈与と法律
2. 贈与と税金
3. 相続と法律
4. 相続と税金
5. 相続財産の評価(不動産以外)
6. 相続財産の評価(不動産)
7. 不動産の相続対策
8. 相続と保険の活用
9. 相続・事業継承の最新の動向

相続・事業継承については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

贈与税と相続税は何が違うの？それぞれの基準と計算方法を徹底解説！

相続・事業継承の分野では贈与と相続についての法律や税金の知識が問われます。また相続財産の評価や相続税対策などについては不動産経営とはとても関わりの深いところなのでしっかりと理解したいと思います。贈与についての法律と税金贈与とは自分の財産を他...

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2020.12.22

浅く広い知識が必要になる

資格を取得するためには一通り全ての分野を理解する必要がありますが、実業務としてはそれぞれ得意分野を持つようなイメージです。なのでファイナンシャルプランナーと言ってもこの6項目全てに精通していることは少ないです。ただこれはファイナンシャルプランナーに限らず多くの業種で言えることですね。

FP資格取得を目指す | 日本FP協会

日本FP協会公式サイトです。FP資格を取得したい方へ、FPとは？FP資格とは？といった基本的な情報や、資格の魅力、取得者の声、取得方法などをご紹介します。

www.jafp.or.jp

自分のライフスタイルを少しだけ良くする知識

先ほどもお話ししましたがファイナンシャルプランナーの初級レベルや中級レベルは社会的に高く評価されるような資格では無いかもしれません。

ただし自分や自分の周りの家族が少しでも良い暮らしをするためにどのような資産形成をすれば良いのかを考える上で役に立つ知識だとは思います。

経営者や投資家の場合は「どうすれば自分の資産を大きくできるか？」だったり「レバレッジを最大化してキャッシュフローを良くするか？」など多少リスクを負ってでも合理的な方法を追求するかもしれません。

一方、ファイナンシャルプランナーの思考としては将来の子供の教育計画や老後の心配のような漠然とした不安要素に対して「どのタイミングでどのような資金が必要か？」「マイホームの購入予算はどれくらいが適切か？」など具体的に数値化したプランを組み立てるような極力リスクを背負わない安定した生活を送ることを目標とします。

どちらが正しいかでは無く、この両方の考え方を持った上で時には積極的にまた時には保守的に自己利益の拡大を目指せれば良いと思います。

ちなみに試験範囲や試験内容、特に税金に関する税率等の数字は年ごとに変わることがあるため学習する際は最新の参考書をもとに学習することをオススメします。

ライフデザインとは各個人の自分の価値観に基づく生き方のことをいいます。このライフデザインに合わせて自分と家族の生活設計を立てることがライフプランニングです。

ライフプランニングの考え方

各ライフステージ、年代ごとの一般的なテーマ(イベント)に基づいてライフプランを設計します。

独身期(20歳代前半)

就職の時期。自分自身のライフデザインを確率するとともに社会生活における基本的な知識を身に付ける時期。

家族形成期(20歳代後半〜30歳代前半)

自分自身のスキルを磨く時期。結婚の準備、出産・教育資金の準備、住宅取得の準備の時期。

家族成長期(30歳代後半〜40歳代前半)

住宅の取得、子どもたちの進学問題など出費のかさむ時期。親の介護や相続などについても検証を始める時期。

家族成熟期(40歳代後半〜50歳代)

教育費や住宅ローン返済等を考慮しながら、親の介護とともに自分の老後のことを検討。健康の増進を図るとともに医療保険等の見直しを考える時期。

定年退職期(60歳前後)

第2の人生がスタートする時期。退職後のプランニングが重要な問題。退職後は健康や生きがいも重要な要素。

社会保険の各保険制度

社会保険制度は会社員のような被用者を対象とする職域保険と被用者以外の自営業者等を対象する地域保健の大別されます。

社会保険制度の分類

	職域保険	地域保健
医療	健康保険	国民健康保険
年金	厚生年金保険	国民年金
雇用	雇用保険	-
労災	労働者災害補償保険	労災保険(特別加入)
介護	介護保険(40歳以上)

健康保険と国民健康保険の仕組み

医療制度には被用者が加入する健康保険と自営業者などが加入する国民健康保険に分けられます。

国民健康保険

国民保険は被保険者とその被扶養者の業務外(労働者災害補償保険の業務災害以外)の事由による病気やけが、出産、死亡などについて保険給付を行う制度で、健康保険の保険料は事業主と被保険者が折半して負担します。

国民健康保険

一方、国民健康保険の保険給付は健康保険の保険給付の内容に加え被保険者の業務上の病気・けがなども対象となります。国民健康保険の保険料は各市町村によって異なります。

なお、医療費負担はどちらも原則3割を自己負担し残りの7割は保険者が負担します。また自己負担が高額になる場合には高額医療費制度が設けられ負担が軽減される仕組みもあります。

退職者および高齢者向け公的医療保険

退職後も任意に健康保険に加入できる制度として任意継続被保険者制度があります。保険料は全額自己負担となり加入期間は原則として2年です。退職の日までの被保険者期間が2ヶ月以上必要です。

また65歳以上から75歳未満の人は前期高齢者医療保険制度に加入し、75歳以上の人および65歳以上から74歳未満で一定の障害のある人については後期高齢者医療制度に加入することになります。

公的介護保険

介護保険制度とは高齢社会の進展に伴い高齢者本人にも被保険者として現役世代同様の負担を求めるなど国民から幅広く負担を求め財政の安定化を図り福祉サービス等を給付する制度です。

介護保険の保険者は市町村および特別区で被保険者は65歳以上の第1号被保険者と40歳以上65歳未満の第2号被保険者に分けられ、利用者負担は基本的には1割でサービスの利用に応じた負担が原則となります。

労働者災害保障保険(労災保険)の仕組み

労働者災害保障保険(労災保険)は業務上の事由または通勤災害による労働者の怪我やそれに伴う介護や死亡などに対して保険給付が行われます。

雇用保険の仕組み

雇用保険は労働者が失業した場合などに必要な保険給付を行います。
求職者給付や就職促進給付などが含まれます。

年金制度の仕組み

年金制度は公的年金と私的年金との2つに分けられます。

公的年金

公的年金は以下の3種類に分けられます。

• 国民年金
• 厚生年金保険
• 共済年金

国民年金は基礎年金として20歳以上から60歳未満の全ての人が加入します。

また会社員や公務員等は上乗せとしてさらに厚生年金や共済年金に加入することになります。

私的年金

私的年金は以下のようなモノが含まれます。

• 企業年金
• 個人年金保険

企業年金は企業が主体となって年金を支給する制度であらかじめ給付額の算定式が確定している確定給付型と運用実績によって給付額が決まる確定拠出型の2種類があります。

また、個人年金保険は、国民年金や厚生年金などの公的年金を補てんする目的で加入する私的年金です。

ライフプランニングが全ての基本となる

金融資産運用、不動産、相続などは一部の人にとって関連性の高い知識となりますが、ライフプランニングは全ての人にとって関連性の高い大切な知識です。

ライフプランニングは最も基本となる大切な知識なので少し範囲は広いですが、しっかりと理解することがその他の分野を習得する上でも大きく影響を与えます。

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タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。

税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で、体系的に学習すれば全体像が見えてきます。

この記事はかなり長い文章ですが、ファイナンシャルプランナー試験である3級FP技能検定や2級FP技能検定の受験勉強をされている人にとってタックスプランニングの試験範囲を網羅的に解説した内容です。ただ、税金関係の知識は私生活を送る上でも重要な知識ですし、これから個人での事業や不動産経営などをしたい人などにとっては是非覚えておいてほしい内容です。

是非、最後まで読んで頂ければと思います。

タックスプランニングを理解すればFP試験は楽しい

3級FP技能検定および2級FP技能検定の試験範囲は以下の6つの分野から出題されます。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

そして、過去に2級FP技能検定を合格した僕の意見としては「出題範囲の中でタックスプランニングがもっとも私生活で役立ち、かつもっとも勉強しがいのある分野」だと断言できます。

タックスプランニングの重要性

勿論、職業によって優先順位は変わるため「保険会社に勤務していればリスク管理が重要」ですし「証券会社に勤務していれば金融資産運用が重要」です。

ですが、タックスプランニングは税金の知識なので、私生活を送る上でほぼ必ず必要となる内容です。またその他の5つの分野とも関連性の高い分野なので、是非とも頑張って理解して頂きたいです。

僕も個人事業主であり、同時に不動産経営者でもあるため「リスク管理」「不動産」「相続・事業継承」などの分野はとても重要ではありますが「タックスプランニング」の知識が役に立つ場面がもっとも多いです。

また将来的に税理士などの受験を目指す予定のある人は、少なくとも2級FP技能検定のタックスプランニングの試験範囲は全て確実に理解しておくべきです。

なおタックスプランニングの出題範囲は主に以下の3分野に分けられます。

• 所得税の仕組み
• 10種類の所得の内容
• 所得控除と税額控除

タックスプランニングの主な目的は税金の仕組みを理解することですが、中でも所得税は仕組みはとても複雑です。

それは所得を得る手段によって納税するべき税率が変わるからです。

そしてその所得は細かく10種類に分けられます。

また所得によって控除される仕組みも変わります。

とても範囲が広いように思うかもしれませんが、タックスプランニングの試験範囲の中には「給与所得」「源泉徴収」「住宅ローン減税」のように会社員にも聞き馴染みはあるものの、イマイチ仕組みが分かりにくいというものも沢山含まれます。

是非、この機会に覚えておきましょう。

所得税の仕組み

タックスプランニングの試験範囲は主に所得税のしくみが中心になり、主に以下の項目がポイントになります。

• 所得税の計算の基本的な流れの把握
• 所得税が課されない非課税所得の確認
• 総合課税および分離課税の計算方法の理解
• 申告から納税までの一連の流れの理解

所得税は個人が1年間に得た所得に対して課税されるものです。所得税の特徴として次のような点があげられます。

会社員や公務員の人達は、主に勤め先の会社から給与所得を得ていて、税金の支払いについても会社を通じて源泉徴収されるため、普段は意識することがありません。ただ、自分の働いたお金がどのような仕組みで税金として納税されているのかは、やっぱり知っておくべき内容です。

超過累進税率とは

所得税は各個人の課税総所得金額に対して、超過累進課税により課税されます。

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

超過累進課税は所得の大きさに応じて階段状の税率が適応される仕組みです。

所得が大きければ多いほど、その分、課税される税率が高くなる制度です。

所得税の計算手順

所得税の具体的な計算方法を解説します。

まず初めに課税所得金額を計算します。課税所得金額については次のような流れで計算されます。

各種所得の金額の計算

まずは各種所得の金額を計算します。

実は所得の種類は全部で10種類あります。まずはそれぞれの所得内容を整理し10種類の所得金額がどのように計算されているのかを把握します。

利子所得

利子所得とは主に銀行に預けている預貯金や公社債(国債、地方債、社債)などに係る所得のことで利子支払いの歳に金融機関が20%を源泉徴収することで課税し納税が終了します。

• 所得税…15%
• 住民税…5%
• 合計…20%

ただ銀行預金の金利は本当に低いです。にも関わらずここからさらに20%の課税が課せられます。もともとあって無いような利率なので、20%課税されたとしても、もはやどうでも良いレベルの課税額だと思います。

銀行にお金を預けても利子は全然増えないので、もし預貯金が沢山あるのであれば、少しずつ配当所得を得られる投資信託などに積立投資していきましょう。

配当所得

配当所得とは株式売買による配当や投資信託などによる収益のことです。

配当所得は配当金額に関わらず一律で以下の税率が課せられます。

• 所得税及び復興特別所得税…15.315％
• 地方税…5％
• 合計…20.315％

また、配当所得の課税方法は以下の3パターンより選択が可能です。

• 総合課税
• 申告分離課税
• 申告不要

総合課税を選択した場合は超過累進税率が適応されるためその他の所得金額によって税率が変わります。

配当所得を含めた課税所得が695万円以下の場合は超過累進課税を適応した方が税率を低く抑えられますが、配当所得を含めた課税所得が695万円以上の場合は申告分離課税を選択した方が税率を低く抑えられます。また、申告不要制度を適用することで配当金支払い時に源泉徴収されるため確定申告しない場合はこれで課税関係が終了します。

なお、2014年から開始されたNISA(少額投資非課税制度)や、2018年から開始されたつみたてNISAを利用することで一定の投資額まで税金を免除できます。

NISAやつみたてNISAは使っておいて損しない制度です。是非、積極的に活用していきましょう。

不動産所得

不動産所得とは不動産の賃貸により得られる所得のことです。

不動産所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 不動産所得の金額＝総収入金額ー必要経費

不動産所得を安定させるには空室対策が最も重要ですが、それと同じように経費計上などの知識も大切になります。

なお、不動産収入の必要経費には次のようなものが認められています。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

不動産所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

また、必要経費として計上できる項目が多いので、上手く活用すれば節税効果が期待できます。

ただし、計上できる必要経費は年を重ねるごとに、徐々に縮小されるため、仕組みを正しく理解していなければ将来的に損をしてしまうため注意が必要です。

事業所得

事業所得とは会社員以外のフリーランスや個人事業主が得る収入のことです。

事業所得の金額の計算方法

• 事業所得の金額＝総収入金額ー必要経費

収入金額の計上時期は収入すべき日、原則として商品を販売した日となります。

なお、事業所得の必要経費には次のようなものが含まれます。

• 保険料
• 減価償却費
• 商品の売上原価
• 製品の製造原価
• 租税公課
• 水道光熱費
• 旅費交際費
• 通信費
• 修繕費
• 広告宣伝費
• 交際費
• 福利厚生費
• 賃金給料
• 地代家賃

家事関連費(一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用)のうち必要経費となるのは主たる部分が業務の遂行上必要であり、かつ業務に必要である部分を明らかに区分することができる場合のその区別できる金額です。

事業所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

給与所得

給与所得とは会社員の給与や賞与などのことです。

また給与所得は源泉徴収の対象となります。

給与所得の金額の計算方法

• 給与所得の金額＝収入金額ー給与所得控除

給与所得控除速算表(平成25年分以降)

給与等の収入金額	給与所得控除額
～180万円以下	収入金額×40%(最低65万円)
180万円超～360万円	収入金額×30%+18万円
360万円超～660万円	収入金額×20%+54万円
660万円超～1,000万円	収入金額×10%+120万円
1,000万円超～1,500万円	収入金額×5%+170万円
1,500万円超～	245万(上限)

給与所得は総合課税の対象となりますが給与の支払いのつど所得税が源泉徴収されます。

※全ての給与所得者、納税税者本人が所得税を計算し申告・納付をすることは現実的に不可能なので申告手続きが簡略化されています。

会社員などの給与所得者については給与所得以外の所得が無い場合、源泉徴収税額のみで納税を終了させ、年末に年末調整(正しい所得税額と源泉徴収額の精算手続き)を行います。

譲渡所得

譲渡所得とは資産の譲渡による所得で次のようなものが含まれます。

• 土地・建物等の資産の譲渡による所得
• 土地・建物等以外の資産(貴金属、ゴルフ会員権など)の譲渡による所得

譲渡所得の計算は譲渡した資産を次のように短期譲渡所得と長期譲渡所得に区別して行います。

譲渡所得(譲渡区分と長期・短期の区分)

譲渡所得	所有期間	課税区分
土地・建物等の資産の譲渡	所有期間5年以下	分離短期譲渡所得
	所有期間5年超	分離長期譲渡所得
土地・建物等以外の資産の譲渡	所有期間5年以下	総合短期譲渡所得
	所有期間5年超	総合長期譲渡所得

譲渡所得は土地・建物等の譲渡と土地・建物以外の譲渡で計算方法が異なります。

土地・譲渡等以外の譲渡所得の金額の計算方法

• 譲渡益＝短期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)＋長期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)
• 譲渡所得の金額＝譲渡益ー特別控除額(最高50万円)

当区別控除額は50万円でまず先に短期譲渡所得の譲渡益から控除します。土地や建物以外の資産を譲渡したことによる所得は他の所得と合計して総所得金額に含めて計算します。

なお合計する金額は短期譲渡所得は全額ですが、長期譲渡所得の金額はその2分の1に相当する金額です。

土地・建物等の譲渡による譲渡所得の金額は次のように計算します。

• 課税譲渡所得金額＝収入金額ー(取得費＋譲渡費用)ー特別控除額

土地や建物の譲渡による所得は他の所得とは合計せず分離して課税する分離課税制度が採用されています。

取得費は取得に要した金額に設備費や改良費を加えて計算します。建物や車など原価する資産はさらに減価償却累計額・減価額を控除して計算します。

また譲渡費用とは資産の譲渡に要した費用(仲介手数料や運搬費用など)です。

なお、マイホームを売却する場合は一定の年数が経過していることが多いはずなので余り意識しないかもしれませんが、投資用物件の場合は数年間で物件を売却するケースのあるはずです。その場合は売却した資産が「長期譲渡所得になるのか？」または「短期譲渡所得になるのか？」で意外と大きな影響を与えることがあります。

物件を売却する場合は、その物件の所有期間が「5年超なのか？」「5年以下なのか？」を意識しましょう。

一時所得

一時所得には以下のようなものが含まれます。

• 懸賞の賞金品、福引の当選金品
• 競馬の馬券の払戻金、競輪の車券の払戻金
• 生命保険契約に基づく一時金
• 損害保険契約に基づく満期返戻金
• 法人からの贈与により取得する金額

一時所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 一時所得金額＝総収入金額ー収入を得るために支出した金額ー特別控除額

特別控除額として最高50万円を控除することができます。

一時所得の金額は総合課税され一時所得の金額の２分の１が総所得金額に含まれます。

雑所得

雑所得は「公的年金」と「公的年金以外」に分類されます。

公的年金の雑所得には次のようなものが含まれます。

• 過去の勤務先から支給される年金、恩給
• 公的年金(国民年金、厚生年金保険等)
• 適格退職年金契約に基づく年金
• 確定拠出年金の年金払いの老齢給付
• 公的年金等以外の雑所得には次のようなものが含まれます。
• 生命保険契約に基づく年金
• 損害保険契約に基づく年金
• 公社債の償還差益

雑所得の計算方法は次の通りです。

• 雑所得の金額＝(公的年金等の雑所得の収入金額ー公的年金控除額)＋(公的年金等以外の雑所得の総収入金額ー必要経費)

公的年金控除額速算表(65歳以上)

公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
330万円未満	120万円
330万円以上 410万円未満	収入金額✕25%＋37.5万円
410万円以上 770万円未満	収入金額✕15%＋78.5万円
770万円以上	収入金額✕5%＋155.5万円

公的年金控除額速算表(65歳未満)

公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
130万円未満	70万円
130万円以上 410万円未満	収入金額✕25%＋37.5万円
410万円以上 770万円未満	収入金額✕15%＋78.5万円
770万円以上	収入金額✕5%＋155.5万円

雑所得の金額は原則として総合課税され総所得金額に含まれます。

退職所得

退職所得は退職により受け取る給与(退職手当)のことをいいます。

退職所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 退職所得の金額＝(収入金額ー退職所得控除)✕1/2

退職所得控除は退職手当等を取得した者の勤続年数を基礎として次の計算式によって計算されます。

• 勤続年数20年以下の場合
  • 40万✕勤続年数(最低80万円)
• 勤続年数20年以上の場合
  • 800万＋70万✕(勤続年数ー20年)

退職所得の金額は分離課税され退職所得金額に区分されます。

一般に退職所得はその支給時に所得税、住民税が源泉徴収されて納税が完了します。

山林所得

山林所得とは(保有期間が5年以上の)山林の伐採または譲渡による所得です。

※保有期間が5年以下の山林の伐採・譲渡については事業所得または雑所得に分類されます。

山林所得の金額の計算方法

• 山林所得の金額＝総収入金額ー必要経費ー特別控除額

山林の譲渡による所得は過去の累積費用が必要経費となり特別控除枠として最高50万円を控除することができます。

山林所得の金額は分離課税され山林所得に区分されます。

損益通算・損失の繰越控除

損益通算は一定の所得に損失が生じた場合、その損失分を他の所得の黒字から他の特定の所得の赤字とを一定の順序に従って差し引きしして計算することです。以下の所得の損失が対象となります。

