不動産投資により赤字収益(家賃収入より必要経費の方が多いこと)になった場合、課税対象額を削減することができます。
例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりました。
会社員の不動産投資×節税ガイド｜損益通算・減価償却・デッドクロス回避と年収別シミュレーション【2026年最新】
所得税算出の基準となる課税対象額についてどこよりも詳しく説明します。給与所得と課税対象額の違いや各種控除額の計算方法を踏まえ誰でも簡単に所得税の仕組みが分かる内容になっています。
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2026.05.11
年収が400万円の既婚者の場合
| 課税対象額 | 税率（所得税） | 控除額 |
|---|---|---|
| ～195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円超～330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円超～695万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 695万円超～900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円超～1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 1,800万円超～4,000万円以下 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45% | 4,796,000円 |
- 課税対象額×税率－控除額＝所得税
その上で、不動産投資を行い下のような運用をしたとします。
- 家賃収入：60万円(12ヶ月×5万円)
- 必要経費：160万円
- ※ローン金利：30万円、減価償却費：70万円、雑費：60万円
- 家賃収入－必要経費＝不動産投資による損益
- 60万円(12ヶ月×5万円)－160万円＝100万円の赤字
その場合、上のグラフはこのように変化し、課税対象額が52万円にまで減ります。
その結果、所得税の計算もこのように変わります。
- 不動産による控除前
- 152万円×10%－97,500円＝54,500円
- 不動産による控除後
- 52万円×5%－0円＝2,600円
これが「不動産をすれば節税効果が期待出来る」と言われることの大まかなイメージです。
今回は計算を分かりやすくするため、かなり大雑把な数字をもとに計算していますが、会社員や公務員はこのような考え方で、本業収入から不動産投資の赤字分を差引き損益通算を行うのです。
不動産投資による赤字は、減価償却費やローン金利の変動(減少)でいつかは黒字に変わり、節税効果は一時的なものとなります。
だけど、どのようなカラクリで節税効果が期待できるのかが分かれば、不動産投資への謎(不信感？)も少しは解消されるのではないでしょうか。
その節税対策は大丈夫？いつか無くなる節税効果の仕組みを理解しよう
不動産投資のメリットの一つとして「節税の効果がある」ということが良く紹介されます。本記事では不動産投資による節税効果／節税効果は減少していくを整理。
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2026.05.09
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