今年度は4月以降になってから入居者の方の退去が立て続けに発生し、次の入居者募集に掛けて賃貸管理会社にいろいろ対応してもらっていました。
退去の時期が後2月程早ければ、入居者獲得にもほとんど苦労せずに済んだのですが、今回はタイミング的に繁忙期を過ぎていたので、入居者の獲得に少し手間取りました。
一旦、一通りの対応が済み落ち着いたので備忘録を残します。
退去が発生すると経済的にも精神的にもダメージあり
どんな物件でも必ず退去はあります。
一般的にはファミリー向けの物件は平均的な入居期間が長く、単身者向けの物件は入居期間が平均的な入居期間が短いです。
特に若い単身者に至っては以下のような転換点があります。
- 転職
- 転勤
- 出張
- 転勤
ファミリー層や年配者に比べて引っ越ししやすい環境なので若い単身者向けのワンルームマンションの平均入居期間は必然的に短くなってしまいます。
そして入居者の方が退去すると言うことは以下のような不安材料が出てきます。
- 新しい入居者のために部屋を綺麗にする費用が発生する
- 新しい入居者を獲得するために仲介会社に入居付けを依頼する費用が発生する
- 新しい入居者が決まるまでの間、空室期間が続きその間家賃収入が入らない
これらの不安要素については一般的に必要となる価格帯はあるもののタイミングや物件の状態によっては結構変動します。
運が良かったり人気の物件であれば入居付けもそれ程苦戦しないため大きな問題ではありませんが、タイミングが悪かったり入居者獲得に苦労すれば大きな負担になってしまいます。
内装修繕工事に掛かる費用
入居者の方が退去した際、新しい入居者を受け入れるためには部屋を修繕する必要があります。
設置された設備に破損があればちゃんと直さないといけないですし、床や壁や汚れていれば綺麗にしないといけないです。
中でも水廻りについては特に清潔感が求められるためしっかりと修繕する必要があります。
僕が今年修繕を依頼した明細票はこんな感じでした。
| 品名 | 数量 | 金額 |
|---|---|---|
| クッションフロア張替工事(洗面・トイレ) | 1.50㎡ | 4,500円 |
| 上記施工に伴うソフト巾木張替 | 4.00枚 | 2,200円 |
| 水廻工事(キッチン排水口菊割れ・カゴ取替) | 1.00式 | 3,600円 |
| 水廻工事(浴室内コーキング・部分打替) | 1.00式 | 6,500円 |
| 健具工事(洗面所引き戸・建付け調整) | 1.00式 | 5,800円 |
| フローリングワックス剥離・玄関〜廊下 | 1.00式 | 12,900円 |
| エアコンクリーニング | 1.00式 | 12,000円 |
| 健具工事(綱戸張替・大) | 1.00式 | 4,000円 |
| 室内クリーニング | 1.00式 | 25,000円 |
| 鍵交換代 | 1.00式 | 25,000円 |
| 合計金額 | 109,620円 | |
修繕工事を行うための費用負担は「入居者」と「家主」で折半して負担します。
一般的に経年劣化のように生活する上で仕方の無い部分については家主負担となりますし、入居者側に落ち度があるような修繕は入居者負担になります。
また入居期間が長くなればその分入居者側の費用負担は軽減される傾向があります。
修繕費用の負担割合については国土交通省のガイドラインが基準となっているそうです。
不動産仲介会社に支払う仲介手数料
新しい入居を獲得するには入居者を募集して入居契約を結んでもらう必要があります。
個人や会社(自社)で入居付けを行う家主もいますが、僕のように小規模で特に繋がりを持っていない場合は賃貸管理会社を経由して不動産仲介会社に入居者獲得を依頼することになります。
具体的な不動産仲介会社は「アパマンショップ」「賃貸住宅サービス」「minimini」「センチュリー21」のようなここでは書ききれない程の沢山の会社です。
仲介手数料は入居者獲得が上手くいった時に生じる成功報酬です。
一般的には1.5ヶ月や2ヶ月などある程度相場は決まっていますが、仲介手数料を増やせばその分、不動産仲介会社の取り組み方も積極的になるため短い期間での入居者付けが期待できます。
勿論、不動産仲介会社としてはお客様(入居希望者)にあった物件を紹介する訳ですが、紹介できる(契約できる)物件の数には限りがあるため類似の物件がある場合は当然成功報酬が高い方を紹介する方が会社の売上に繋がるため当然と言えば当然のことですね。
新しい入居者から礼金を頂けるのであればその分は相殺されるので負担感は減りますが…
ここは結構値切られるポイントでもあるし、最近は「敷金・礼金、ゼロ物件」とかもあるのであまり期待はできないと思います。
空室期間中に入ってこない家賃収入
これは直接的な出費ではありませんが、本来収益として手に入るはずだった家賃収入が手に入らなかったため結果的には出費と同じ負担感です。
また現在の入居者の退去時期にも大きく左右されます。
基本的に賃貸契約は月末締めなので何日に退去(引っ越し)されてもその月分の家賃は頂けるます。
中には月の途中辺りで退去される方もいて、その場合は次の入居者募集や修繕工事も前倒しで行えますが、ほとんどが月末になるギリギリまで入居者の方が部屋を利用されるため修繕工事もその後(つまり翌月移行)になるためどれだけ人気の物件でも「空室期間」が生まれます。
大切なのは空室率だけでは無い
賃貸用物件の販売会社が賃貸用物件を紹介する時の一番の指数は入居率です。「入居率98%」とか「入居率95%」とかいろいろあると思いますが、可能であれば「平均入居期間」も抑えられたら良いと思いました。
※入居率も算出方法や算出時期によっていろいろなカラクリがあるので鵜呑みにするのは要注意です。
意外と分かっていない地域ごとの特徴
先程も書きました通り若い単身者をターゲットとしたワンルームマンションは比較的、平均入居率は短いですし、僕が物件を保有する大阪市北区(天神橋筋六丁目、扇町、南森町)辺りは大企業やテレビ局関係者の方などが多いためさらに平均入居期間が短いような気がします。
同じ大阪市内でも地域(入居するターゲット)ごとの違いはあるはずなので、その辺りも踏まえて購入物件選ぶできたら良いと思いました。
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