• 不動産所得
• 事業所得
• 山林所得
• 譲渡所得

また損益通算を行っても残ってしまった損失のことを純損失と言います。

純損失の金額は特定の場合に限り翌年以降3年間繰り越して、その年の所得金額から控除することができます。これを純損失の繰越控除といいます。

所得の合算・課税標準の算出

総合課税金額(総合課税される所得を合算)と分離課税のそれぞれの金額を算出します。

総合課税については総所得金額を計算します。

• 利子所得＋配当所得＋不動産所得＋事業所得＋給与所得＋総合短期譲渡所得＋雑所得＋
  (総合長期譲渡所得＋一時所得)✕1/2

分離課税については総合課税されるものと別に計算します。

• 分離短期譲渡所得
• 分離長期譲渡所得
• 株式等に係る譲渡所得
• 山林所得
• 退職所得

所得控除・課税所得金額の算出

所得控除とは各所得の金書きでは考慮されない個人の生活上の支出を考慮したものです。

所得控除の控除額は課税標準から控除され控除した後の金額が課税所得金額となります。

所得控除には次のようなものが含まれれます。

雑損控除

雑損控除とは納税者または納税者と同一生計の親族で総所得金額等が38万円以下の者の有する資産について災害または盗難等により損失を受けた場合に一定額が控除できるものです。

医療費控除

医療費控除とは納税者本人または配偶者、その他同一生計の親族の医療費を支払った場合一定額が控除されるものです。

医療費控除として控除される金額は次のように計算されます。

• 控除額＝(医療費ー保険金等で補填される金額)ー10万円

通常10万円を超える部分が対象となりますが、その控除額が200万円を超える場合は200万円が限度となります。

医療費控除の申請は年末調整では無く確定申告により申請します。

社会保険料控除

社会保険料控除とは納税者が各年において事故または自己と同一生計の親族の負担すべき社会保険料を支払った場合や給与から控除された場合に支払った金額または控除された金額(全額)を控除するものです。

控除の対象となる社会保険料には次のようなものがあります。

• 健康保険の保険料
• 国民健康保険の保険料
• 国民年金の保険料
• 厚生年金保険の保険料
• 雇用保険の保険料

小規模企業共済等掛金控除

小規模企業共済等掛金控除とは納税者が各年において小規模企業共済等の掛け金を支払った場合に支払った金額(全額)を控除するものです。

小規模企業共済契約、心身障害者不要共済の掛金に基づく掛金のことを言います。

小規模企業共済は僕も個人事業主として独立したタイミングで加入しました。節税効果も高く、仕組みを理解しておけば損する心配も無いためとてもおすすめです。

生命保険料控除

生命保険料控除とは一般的に民間の保険会社と契約している生命保険料から一部の金額が控除される仕組みです。民間の保険会社で代表的な会社は以下のような会社があります。

• 日本生命保険相互会社
• 住友生命保険相互会社
• 明治安田生命保険相互会社

これらの生命保険会社に対して年間に支払っている生命保険料が控除される訳ですが、生命保険料と一言に言っても実はその中でも大きく3つの項目に分けれられています。

• 生命保険料控除
• 介護医療保険料控除
• 個人年金保険料控除

細かな計算方法は割愛しますが、「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」のそれぞれに対して上限が4万円まで控除されています。なので「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」を全て上限額まで控除されていれば控除額は最大で12万円になります。

ちなみに、個人的には生命保険契約はほとんど必要無いと考えています。勿論、家族構成にもよりますが「本当に生命保険は必要なのか？」「どのリスクに対してどの程度の保険が必要か？」を見極めなければ、無駄な支出になってしまうかもしれません。

実は過去に生命保険に加入していた時期もあるのですが、2015年頃から生命保険への加入に疑問を持つようになり、また賃貸物件の購入に伴い団体信用生命保険に加入したことも踏まえ、それ以降は生命保険には加入していません。

生命保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

地震保険料控除

地震保険料控除とは納税者が各年において地震保険等に係る保険料等を支払った場合に一定額が控除されるものです。

地震保険についても基本的には加入する必要は小さいと思います。地震のリスク地域により違いますが「本当に地震保険の加入が必要か？」「地震保険に加入したとして満足できる保証が受けられるか？」など適切な判断が必要です。

地震保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

ちなみに、以前は火災保険も所得控除の対象とされていましたが、2006年(平成18年)の税制改正により損害保険料控除が廃止されたことにより、2007年(平成19年)以降は所得控除の対象外となってしまいました。

寄附金控除

寄付金控除とは納税者が各年において特別寄付金を支出した場合に一定額を控除するものです。

障害者控除

障害者控除とは納税者が障害者である場合、もしくは障害者である控除対象配偶者または扶養親族を有する場合、一定額を控除するものです。

障害者控除の金額は次の通りです。

• 一般の障害者:27万円
• 特別障害者:40万円

障害者控除は年末調整または確定申告時に申請します。

寡婦控除と寡夫控除

障害者とは一定以上の精神または身体に障害がある者等をいいます。特別障害者とは障害者のうち精神または身体に重度の障害が有るものをいいます。

寡婦控除および寡夫控除とはとは納税者が寡婦または寡夫(夫を無くした妻、または妻をなくした夫)である場合に一定額を控除するものです。

寡婦控除、寡夫控除の金額は次の通りです。

• 寡婦または寡夫:27万円
• 特定の寡婦:35万円

寡婦控除および寡夫控除は年末調整または確定申告時に申請します。

勤労学生控除

勤労学生控除とは納税者が勤労学生である場合に一定額を控除するものです。

勤労学生控除は年末調整または確定申告時に申請します。

配偶者控除

配偶者控除とは納税者が控除対象配偶者を有する場合に一定額が控除されるものです。控除対象配偶者には一般控除対象配偶者と老人控除対象配偶者があります。控除対象外配偶者とは生計を一にする配偶者のうち合計所得金額が38万円以下の者かつ原則として青色申告の事業専従者として給与の支払いを受けていないこと、または白色事業専従者でないことが要件です。

老人控除対象配偶者とは控除対象配偶者のうち年齢が70歳以上である者をいいます。

配偶者控除の金額は次の通りです。

• 一般の控除対象配偶者:38万円
• 老人控除対象配偶者:48万円

配偶者特別控除

配偶者特別控除とは納税者と同一生計の配偶者でその年分の合計所得金額が76万円未満である者を有する場合に一定額(最高38万円)が控除されるものです。ただし同一生計の配偶者が控除対象配偶者に該当する場合は適応されません。

配偶者特別控除は納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下でなければ適用を受けることができません。

扶養控除

扶養控除とは納税者が扶養親族を有する場合に一定額を控除するものです。扶養控除の対象となる扶養親族は扶養親族の合計所得金額が38万円以下のものかつ青色事業専従者でないこと等が要件です。

扶養控除は年末調整または確定申告時に申請します。

基礎控除

基礎控除とは納税者であれば一定額(38万円)が控除されるものです。

税額控除

税額控除は算出税額から一定額を控除するもので次のようなものが含まれます。

• 配当控除
• 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)
• 認定NPO法人寄附金特別控除
• 公益社団法人等寄付金特別控除

マイホーム購入の最強の味方！住宅ローン減税とすまい給付金の仕組み

2014年4月より消費税が5%から8%に引き上げられます。住宅を購入する場合も購入金額が高くなると思われますが、場合によっては得するケースもあります。その主な理由は以下の２つの住宅政策です。 住宅ローン減税 すまい給付金意外と知られていない...

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2018.04.30

年末調整の提出

会社員や公務員のような給与所得者は11月頃までの間に勤務先に対して年末調整の書類に情報を記入の上、提出しなければなりません。

年末調整の目的は「納める税金を確定させるため」です。

通常、所得税の金額はその年の1月1日〜12月31日までの所得額に基づいて計算されます。

基本的には毎月給与が支給されるタイミングで源泉徴収されることによって適切な処理がされるのですが、以下のような理由により年間の納税額が変動するため微妙に差額が出ることがあります。

• 生命保険や地震保険の加入状況の変化
• 配偶者、扶養親族の人数の増減

つまり「会社側では把握しきれない個人の細かな情報を集約し適切な納税(控除)をする」ための手段のことで、このような情報を1年間の最後に整理することで、適切な納税をしている訳なんですね。

なお必要な提出書類には主に以下の3点です。

• 給与所得者の保険料控除申告書
  • 生命保険料控除、地震保険料控除、社会保険料控除、小規模企業共済控除を受けるために必要な書類
  • 生命保険料控除には生命保険料控除、介護医療保険料控除、個人年金保険料控除が含まれる
• 給与所得の扶養控除等(異動)申告書
  • 配偶者控除、扶養控除、障害者控除、寡婦控除、寡夫控除、勤労学生控除などを受けるために必要な書類
  • 該当者がいない場合も提出が必要になる
• 給与所得者の配偶者控除等申告書
  • 配偶者控除を受けるために必要な書類
  • 該当者のみが提出する

他にも住宅ローン減税の申告書(住宅借入金等特別控除申告書)や途中入社の場合は前職での源泉徴収票を提出しますが、会社員や公務員でも個人で確定申告をする場合は保険料控除申告書の提出は不要です。理由は保険料控除申告書に記載する全ての情報を確定申告書に記入できるからです。

ただし、扶養控除等(異動)申告書については確定申告書の提出するしないに関わらず、必ず提出しなければいけません。

源泉徴収

一定の所得の支払者はその支払の際に所定の所得税を徴収しその徴収の日の翌月10日までに
国に納付しなければなりません。この一定の所得の支払者を厳選徴収義務者といいます。

給与、報酬、利子、配当などの支払者は支払先の住所、氏名、支払金額などを記載した書類を所轄税務署に提出しなければなりません。

この書類を法定調書といいます。法定調書の主なものに支払調書、源泉徴収票があります。

源泉徴収票を読み返してみました〜実績値をもとに解説します〜

新年と言う事で少し気が早いですが、確定申告の準備をしないとなぁ…と思いつつ去年の申告内容を見返していました。去年は不動産会社の方に作成して頂いたので正直余り理解できていなかったのです。※今回は確定申告については記載致しません。源泉徴収票の見...

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2018.09.13

所得税の申告と納付

所得税の納付義務は原則として1年の終了時に確定します。

ただしその時点ではまだ具体的な納付税額は決定していません。

実際に納付すべき所得税の金額、または還付を受けるべき所得税の金額を確定する手続きが確定申告です。

確定申告

確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

会社員等の確定申告

給与所得者は通常、年末調整により税額が精算されます。

ただし次の場合などには給与所得者も確定申告が必要になります。

• 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
• 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
• 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
• 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
• 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

個人事業主の場合は確定申告はほぼ必ず必要になりますし、会社員でも不動産所得やその他の副業所得があれば確定申告を提出しなければいけません。

電子申告(e-Tax)

所得税の確定申告を電子申告により行う場合は医療費の領収書や源泉徴収票等はその記載内容を入力して送信することにより提出または提示を省略できます。

※確定申告期限から5年間は税務署から書類の提出または提示を求められる場合があります。

青色申告

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。青色申告には次のような特典が認められています。

• 青色申告特別控除
• 青色事業専従者給与
• 各種引当金繰入
• 純損失の繰越控除または繰戻還付

青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。10万円の控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが65万円の控除は一定の要件を満たしている必要があります。

個人住民税

住民税とは道府県民税と市町村民税の両方を合わせた税金のことをいいます。道府県民税には都民税が市町村民税には特別区民税が含まれます。

住民税の特徴

住民税には次のような特徴があります。

前年所得課税

前年の所得をもとに課税される。前年の所得に対して当年度に税額を支払う。

利子割、所得割、均等割

個人引退する住民税には、利子割、所得割、均等割などがある

• 均等割:所得の大小に関係なく均一に課される
• 所得割:前年の所得金額を基礎として計算される
• 利子割:預貯金の利子の支払の際に特別徴収される5%の住民税のこと。

賦課課税方式

住民税は賦課課税方式を採用(原則として納税者本人が申告する必要はない)

住民税の計算

住民の所得金額の計算では前年分の所得税における所得金額が使用され、ほぼその金額が住民税の所得金額となります。

住民税における所得控除も所得税と同じようにあります。所得控除は所得税と同じ扱いをするものと異なる扱いをするものとがあります。また住民税においても税額控除、外国税額控除などがあります。

住民税の納付

住民税の納付方法は以下の2種類に分けられます。

• 普通徴収
  • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
  • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
• 特別徴収
  • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

普通徴収は原則として6月、8月、10月、翌年1月の4回に分割納付する方法です。特別徴収は給与所得者については12回に分割し毎月の給与から徴収していくという方法です。

ちなみに「会社員をしながら不動産収入や副業収入を得ているが、できれば会社にはばれたくない」と考える人も多いと思います。その場合は確定申告をする際の納付方法で「普通徴収」を選択しなければいけません。

さまざまな分野と関わりをもつ税金の知識

かなり長文の記事になりましたが、最後まで読んで頂き大変有難うございます。

ここまでのボリュームの多さからも分かるように、タックスプランニングの分野は覚える範囲ととても多いです。恐らく、FP技能検定の他の5分野と比べても最も多い分野であり、また毎年のように法改正され、その度に覚え直す必要があります。

ただそれでもタックスプランニングの分野で覚えた知識は極めて役に立つ内容が多く、家族や友人に対して「ちょっとしたアドバイスができる」まさにすぐに使える知識が沢山あります。

また、タックスプランニングの知識を持っていれば、もし以下のような職業の人と何かやりとりをすることになっても、とてもスムーズに会話を進めることができます。

• 生命保険会社の営業、保険募集人
• 不動産販売会社の営業
• 税理士
• 勤め先の会社の経理担当者
• 個人事業主
• 不動産経営者、投資家

過去にAFPを取得した僕ですら「○○の税率はどうだったかな？」と覚えきれない部分もありますが、今までも何度も役に立ってきました。

このブログを継続する上でも結構お世話になった知識の一つです(笑)。

今後も、自分の大切な資産を守るために、しっかり理解したいと思います。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

ファイナンシャルプランナーとして押さえたい金融資産運用

役割としては資産運用を相談したい顧客の悩みに対してどのような金融商品が向いていてどのようなリスクが考えられるかなどを客観的に伝えることが求められます。

マーケット環境の理解

マーケットの理解は金融商品を学ぶ上での前提条件となります。

マーケットの指数、金利の変動要因の他に日本銀行の金融政策なども仕組みも理解しておきたい項目です。

幅広い金融商品の知識

投資信託、債券、株式などそれぞれの金融商品の特徴を理解する必要があります。

また債権の利回り計算や株式の投資指標の計算なども含まれてきます。

外貨建商品やポートフォリオ運用

外貨建商品には外貨預金や外貨建投資信託など含まれます。

またその他の知識として金融派生商品、ポートフォリオ運用、セーフティネットなどについても概要レベルの理解が求められます。

顧客に合った資産運用を提案する

この分野の顧客はいわゆる資産活用機を迎える高齢者が対象になることが多いと思います。

現在のゼロ金利の中で老後の資金や退職金などをどのように運用するべきなのかと言う相談が多いです。

その時に最も意識する必要があるのは「どの程度のリスクであれば許容できるのか？」と言うリスク許容度だと思います。

ある程度リスクを許容できるのであれば利益が最大化するような金融商品を進めることもできますが、老後の大切な資金の場合、大きなリスクをとって資産運用をしたいと考えるケースは少ないはずなのでその辺りのヒヤリング能力や意思疎通などが大きなポイントになります。

明確な結果が求められる難しい分野

実務として顧客の大切な資産を何かの金融商品に投資することになるため、明確な結果が求められるはずです。

結果とは単純に資産の増減額のように単純に評価できる場合もありますし、相対的に評価されることもあります。

例えばリーマンショックなどで周りの資産が暴落している中、提案した資産形成によって資産の低下を最低限に抑えることができればそれは仮に資産が目減りしていてもリスクを考慮した資産運用として評価に値します。

逆にアベノミクスなどで全体の株価が大きく成長しているにも関わらず提案した資産形成によってそれ程高い効果が得られなかったのであれば資産が増えていたとしても顧客は満足しないですよね。

このようなシビアな判断を単に資格を保有しているだけの資格ホルダーに任せるのは現実的には難しいはずです。

正直、AFPレベルの取得を目指すためであれば、ある程度「広く浅くの知識」が備わっていれば合格できますが、実務的に経験を積んでいくためにはかなり高い金融の知識が経済の知識が必要になると思います。

相談する側としてはとても役に立つ知識

ファイナンシャルプランナーとして顧客に対して適切な金融商品を論理的に説明することはなかなか難しいです。

プロの投資家であっても判断を誤ってしまいそうなことを素人の相談者相手に理解してもらい、実際に出資し成果を求める訳なので提案する側には高いコミュニケーション能力や専門知識が求められますし、相談する側にも最低限の知識は求められます。

そう考えると相談を受ける側としてはこれらの知識だけでは不十分ですが、これから投資を始めたいと言うような相談に乗る側としては最低限覚えておくべき知識が網羅されていると思います。

常に最新情報を把握しておかなくてはいけない

これは金融資産運用に限らずファイナンシャルプランナーとして共通しているところですが、年々新しい商品や制度改革があります。

投資信託の種類はびっくりするようなペースで次々と新しい商品が出てくるためある程度の動向は把握しておく必要はありますし、最近では個人型確定拠出年金(iDeCo)や積立NISAなど制度としても新しい仕組みが増えていきます。

相談者としては知っていて当然のように相談してきますので「その辺りのことは実は分からないんですよ…」とはなかなか言えません。一気に信用を失ってしまいますよね。

ファイナンシャルプランナーはあくまでもそれぞれの専門家と相談主との仲介役のような立ち位置なので全ての範囲を理解する必要はありませんが、それでも相談者にとって最低限の情報を提供できないとそれ以上相談したいと思ってもらえません。

常に学習を継続するモチベーションが必要がと思います。

ただ金融資産運用では国内総生産(GDP)や金融政策など、ニュースでよく取り上げられるキーワードや、株式・債権・投資信託など比較的、普段の生活の中でも聞き馴染みのある内容も多く、FPとして専門性の高い用語は割と少なく、ちょっと投資に興味のある方なら、逆に一番取り掛かり易い分野だと感じます。

その他にも需要と供給の考え方やアベノミクスでもよく使われるインフレ(インフレーション)、円安・円高など多くの人が覚えておきたい経済基礎知識の他、固定金利と変動金利の違いや金融商品の関連法案など、これから何か始めたい(購入したい)人にも知っていて得する情報も多いです。

また、この辺りの内容がある程度理解出来ればニュースや経済新聞を見るのも少し楽しくなると思います。

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そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

• 弁護士
• 税理士
• 住宅診断士
• 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーについては以下のページでもう少し丁寧にまとめています。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

3級FP技能検定を受験しました

会場で最初に思ったことはとにかく若い受験者が多いです。ざっと見た感じでも80%近くが大学生のようで男女比率は半々くらいでした。

試験の内容についてはインターネットや本で過去問題が公開されているので、ほぼ想定通りで難易度も高くなかったです。

一日を通して、午前中は学科、午後から実技の試験で、昼休みはみんな試験会場前の広場で最後の追い込み(最終確認)をしたり、午前の試験についておしゃべりしてました。

ちなみに学科と実技を別日程で受けることも可能ですがファイナンシャルプランナーの3級は難易度が高くないため是非とも学科と実技を併せて同じ日に受験することをオススメします。

特に「実技は大丈夫と思うけど、学科が微妙だねぇ…」と言う声が多く聞こえ、僕も内心そう思いました。実技に関しては、受検中に合格を確信しましたが、学科は結構悩まされました。

当日の17:30にはインターネットで模範解答が発表されるので、個人で答え合わせを行います。結果、実技試験は満点。学科試験に関しては多分75%程の正解率でした。

正式な結果が出るまで安心できませんが、良い結果が出そうです。

ちなみに3級FP技能検定の試験の範囲は以下の6項目です。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

試験範囲は広いものの難易度はそれ程難しくありません。

3級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(マークシート形式)	20問	60分	60点以上(100点満点)

なお2級FP技能検定の試験範囲も3級FP技能検定とほぼ同じですが、問題の難易度が難しくなるようなイメージです。

FP3級に合格しました

その後、正式な結果を確認し無事ファイナンシャルプランナー3級に合格したことを確認しました。

試験全体を通して、やはり良い試験だと思います。

浅く広く内容が網羅されているので、今回購入した参考書は今後も何度も読み返すことになるはずです。

難易度からして就職などにはそれ程役に立たないかもしれませんが、社会保障や税金など絶対に覚えておくべき内容が沢山あります。

肩書きではなく自己啓発で学ぶのであれば、悪くない内容だと思います。

AFPの取得を目指します

その後、日本FP協会主催の「3級からのステップアップ無料ガイダンス」に参加しました。

他のファイナンシャル系の勉強会に比べると若い方や女性も多かったです。

簡単な流れとしては、FP関連の資格概要の説明から始ましました。

3級取得後のステップアップとしては、引き続き2級、1級と取得を目指す以外に、日本FP協会が独自に認定している資格、「AFP」と「CFP」取得を目指す人も多いそうです。

AFPは国内ライセンスなのに対して、CFPは国際的に通用する資格です。

ちなみにAFPを取得するには以下の2点を両方クリアしている必要があります。

• 2級FP技能検定の合格
• AFP認定研修の修了

AFP認定研修自体はしっかりと時間を書けて学習を行えば必ず修了できるので、2級FP技能検定に合格することができる人ならAFP認定は可能と言うことになります。

※画像の出典は日本FP協会のサイトからです。

AFP認定者になるには | 日本FP協会

www.jafp.or.jp

講師の方が「FPとして独立するのであればCFPくらい取得してた方が良いでしょうね」と話していましたが、それぞれの分野ごと(不動産や金融など)に資格に合格する必要があり、信頼はあるもののかなり取得が難しそうです。

一方、AFPはFP2級の取得に加え、日本FP協会の認定機関によるAFP認定研修を受講・修了すれば取得できます。

上記の資格取得者は、日本FP協会への会員登録を行えば、定期的な情報発信を受けたり、会員限定のセミナーや交流会でFP同士での人脈づくりの機会もあるそうです。こういう交流会ってどうなんでしょうね。。

ちなみに会員登録には入会金と年会費が必要です。また資格を保持し続けるには継続的な学習が必要で、期間ごとに一定単位を取得しないといけないそうです。

継続的な教育を義務付けることで、資格の価値(ブランド)を保ち続けるそうです。

だけど、個人的には不動産投資をする上でも税金面なども含め、あまり有識者に恵まれていないので少し楽しそうかなと思いました。

とりあえずはFP2級の取得を目指してみます。

FP2級はFP3級と比べ、範囲は大きく変わらないが、ある程度深い知識が必要のようです。

ガイダンス後半には、資格取得を支援するFP専門校や通信講座受講を呼びかける宣伝のオンパレードです。

大好評のようですが受講費が高いのでとりあえず僕は独学で頑張ろうと思います。

初心者が独学で日本FP協会国内ライセンスのAFPを取得するまで

先日、日本FP協会の国内ライセンスAFPを取得しました。これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーと...

