過去最高の空き家率を更新し続ける日本の不動産市場

今年2014年の7月に発表された全国の空き家率は13.5%で過去最高だそうです。

この数字を見た時、「逆に86.5%は入居者いるんだぁ」と漠然と思いましたが、空き家数にするとおよそ880万戸だそうです。とても多い数ですね。

空き家が増えている本当の理由

要因はいくつかありますが、言うまでもなく一番の理由は人口減少都市部への人口の集中化です。

空き家は固定資産税の評価額が低くなる

だけど、それ以外にも固定資産税の問題があります。

土地の上に何も建物のない更地の状態に比べ、住宅が建てられている土地に対しては固定資産前の減額があります。

小規模住宅用地(土地)の課税標準特例
固定資産税の課税標準評価額✕1/6
都市計画税の課税標準評価額✕1/3

要するに住宅を撤去して更地にすると軽減処置が受けられないため、誰も住まないような物件でもそのまま放置されているケースが増え続けています。

一見、「建物の部分の固定資産税を支払う必要があるため支払額が増えてしまう」ようなイメージもあるかもしれませんが、空き家になるような築古の物件の場合は減価償却の期間の終わってしまっているため建物についての固定資産評価額はほとんどゼロになっていることが多いはずです。

これが空き家物件が増え続けてしまう大きな理由になっているんですね。

固定資産税については以下の記事で分かりやすく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法について
不動産を取得すると固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。ここでは固定資産税と都市計画税の概要からそれぞれの計算方法について初心者の方でも分かりやすいように実際の数値をもとに開設します。

空き家対策措置法案が施行される

ただし、やはりこの傾向は好ましい状態では無く、翌年(2015年)には空き家対策措置法案が完全施行されることになります。

空き家は景観的にも治安的な意味でも放置しておくのは良いことでは無いので、空き家対策措置法案によって少しでも不要な空き家が無くなることが期待されています。

「お願い」から「指導」へ-空き家対策措置法案の完全施行
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空き家が増えても建設計画は増加傾向

それにしても、これだけ空き家率が増えていっている一方で都心では、凄い勢いで建設計画が進められています。

僕は今、大阪市内に住んでいますが、タワーマンションを中心とした建築計画が乱立されている状態です。

昔、東京の不動産販売会社に「大阪(特に北区とか)は過剰供給になるのではないか?」と言われたのを思い出し「確かにその指摘は的を射ている」と思いました。

ただ東京も含めて「都心なら大丈夫」と楽観視できないと思います。

意外かもしれませんが、何年も前から東京やその他大都市でも空き家率は10%以上を推移しています。

一概に「東京都」と言う括りで考えても余り意味は無いですが、地方の過疎化を他人事には思えないです。

もし本当に過剰供給になったら、住宅も(賃貸含め)価格競争が増して結果誰も得しないだけですよね。

それでも僕の周りには強気な考えの方は多いです。

心配し過ぎかもしれませんが、この辺の不動産業者の舵取りは都心と言えどもとても難しいと思います。

空室率について真剣に考える必要がある

そう考えるとやはり自分の保有物件に空室を出さないためにはいろいろと工夫が必要になります。

不動産販売会社としては不動産投資についてさまざまな利点を挙げてきます。

年金対策ローン返済後は家賃収入が将来の年金対策になる
相続税対策資産を不動産に変えることで相続税の評価額を圧縮できる
所得税対策減価償却へ経費の計上により申告時の所得を減少させる
低金利(住宅ローン)住宅ローンが低金利であるため返済総額を抑えられる
低金利(銀行預金)銀行にお金を預けていてもほとんど利子がつかない
物価価格の上昇都心では物件価格の上昇が期待できる

ですが、今後の不動産市場で最も大きなインパクトを与えるのは間違いなく空室率です。

しっかりとした経営を促進するのであればリスクは最小限に抑えられますが、それでも競争は厳しくなることも事実です。

改めて無理の無い不動産運用が大切だと感じました。

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