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2020.12.22

これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

• 弁護士
• 税理士
• 住宅診断士
• 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーについては以下のページでもう少し丁寧にまとめています。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

ファイナンシャルプランナー試験について

その後、ファイナンシャルプランナー試験の3級および2級を受験することになります。

試験の範囲は以下の6項目です。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

試験範囲は広いものの難易度はそれ程難しくありません。

3級FP技能検定の難易度について

3級FP技能検定の難易度はとても低いです。

個人的な感想としては試験範囲内を網羅的に1ヶ月程余裕を持って勉強すれば合格できます。

実施の時期によって若干結果が違うようですが平均するとおよそ80%程の合格率のようです。

ただし将来的に2級FP技能検定の受験を検討する場合は3級FP技能検定の内容をしっかり理解し、全ての問題に正解するつもりで取り組むことをオススメします。

3級FP技能検定と2級FP技能検定については難易度こそ違うものの試験範囲としてはほとんど同じです。なので3級FP技能検定の理解度が高ければその分、2級FP技能検定を受験する際の勉強が楽になります。

3級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(マークシート形式)	20問	60分	60点以上(100点満点)

2級FP技能検定の難易度について

2級FP技能検定の難易度については3級FP技能検定と比べると当然難易度が高くなります。

実技試験については3級FP技能検定がマークシード形式だったことに対し2級FP技能検定は記述形式になります。

また制限時間も大きな壁になります。制限時間自体は3級FP技能検定が60分なのに対して2級FP技能検定は90分と30分長くなっていますが、その分問題数が増え難易度も高くなっています。

あくまでも個人的な感想ですが、2級FP技能検定の実技試験については十分に見直す時間は無いと考えておいた方が良いかもしれません。

2級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(記述式)	40問	90分	60点以上(100点満点)

独学でも十分に合格できる試験

FP技能検定については専門学校や通信講座などさまざまな受験対策が行われていますが、独学での学習でも十分に合格が可能です。

金融資産や相続関係(評価額)については少し複雑な計算(方程式？)内容を理解する必要があります。

あくまでも試験の合格を目指すことが目的であればどうしても理解できない問題はあえて諦めても十分に合格は可能です。

AFPの難易度について

AFPを取得するには以下の2点を両方クリアしている必要があります。

• 2級FP技能検定の合格
• AFP認定研修の修了

AFP認定研修自体はしっかりと時間を書けて学習を行えば必ず修了できるので、2級FP技能検定に合格することができる人ならAFP認定は可能と言うことになります。

※画像の出典は日本FP協会のサイトからです。

AFP認定者になるには | 日本FP協会

www.jafp.or.jp

AFP認定を受けるには日本FP協会に加入する必要がある

AFPの試験に合格すると日本FP協会に加入する必要があります。

資格認定会員の会費は入会金10,000円、年会費12,000円です。

またAFP認定者には常に最新のFP知識を維持するために2年ごとに15単位以上の学習(継続教育)を履修する必要があります。

単位を取得するには勉強会に参加したり継続教育試験に合格する必要があります。

継続教育の試験については最新の法改正などが中心に出題されることもありますが、出題範囲が公開されており(つまりカンニングできるため)難易度自体はそれ程難しくありません。

ただし勉強会に参加するにしても継続教育試験を受験するにしてもやはりそれぞれ個人での費用負担があるためAFP認定を維持するためには年会費の12,000円以外にもお金が必要になります。

AFP認定者になるメリットは？

日本FP協会のサイトではAFP認定者になるメリットとして以下の4点が挙げられています。

専門家としての信用や信頼性が高くなる

AFP認定の前提条件として国家資格であるFP技能検定を取得しているため専門家としての信用や信頼性が高くなります。

また2年ごとに資格更新制度が設けられているため、ある程度最新の知識を保有していると判断されます。っと言うか自ら主張する感じです。

弁護士や税理士などの士業と比較すると資格取得までの道のりは比較にならない程簡単ですが、一般的なライフプランニングを行う上では十分に役に立つ資格だと思います。

FPに関する最新情報を入手しやすくなる

AFPの認定を受けると以下のポイントがついてきます。

• FPジャーナル(会報)
• 会員ホームページ(Myページ)

FPジャーナルは登録した住所に毎月送付されてくる月刊誌です。さまざまなテーマを深掘りする特集記事、最新の経済ニュースやマーケット情報などが掲載されています。

あくまでも個人的な感想ですが、日本FP協会の年会費12,000円はほぼこのFPジャーナルの費用(1,000円✕12ヶ月)と言っても良いと考えています。

また会員ホームページは継続教育テストの受験、取得単位の確認などが行なえます。

また過去の継続教育テストの内容や特集記事などもインターネットで閲覧できます。

人脈作りがしやすくなる

AFPに認定されると人脈づくりの面でも以下のようなポイントがついてきます。

• 支部主催セミナーや交流会への参加
• スタディ・グループへの参加

人脈作りについては人それぞれ考え方があると思います。闇雲に名刺交換をして知り合いを増やしても意味が無いですし自分から積極的に交流をしなければ良い関係性を築くことは難しいです。

ただこれらの勉強会に参加することでファイナンシャルプランナーだけでは無く、その他の専門家と親しくなることもできるため考え方次第ではビジネスチャンスに繋がるかもしれませんね。

FPとしての知識が自分や家族のライフプランにも役に立つ

これはわざわざAFPの認定を受ける必要はありませんが、FP技能検定の勉強を進める中で身につけた知識は自分や家族のライフプランにも必ず役に立ちます。

またAFP認定研修ではFP技能検定の試験範囲とは別に提案書の作成力が求められます。

これらの知識を実際に自分の家計に置き換えていろいろと分析すると問題点や節約できるポイントなどが具体化し、長期的に考えると大きな成果に繋がると思います。

ファイナンシャルプランナー試験を学んで良かったこと

FP技能検定を受験するかしないかに限りませんが、ファイナンシャルプランナー試験を受験するに辺り学んだことで良かった点は「不動産経営に関わりのある知識を体系的に得られる」ことです。

FP技能検定の試験範囲のうち、1/3程は不動産経営に関わる内容だと思います。

中でも以下の3項目については不動産経営に直結します。

• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業継承

資格を取得する必要はありませんが不動産経営初心者の方には効率良く知識を得られるためほとんど学習が苦痛になりません。

これから不動産経営を考えている方にはとてもオススメな試験だと思います。

不労所得と言う言葉を聞くだけでも嫌悪感を持ってしまう人も多いかと思いますが、老後の生活を支えるためにはとても大切なキーワードの一つです。

ゆとりある生活と送るために必要なお金

老後の不安を解消するために「年金対策」という言葉を良く聞きますよね。

それだけ現在の年金制度には不安があり説得力が無くなってきているってことですね。

実は老後にゆとりある生活を送るためには夫婦でおよそ38万円程のお金が必要と言われています。

一方で、老後に夫婦で貰える厚生年金支の給額は24万円前後が平均です。

現役時代の収入によって大きく変わりますが、単純に計算しただけでも全然足りないことがすぐに分かります。

何か対策が必要になりますね？

勿論、この先も若い世代程支給額は減少していくはずですし、それを細かく計算しても余り意味がありません。ただ「ある程度ゆとりを持った老後生活を送る」ためには、やっぱり少なくとも10万円以上の収入が別に必要だと言うことが分かります。

将来の蓄えはどうやって捻出するの？

ただ、そんなこと言われても月々10万円を余分に確保するのはとても難しいことです。

将来に備えてどうすれば良いか考える必要がありますね。

まず最初に思い付くのは若い頃からコツコツと貯金を貯めてことですが、当然貯金は使えば無くなってしまうものです。

また、現役時代は比較的自由にお金を使うことができていたかもしれませんが、老後になると「使えるお金」と「使えないお金」を区別する必要があります。

この「使えないお金」には将来の健康維持や体調を崩した時の医療費や人生最後の時間でもあるお葬式など残しておかなくてはいけないお金があります。

多くの場合、人は一文無しで死ぬことはありません。出来れば子供や孫に対して少しくらいは蓄えを残してあげたいですよね。

そう考えると何か少しでも老後の支えになる収入源を若いうちから頭の片隅に置いていても良いかもしれませんね。

ただ普通にコツコツお金を貯めるのお大変ですし、何より楽しくないです…

なので節約と貯蓄の両方に対して、現実的にできそうなことを考えてみました。

簡単なポイントはこんな感じです。

1. 資産運用初心者でもできる
2. 比較的リスクが少ない
3. 一発逆転では無く現実的な方法
4. 長期的に安定するようにコツコツ進める
5. 基本的には誰でもできる

生活水準を変えずに節約する方法

無理をせずに節約する方法を考えてみます。

節約のポイントは月々の支払いを抑えることです。

食べ物や買い物を我慢すると一回一回にとても大きな労力(負担)が掛かってしまいます。

ただ、少し仕組みを作ってしまえば、それ程無理をせずにランニングコストを下げられそうです。

そして、ランニングコストを下げることはその効果が長期間続くため節約できる金額も大きくなります。

格安SIMフリー(格安携帯)

とてもありきたりな方法ですが、未だに普及率は低いです。

今まで長年、キャリアの料金体系に慣れていたため一歩踏み込むのが難しいのかもしれませんが、判断基準は長時間電話するかどうかだけで十分だと思います。

勿論、通信会社によって様々違いはありますが、大切なことは「自分に合った一番良いキャリアを選ぶ」のでは無く「格安SIMフリーにして通信コストを下げる」ことです。

より良い条件なんてその次にでも考えれば良いと思います。

少し無責任に聞こえてしまうかもしれませんが、家電量販店に店舗を構えていたりCMなどをやっているそれなりに大手の会社だったら問題ありません。

ちなみに僕もたくさんありすぎて選びきれませんでした。

なので、最初は少し不安だったので実店舗があり直接対応してもらえるという理由でマイネオを選ぶことにしました。

携帯電話を今までのキャリアのものから格安携帯に変えるだけで、少なくとも月々5,000円程は節約できそうなので、年間で最低60,000万円程です。

ふるさと納税

こちらは少しだけ普及してきている感じですね。

ふるさと納税は任意の地域に寄付をすることで、その寄付金の金額に応じて所得税や住民税が返ってくる制度です。

自分のその年の収入が基準となるので、寄付できる金額に上限があります。それを超えてしまうとその分は返ってこないので、まずはざっくりで構わないので自分の収入で控除される上限金額を把握することが大切です。

ふるさと納税はお金が手元に残る訳ではありませんが、寄付のお礼の品としてお肉や果物などの特産物を頂けますますので、その分の食費がそのまま浮くはずなのでこれも結果的に家計の節約に繋がります。

送られてくる特産物の相場は地域によって様々ですが、お得なものなら寄付金の金額に対して約半分程の特産物が送られてくることもあります。

10,000円分寄付をすると5,000円分のお礼を頂けるような感じですね。

もし年間で100,000円分のふるさと納税を行うと多ければ50,000円程のお礼が貰えるので、少し強引な解釈ですが…50,000万円の節約になります。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

go1101.com

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株式優待のタダ取り

知る人ぞ知る裏技、クロス取り引きです。

裏技と言っても実は法律違反でも何でもありません。

株主優待のタダ取りやクロス取引きで検索すると普通に証券会社のホームページでも手順が確認できます。

クロス取り引きを簡単に説明すると「権利確定日の営業時間前に株式の売り注文と買い注文を同時に行うことで株価変動のリスクを負わずタダで株主優待を手に入れる」方法です。

この説明で聞き慣れない言葉が2つあると思います。「権利確定日」と「売り注文」ですね。

そもそも株式優待とは権利確定日と言う株式ごとに決められた日に株式を保有していることで株主に対して支払われるお礼のようなイメージです。なので逆に言うと一瞬であろうと、その権利確定日にだけ株式を保有していれば株式優待をもらえる権利が発生する訳です。

注意点としては以下のようなことが挙げられます。

• 信用取引用の口座を作る必要がある
• 信用取引に必要な資金を証券会社の口座にある程度準備する必要がある
• 制度信用取引の場合に逆日歩が発生することがある

株主優待の権利確定日は企業時期の決算の関係で3月末や9月末が多いですが、それ以外の月の場合もあるので一度マスターしてしまうと毎月チャレンジできます。

格安携帯やふるさと納税に比べると注意点が多かったりルールが複雑なので少しオススメ度は下がりますが、株主優待には商品券やQUOカードなどが貰えることも多いため節約効果は大きいです。

株主優待のタダ取り(クロス取引)についてはこちらの記事でもう少し丁寧に説明しています。絶対に覚えておいて損は無いテクニックなので、是非、一度読んで頂ければと思います。

節約したお金を資産運用に回す方法

人それぞれ事情があると思うので出来ることと出来ないことがあると思いますが「格安SIMフリー」と「ふるさと納税」と「株式優待のタダ取り」で少しだけ節約できたと思います。

次はこの資金を元に(できればもう少しだけ資金をプラスして)お金を貯めることを考えたいと思います。

個人型確定拠出年金iDeCo（イデコ）

国民年金や厚生年金の不安を個人型の確定拠出年金で補う方法です。

個人型確定拠出年金とは加入者が毎月決まった金額を積み立て(拠出)し、将来(60歳以降)に年金として受け取る制度です。以下のような嬉しいポイントがあります。

• 積立金は全額所得税控除の対象になるため課税されない
• 少額(月々5,000円以上、1,000円単位)から積み立てできる
• 2017年からは基本的に誰でも加入できる

ただし以下の2点については要注意ポイントです。

• 老後(60歳)になるまで積立金を引き下ろせない
• 積立金額が減ってしまう可能性もある

ちなみに、個人型に関わらず確定拠出年金は元本保証ではありません。

今のところ積立金の上限はかなり低いですが、今後も改正される可能性もあるのでこんな制度があることだけでも知っていると選択肢の一つとなります。

積立投資信託

投資信託は株式投資やFXと違い積み立てることにより「複利効果」が最大の武器です。

また少額の出資金から始められることや自動積立制度を利用することで最初に手続きをすると後はほったらかしでも運用できるため手間も掛かりません。

勿論、こちらも元本割れのリスクがありますが銘柄(株式か債権か不動産かなど)でも地域(国内か海外か)でも分散できるため、コツコツと長期間掛けて積み立てれば大きな資産になります。

また投資であるため運用益(配当所得)に対して所得税が課税してしまいますが、投資額を自分でコントロールできることからNISA(少額投資非課税制度)との相性がとても良く上手く組み合わせればさらに効果は大きくなります。

投資信託の仕組みや特徴についてはこちらの記事でとても丁寧に解説しています。誰にでもできる資産運用なので、是非、読んで頂ければと思います！

「頑張ってお金を貯める」を卒業する

株式投資で資産を2倍にするなど夢のような話は本当の投資家でも無い限り中々難しいですし、それにそれは彼らの投資家としての能力なので、簡単に素人の僕たちがそれを真似することはできません。

だからと言って「外食を減らす」ことや「欲しい服を諦める」ようなことは一見立派なことですが、こちらも全ての人ができる訳ではなく、また度が過ぎれば本当の幸せとはかけ離れてしまいます。

今は昔と違い気合いと根性で仕事をする時代ではありませんし、それは資産運用にも同じことが言えます。大儲けするためには高い専門知識が必要ですが、「少しの知識で少しの成果」であれば費用対効果は悪くありません。

他にももっと良い方法が沢山ありますが、経済を読み解くことが得意の人もいれば税金の仕組みについて興味のある人もいるはずなので、自分にあったやり方ででまた自分のリスクの許容範囲で少しずつ取り入れていければ自然に生活の一部となって少しだけ良い暮らしができると思います。

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よく年金の話になると「◯◯年後には日本の人口は◯◯人になってしまい◯◯人の現役世代で◯◯人の老後世代を支えないといけない、だから年金制度はもう破綻するのは時間の問題だ！」ということを話す人を良く見かけます。

確かに年金制度の深刻さを説明する上では分かりやすい表現だと思いますし、人口減少が年金制度にとって大きなマイナス要因であることは確かです。

ですが、今、実際に年金をいくら払っていて、将来いくら貰える予定なのかをすっ飛ばしてそのような話をしても余り意味の無いようにも思えます。

年金制度の基本を理解する

まずは年金制度そもそもの仕組みを把握した上で、「どのような問題点があるのか？」また「自分の老後にはどれ程の年金を受け取ることができるのか？」などを考えていく方がより建設的だと思います。

年金無しの老後なんてありえない

年金に対する考え方は人それぞれですが、あくまで僕個人的な意見としては年金受給を無視して老後の生活を送ることはほぼ無理ではないか？と思います。

勿論、いろいろ工夫して節約することや、必要以上にモノを所有しないミニマリスト的な考え方で支出を抑えられる人もいるかもしれませんが、多くの人はそれだけでは生活できません。

危機意識高い感じで「将来年金は貰えないと考えてた方が良い！」とか言うヤツに限って「支給予定額調べた事ありますか？」と聞くと仕組みさえ知らん。ただ「概算も分からずどうせ自分は貰えないとふんずり返るお前より破綻寸前とは言え対策考えてる国の方が信用できる」とか言うと必ず喧嘩になります。

— 西本 豪 (@go_1101) March 3, 2018

あなたの周りにも「年金なんて当てにならないからいっそうのこと全くもらえないと考えて、将来の備えは個人レベルで計画的におこなうべきだ」と話す人はいませんか？

年金制度を利用しなくても老後生活を不自由なく過ごすことができればそれで問題無いですし、「国の力(お金)に頼らなくてもちゃんと生きていけるようにするするべきだ」という意見はある意味前向きで考え方自体には賛同します。

ですが、仮に年金が全くもらえない前提で老後の不安を解消するとすれば、一体どのような対策が打てるかというと、かなり高利回りな資産運用を目指す必要があるため、リスクの高い金融商品に手を出すしか無くなってしまいます。

なのであれば、少なくとも現段階では「年金なんて一円ももらえない」と必要以上に楽観的に考えるのでは無くて「今の生活の中では◯◯円程もらえる想定だけど、このままのペースで少子化が進めば◯◯円程まで削減されてしまいそうだなぁ」とある程度自分の意見を持っておいた方が、より現実的な対策(貯蓄や資産運用)に繋がります。

勿論、数十年も先のことを細かく予想することはできませんが、もし将来に対する不安がある場合は、ある程度必要な金額を把握してからの方が現実的な対策が打てるようになるはずです。

年金は若い世代が老後世代を支える仕組み

前置きが長くなりましたが、そもそも年金の仕組みとしては若い現役世代が引退後の老後世代の生活費を負担するための制度です。なので厳密には「自分が納めた年金を将来の自分が利用する」訳ではありません。

• 年金の被保険者…年金を支払う現役世代(国内に住む20歳〜60未満)
• 年金の受給者…年金を受け取る老後世代(65歳以上)

「年金」と一言で言ってもその種類は意外と沢山あります。まずはどのような種類があるのかを確認したいと思います。

公的年金と私的年金

年金制度は公的年金と私的年金との2つに分けられます。

公的年金は以下の3種類に分けられます。

年金制度	加入者
国民年金	日本国内に住む20歳〜60歳未満の人
厚生年金	会社員など
共済年金	公務員など

国民年金は基礎年金として20歳以上から60歳未満の全ての人が加入します。また会社員や公務員等は上乗せとしてさらに厚生年金や共済年金に加入することになります。

一方、私的年金は以下のようなモノが含まれます。

• 企業年金
• 個人年金保険

企業年金は企業が主体となって年金を支給する制度であらかじめ給付額の算定式が確定している確定給付型と運用実績によって給付額が決まる確定拠出型の2種類があります。

また、個人年金保険は、国民年金や厚生年金などの公的年金を補てんする目的で加入するタイプの私的年金です。

国民年金と厚生年金

年金と一言で言ってもその種類はさまざまですが、中でももっとも関わりの深い年金制度は「国民年金」と「厚生年金」の2種類です。

なお、年金を支払う人のことを被保険者と呼び以下の3種類に分けられます。

被保険者	被保険者	年金の種類	保険料
第一号被保険者	国内に住所のある(外国人を含む)20歳以上60歳未満の全ての人	国民年金	定額(その年によって異なる)
第二号被保険者	被用者年金(厚生年金・共済組合)の加入者	国民年金、厚生年金	標準報酬月額をもとに算出
第三号被保険者	第二号費用保険者の被扶養配偶者で20歳以上60歳未満の人	国民年金	保険料負担無し

なお、平成28年10月からは社会保険への加入条件が緩和されパートやアルバイトの場合もで以下の要件を満たせれば厚生年金に加入することができます。

1. 一週間辺りの所定労働時間が20時間以上であること
2. 一ヶ月辺りの賃金が88,000円以上であること
3. 雇用期間の見込みが1年以上であること
4. 学生で無いこと(夜間、通信、定時制は加入可)
5. 従業員数が501名以上の会社で働いていること

なお、平成29年4月からは従業員数が500人以下の会社でも労使で合意すれば社会保険に加入することが可能です。

年金はいくら支払わないといけないの？

年金の被保険者の場合、国民年金と厚生年金で支払うべき保険料が異なります。

国民年金の支払い保険料は所得額に関わらず一律

平成30年度(平成30年4月～平成31年3月)の国民年金の支払い保険料は月額16,340円です。

国民年金の保険料は、毎年度見直しがおこなわれますが、平成31年度(平成30年4月～)については16,410円となります。前年度分と比較するとプラス70円になっていますね。

過去に何度か保険料が下がった年もありますが、基本的には年々段階的に値上がりしています。

仮に平成30年度の保険料をもとに40年間保険料を払い続けた場合、以下のような計算方法になります。

• 16,340円✕12ヶ月✕40年＝7,843,200円

今後も支払う保険料が増え続けることを想定するともう少し高額になってしまいそうですが、概算としてはおよそ800万円程の保険料を支払うことになりそうです。

厚生年金の支払い保険料は所得額に応じて変動する

一方、会社員などの厚生年金に加入している場合は所得額に応じて保険料が変わります。

厳密に言うと「標準報酬月額」を基準に計算される訳ですが、基本的には収入が増えれば増えるほど支払うべき保険料が上がっていきます。

ちなみに標準報酬月額というのは毎年の4月〜6月の収入金額の平均のことです。

なので良く「4月〜6月の給料が高いと社会保険料が高くなってしまう」と言われるのもこのことが理由です。

なお、これらは都道府県ごとに微妙に負担額が違うようです。

標準報酬月額表(大阪府)

等級 保険	等級 年金	標準報酬	報酬月額 未満〜以上	健康 保険料	厚生年金 保険料
1	1	58,000円	0円～63,000円	2,938円	8,052円
2	1	68,000円	63,000円～73,000円	3,444円	8,052円
3	1	78,000円	73,000円～83,000円	3,951円	8,052円
4	1	88,000円	83,000円～93,000円	4,457円	8,052円
5	2	98,000円	93,000円～101,000円	4,964円	8,967円
6	3	104,000円	101,000円～107,000円	5,268円	9,516円
7	4	110,000円	107,000円～114,000円	5,571円	10,065円
8	5	118,000円	114,000円～122,000円	5,977円	10,797円
9	6	126,000円	122,000円～130,000円	6,382円	11,529円
10	7	134,000円	130,000円～138,000円	6,787円	12,261円
11	8	142,000円	138,000円～146,000円	7,192円	12,993円
12	9	150,000円	146,000円～155,000円	7,597円	13,725円
13	10	160,000円	155,000円～165,000円	8,104円	14,640円
14	11	170,000円	165,000円～175,000円	8,610円	15,555円
15	12	180,000円	175,000円～185,000円	9,117円	16,470円
16	13	190,000円	185,000円～195,000円	9,623円	17,385円
17	14	200,000円	195,000円～210,000円	10,130円	18,300円
18	15	220,000円	210,000円～230,000円	11,143円	20,130円
19	16	240,000円	230,000円～250,000円	12,156円	21,960円
20	17	260,000円	250,000円～270,000円	13,169円	23,790円
21	18	280,000円	270,000円～290,000円	14,182円	25,620円
22	19	300,000円	290,000円～310,000円	15,195円	27,450円
23	20	320,000円	310,000円～330,000円	16,208円	29,280円
24	21	340,000円	330,000円～350,000円	17,221円	31,110円
25	22	360,000円	350,000円～370,000円	18,234円	32,940円
26	23	380,000円	370,000円～395,000円	19,247円	34,770円
27	24	410,000円	395,000円～425,000円	20,766円	37,515円
28	25	440,000円	425,000円～455,000円	22,286円	40,260円
29	26	470,000円	455,000円～485,000円	23,805円	43,005円
30	27	500,000円	485,000円～515,000円	25,325円	45,750円
31	28	530,000円	515,000円～545,000円	26,844円	48,495円
32	29	560,000円	545,000円～575,000円	28,364円	51,240円
33	30	590,000円	575,000円～605,000円	29,883円	53,985円
34	31	620,000円	605,000円～635,000円	31,403円	56,730円
35	31	650,000円	635,000円～665,000円	32,922円	56,730円
36	31	680,000円	665,000円～695,000円	34,442円	56,730円
37	31	710,000円	695,000円～730,000円	35,961円	56,730円
38	31	750,000円	730,000円～770,000円	37,987円	56,730円
39	31	790,000円	770,000円～810,000円	40,013円	56,730円
40	31	830,000円	810,000円～855,000円	42,039円	56,730円
41	31	880,000円	855,000円～905,000円	44,572円	56,730円
42	31	930,000円	905,000円～955,000円	47,104円	56,730円
43	31	980,000円	955,000円～1,005,000円	49,637円	56,730円
44	31	1,030,000円	1,005,000円～1,055,000円	52,169円	56,730円
45	31	1,090,000円	1,055,000円～1,115,000円	55,208円	56,730円
46	31	1,150,000円	1,115,000円～1,175,000円	58,247円	56,730円
47	31	1,210,000円	1,175,000円～1,235,000円	61,286円	56,730円
48	31	1,270,000円	1,235,000円～1,295,000円	64,325円	56,730円
49	31	1,330,000円	1,295,000円～1,355,000円	67,364円	56,730円
50	31	1,390,000円	1,355,000円～円	70,403円	56,730円

例えば標準報酬月額が400,000円だった場合、報酬月額が395,000円～425,000円になるため、それぞれの値は以下の通りとなります。

• 等級(厚生年金保険)…24
• 標準報酬…410,000円()
• 標準月額…395,000円～425,000円
• 厚生年金保険料…37,515円

厚生年金保険料は雇用主である会社と加入者である従業員が折半する仕組みなので、およそ19,000円程になります。概算だと月収(標準報酬月額)の10%弱って程の負担になりまますね。

• 37,515円÷2(会社との折半分)＝18,757円

所属する会社にもよりますが、実際は年収(つまり標準報酬月額)は少しずつ上っていく傾向にあるはずなので、年度ごとに計算する必要がありますが、仮に同じ条件で厚生年金を支払い続けると以下のような計算方法になります。

• 18,757円✕12ヶ月✕40年＝9,003,360円

普段、会社員として厚生年金を納めているだけでは特に意識することは少ないかもしれませんが、自営業(フリーランス)として国民年金を納めている立場からしてみると、厚生年金の「会社が半分折半してくれる」仕組みは本当はとても有り難いことなんです。

年金は何年間払い続ければ貰えるのか？

国民年金の保険料の納付期間は20歳以上60歳未満の40年間です。

40年間、しっかりと国民年金を払い続けることができれば満額分の年金を受給することできます。

ただし仮に満額の受給では無かったとしても国民年金の保険料を(免除期間なども含めて)10年以上支払うことができればその納付期間に応じて満額分から差し引かれた分の年金を受給することができます。

なお平成29年7月末までは国民年金の保険料は25年間(300ヶ月)納付しないと受給資格を得ることができませんでしたが、平成29年8月1日からは年金制度改正(年金機能強化法)により保険料を10年間(120ヶ月)納付すれば受給資格を得られるように短縮されました。

• 平成29年7月までは25年間保険料を納付しないと受給資格を得られない
• 平成29年8月からは10年間保険料を納付すれば受給資格を得られる

このため「25年間は年金を払い続けるのが難しい」と考えていた保険料の未納者も「10年だったら納付できそうだ」と納付に対する意欲が高まる一方、本来、年金の受給資格が無かった人に対しても年金を支給することになるためその分の財源は必要となります。

ちなみに厚生年金については全ての人が加入する訳では無いため国民年金の受給資格を持っていることを前提として、かつ厚生年金の保険料を1ヶ月以上支払っていれば受給資格を得ることができます。

生活が苦しくて払えない時は「免除」してもらえる

保険料の負担が厳しくて、どうしても支払えない事情がある場合は「免除申請」をすることで、保険料を免除してもらえる可能性があります。

免除期間には生活状況などに応じて以下のように分けられています。

免除の種類	免除係数(平成21年3月以前)	免除係数(平成21年4月以降)
1/4免除	5/6	7/8
1/2免除	2/3	3/4
3/4免除	1/2	5/8
全額免除	1/3	1/2

※基礎年金の国庫負担割合が3分の1から2分の1に引き上げられたため上記のような計算式となります。
※基礎年金の国庫負担割合が3分の1から2分の1に引き上げられたため上記のような計算式となります。

保険料を未払いまま放置し続けていると当然ながらその期間の年金は受給できませんが、免除申請することによって(満額ではありませんが)免除係数に応じた分の年金を受給できるため、将来の負担を軽減するためにも検討の余地はあると思います。

年金はいくらもらえるの？

国民年金と厚生年金について具体的にいくら支給されるのかをまとめてみました。

ただしそれぞれの計算方法はかなり複雑そうなイメージを与えてしまいそうです。

なので最後に「概算の受給額」についても簡単な計算方法を記載しています。

国民年金の支給額は？

国民年金の保険料は所得に関わらず一律で月額16,340円です。

なので支給額についても所得金額は関係無く、年間で満額779,300円が支給されます。

ただしこの金額はあくまで20歳〜60歳までの40年間しっかり払い続けた場合に支給される金額となるので、もしその間、保険料を支払っていない期間がある場合はその分が差し引かれた支給額になってしまいます。勿論、先程、上記で記載した通り最低でも10年間は保険料を納付していることが前提となります。

ちなみに保険料納付の免除期間が無かった場合は以下の計算方法で受給できる年金の金額を算出することができます。

• 779,300円✕(保険料を納付した月数＋免除期間月数✕免除係数)÷480ヶ月＝年間受給額

先程もお伝えした通り老後支給される年金は満額で779,300円です。なので40年間(480ヶ月)しっかりと保険料を納付したいた場合は年間受給額も779,300円となります。

一方、未払いの期間があった場合は、満額の779,300円を実際に支払った期間を40年間(480ヶ月)で割った割合分が支給されることになります。

なお免除期間がある場合はもう少し計算方法が複雑になりますが、基本的な考え方は上記と同じようなイメージになります。

厚生年金の支給額は？

厚生年金に加入している場合、国民年金の受給額に厚生年金分を加算して支給されることになります。

厚生年金の受給額は以下の計算方法で算出することができます。

• 厚生年金受給額＝報酬比例年金額＋経過的加算＋加給年金

つまに厚生年金の受給額を算出するには以下の3つの金額を合計する必要があります。

1. 報酬比例年金額
2. 経過的加算
3. 加給年金

報酬比例年金額の算出方法

報酬比例年金額は現役時代に得た収入や厚生年金に加入した期間をもとに計算する方法です。

「報酬比例年金額」「経過的加算」「加給年金」の中でもっとも複雑な計算式が必要となりますが、厚生年金の受給額を構成する上でもっとも中心となる部分でもあります。

※個人的には「報酬比例年金額」だけを理解しておけば十分だと思います。

まず報酬比例年金額を計算する場合、給与を受け取った時期によって計算方法が異なります。

• 平成15年3月まで…月の平均給与をもとに「平均標準報酬月額」を算出
• 平成15年4月以降…給与と賞与(ボーナス)をもとに「平均標準報酬額」を算出

平成15年3月より以前は月々の給与のみで「平均標準報酬月額」を算出していましたが、平成15年4月以降は給与に加え賞与(ボーナス)も含めた年収に対して12ヶ月で割った「平均標準報酬額」を算出しています。

そしてこれらの金額をもとに算出した報酬比例年金額の受給額が以下の通りとなります。
※以下の2つの計算の合計金額が報酬比例年金額の受給額となります。

• 平均標準報酬月額✕7.125/1000✕平成15年3月以前の被保険者期間
• 平均標準報酬額✕5.481/1000✕平成15年4月以降の被保険者期間

僕のように平成15年4月以降に会社員として社会人デビューした人については「平均標準報酬額」をもとにした計算だけで報酬比例年金額の受給額を算出することができますが、それ以前に会社員として厚生年金の保険料を支払っている方の場合は両方の合計を算出する必要があります。

経過的加算と加給年金について

経過的加算とは20歳より前や60歳以降になって支払った保険料に対して支給される部分です。

国民年金の加入期間は20歳〜60歳までの40年間ですが、厚生年金の加入期間は中学校卒業後(義務教育終了後)から70歳までと実は国民年金の加入期間よりも広範囲なので、その基礎年金として反映されない期間が支給されることになります。

一方、加給年金とは厚生年金の加入期間が20年以上ある場合に配偶者(65歳未満)や子供(18歳以下)に対して支給される年金となります。

加給年金の支給額

対象者	支給額	年齢制限
配偶者	226,300円	65歳未満
子(1人目/2人目)	226,300円	18歳以下または一定の障害がある20歳未満の子供
子供(3人目以降)	各75,400円	18歳以下または一定の障害がある20歳未満の子供

国民年金と厚生年金の受給額の合計は？

仮に僕(平成15年4月以降の被保険者)が40年間働いた平均年収が600万円の場合、厚生年金の受給額は以下のようになります。

国民年金の受給額

国民年金の受給額は40年間しっかり保険料を納めているため満額の779,300円が支給されます。

• 国民年金の年間受給額＝779,300円

厚生年金の受給額

厚生年金の受給額は年収(平均標準報酬額)と勤続年数(加入期間)をもとに算出した結果、1,315,440円が支給されます。

なお、経過的加算および加給年金については0円で計算します。

• 平均標準報酬額＝6,000,000円÷12ヶ月＝500,000円
• 厚生年金の年間受給額＝5000,000円✕5.481/1000✕480ヶ月＝1,315,440円
• 経過的加算＝0円
• 加給年金＝0円

合計の受給額は？

合計の受給額は国民年金と厚生年金の受給額を合計するため以下の通りとなります。

• 合計の年間受給額＝779,300円＋1,315,440円＝2,094,740円
• 合計の月間受給額＝2,094,740円÷12ヶ月＝174,561円

今回は分かりやすくするため配偶者がいない(一生独身である)ことを前提として計算しましたが、配偶者や子供の年齢によってはより計算が複雑になってしまいます。

もっと簡単に概算受給額を知りたい場合は？

国民年金と厚生年金のそれぞれの受給額をご説明しましたが、正直、やや計算が複雑で難しいと思われるかもしれません。

そんな人は以下の計算方法でもっとシンプルに概算金額を算出することができます。

• 国民年金の月間受給額＝支払年数÷6
• 厚生年金の月間受給額＝支払年数✕平均年収÷2,500

あくまで概算受給額ではありますが、先程の計算方法よりかなりシンプルに算出できるため、これなら少し覚えやすいかもしれないですね。

先程と同じ条件である40年間、平均年収が600万円で働き続けた場合の計算をしてみると以下の通りとなります。

• 国民年金の月間受給額＝40年÷6＝6,6666円
• 厚生年金の月間受給額＝40年✕5,000,000円÷2,500＝96,000円
• 合計の月間受給額＝162,666円

若干開きがあるような気もしますが…あくまで概算金額のイメージをつかむには良い計算方法だと思います。

繰上げ受給と繰り下げ受給

国民年金を受給できるのは基本的には65歳以降となります。

ですが「繰上げ受給」および「繰り下げ受給」をすることで年金の受給開始時期を最大で5年間ずらすことができます。

当然のことながら繰上げ受給の場合は受給開始時期を前倒しにできる反面、その分だけ受給額は減ってしまいますし、繰り下げ受給の場合は受給開始時期を後倒しにする分、受給額が増えます。

• 繰上げ受給…60歳から受給することが可能：支給開始年齢によって年金額が減額
• 繰下げ受給…70歳まで送らせて受給することが可能：支給開始年齢によって年金額が増減

つまに長生きできる自信があるのであれば繰り下げ受給を選択した方が受給総額が大きくなりますし、逆に長生きできる自信が無い場合は繰上げ受給を選択した方が受給総額が大きくなる訳です。
※平均寿命まで生きることを考えると繰上げ受給は選択しない方が良いでしょう。

勿論、人がどれだけ長生きできるかなんかはそんな簡単には分かりません。また、一度繰上げ受給を選択してしまうと、その分下がってしまった受給額を支えに一生生活していくことになります。

60歳の時点で多少生活が厳しくなると「繰上げ受給を検討してみようか？」と考えるかもしれませんが、今後の長い老後生活のことを考えて慎重に判断する必要があります。

年金の計算方法は難しい

ここまでいくつかの計算方法をご紹介してきましたが、年金の計算方法はとても複雑です。

また計算に必要となるそれぞれの値なども数年(もしくは毎年)ごとに変わってしまうためファイナンシャルプランナーのような余程専門的な業務をしている方以外は把握するのが難しいですし、また把握する必要もありません。

イメージだけでも簡単に理解できれば十分だと思うので、もし細かな金額などを把握したい場合は自力で計算するのでは無く、以下のようなサービスを利用することでより正確な受給額を調べられると思います。

• ねんきんネット
• 年金受給額計算シミュレーションサイト
• ねんきん定期便

「ねんきんネット」や「年金受給額計算シミュレーションサイト」などはインターネットさえ利用できる環境であればいつでも情報を確認できますし、「ねんきん定期便」はその名の通り定期的に年金情報が自宅へ送られてくるはずなので、その辺りを確認するだけでも十分だと思います。

まずは仕組みを理解しよう

年金の問題はとても複雑そうなイメージがありますが、わざわざ書籍を購入したりしなくても少し調べてみるだけどインターネットで調べられることが多いです。例えば以下のような項目は案外すぐに調べることができます。

• 年金保険料を納付する金額
• 年金を貰える金額
• 年金を貰うために納付すべき最低期間

調べようとせず、理解しようとせずに「どうせもらえない」と悲観的なことを言ってしまう人もいますが、一般的な収入の場合、年金受給額を完全に無視して老後の生活を快適に送れる人はほんの一握りです。

確かに現時点で予定されているよりも受給金額が削減されてしまう可能性は高いですが、それでもまずは仕組みをある程度理解して、概算でも構わないので「老後自分がどの程度の年金を受給できるのか？」は把握しておいて損は無いと思います。

老後資金はいくら必要？将来に備えるためお金の話

日本は最先端の医療技術が発達した世界でもトップクラスの長寿の国です。長生きできることはとても喜ばしいことですが、経済的なゆとりが無いと金銭的に厳しくなることは明らかです。老後資金は現役世代が想像している以上に大きな負担になります。それではど...

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2020.12.22

「経営」という言葉が加わると、とても大変そうなイメージを持たれるかもしれません。

ですが、基本的に大家業は家主が一人で頑張るものでは無く、沢山のビジネスパートナーと協力しあって成り立ちます。

今回は管理会社の役割や種類について解説します。

賃貸経営はチームワークが大切

賃貸経営者の仕事はとても幅広いです。

段階ごとに分けると主に以下のようなイメージです。

• 物件の取得
  • 物件調査、購入、相続
• 賃貸運営
  • 物件管理、入居者獲得、家賃徴収、クレーム対応
• 税金対策
  • 納税、確定申告
• 修繕工事
• 出口戦略
  • 売却、建て替えなど

そして要所要所でさまざまな専門家と調整の上、一つ一つの対応を進めることになります。

管理会社の重要性

物件を購入するには販売会社や仲介会社の他、融資を受ける場合は銀行などの金融機関とも協力して物件の購入を目指します。

また確定申告などの税金対策については税理士に業務を依頼する場合もありますし、大規模修繕工事などについては工事会社に作業を依頼します。

そして、賃貸経営を進める中で最も長い期間関わり合うのが管理会社です。物件管理、入居者獲得、家賃徴収、クレーム対応など、さまざまな業務をお願いすることになります。

そう考えると、管理会社は賃貸経営におけるビジネスパートナーとしても最も大切な存在だと言えるかもしれません。

専業大家と兼業大家

家主の属性は大きく２種類に分かれます。

• 大家業の他に本業を持っている兼業大家
• 大家業だけで生活の生計を立てる専業大家

兼業大家は大家業の他に会社員や公務員のように他に本業を持っている人が、副業として資産運用しているケースです。本業の他にアプリケーション開発やブログ運営、投資信託などの副収入を目指している人も多く、その一環として賃貸経営をしている人も一定数います。

一方、専業大家は親から資産を相続した2代目大家、3代目大家などの他、自分で物件を取得し、継続的に勉強している不動産投資家のような人達です。

当初は兼業大家だった人でも賃貸経営による収入が安定してきたタイミングで専業大家にシフトチェンジすることもあります。これはいわゆるセミリタイア生活(会社員からの卒業)と言われ、このようなライフスタイルを目指している兼業大家も多いです。

専業大家は大家業を営むための時間が十分にあるため全ての賃貸業を自主管理している人も多いですが、大家業以外に本業のある兼業大家は時間的な余裕も少なく、日中に物件管理や入居者の対応などが困難なため、ほとんどの人が外部の管理会社へ業務委託しています。

建物管理と賃貸管理の違い

賃貸経営における管理業務は大きく2種類に分けられます。

• 建物管理
• 賃貸管理

建物の維持管理については、清掃業務、設備管理業務、修繕工事の企画および実施など、主に建物そのものに対してのメンテナンスが中心となります。

一方、賃貸管理の場合は、入居者の募集や契約手続き、更新手続きおよび解約手続き、家賃徴収、入居者のクレーム対応など、主に入居者、入居希望者、退去希望者とのやりとりが中心です。

なお、ここからは主に賃貸管理会社の特徴をまとめていますが、建物管理会社と賃貸管理会社の違いを知りたい人は以下の記事で詳しく解説しているので、是非、あわせて読んで頂ければと思います。

賃貸管理システムの種類と役割

細かな契約内容や名称は異なりますが、賃貸管理システムは大きく3種類に分けられ、多くの不動産会社で同様のサービスが用意されています。

直接契約(自主管理)

一般の方が「大家さん」と聞いて一番イメージするのがこのタイプ(契約)の家主です。

物件の所有者(家主)が入居者の管理や家賃の徴収などを全て対応します。他にも空室時の入居者探しや家賃滞納のトラブル対応なども個人で行うことになります。

対応しなければいけない範囲がとても広いため所有物件が増えてくると時間的にも体力的にも大変ですが、その分、規模が大きくなると新たに人を雇ったり、会社を設立し法人化することで、さらに利益を追求したりと選択肢も広がります。

面倒臭いと思わないのであればもっともやりがいのあるタイプでもあります。

また全て自分で対応し管理会社に業務を依頼する必要が無いため管理手数料も掛かりませんし、管理会社の対応に不満を抱えストレスになることもありません。

集金代行(家賃徴収の代行)

管理会社が所有者に代わり家賃の徴収や延滞時の対応・クレーム対応などを引き受けてくれます。

空室時には積極的に入居者の募集をしてくれますが、それでも空室の場合は家賃は入ってきません。

なるべくそうならないような物件を探さなくてはいけませんが、貸借人の入れ替わりなど、そうした時期は必ずありますので、空室が続く場合は家賃を下げるなども検討する必要があります。

集金代行の場合、家賃の5%程の手数料を管理会社に支払う事になりますが、これだけ広い範囲の業務をしてもらって5%程の手数料であれば採算が取れているような気もします。

空いた時間を家族や自分のために使えるますし、副業大家だけでなく、専業大家として成功されている人でも集金代行サービスを利用している人が多いです。

家賃保障(サブリース)

所有物件を管理会社に貸し出す事で空室時でも家賃を保証してくれます。

管理会社としてもかなりリスクが伴いますが、逆に自信の表れでもありますね。ただ新築、又は築浅の物件などある程度対象の物件が限られる場合があるので事前に条件を把握しましょう。

東京の会社などでは35年間の家賃保障をするなど、かなり強気なサービスもあります。

家賃保障は集金代行に比べ手数料が高く、家賃の20%～30%が一般的です。また、もう一つ大きな注意点があります。

所有物件の空室期間が続き、家賃保障のシステムを契約した後に入居者が見つかったからとしても、すぐに他の集金代行システムなどに切り替えれない事が多いです。

なぜならほとんどの場合、家賃保障システムは一定期間(2年間など)は契約が継続される事が多いでしょう。

契約内容の理解が大切

賃貸管理のサービスを利用する場合は手数料だけでなく、契約の継続期間や対象物件の条件など慎重に調査し、責任範囲は把握しておかないとトラブルのもとになります。

それはこまかな条件や制限事項が多く、とても複雑だからです。

「契約書には穴が開くまで目を通そう」と言われます。

しっかりと納得のできる賃貸管理会社を選ぶことで、管理業務や空室のリスクを大きく軽減できるはずです。

家賃保証の落とし穴

賃貸管理会社との間で一番多いのが家賃保証(サブリース)の契約で思っていた以上に家賃が下がってしまい管理会社との間でトラブルになるケースが多いようです。

仮に家賃収入が35年間の保証付きであったとしても35年間家賃がずっと下がらないなんてことは絶対にありえないです。

人間は自分にとって都合の良いように思い込みをしてしまうものなので、本当に自分の認識が間違っていないかは常に意識するようにしたいです。

修繕費用は誰が負担？

賃貸人が退去した後のクリーニング(必要であれば改装工事)や敷金・礼金の受け取り先、業務受託料金など細かな決まりがありますのである程度理解しないといけないと、修繕やリフォームなどが必要となった時に、誰がどのような条件で負担するかなどを抑えておかないといざ出費が必要となった時にトラブルになりかねないです。

滞納されたら保証される？

言うまでもなく入居者からの家賃の徴収は大切な業務の一つです。

全ての入居者が期限通りに家賃を支払ってくれれば何も苦労はありません。

ですが、中には家賃を滞納してしまったり、最悪な場合、そのまま夜逃げしてしまう入居者も少なからずいます。

この場合、滞納された未回収の家賃の他、夜逃げされた場合は残置物の処分の方法や賃貸契約の解約に関してさまざま問題が起こります。

家賃滞納や夜逃げ問題に遭遇する可能性は極めて低いかもしれませんが、万が一の場合に備えて「どこまで支援してくれるのか？」「損害額はどこまで保証されるのか？」は理解しておいて損はありません。

賃貸管理会社を選ぶ基準

また最近は賃貸管理会社も本当にたくさんあり過ぎるためどこの会社に依頼するかを決めるだけでも結構大変です。

良い管理会社と悪い管理会社を見分ける基準も結構あったりするので、どのシステムを利用するかだけでは無く、どの管理会社に依頼するかも一緒に検討すれば良いと思います。

賃貸経営は自己責任

これらの賃貸管理システムはとても心強いですが、あくまでも家主をフォローするものであって守ってくれる訳ではありません。

責任は全て自分にあるのです。

管理会社は最善を尽くしてくれるかもしれませんが、それでも入居者が決まらなければ家賃の設定金額を下げなければいけないですし、空室が長期化すればその影響を受けるのは大家自身です。

悲観的に考え過ぎるのも良くありませんが、「管理会社がいるから賃貸経営は大丈夫」と考えるのはかなり危険だと思います。

2018年には女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが家主への賃料の支払いを停止した後、その後、経営破綻に陥りました。

それ以降、投資家としての考え方や自己責任論などが議論され、不動産業界全体としても、より一層の警戒感が高まったように思います。

物件購入前のヒヤリングポイント

賃貸管理会社と関わりを持つのは物件を購入した後だけではありません。

例えば、購入候補の物件を視察した際に、周辺の仲介管理会社に物件情報を尋ねるのも有効です。

例えば、以下のようなヒヤリングポイントが考えられます。

質問内容	質問内容の目的
管理料の確認	管理料を把握する
入居者ターゲット	需要の有無を確認する 一部の企業や大学に依存しないか確認する 属性(学生、女性、単身など)ごとに適切な対策を打つ
駐車場の台数	敷地内の駐車場の台数を確認する 無い場合は近隣の駐車場の情報を確認する
メリット、デメリット	問題点の解消の可否、解消コストを把握する
一時金の相場	地域に需要があれば敷金、礼金が確保しやすい 地域に需要があれば安い広告料でも入居付けしやすい
家賃相場	成約家賃相場をもとに利回りの妥当性を評価する 入居付け可能な金額を確認する
地域最安値の家賃	最安値を把握し最低ラインを把握する
広告費	地域最安値で入居付けが可能な広告費を確認する
空室率	同じ水準の競合物件の空室率を把握する
必要なリフォーム内容	入居者付けに必要なリフォーム内容とコストを把握する
競合物件のスペック	競合物件に勝てそうかどうかで購入後の空室率を予測する
生活利便施設	近隣のコンビニ、スーパーなどの情報を把握する
需要変化の兆し	大学の移転、工場の閉鎖などの不安要素の洗い出し
嫌悪施設の有無	近隣にお墓やゴミ処理場のような施設が無いかを確認する
物件や近隣の歴史	事件、自己、殺人、病死などの情報を収集する
生活保護者の支給額	生活保護者の月々の支給上限額を把握する

ポイントは「まず始めに対象の物件を購入し管理をお任せしたい場合、どの程度の管理費用が掛かるか？」を確認することです。

この質問で「もし、この物件を購入した場合は貴社で物件の管理をお願いすることも想定していますよ」という意味を含めることができるからです。

勿論、結果的に購入するかどうかも分かりませんし、必ずしもその賃貸管理会社にお願いするかは分からないですが、このような質問をすることで仲介管理会社の担当者もより積極的に情報を共有してくれる可能性が高まるはずです。

なお、物件購入前に中間管理会社へヒヤリングしたい項目については、書籍[100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法]にとても詳しく解説されていました。基本的には地方の一戸建てを対象とした書籍ですが、高利回りボロ物件を購入したい人にはとてもオススメの1冊です。興味にある方は是非、あわせて読んで頂ければと思います。

【新品】【本】100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法　黒崎裕之/著

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どんな家主になりたいか？

賃貸経営はパートナーと協力することで少しずつ成果を上げることを目指す事業です。

賃貸経営の経験が無くても、賃貸管理システムを利用することで、少ない手数料で賃貸経営における大部分を補ってくれます。

また税金についても一定の依頼費用を支払えば、税理士が適切な確定申告書を作成してくれます。

これは僕の個人的な考えですが、物件の購入さえ間違えなければパートナーに支えてもらう事で一定の成功が収められます。

はっきり言って、人口流入が安定した地域で区分マンションを1部屋購入し、適切な賃貸管理サービスを利用すれば、家主としての実労働は限りなくゼロになります。たまに空室が発生した際に、方針の決定や賃料の調整や必要になりますが、ほぼ一年中、何もしなくても成立してしまいます。

ですが、これでは成長ができません。

経験値がほとんど詰めないからです。

僕自身の賃貸管理会社に作業を依頼していますし、契約を解除するような考えももっていませんが、その生活を長期間続けることは経営者としては「本当に健全なのかな？」とも思います。

月々、数万円程度の老後収入を確保したいだけであれば、家主としての能力も豊富な経験値も必要ありませんが、これから先、少しでも事業の規模を増やし、資産の拡大を目指すのであれば「しっかりと経験を積めているのか？」「これからもこの調子で良いのか？」を常に考えて、自分から知識を学ぶための行動が必要だと思います。

経験値増えてる？初心者大家が思う区分マンション最大の弱点は？

今年で大家になって3年目になります。僕は賃貸経営用の区分マンションを複数所有していますが、区分マンションを選んだ理由としては「大きな成果は出せなくても安定して収入が得られる」ことを重視したからです。(結果そうなっているかは賛否あるかもしれま...

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2019.10.27

残念ながら、そう簡単に上手くいくものではありません。

不動産投資は「不労所得」と言い換えられることもあり「さまざまなリスクがあるから手を出さない方が良いよ」と言う意見が多いことも確かです。ですが、そのほとんどが投資経験の無い人のイメージや思い込みによる意見のような気もします。

この記事は、書籍「はじめての不動産投資成功の法則」で紹介されているポイントをベースに、僕の考えや体験談をまとめた内容です。

ですが、それでも「一般的に考えられる賃貸経営のデメリットやリスクが全て網羅されている」と考えています。この記事の内容を理解した上で、それでも「不動産投資をやりたい！」と思えるのであれば、是非とも前向きに挑戦していけば良いと思います。

不動産投資のデメリットを理解しよう

不動産投資のデメリットには以下のようなものがあります。

• 想定できないリスク、想定するのが難しいリスクが沢山ある
• 不動産価値が目減りする、目減りする可能性が高い
• 株式や投資信託などと比べ売買しにくい、特に売却時の負担は大きい

勿論、僕はこの記事の中で「不動産投資には沢山のデメリットがあるからやばい…」という内容をお伝えしたいのでは無く「デメリットをしっかり理解できれば適切な対策が打てるようになる」ということです。

人は「自分の知らないもの」には知らないがゆえに過剰に恐れてしまいます。本当はそれ程心配する必要が無いものに対しても過剰に恐れてしまい、その結果、挑戦の機会を失います。

本来、手に入るかもチャンスがあったかもしれないのに、必要以上に心配してしまった結果、挑戦を諦めてしまうような「機会損失」にはなりにくくなります。

デメリットのリスクようなネガティブな情報は「正しく恐れる」ことが大切なのです。

リスクを把握できれば対策が打てる

一般的に不動産投資は何年〜数十年と長い期間を掛けて継続運用することになります。

また、投資金額も文字通り桁違いなので、株式投資や投資信託などと比べるとリスクが目立ってしまいます。

賃貸経営を続けていると以下のようなリスクが想定されます。

最大のリスクは空室リスク

不動産投資を行う時、一番頭を悩ますのは空室リスクです。

正直、空室のリスクさえ回避できれば不動産経営は成功したも同然です。

空室が続けば家賃も下落する

空室が増えてしまったり、入居者から得られる家賃が減ってしまうと、当初想定していた表面利回りが得られなくなってしまいます。

また、空室が続き部屋が埋まらなくなってしまったとしたら、次は家賃を安く設定するしかない状況に陥ってしまいます。

当然、家賃が下落すれば、入居者から得られる家賃収入も少なくなるため、やはり表面利回りが低くなってしまいます。

人口減少により空室率が増える？

日本は今後、人口の減少に伴い空室率が高くなる事が予想されています。

っと言うより、既に人口の減少は進んでいて空室率も高くなってしまっています。これから先はさらに急激にこの傾向が大きくなります。

また、2020年からは日本の総人口だけでは無く「世帯数」も減っていくと予想されています。

賃貸市場はお先真っ暗？人口減少による空室リスクをどう考える？

日本の抱える大きな問題として「人口減少問題」や「少子高齢化問題」などがあります。「人口が減少すると何の問題があるのか？」と言えば以下のようなものが挙げられます。 労働力の低下による競争力が低下 労働人口の減少および高齢化人口の上昇による年金...

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2019.02.09

より影響を受けにくい地域を検討する

ただ世帯数で考えると一人暮らし世帯は、そこまで人口減少の影響を受けません。また地域によっても人口の推移は変わるので、東京圏・名古屋圏・関西圏のような、将来的にも比較的人口を維持できる(減少したとしても緩やかに減少する)ような地域をターゲットにすると空率リスクは最小限に回避する事が出来ます。

例えば関西圏で人口の維持が期待できる地域としては、主に以下のようなエリアです。

• 大阪府大阪市
  • 中央区、北区、西区、天王寺区、鶴見区、浪速区、淀川区
• 兵庫県神戸市、西宮市、尼崎市
• 京都府京都市

関西の人気の地域としてはオフィス街や大学などの近くが多く、安定した人口増加(人口維持)が見込めます。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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地域選びは将来性も大切

投資エリアを検討する場合、当然、現在の価値やニーズを基準にエリアを見極めることになりますが「将来、その地域がどのようになっているか？」を予想することも大切です。

街自体が老朽化し治安が悪くなってしまったり、ゴーストタウンになってしまえば、個人の力ではほぼ手の打ち用が無いため個人的にはよっぽど大きなリスクに感じます。

将来的にも活性化し続けれるような街を選びたいですね。

物件の修繕のリスク

今住んでいる入居者が退去した場合、次の入居者が気持ちよく生活を送れるように、部屋を綺麗に修繕したり壊れている箇所を修理したりします。

当然、建築されてからの期間が伸びれば伸びる程、部屋が汚れてきたり、備品が壊れやすくなる訳ですが、当初、想定していた以上の出費が掛かってしまうと、その分、実質利回りが低くなってしまいます。

賃貸経営の基本！表面利回りと実質利回りの計算方法を徹底解説！

投資の世界には「利回り」という言葉があります。勿論、不動産投資の世界でももっとも大切な評価指数の一つです。普段、株式投資や投資信託をしている人ならイメージしやすいですが、全く投資をしない人にとっては余り馴染みの無い言葉ですね。「利回り」とは...

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2019.11.17

金利上昇のリスク

投資用物件を購入する場合、金融機関から融資を受けることになります。

金利の種類を理解しよう

金融機関から融資を受ける場合、金利の種類は大きく3種類に分けられます。

• 固定金利型
• 変動金利型
• 固定金利選択型

基本的にはもっとも金利の低い変動金利型を選択することになりますが、将来の金利上昇が心配であれば固定金利型を選択すればローン返済額が一定になります。

想定以上に返済金利が上がってしまうと、当然、月々の返済額も増えてしまいキャッシュフローが低くなってしまいます。

個人的には「当分、金利が急激に上昇する可能性はかなり低い」と考えていますが、どうしても金利上昇リスクが不安な場合は、やや高金利(1%程)ではありますが、固定金利を選択することで、金利変動リスクを回避することができます。

変動金利が一番おすすめ！住宅ローン金利の決められ方と金利プランの比較について

住宅を購入し金融機関から住宅ローンの融資を受ける場合、どの金利プランを選択するかを決めることになります。今回はそれぞれの金利の種類について違いや特徴、注意点などをまとめてみました。

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2019.04.13

将来的に金利は上昇傾向？

金利については2015年〜2016年頃は史上最低の低金利時代と言われていました。2019年の時点では少し金利が上がってきていますが、それでもまで十分に低金利時代です。

つまり、今後、返済途中で金利が上がる可能性が極めて高いです。なので、金利が上がっても安心して十分支払いを維持できるような返済計画が必要であり、そのためには金利が上がる仕組みや金利上昇の上限などを正しく理解しておかないといけません。

ローン返済は前倒しで支払う事で返済期間を早める事は出来ますが「今月は出費が多く厳しいので返済を少なめにして欲しい」と言う事は基本的に出来ませんし、もし交渉できたとしても信頼を無くしてしまいます。

史上最低の低金利時代？住宅ローンの借り換えポイントを徹底解説！

住宅ローンを借り換えることで返済額に大きな違いが出てきます。特にここ数年は史上最低の低金利時代と言われています。意外と知られていない変動金利の仕組みについても詳しく説明します。

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2019.04.13

元利均等返済と元金均等返済の違いとリスクについて

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。基本的には「元利均等返済」が選択されますが、実は「元金均等返済」の方が、返済総額は少なくなります。 元利均等返済と元金均等返済の違いを知りたい人 金利の仕組みを理...

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2019.04.05

家賃滞納リスク、夜逃げのリスク

もし入居者からの家賃が滞納されてしまった場合、本来得られずはずの家賃が得られなくなり、経営に大きな影響を与えてしまいます。

最悪の場合、入居者(家賃滞納者)が夜逃げし、音信不通になってしまえば、家賃収入が得られられないだけでは無く、残置物の処分や次の入居者の募集が(法律や契約の都合上)とても難しくなり、賃貸経営をする上で致命的な損失に繋がってしまいます。

家賃滞納トラブルに陥ったらどうなる？予防策と対応方針を徹底解説！

賃貸経営の最も有名なリスクは空室です。ただし、それ以上に大きな問題として「家賃の滞納問題」があります。空室問題と比べると発生頻度としては全然低いですが、万が一、家賃滞納が発生したらとても大変な事態になります。いつの時代でも家賃を滞納してしま...

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2019.11.10

入居者の夜逃げは防げるの？被害を軽減するための適切な知識について

家賃滞納の被害に遭うと今まで積み重ねてきた経営の成果が一気に崩壊してしまいます。さらに夜逃げ問題に発展すると解約の手続きや残置物の処分についても法的な対応が求められます。

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2020.02.08

入居者の死亡リスク(殺人、孤独死など)

万が一、入居者がトラブルなどにより殺害されてしまったり、自殺などが起こった場合は、遺体の処理や部屋の修繕費用が高額になってしまいます。

また、高齢者の場合は孤独死のリスクが高くなりますし、一人暮らしの場合は発見が遅れることも多く、その分、部屋の損傷は大きくなってしまいます。

個人的には余り賛同はできないのですが、孤独死のリスクを避けるために高齢者の入居をお断りしている家主も一定数います。

火災や震災などの天災リスク

賃貸経営に関わらず、物件を所有している以上、仕方無いことですが、もし所有物件で火災が起こったり、地震などにより倒壊、浸水してしまった場合は、修繕のために大きな費用が掛かります。

火災保険や地震保険に加入することでリスクを軽減できますが、保険料金もどんどん上昇傾向になっているため、「必ず必要な保険」と「それ程必要では無い保険」を見極める必要があります。

火災保険の仕組みは難しい？加入者ごとの補償範囲を徹底解説！

火災保険の補償内容は意外と複雑で、内容を正確に把握できていない人も多いはずです。ですが「補償内容」とは言い換えれば「権利」でもあります。何か問題が怒った時に「権利を主張できるか？」「権利があることに気づかず主張できないか？」によって大きな差...

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2020.12.22

地震保険は加入する意味無し？出費を防いで大切な資産を守るには？

日本に住んでいる以上、地震の脅威から逃れることはできません。過去10年間だけでも東日本大震災(2011年3月11日)や熊本地震(2016年4月14日)のような大規模な地震が立て続けに発生しています。地震から建物を守るには日本はこれまでに何度...

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2020.12.22

損害賠償、訴訟のリスク

火災リスクや震災リスクと同様、賃貸経営をしているかに関わらず考えられるリスクですが、所有物件の破損や倒壊などが通行人や入居者に対して怪我をさせてしまえば、裁判で訴えられて損害賠償を支払うことになる可能性もあります。

万が一、死者を出してしまったとしたら、その損害賠償額は致命的な金額になるはずです。

「リスク」と「リスクの対処法」

ここまで散々「リスク」という言葉を使いました。

一般的なイメージとしては「リスク＝危険」だと思います。ですが、金融商品や投資の世界では、リスクは「危険」では無く「不確実性」と考えられています。

またリスクに対する対策としては「問題が起こる可能性」と「問題が起こった場合の影響」の2本の軸を基準に考えれば良いと思います。

• 問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響も小さい
• 問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響は大きい
• 問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響は小さい
• 問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響も大きい

例えば「問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響も小さいリスク」であれば、そのまま放置し続けても良いかもしれません。逆に「問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響も大きいリスク」には、多少コストを掛けてでも全力で対応する必要がありそうです。

賃貸経営における「リスクへの対処法」は人それぞれ違いますし、共通する「答え」がある訳ではありませんが、不動産投資家としては大切な能力の一つです。例えば以下のような方針が考えられます。

1. リスク回避
   • 金利上昇リスクを回避するため金利が上がらない固定金利を利用する
2. リスク低減(リスク最適化)
   • 修繕リスクを低減するため修繕積立金を準備する
   • 空室リスクを軽減するため好立地の物件のみを購入する
   • 震災リスクを軽減するため新耐震基準の物件を購入する
3. リスク転移(リスク共有)
   • 空室リスクを転移するために一括借上げ契約(サブリース)を活用する
   • 家賃滞納リスクを転移するため入金代行(滞納保証)の契約を結ぶ
   • 震災リスクを軽減するため地震保険に加入する
   • 高齢者の死亡リスクを転移するため孤独死保険に加入する
4. リスク保有
   • 人気のエリアなので空室リスクを保有し一括借上げ契約(サブリース)を活用しない
   • 地震発生の可能性が低い地域なので震災リスクを保有して地震保険には加入しない

不動産の資産価値は目減りする

一般的に不動産の資産価値は緩やかに目減りしていきます。

将来、地域全体が活性化したり景気が良くなり土地の価格が上昇することも例外的にはありますが、基本的には時間が経てば経つ程、その価値は少なくなっていきます。

資産価値が目減りすることは避けられませんが、その影響を最小限に留めることは可能です。例えばは以下のような方法が考えられます。

適正価格を見極めるには？

いつの時代でも、不動産価格を適正な価格で購入することができず、賃貸経営に失敗してしまったり、自己破産してしまうケースは多く見られます。例えば2018年に話題になった「かぼちゃの馬車」の事件では、適正価格を大幅に超えた金額で物件を購入した(素人の)投資家が大きな損失を被ることになりました。

ですが、逆に適正価格を大きく下回る値段で不動産を購入することができれば、多少、資産価値が目減りしたとしても大丈夫です。

「かぼちゃの馬車」問題で考える 〜甘い言葉の罠に騙されない最低限の知識〜

今年(2018年)に話題になった「かぼちゃの馬車」問題をうけて自分の投資判断や被害に遭わないための考え方を見つめ直してみました。今後、賃貸経営を検討している人にも役に立つ情報です。

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2019.10.27

適正価格以下で購入するには？

「適正価格を下回る値段で購入することができるのか？」と疑問に感じるかもしれませんが、これこそが不動産投資家としての重要な能力になります。

例えば以下のようなケースだと、比較的、安値で購入することができるかもしれません。

• 安く売却してくれる、または売却する事情がある人から購入する
  • もともと資産家の家庭に育ち物件を所有している人
  • 相続対策として親族から物件を譲り受けた人
  • 金融機関への返済の都合上、速やかに現金化を実現したい人
• 客観的に物件価値が低いと判断されている物件を購入する
  • 築年数が経過し過ぎて資産価値の低い物件
  • メンテナンスを怠り空室が増加し収益性が悪い物件
  • 自己破産などにより競売に掛けられた物件

このような物件を購入することができれば、資産価値が目減りする心配も少ないですし、不動産投資家としても、一気に成功に近付けるはずです。

競売で格安物件を購入する魅力とリスクについて

競売物件とは購入者が住宅ローンの返済が困難になり裁判所により差し押さえられた物件をオークション形式で一般流通物件と比較して3割〜5割程の価格で購入できる物件の事です。ここでは入札から落札までの流れや想定されるリスクなどについて簡単に纏めてみました。

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2020.12.22

修繕コストを抑える

物件を所有する以上、時間の経過と共に資産価値が減少するのは仕方無いことですが、以下のポイントを抑えることができれば修繕費用の削減に繋がります。

• 効果的な修繕工事
  • 先行投資額を回収できるような収益性の高い修繕工事
    • 収益に関わらない修繕工事は敢えて放置するのも有効
  • 問題の箇所を適切なタイミングで修繕
    • 雨漏り、外壁塗装などを怠り過ぎると逆に修繕費用が嵩むことも
• 戦略的な設備投資やリフォーム
  • 入居者に喜ばれる設備を取り入れる
  • 地域ごとのニーズ(家族構成)にあった間取りや広さ
• 新耐震基準の物件のみを購入する
  • 旧耐震基準の物件と比べ、倒壊リスクが軽減される
    • 震度6強～7程度の揺れでも倒壊しにくい

実際に物件を所有すると、気になるところは全て修理したいと思ったり、自分の好きな間取りにリフォームしたいと感じるかもしれませんが、修繕工事の目的はあくまでも「入居者が快適に生活を送ること」です。

仮に完璧の状態で無かったとしても、入居者が余り気にしていなかったり、退去に繋がらないような箇所であれば、後ろ向きな判断に思えるかもしれませんが、敢えて放置するのも良いかもしれません。

ただ、手を加えることで賃料を大幅に改善できる見込みがある場合は、適切に判断して、修繕費用を投じることで、長期的な収益性の向上に繋がります。

大規模修繕工事の4つのステップ！建物が劣化する仕組みについて

「大規模修繕工事を必ず成功させる本」の内容をもとに大規模修繕工事の必要性や考え方を纏めました。具体的な対応方法や工事以外の回避策についても解説しています。

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2019.04.18

旧耐震基準と新耐震基準の違いは？特徴を理解して関西エリアで安定した賃貸経営を目指そう

関西で不動産投資を始める初心者向けに旧耐震基準と新耐震基準の違いを徹底解説。築古物件の注意点、融資・保険、耐震等級、劣化等級、既存不適格物件や違法物件など、安定した賃貸経営へ役立つ最新情報を網羅！

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2025.05.04

不動産は売却しにくい？

株式投資や投資信託などと比較して、不動産の場合は「売却するための障壁」が非常に高くなります。例えば以下のような要因があります。

売買手数料が高い

物件を売却する場合、仲介会社へ支払う売買手数料は以下の通りです。

仲介手数料の上限額

売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買金額の5%(＋消費税)
200万円超〜400万円以下	売買金額の4%+2万円(＋消費税)
400万円超〜	売買金額の3%+6万円(＋消費税)

余程築年数の経過した小規模な物件で無い限りは400万円を下回ることは少ないと思うので、基本的には「売買金額の3%+6万円(＋消費税)」と考えれば良いと思います。

仮に1,000万円のワンルームマンションを売却した場合、40万円程の売買手数料が必要になります。

• (1,000万円×3%+6万円)×10%=396,000円

正直、手数料だけでこんな高額になってしまうのは少し納得できない気もしますが…

不動産を売却するには宅建業者(不動産仲介会社など)にお願いしなければいけないので、必要経費として割り切るしかありません。

また、この他にも以下のようなお金が必要になります。

•  登録免許税
  • 所有権移転登記、抵当権設定登記、抹消登記
• 司法書士への報酬
• 印紙税
  • 売買契約書、金銭消費貸借契約書、領収書
• 不動産取得税(購入時のみ)
• 火災保険料(購入時のみ)
  • 融資を受けるための前提条件(必須)
  • 必要に応じて地震保険への加入も検討(任意)
•  金融機関へ支払い
  • 購入時の手数料(購入時のみ)
  • 一括返済手数料、違約金など(売却時のみ)

株式や投資信託の場合、手数料や信託報酬などを支払う必要がありますが、(やや誤解を与える言い方ですが)正直、誤差の範囲内です。ですが、不動産投資の売買にはより高額な売買手数料が必要になりますし、普段余り意識しないような税金面での負担も強いられてしまいます。

売買益の税金が高い

売買手数料と同じくらい、もしくはそれ以上に大きな負担になるのが、物件を売却した際の税金です。

物件を売却すると、その売買益に応じて「譲渡所得」が発生します。

譲渡所得税は物件を所有した期間によって「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」の2種類に分けられます。

• 売却物件の所有期間が5年未満
  • 短期譲渡所得となり所得税および住民税が高くなる
• 売却物件の所得期間が5年以上
  • 長期譲渡所得となり所得税および住民税が安くなる

具体的な税率については以下の通りです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

所有期間が5年以上である長期譲渡所得でも20.315%と比較的高い税率が課せられますが、所有期間が5年未満の短期譲渡所得であれば39.63%ものとても高い税率が課せられます。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

流動性が低く換金性が悪い

株式投資や投資信託の場合はすぐに売却することが可能です。

勿論、自分の希望する価格で売却できるかどうかは所有している銘柄や時期に左右されますが、ある程度妥協することができれば、売却にそれ程苦労することはありません。

株式や投資信託は毎日のように売り買いがされていますよね。

一方、不動産投資の場合はそう簡単には売却先が決まりません。それは単に飼い主側が販売価格に納得しない場合もありますし、そもそもニーズ自体が無ければ話になりません。

また、仮にこちらの希望する金額で購入希望者が見つかったとしても、多くの場合、金融機関からの融資に頼ることになりますが、そのタイミングでその購入希望者に対して、十分な融資が下りるかどうかは分かりません。その投資家の属性や金融機関の融資姿勢によっては融資を受けることができず、購入希望者としても「買いたいけど買えない」状態になってしまうかもしれません。

その場合は値下げ交渉を受けることもあるでしょうし、最悪の場合、売買自体が白紙撤回になってしまいます。

また、株式投資や投資信託を売却した場合、数日程で売却価格(マイナス手数料分)を現金化できますが、不動産の場合は売買のための手続きが多く、数ヶ月掛かってしまうのが一般的です。

デメリットを克服できれば賃貸経営は成功する

賃貸経営には沢山のデメリットがリスクが潜んでいることが分かりました。

もう一度、簡単にまとめてみると以下の通りです。

• 想定できないリスク、想定するのが難しいリスクが沢山ある
• 不動産価値が目減りする、目減りする可能性が高い
• 株式や投資信託などと比べ売買しにくい、特に売却時の負担は大きい

ですが、これらのポイントを踏まえ、一つ一つ、懸念点を潰していけば、不動産投資で大失敗する可能性は限りなくゼロに近付けられるのではずです。

繰り返しになりますが、この記事の内容は、書籍「はじめての不動産投資成功の法則」で紹介されていた内容をもとに僕の経験や考えをまとめたものです。

この本には他にも「失敗しないための物件選び」や「利益を最大化するための融資戦略」など、これから賃貸経営を始めたい人にとって、有益な情報が丁寧に解説されています。興味がある方は、是非、一度、読んで頂ければと思います。

はじめての不動産投資成功の法則 改訂版

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日本はこれからインフレに向かおうとしています。インフレになると僕たちの生活にどんな影響が出てくるのか？またどのような工夫をすればより快適に暮らせるのかをまとめてみました。

デフレ時代からインフレ時代へ！

インフレやデフレと聞くととても難しいイメージですが、簡単に説明すると以下のような意味になります。

モノの値段が上昇すれば相対的にお金の価値は下がってしまいます。

100円だった商品が、1年後、インフレにより物価が上昇し200円に値上げされれば、現在の100円玉の価値は、1年後には50円分の価値になってしまいます。

日本はもともとインフレだった

1990年までの日本はインフレ時代でした。

高度経済成長に伴い人口は増え続け、給与もどんどん上がっていきました。そうすると皆の消費意欲が上がり、結果的に物価、不動産、株価なども連動して上がっていきました。この時代はコツコツと貯金をするよりも株や不動産をどんどん購入した人がどんどんお金持ちになっていきました。

バブル崩壊後にデフレ時代に突入

やがて1990年頃にバブルが崩壊し、日本のデフレ時代が始まりました。

物価が下がり相対的にお金の価値が上がるため、投資などをせずにコツコツと貯金していた人が資産を増やす一方、株や不動産をたくさん保有していた人は資産を大きく目減りさせてしまいました。

2012年以降は再びインフレに

2012年からはアベノミクスにより再びインフレに向かおうとしています。

2012年以降、インフレを目指すために、主に以下のような政策が実施されました。

これらの政策により株価はどんどん上昇し、不動産の販売価格も過去最高レベルになりました。

過去のインフレとの違いは？

バブル崩壊前の日本は長い期間ずっとインフレでしたが、2012年以降のインフレと比較すると以下のような違いがあります。

• バブル崩壊前のインフレ
  • 通貨高(円高)で高金利→物価も上がるけど貯金しているとお金が増える
• 2012年以降のインフレ
  • 通貨安(円安)で低金利→物価は上がるけど貯金してもお金は増えない

つまり、昔のインフレ時代ではコツコツと貯金していればしっかりとお金が溜まっていましたが、今の時代は定期預金、普通預金に関わらず貯金しても全然利子が付かないので、何か別の対策が必要になります。

お金の価値が下がると物価が上昇する

お金の価値をモノの価値は相反する関係にあります。

• お金の価値が上がればモノの価値は下がる
• お金の価値が下がればモノの価値は上がる

そして今回、2013年に日銀(日本銀行)は「マネタリーベースを2年間で2倍にする」という政策を発表し、2015年1月には見事、目標を達成させました。

マネタリーベースが増えればお金の価値は下がる

マネタリーベースとは世の中に供給されるお金の量で、以下の3つの合計のことです。

• 日本銀行券(10,000円札、1,000円札などの紙幣)
• 貨幣(100円玉、1円玉などの硬貨)
• 日銀当座預金(各銀行が日銀の講座に預けているお金)

マネタリーベースの推移(2013年4月〜2018年1月)

	2013年4月	2015年1月	2018年1月
日本銀行券	82兆8371億円	93兆0818億円	106兆7165億円
貨幣	4兆5368億円	4兆6562億円	4兆7917億円
日銀当座預金	47兆3674億円	178兆1360億円	368兆4894億円
マネタリーベース	134兆7413億円	275兆8740億円	479兆9976億円

※数字はFP部の「お金の供給量を２倍にしちゃうよ！マネタリーベースって何？」の情報をもとにさせて頂きました。とても分かりやすい記事なのでマネタリーベースについて詳しく知りたい方にはとてもオススメの記事だと思います。

リスクを取りたくないは通用しない？

そもそも「2%物価上昇なんて実現できるのか？できないのか？」という問題はありますが、仮に物価が上昇していった場合、そのままの価値で現金を保有することは資産を目減りさせることにつながります。

日本人の所得は上がり続けるの？

インフレへの対策として、まずは「自分の所得を上げる」ことが考えられます。

仮にモノの値段が2倍になっても、自分のお給料もそれに伴って上がっていけば何も問題ありません。ですが、現実問題としてはお給料が上がっている実感を持てているのは経営者や大企業の社員のような一部の人達に限定されてしまっています。全ての人が同じように収入を増やすことは残念ながら現実的には難しいです。

お金は銀行に預けても意味がない

不動産を購入する際、金融機関からお金を借りるとおよそ1%〜4%程の借入金利が必要になります。

ですが、逆に僕たちの現金を銀行や信用金庫のような金融機関に預けても利子はほとんど付きません。普通預金、定期預金に関わらずにほとんどゼロだと考えて下さい。

つまり100万円を貯金しても、一年後もお金の価値はほとんど100万円のままであり、その中で物価の水準だけが上昇してしまっていた場合、結果的にお金の価値を減らす事になります。

金利はこれからも上がらない？

また住宅ローン金利が低水準をずっと維持していることからも分かるように、今後も金融機関の預金金利が上がる可能性はほとんど考えられません。

このままでは所得を上げることもできず、銀行の金利も当てにならないため、インフレになればなる程、生活が厳しくなっていくことになってしまいます。

何か対策を打つ必要が出てきます。

具体的な対策は資産運用

これからの貯金と投資についての考え方はこのように変わっていくと思います。

念のために補足させて頂くと、これらは「貯金を取り崩して不動産投資をしよう！」という趣旨の内容ではありません。不動産投資も資産運用の一つの選択肢になりますが、考え方を誤ると貯金で資産を目減りさせる以上のリスクを伴います。

どのように資産運用すれば良いかは人それぞれ考え方が違いますが、僕個人的には投資信託をオススメしています。資産運用に投資信託がオススメである理由についてはこちらの記事で分かりやすく解説しています。

インフレ時代の正しい資産運用は？

アベノミクス以降、日本は少しずつインフレの方向に向かっています。

デフレの時は物価が下がり続けてしまうため、お金を持つ事が一番安全で「CASH IS KING」と言われていましたが、これからはその逆になります。

リスクを避けたいがために投資を一切せず預貯金だけでお金を貯める事が、結果的にリスクに繋がってしまう時代です。

政策がどこまで実現できるは分かりませんが、インフレによりお金の価値の目減りを回避するためにもお金以外の資産を運用することが大切です。

現金支給の年金制度もインフレ時代の影響を受ける

インフレになると貯金をしても貯金額が増えないため結果的に資産が目減りしてしまうことになります。

そう考えると現金支給の年金制度も同じようにインフレになるとその分価値が減ってしまいます。

僕は年金制度については、どちらかと言えば楽観的に考えていますが、仮に想定通りの現金を支給されたとしても、その現金自体の価値が下がってしまうことは避けられません。「もらえるのであれば安心」という考え方も間違いではありませんが「将来の100万円の価値は現在の100万円の価値と比較してどのように違うのか？」は景気動向を観察しながら見極めていく必要があります。

年金制度の仕組みについてはこちらの記事で丁寧にまとめていますので、もし良ければあわせて読んで頂ければと思います。

「貯金」するより「借金」が有利？

こう言ったインフレへ有効な対策の一つとして、意外かもしれませんが「借金」と言われます。

極端な話をすると、仮に物価が2倍になったら、お給料も2倍になり、現金の価値は今の1/2になります。つまり200万円借金してたとしたらそれは100万円の借金と同じ重みになります。

また資産を持つこともインフレには有効です。

200万円で車を購入し、仮に物価が2倍になったとしたら、その車には400万円の価値と考えられるからです。

勿論、資産は物理的に劣化していきますし、減価償却分を考えると必然的に車の価値も下がりますが、イメージとしてはこのようになります。

投資本来のリスクも忘れずに

とは言うものの、借金をすれば利子を払う必要があり、インフレになったからと言ってその分金利も膨れ上がれば結局リスクが高くなります。だけど逆にインフレになった後だと、金利が上がりローンを組みにくい(審査に落ちやすい)事もあります。

「借金したくないから貯めてから買う」という考え方だと、その頃にはインフレにより販売価格が上がってしまい、とても手が出せない金額になってしまっているかもしれません。

また同じインフレでもその背景にはいろいろな要因があります。例えば円安対策としては外貨を持つもの有効かもしれません。

インフレの事だけを対策するのは、本来の投資リスクを軽視してしまう事になりかねません。

ただどのような経済状況になっても、やはり分散投資はリスクを軽減すると考えられます。

「何でも良いから分散！」と言うのは意味はありませんが、しっかりリスクを理解(容認)出来るのであれば「100%現金主義」と言う人も5%でも10%でも良いので、資産を少しでも分散すると(良いか悪いかはともかくとして)少し価値観が変わるかもしれません。

今の世の中、このように思っている人はとても多いはずです。

ある程度の余剰金や勉強時間がある場合「どのような方法が一番コストパフォーマンスが高いか？」を考えてみると、それは「資産運用」だと思います。

そして、投資初心者に対して僕のおすすめする最も安全な資産運用の方法は積立型の投資信託です。

今回は特に30代〜40代の「時間という最大の武器」を持っている若い世代(？)の資産運用術について「積立方の投資信託をおすすめする理由」を簡単にまとめてみました。

投資信託をおすすめする理由

「もう少しだけお金を増やしたい」と考える人がいる一方で、現実問題として「ちょっとした収入」を増やすくことは中々難しいものです。

例えば「アルバイト」をすれば臨時収入は稼げるかもしれませんが、ノウハウが蓄積されるケースは少なく「時間をお金に変えている」だけであれば将来的には疲弊してしまいます。

思い切って「副業」に挑戦してみても、一般的には軌道に乗るまでに半年〜数年程の時間が掛かってしまうことが多く、その間に心が折れてしまう人が多いです。

また「株式投資」や「FX(外国為替証拠金取引)」のようなハイリスクな投資の場合、リターンが大きいことは確かですが、当然、判断を誤ると投資したお金は減ってしまいますし、初心者が安定して稼げるようになるにはかなりの時間が掛かります。

一方「投資信託」の場合、以下の3つのポイントを抑えることで、リスクを最小限にしつつ、少しずつではありますが、(ほぼ)確実に資産を増やしていくことができます。

• 長期投資を前提とする
• 投資先を分散する
• 投資時期を分散する

「投資先の分散」や「投資時期の分散」を聞くと、かなり難しいイメージがありますが、全然そんなことはありません。仕組みさえ理解できればとても簡単ですし、一度、購入の契約をすれば、その後は継続的に調査や分析などを続ける必要はありません。

僕が投資信託を始めた経緯

僕も20代前半から投資信託をコツコツと段階的に購入しています。そして、現時点(2018年時点)では以下のような投資信託を保有しています。

• セゾン・バンガード・グローバルバランスファンド
  • NISAを活用して年間60万円分を購入
• セゾン資産形成の達人ファンド
  • NISAを活用して年間60万円分を購入
• ひふみ年金
  • iDeCoを活用して年間81万6,000円分を購入

そして、僕が投資信託を購入するまでには、主に以下の2冊の書籍に大きく影響を受けたためです。

• お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践（勝間和代）
• 投資信託はこの9本から選びなさい 30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！（中野晴啓）

銀行にお金を預けても意味がない

ある程度まとまったお金があれば「どこの銀行の口座に預けるべきか？」「少しでも利回りが高い日本国債の方が良いのか？」と、いろいろ悩んでしまいます。

ですが、結局、どこに預けたとしても利子はほとんと付きません。

確かに普通預金よりも定期預金の方が利息がつきますし、それ以上に日本国債の方が高い利回りが期待できて安心できます。ですが、期待できる利息や利回りが1%にも満たない次元で「どちらが良いかな？」なんて考えるのは、はっきり言って時間の無駄です。

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』では、個人ごとに金融リテラシーを身に付けることの重要性と「万人にオススメの金融商品」である「投資信託」の購入をベースとした具体的な実践方法が丁寧に解説されています。

分散投資による安定した資産運用

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』は初心者には少し難しい内容ですが、書籍が販売(2007年11月)されてから10年以上経過していますが、未だに読み返すことがあります。僕の中では「時代に左右されない良書」だと思っています。

また、この書籍の中では以下の4種類の投資信託(インデックスファンド)を4分の1ずつ購入することを推奨しています。

• TOPIXまたは日経平均など、日本株式のインデックスファンド
• 日本債権のインデックスファンド
• 海外株式へのインデックスファンド
• 海外債権へのインデックスファンド

また、投資信託(インデックスファンド)を分散すること以外にも、さまざまな注意点がありますが、その辺りの理解を少しずつ高め、自分にあった投資信託を購入することで「リスクを低減しつつ安定した収益を得る」ことに繋がるはずです。

お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践 （光文社新書） [ 勝間和代 ]

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具体的にどの投資信託が良い？

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』の内容をもとに、自分で最適な投資信託(インデックスファンド)を購入できる場合は、それで問題無いと思います。

ですが、それでも日本の投資信託の種類はとても無く多く、またその多くの投資信託が購入するべきでは無い、低質な投資信託であることも事実です。

つまり初心者からしたら見極めが難しい訳です。

一方「投資信託はこの9本から選びなさい 30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！」では、具体的な投資信託名をもとに購入方法まで教えてくれています。
※僕が投資信託を購入する時点(2011年)では「投資信託は、この８本から選びなさい。」でした。

つまり「答え」を書いてくれているのです(笑)。

勿論、金融リテラシーを高めて、ある程度自分で判断できる能力は備えておきたいですが「どれを購入すれば良いか分からない」「ただ誤った判断をして損はしたくない」のであれば、この書籍で紹介されている投資信託を購入することで、安定した資産運用が始められます。

最新版　投資信託はこの9本から選びなさい30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！【電子書籍】[ 中野晴啓 ]

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今すぐ資産運用を始めよう

適切な投資信託を購入することで、長期的に安定した資産が築ける(築ける可能性が高い)ことをご説明してきましたが、次に「いつから始めたら良いのか？」という疑問が出てきます。

株式投資の場合は「安く購入して高く売却する」のがセオリーなので「どの銘柄を買うか？」よりも「どのタイミングで買うか？」の方が重要になります。ですが、積立型の投資信託の場合は購入時期が分散できるため「いつから始めても良い」ことになります。

そして僕からしたら、それは「今すぐ始めるべき」であると考えています。

投資信託を今すぐ始めるべきだと思う理由は以下の通りです。

1. 今後、日本はインフレを目指しており、そうなればお金の価値は目減りする
2. 公的年金などの老後資金が減少傾向になることは確実である
3. 投資信託を後押しするNISAおよびつみたてNISA制度が活用できる
4. まとまった資産が無くても少額から始められる
5. 高い専門知識が無くても運用できる
6. 購入後はほったらかしで大丈夫
7. 適切な投資信託を選択するための情報が充実している
8. 「長期運用を前提とした投資信託」で資産が増えることは歴史が証明している

「投資」という名前が付く以上、判断は自己責任になりますし、最初は難しく感じるかもしれませんが、投資信託の特徴と大まかな仕組みが理解できれば、初心者でも十分に挑戦できる世界です。

是非、「少しの勉強」と「少しの勇気」をもとに、効果的な資産運用をして頂ければと思います。

実はとても単純で誰でもすぐに分かるシンプルな仕組みなんです！

そしてシンプルであるにも関わらず、長期投資として資産運用を考える時、最も有効は方法でもあります。

インターネットなどで調べてみるとドル・コスト平均法について「ベストな選択では無い」「全然万能では無い」など否定的な意見も多く見られますが、個人的には余り納得感のある内容ではありませんでした。

勿論、メリット、デメリットはありますが、僕は長期的な資産運用にはドル・コスト平均法が欠かせないと考えています。

今回はドル・コスト平均方の基本的な仕組みを解説します。また、ドル・コスト平均法に対して否定的な意見がある理由についてもなるべく丁寧に触れてみたいと思います。

ドル・コスト平均法の仕組みを理解しよう

繰り返しになりますが、ドル・コスト平均法はとてもシンプルな考え方です。

投資信託と積立投資

ドル・コスト平均法(ドルコスト平均法)の説明をする前、まずは「投資信託」と「積立投資」について簡単な理解が必要です。何故ならドル・コスト平均法は積立投資の一種であり、また積立投資は主に投資信託で良く活用される購入方法だからです。

• 投資信託
  • 株式、債権、不動産などの投資商品をパッケージ化した金融商品
  • 幅広い金融商品をバランス良く分散することで価値の暴落リスクを低減する
• 積立投資
  • 価格変動のある金融商品を一度に大量購入するのでは無く、少しずつ積み立てて購入する
  • 購入する時期を分散することで割高な時期に大量購入せずに済む
  • 主に「金額指定」と「口数指定」の2パターンの購入方法がある

つまり「積立投資で投資信託を運用する」ということは「リスク分散された金融商品を少しずつ追加購入することで安定した資産運用を実現する」ということになります。

株式投資はドル・コスト平均法で購入することはそれ程多くないと思いますが、投資信託や確定拠出年金(iDeCo)の購入方法は積立投資が一般的です。

なお、投資信託の仕組みについてはこちらの記事でとても丁寧に解説しています。是非、あわせて読んで頂ければと思います。

ドル・コスト平均法は積立投資

積立投資には「金額指定」と「口数指定」の2パターンの購入方法があり、ドル・コスト平均法は「金額指定」の積立方法になります。

• 金額指定
  • 毎月決まった金額分を購入するため購入できる口数は毎月変動する
• 口数指定
  • 毎月決まった口数分を購入するため購入額は毎月変動する

ドル・コスト平均法は投資信託を購入する際、毎月決まった日(例えば毎月10日とか)に決まった金額購入します。

自動積立じゃないと意味が無い？

投資信託の中には自動積立ができない投資信託もたくさん存在します。つまり自分で毎月決まった日に振込処理が必要な投資信託です。

本当に毎月決まった日に振込処理ができれば良いですが、毎月欠かさず自分の意志で振込処理を継続するのは想像以上にストレスの掛かることです。

それに、もし購入予定日の株価(投資信託なら基準価格)が割高だと「今日はちょっと購入したくないなぁ」と思うでしょう。ですが、自動積立であれば、そもそも長期投資において「購入予定日の基準価格」なんてチェックする必要すらありません。

毎月決まった日に自動的に購入されるのであれば、コツコツ資産が増えていきますし、基準価格に一喜一憂にしなくて済むため精神的にも安心です。

ドル・コスト平均法が「ベストではない」は本当？

購入日に「割高な日は購入を控える」ことが的確に判断できるのであれば、確かにドル・コスト平均法は必要ありません。むしろ、それができるのであれば割安だと断言できる日に一括で購入するべきですが、そんな人は今頃きっと大金持ちになっていますよね？

ですが、世の中の多くの人は「この日は割安だから購入しよう」「この日は割高だから控えておこう」なんて的確な判断はできないのです。後から振り返り「この時期の方が基準価格が割安だった」と気付くこと訳で、それはあくまで結果論であり、購入時期には断言できないのです。

資産を最大化することを目指すのであれば、ドル・コスト平均法はベストでは無いのかもしれませんが、ですが、「リスクを抑える」という視点で考えると、ドル・コスト平均法は素晴らしい考え方だと思います。

ドル・コスト平均法の仕組み

ドル・コスト平均法を利用して毎月決まった日に投資信託を購入した場合、購入できる量は以下のようになります。

• 基準価格が高かった月
  • 基準価格が高い分、投資信託は少ししか買えない
• 基準価格が安かった月
  • 基準価格が安い分、投資信託はたくさん買える

基準価格が下がった場合、心配になったり解約したくなります。ですが、購入時期を分散して投資をしていれば、むしろ「低い基準価格なので同じ積立額で沢山購入できた」とポジティブに考える事が出来ます。

また、不思議なことに、この購入方法を繰り返していくうちに徐々に高い基準価格で購入してしまった分に比べて、安い基準価格で購入できた分が相対的に多くなります。その結果、全体を通してみると平均の購入単価を引き下げることに繋がるのです。

例えば、基準価格が以下のように変動する投資信託があったとします。

その場合、購入できる口数と平均購入単価は以下のようになります。

ドルコスト平均法による購入口数と平均購入単価

	購入額	購入口数
1ヶ月目	10,000円	10,000口
2ヶ月目	10,000円	8,333口
3ヶ月目	10,000円	16,666口
4ヶ月目	10,000円	8,333口
合計	40,000円	44,332口
平均購入単価		9,231円

購入金額40,000円に対して、購入口数は44,332口になり、平均購入単価を9,231円になっています。このことから毎月一定額を購入する方が、安い平均購入単価で投資信託が購入できていることが分かります。

ちなみにこのシュミレーションでは説明を分かりやすくするために購入手数料は考慮していません。積立投資は毎月継続的に購入し続けるため、購入手数料や信託報酬率が低いことが大切です。

購入手数料と信託報酬率には要注意

投資信託は「購入時」「保有時」「売却時」のそれぞれのタイミングでさまざまなコストが掛かります。

• 購入時：購入手数料
  • 販売金融機関に対して支払う手数料
  • 購入手数料が不要なノーロード型の商品もある

• 保有時：信託報酬
  • 投資信託を運用・管理するための代行手数料
  • 保有期間中、ずっと必要になる費用なので少しでも安いものを選ぶ
• 売却時：信託財産留保額
  • 投資信託を解約する際に必要となるコスト
  • 厳密には自身の解約に伴う売却手数料分を投資信託に残すイメージ

長期で運用する場合にはとても大きな影響を与えるためコストは少しでも抑えられる方が良いです。

メリットとデメリット

ドル・コスト平均法にはさまざまなメリットとデメリットがあります。

• ドル・コスト平均法のメリット
  • 割高の時も少額購入になるため損失が少ない
    • 極端に負ける可能性は限りなく少ない
  • 毎月自動購入ができる
    • 買い忘れることなく毎月購入できる
    • 少ない資金でも始められる
• ドル・コスト平均法のデメリット
  • 割安の時も少額購入になるため儲けが少ない
    • 極端に勝ち続けるのは難しい
  • 手数料の負担が大きくなる
    • 購入するたびに手数料が必要になる

つまりドル・コスト平均法はリスクを分散することは可能ですが、儲けを最大化にすることには向きません。もしリスクをとってでも儲けを大きくしたい場合は以下のような方法が考えられます。

• 割安のタイミングで大量に一括購入する
• リスク分散された投資信託では無く比較的リスクの高い株式投資をする

投資信託もドル・コスト平均法も、あくまで「長い時間を武器にしてコツコツと資産を増やしていく」ことを目的としているため、投資信託のみで「短期間に保有資産1億円のような大富豪」を目指すことはできません。

批判的な意見に対する反論

反論と書くと少し大げさな表現ですが、違和感を感じる記事や書籍も意外と多いと思います。

投資に「絶対」はありませんし、考え方は人それぞれなので「これが正解」「これが正しい」という答えもありませんが、個人的な考え方をまとめてみました。

ドル・コスト平均法に対する批判的な意見はたくさんありますが、全て以下のような考え方に集約されると感じます。

• 基準価格が上がり続ける上昇局面では最初に一括購入する方が高いリターンが得られる
• 販売会社側が長期的に購入手数料を稼ぐための謳い文句
• 基準価格が安い時にまとめて購入ができない

勿論、上昇局面になることが分かっているのであれば一括購入する方が儲かりますが、多くの人達は上昇局面を正確に判断できません。「正しい時期に一括購入した方が儲けが大きくなる」というのは理論上は正しいですが、それができないであろう(プロの投資家では無い)一般の人に対して、その正論を押し付けるのはナンセンスだと思います。

また購入手数料については手数料の掛からないノーロードの商品を購入することで回避できます。

ドル・コスト平均法の性質上、基準価格が安い時期でも決まった金額しか購入できないのは確かに一つのデメリットですが、「基準価格が安い時期でも決まった金額しか購入できないことの勿体無さ」よりも「基準価格が高い時期に高額に購入してしまうことを防ぐリスクヘッジ」と考えるべきだと思いますし、運用を開始して「本当に勿体無いと思える時期」がきたら、その時だけスポットで一括購入することで、そのデメリットを抑えることができる訳です。

僕は証券会社の人間ではありませんし、誰かがこの記事をもとにドル・コスト平均法による積立投資を始めたとしても、僕には何のメリットもありませんが、ある一定の条件下であれば、ドル・コスト平均法は最大限のパフォーマンスを発揮してくれるはずです。

結論として「ドル・コスト平均法が良いのか？悪いのか？」の判断については、個人の投資経験やリスクの許容範囲によって解釈が変わるため一概に言えませんが、一般的にはこのように考えられると思います。

• ドル・コスト平均法はリスクが低い
  • リスクとは「不確実性」や「最高と最低の振り幅」のことなのでリスクは低くなる
• ドル・コスト平均法は儲かる
  • リスクを最小限にできるものの、儲けも最小限になってしまうので正確ではない
•  ドル・コスト平均法はお得である
  • 「お得」の定義が人それぞれ異なるためどちらとも言い切れない

勿論、証券会社や銀行の窓口で取り扱われているような手数料が高く、短期間での売却が必要になる投資信託はドル・コスト平均法には向いていませんし、そもそも安定した資産運用が期待できる金融商品ではありません。

「ドル・コスト平均法は良いのか？悪いのか？」以前に「この金融商品は良いのか？悪いのか？」を考える必要がありますし、「ドル・コスト平均法の善悪」と「販売会社や金融商品ごとの善悪」をごっちゃにしてしまうような意見は、これから投資を始めたい人にとって、無駄に混乱を与えてしまっているだけのように思えてしまいます。

最大限の効果を発揮するには？

買い時や売り時の判断が難しい初心者がドル・コスト平均法を利用した積立投資が最大限効果を発揮する条件は以下の通りです。

• 信託期限が無期限である
• 分配金を全額、再投資に回せる
• 購入手数料が掛からない(ノーロード)で信託報酬率が低い
• 純資産残高が増え続けている
• 少額から自動積立ができる

逆にこれらの条件が守れていない投資信託はドル・コスト平均法には向きませんし、あくまで個人的な意見ですが、そもそも初心者として資産運用を継続するには相応しく無い投資信託だと断言できると考えています。

銀行や証券会社の窓口で販売されている投資信託は、主にこれらの条件を満たせれていないものがほとんどです。

購入するタイミングはいつがベスト？

投資初心者の方からしてみれば、大きな金額を一括で投資するのは不安ですよね。

いつ始めても問題無い

「今月買うか来月買うか…」で悩んでいる間に疲れてしまい購入を諦める人もいるかもしれません。

ですが、それは分散購入することで「今月も少し買う、来月も少し買う」と最初の一歩だけ踏み出せば後は運用状況を定期的に確認するくらいで済みます。つまり「投資対象さえ間違わなければ購入時期はいつからでも良い」訳です。

投資をする以上、リスクは必ず付いてくるので、所詮、気休めかもしれませんが、リスクを少しでも軽減出来るのであれば、その気休めが初心者にとっては心強いはずです。

売却する時も分散売却

ここまでドル・コスト平均法の仕組みをご説明してきましたが、この考え方は「購入時の分散」だけでは無く「売却時の分散」にも役に立つ考え方です。

日本人の平均寿命は年々伸び続けているので、仮に、定年まで働いたとしても、それ以降は年金以外の収入がほとんど無いはずなので、退職金も含めて、現役時代資産を取り崩しながら生活することになります。

つまり、現役を引退いた後も残った資産を運用し続けると言う意識が必要になる訳です。

老後、これまで積み立ててきた投資信託を解約する場合でも、一気に全て解約(返金)するのでは無く、少しずつ分散しながら解約することで、購入時と同じ効果が得られます。

基準価格が安い時期に一括解約してしまうと、せっかく積み立ててきた資産が小さくなってしまいますが、解約の時期を分散することで、そのようなリスクは軽減できます。

資金を積立てる変わりに取り崩していくので、資産は徐々に減っていきますが、運用次第でその減り方を遅らせることは出来ます。

例えば、65歳の時点で資産が2,400万円あった場合、年間で120万円(月々10万円×12ヶ月)使えば20年後(85歳)で無くなります。

ですが、複利運用で少しでも金利があればそれを伸ばすことが出来ます。

運用金利	取崩し期間	取崩し時の年齢
0%	20年	85歳
1%	22年	87歳
2%	25年	90歳
3%	30年	95歳

老後資金は運用に失敗すれば取り返しがつかないので、可能な限り安定資産として運用したいです。

ですが、初期費用(この場合2,400万円)が大きい分、1%～2%の金利でも複利運用を行うことが出来れば、意外と豊かな生活が送れるはずです。

老後資金を狙った悪徳な商品もあるかもしれませんが、いろいろ勉強出来る若い間に、老後資金をどのように運用するべきかを考えることで充実したセカンドライフに繋がるかもしれませんよ。

分散投資と自己責任論

当然のことですが、何かに投資することは「自己責任」が伴う行動です。

ここまでのお話で以下のようなことをご説明してきましたが、これらの表現は自分の意思決定にもとづかない「気休め」的な考え方です。

• 投資先を分散すればリスクが軽減できる
• 購入時期(または売却時期)を分散すればリスクが軽減できる
• ドル・コスト平均法はいつ始めても問題が無い

この考え方自体は悪い考え方ではありませんが、肝心なのは「購入対象とする金融商品」です。

自分の老後資金をしっかり確保するためにも、現在、購入対象の金融商品が自分にとって本当に正しいのかどうかを、今一度「責任」を持って考えて欲しいと思います。

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イールドギャップの計算方法はとてもシンプルで金融機関から融資を受けた場合の借入金利と投資物件の利回りの差(ギャップ)のことを表したものです。

イールドギャップの考え方

イールドギャップの説明の前に、まずは以下の2つのポイントについて理解する必要があります。

• 賃貸経営の利回り
• 不動産投資ローンの仕組み

それぞれについて簡単に説明していきます。

「表面利回り」と「実質利回り」

利回りにはいくつかの種類がありますが、最も有名な利回りが「表面利回り」と「実質利回り」です。

• 表面利回り(グロス利回り)
  • 年間の家賃収入÷物件価格✕100
• 実質利回り(ネット利回り)
  • (年間の家賃収入ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100

例えば、以下のような賃貸物件があったとします。

• 総投資額(物件価格＋諸経費)…1,000万円
• 月々の家賃収入…5万円
• 年間の家賃収入…60万円
• 年間の必要経費…15万円

この場合「表面利回り」と「実質利回り」は次のように計算します。

• 表面利回り(グロス利回り)
  • 60万円÷1,000万円✕100＝6%
• 実質利回り(ネット利回り)
  • (60万円ー15万円)÷1,000万円✕100＝4.5%

不動産販売会社から投資用物件を紹介される場合、月々の家賃収入から金融機関への返済金額を差し引いた上で、手元にどの程度のキャッシュが残るかというシュミレーションをしてもらうことがあると思います。

その中で表面利回りや実質利回りのことは一通り説明を受けますが、イールドギャップについてまで細かく触れられることは少ないような気がします。

金利が与える影響を理解する

投資用の物件を購入する際、多くの人が金融機関から融資を受けることになります。

そして借入金利の割合(%)は金融機関への返済総額にとても大きな影響を与えることになります。

仮に3,000万円の融資を受けたとしても、金利や返済期間などの条件には返済総額は3,500万円にも4,000万円にもなってしまいます。

そのため、物件価格(＋購入初期費用)だけを基準とした表面利回りや実質利回りだけを計算するだけでは不十分です。

イールドギャップを高めるには

イールドギャップの計算方法は以下の通りです。

• イールドギャップの計算方法
  • イールドギャップ＝利回りー借入金利

つまり、イールドギャップを高めるには「利回り」と「金利」のどちらか、もしくはその両方を高い水準で確保する必要があります。

イールドギャップを左右する基本的な考え方はこのようになります。

• 利回りが高くても借入金利が高ければイールドギャップは小さくなる
• 借入金利が低くても利回りが低ければイールドギャップは小さくなる

当然ですが、4%の利回りのために金利4%で借入をしているとイールドギャップは0になってしまいます。

それでは全然意味がありません。

金利がイールドギャップに与える影響

表面利回りや実質利回りはとても重要な指数ではありますが、その投資に対して「どのような条件で融資を受けられるのか？」も意識しないといけません。

イールドギャップを計算するには金利がどれくらいになるかが大きく影響するため、少しでも低い金利で資金調達できれば多少利回りが低くても高い利益が期待できます。

利回り低ければ意味が無い

高い利回りが見込めるのであれば、多少高い借入金利でもイールドギャップは確保できます。

言い換えれば、借入金利が安かったとしても、販売価格が高く、そもそも高い利回りが期待できなければイールドギャップは小さくなってしまいます。

現在は金融機関の貸し出し金利が低い反面、不動産の販売価格は平均的に高い水準です。

勿論、安い不動産を見つけて取得することは家主としての腕の見せ所ですが、それには経験や実力や人脈などが必要になります。

「今は借入金利が低いから不動産の買い時」と言う考え方は説得力に欠けます。

築年数が経過し老朽化が進むと、その分だけ家賃収入は下がっていく傾向にありますが、一方で借入金利はここ数年(2010年〜)は最低水準なので、今後金利が上がる可能性もあります。

イールドギャップが高いレバレッジ効果を実現する

賃貸経営は少ない自己資金をもとに大きな成果を目指すことで「レバレッジ効果」を最大化できる投資手法です。

また、レバレッジ効果を高めるにはできるだけ沢山の融資を受け「キャッシュフロー」を意識した運用が欠かせません。

つまりレバレッジ効果を高めるには、高い水準のイールドギャップが確保することが重要になります。

イールドギャップに関する注意点

イールドギャップを意識することで投資効果を判断する基準の一つになります。

ですが、単にイールドギャップを計算するだけで安心するのも軽率です。

算出結果は信用できるか？

繰り返しになりますが、イールドギャップは利回りから借入金利を差し引くことで算出します。

とてもシンプルな計算方法ですが、販売会社によってはイールドギャップを大きく見せるために、以下のように現実離れした計算方法で算出された情報を提示してくることもあります。

• 表面利回りをもとにイールドギャップを算出
• もっとも優遇された金利条件をもとにイールドギャップを算出

本来であれば高い信憑性を担保するために、イールドギャップの計算には「実質利回り」をもとに計算するべきですが、多くの販売会社では「表面利回り」や「満室経営を想定した実質利回り」をもとにより高めのイールドギャップを紹介することもあります。

※インターネット上の記事でも「表面利回り」をもとに算出しているケースが多いです。

また、仮に低金利だったとしても「返済期間」によって月々の返済額(年間返済比率)は大きく変わります。返済額が変われば当然月々のキャッシュフローに大きく影響が出できます。

イールドギャップだけを意識するとこのようなポイントを見落としてしまう恐れがあります。「イールドギャップの平均値は◯%」「イールドギャップは◯%以上を確保しよう」と言う意見もありますが(その考え方を否定するつもりはありません)、物件よって細かな条件は異なります。

• 物件を購入する背景
• 物件の条件
  • 立地、地域、種類
• 金利の条件
  • 金利、融資額、返済期間

抽象的な言い方になってしまいますが、この辺りの条件を踏まえた総合的な判断が求められることを踏まえると、余りイールドギャップだけを意識するのも禁物です。

イールドギャップは想定値

どんどん借入金を増やしより高い成果を得られる金融商品を購入することでレバレッジの効果を最大限発揮できますし、短い期間で資産規模を拡大でることは理論上は正しいのかもしれません。

ただしイールドギャップもそれぞれの金融商品の利回りも全ての数字は想定値であることは注意が必要です。

不動産にしても株式投資にしても投資信託にしても資産をたくさん持っていること(またはそれぞれの分野に精通していること)は選択肢として「打てる手」が増えるため、単純に「借入金の大きさ＝リスクの大きさ」とは言い切れません。

ただ少し保守的に考えるとやっぱり資産には暴落が付きものなので、借入金を増やし過ぎて精神的な悩みや不安が大きくなってしまっては意味がありません。やっぱり借入金が少ない方が精神的に安心できるはずですよね。

どれだけ資産を拡大してどんな生活を送るかは人ぞれぞれの価値観や正確によって違うと思いますが、僕個人的には程良いリスクで程良い結果と言うが一番健全な方法かも資産運用のように思います。

他の金融商品でも考え方は同じ

実はこの「借入金利と運用利回りの差分」と言う考え方は不動産以外の金融商品でも応用ができます。

例えば投資信託のように長期運用を想定した金融商品で考えた場合でもそうです。

もし「年間利回り5%」が想定できる投資信託を購入したいと考えた場合、「借入金利5%以下」の融資を受けることができれば、その差分が自分の利益となります。

勿論、設定通りの運用利回りが期待できるかは分かりませんし、金融機関の融資手数料や投資信託の運用手数料など様々な諸費用も掛かります。

また株式投資や投資信託のような金融商品にも配当所得として20%の税金が掛かってしまうため実際にはこれ程単純な計算にはなりませんが「借入金利が低いことの恩恵を受けたい」と言うことであれば不動産以外にも色々な方法がある訳ですね。

また借入金の繰上げ返済についても同じ考え方ができます。

仮に金融機関から借入金利3%で融資と受けていて、なおかつ手元に繰上げ返済できるまとまった資金があったとします。

もしそのまとまった資金を他に有効利用できないのであれば、コツコツと繰上げ返済を進めることで少しでも返済総額を減らすことができます。

逆に「3%以上の運用利回りが期待できる金融商品」があるのであれば、繰上げ返済をせずに、その金融商品を購入する方が良いことになります。

生活にある程度のゆとりがあり、余剰金が生まれてくると、その資金をどうにか有効活用したいと考える人も多いと思います。

ですが、具体的に「いつから？」「どの金融商品に？」「どれくらいの金額を？」投資すれば良いのか迷っている人も多いと思います。

今回のこの辺りの疑問に対して、僕なりの考え方をまとめてみました。

まず、こららの疑問に対する僕の結論としては「今すぐ、積立型の投資信託を、自分の可能な範囲で運用する」のがおすすめです。

投資信託を今すぐ始めるべき理由

投資型の金融商品には「投資信託」「株式」「FX」などがあります。2017年〜2018年頃からは「仮想通貨」なども人気を集めています。

その中でも初心者にとって一番おすすめなのは「投資信託」です。

投資信託とは投資家から少しずつ集めた資産をひとまとめにして、資産運用の専門家であるファンドマネージャが株式・債券・不動産などに対して投資・運用する金融商品の事です。

何故、投資信託が一番おすすめなのかについては、以下の記事で詳しく説明しています。

次に「投資信託をいつから始めたら良いのか？」という疑問が出てきます。

例えば「株式投資」だと「株式銘柄を安く買って高く売る」ことで利益を狙うため、購入のタイミングは非常に重要だからです。

ですが、投資信託に関しては「今すぐ始める」で何も問題ありません。投資信託を今すぐ始めるべき理由については以下の通りです。

1. 今後、日本はインフレを目指しており、そうなればお金の価値は目減りする
2. 公的年金などの老後資金が減少傾向になることは確実である
3. 投資信託を後押しするNISAおよびつみたてNISA制度が活用できる
4. まとまった資産が無くても少額から始められる
5. 購入後はほったらかしで大丈夫
6. 高い専門知識が無くても運用できる
7. 適切な投資信託を選択するための情報が充実している
8. 「長期運用を前提とした投資信託」で資産が増えることは歴史が証明している

これらの項目についてもう少し具体的に解説していきます。

インフレ対策には資産運用が不可欠

インフレやデフレと聞くととても難しいイメージですが、簡単に説明すると以下のような意味になります。

モノの値段が上昇すれば相対的にお金の価値は下がってしまいます。

つまりインフレが進めば進むほど、大切に貯め続けてきた(利子がほとんど付かない)貯金は、少しずつ目減りすることになります。

老後資金はいくら必要になる？

日本が抱える大きな社会問題の一つに「少子高齢化による年金支給額が削減される問題」があります。個人的には年金制度に対してはそこまで悲観的な考え方では無いのですが、それでも不透明要素も多く、どうなるか分かりません。

ちなみに、定年退職後の老後資金は夫婦2人で1億円ほど必要になると言われます。

ゆとりある老後生活をおくるための節約方法はさまざまですが、その「柱」としてもっとも有効なのが投資信託だと言えます。

NISA制度と投資信託は相性抜群！

投資信託で資産運用を始めるのであれば、NISA(少額投資非課税制度)の活用も併せて検討してみれば良いと思います。

NISAとは株式投資や投資信託などによって得られた儲け(運用益や配当金)を非課税にする制度のことです。

• 2014年〜2015年まで
  • 年間で投資金額100万円までが非課税になる
• 2016年〜2023年まで
  • 年間で投資金額120万円までが非課税になる

株式投資の場合は購入価格が高額となるためNISA枠である120万円を十分に利用することは少し難しいですが、投資信託の場合は少額(5,000円)程から積み立てることができるためしっかりとNISA枠を使い切ることができるためとても相性が良いと言えます。

月々の積立を10万円にすると年間で丁度120万円の積立になります。

また2018年からはつみたてNISA(積立NISA)と言う新しい新たな少額投資非課税制度も始まります。

現段階ではNISAとつみたてNISAの併用はできないため、どちらか自分にあった制度を選ぶことになります。

なお、NISA制度を活用しない場合、配当所得に対して20.315%の税金が掛かってしまいます。NISA制度は投資初心者が投資信託を始める上で切っても切れない重要な制度です。

まとまった資産が無くても少額から始められる

株式投資を始める場合はある程度まとまった金額が必要になります。

株式銘柄を売買する際の最小単位(単元)の金額は数十万円〜数百万円がほとんどです。中には十万円以下で購入できる銘柄もありますが、それでもある程度まとまったお金が必要です。

また、不動産などで資産運用することを考えると余程の掘り出し物件を見つけない限り少なくとも数百万円以上の頭金が必要ですし、仮に頭金が少額でもローン契約を結ぶのは中々抵抗があり、一歩踏み出しにくいですね。

一方、投資信託の場合は数千円から始められます。

もし普段から月々に数千円〜数万円を銀行に貯金しているのであればその資金を銀行の口座では無くて投資信託への積み立てに切り替えれば良いだけです。

金銭的にも気持ちの上でもお手軽です。

仮に毎月30,000円を銀行に貯金しているのであれば20,000円を今まで通り銀行に貯金して残りの10,000円を投資信託の積立に切り替えてみるべきです。

購入後は基本的に何もしなくても大丈夫

投資信託を購入すると購入後は基本的に放ったらかしで大丈夫です。

基準価格や純資産残高の推移など最低限押さえておきたい項目もありますが、それらの情報などは投資信託会社から運用レポートという形で定期的に情報が発信されます。

株式投資やデイトレードのようにシビアな観察は不要です。

積立投資の場合は「何時が買いどきなのか？」などは意識する必要がありません。

逆に「何時が買いどきなのか？」が正しく分かるのであればそんな人は自分で株式投資などを行った方が高い成果が出せる訳ですから、わざわざ投資信託を選ばなくても自分でより成果の出せる方法で資産作りする方が向いています。

投資信託を長期的に積立する場合、すぐには成果を確認できないかもしれません。ですが上でご説明した条件に従って投資信託を購入すれば、仮に運用利回りが5%程でも購入後の半年〜1年程で少しずつ成果が出て来るはずです。

高い専門知識が無くても運用できる

資産運用するための「学習コストが低い」ことも投資信託のメリットの一つです。

株式投資や不動産投資をするためにはある程度の専門知識が必要です。

株式投資の場合は経済を読み解く知識かもしれませんし、チャートの上がり下がりを予測する知識かもしれません。

また不動産投資の場合は投資価値の高い物件の購入方法だったり入居者獲得のための知識なども必要になります。

ですが投資信託の特徴は「投資から集めた資金を専門家(ファンドマネージャ)が運用して資産を作る」ことなのでファンドを購入する投資家にはそれ程高い専門的な知識は必要ありません。

あえて言うのであれば購入しているフォンドに対して以下のような情報を理解しているだけでも十分だと思います。

• 投資先には何(株式？債権？不動産？)が含まれているのか？
• どこ(国内？海外？)に投資しているのか？
• どれ程の成果が期待できるのか？
• どのような理念や運用方針で形成されているのか？

個人的には理念や運用方針は意外と重要だと思っています。「もっと株式比率を増やすべきだ」「今は◯◯が好調だからその比率を増やすべきだ」と考える場合は、他の投資信託を検討してみるべきかもしれません。

充実した情報が満ち溢れている時代

今は書籍でもインターネットでも有益な情報がとても満ち溢れています。

一昔前までは、情報を集めて、その中から正しい情報を選択するのにはそれなりの調査時間や識別能力が必要でした。ぶっちゃけ胡散臭い情報も沢山あったりもしていました。

ですが、ここ最近は書籍にしてもインターネット(主にブログ)にしても、本当に精度の高い情報が多いです。またそれらの情報に沢山アクセスしていると「あれ？この投資信託の名前はこの前も出てきかも？」と気付くことが増えてきます。

勿論、仕組みや概要を理解せずに「インターネットで人気そうだったから」という理由だけで選んでしまうのはおすすめできませんが、ここまで丁寧で分かりやすい情報が満ち溢れている現在において「良く分からないから今は投資しない」では、とても勿体無いと思います。

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投資信託は長期投資が大前提

投資信託を長期的な視点で購入するとそうそう負けることはありません。

勿論、投資に「絶対」はありませんが「適切な投資信託」を「適切な購入方法」で購入することで、投資信託で負ける可能性を最小限まで抑えることができます。

また「株式投資」「不動産投資」「FX」など、その年によって大きな成果をあげる投資先もありますが、10年〜15年周期でもっとも安定して資産の拡大に繋がるのは歴史的にみても投資信託なのです。

まずは節約の仕組みから

ここまでの説明で「今すぐ投資信託を始めよう！」と思って頂けた方もいるかもしれませんが、ただ現実問題として、その分の資金を捻出するのは中々難しいです。

積立運用を始めることはとても良いことですが、その代償として生活資金を切り詰めるのは少し苦しいです。

ただし、今の御時世では「仕組みだけで節約できる方法」が沢山存在します。例えば以下のようなものが挙げられます。

• 格安SIMフリー(格安携帯)
• ふるさと納税
• 株式優待のタダ取り

欲しい物を我慢したり、家族や友人との外食を制限するのは精神的にもストレスになりますが、これらの仕組みを取り入れるだけでも、月額5,000円程の余剰資金を生み出すことは可能です。

賢く節約し、その余剰金をもとに賢く資産運用することで、今後の人生は大きく変わるはずです。