賃貸経営を成功させるためにはパートナー選びが大切です。
販売会社、金融機関、税理士のようにさまざまな関係者と強力しながら物件を購入することになりますが、購入後の物件を維持管理する上では管理会社の存在はとても大きいです。
自主管理大家の場合は、一連の管理を全て自分(とその関係者)で対応するケースもありますが、他にも本業のあるサラリーマン大家の場合は管理会社に業務を依頼するのが一般的です。
- 管理会社の役割や特徴について知りたい人
- 管理会社選びで失敗したくない人
管理会社の役割を理解しよう
賃貸経営における管理業務は大きく以下の2種類に分けられます。
- 建物管理
- 賃貸管理
例え良い条件で物件を取得できたとしても、その後の管理品質が悪ければ、建物自体の状態や住居環境が悪化します。当然、キャッシュフローは悪くなります。逆に、今まで管理が悪かった物件を取得した後、適切な管理会社に管理を依頼できれば、キャッシュフローの改善が見込めます。
一見、状態の悪そうなボロ物件を格安で取得し、適切な管理をすることで、大きなキャッシュフロー(利回り)を実現している大家も沢山います。
ちなみに、一つの会社で建物管理と賃貸管理の両方の業務を担当している場合もありますし、会社ごとにそれぞれ業務が分けられている場合もあります。
例えば区分マンションの場合、建物管理については区分マンションの所有者で構成する管理組合が主体となり、建物管理会社に管理実務を委託します。そのため、区分マンションを取得する場合は、前もって建物管理会社へ支払う管理費用や修繕状況なども把握しておかないと、後から変更することが困難になります。一方、賃貸管理会社は区分オーナーごとに選定することができるため、パフォーマンスが悪ければ、購入後に変更することも可能です。
建物管理会社の役割
建物管理会社の業務内容としては主に以下のようなものが含まれます。
- 建物の維持管理
- セキュリティ、日々の目視チェック
- 修繕の企画や実施
- 外装塗り替え、屋上防水、バリューアップ
- 清掃業務
- 日常清掃、定期清掃、受水槽清掃
- 設備管理業務
- 消防設備、エレベータ等電気設備の保守・点検
建物管理会社への費用は入居者が月々に負担する「管理費用」から捻出されます。
賃貸管理会社の役割
賃貸管理会社の業務内容としては主に以下のようなものが含まれます。
- 入居者の募集と契約手続き
- 入居者の募集、申込み時の入居者審査
- 更新手続き
- 新賃料交渉や更新契約書の作成
- 解約手続き
- 敷金精算、退去立会い、現状回復工事手配
- 家賃徴収業務
- 入金の確認、家賃滞納時の督促
- 入居者クレーム対応
- 入居後の設備故障などの状況確認、修繕手配
賃貸管理費は規模や管理内容にもよりますが、1棟物件の場合は家賃収入の3%〜7%程、区分マンションの場合は1戸3,000円〜5,000円程ですが、サブリース契約の場合は家賃収入の20%〜30％程になることもあります。
なお、賃貸管理システムの違いや特徴についてはこちらの記事で詳しく説明しています。
マンション管理費の使われ方
マンション管理費がどのように活用されているかの配分は管理組合の報告書を読むことで把握できます。
僕も昔、所有物件の管理会社による通常総会(管理事務の報告会)に参加したことがあります。
マンション管理費の使われ方は「マンション管理の適正化の推進に関する法律(第77条)」に基づき定められています。
管理会社が主体となり行う業務もあれば、エレベーターや電子ブレーカーなどはそれぞれのプロの業者に委託しています。
具体的な内容は管理会社や物件の規模により異なりますが、過去に僕が参加した通常総会での報告内容では主に以下のような対応がされていました。
| 区分 | 業務実施項目(実施頻度) |
|---|---|
| 防災関係 | 消防設置物点検(2回/年) |
| 保守関係 | エレベーター定期点検(5回/年) |
| ブースターポンプ点検(1回/年) | |
| 建物保全関係 | 巡回設備点検(6回/年) |
| 電気ブレーカー導入工事(1回/年) | |
| 植栽関係 | 散水・除草(随時) |
| 樹木剪定・薬剤散布(1回/年) | |
| 清掃関係 | 日常清掃(5回/週) |
| 共用部定期清掃(4回/年) | |
| その他 | 電球・蛍光灯適時取替(随時) |
| タイマーセンサー調整(随時) | |
| 24時間電話受付(随時) | |
| 24時間機会監視業務(随時) | |
| 共用部建物1年点検(1回/年) |
ちなみに、管理費の「収入」と「支出」は以下のようになります。
- 収入
- 入居者から頂いてる月々の管理費
- 各種駐車場使用料(車・バイク・自転車)
- 自動販売機からの収入
- 支出
- 管理報酬(管理業務)
- 電気料金や損害保険料
- 各種手数料など
不測の事態に備え少し余裕を持っており、概算ですが「収入」の80%程を「支出」で消費しているようです。
また「修繕積立金」は基本的には月々の積立分が「収入」となり、大規模修繕などを実施するタイミングで「支出」として計上します。
一般的に新築物件の場合、最初の大規模修繕工事は建築されてから15年後が目安となるため、築浅の物件であれば、購入当初は修繕工事なども必要無く、将来の出費に備えて積み立てる時期になります。
賃貸管理会社の選び方
賃貸管理会社を選ぶ基準として、重要な項目にはこのようなものが考えられます。
- 事業継続性
- 空室解消力
- 入居者対応力・管理力
- 信頼感
なお、賃貸管理会社選びのポイントについてはこちらの記事で詳しく説明しています。
平均入居率は信用できる？
平均入居率には明確な定義がありません。販売会社や管理会社ごとに独自に算出しているケースもあります。
例えば、平均入居率には以下のような計算方法が想定されます。
- 調査対象日に全区分中で入居者がいた部屋数
- 365日のうち入居者がいた日数
- 365日のうち全区分中で入居者がいた部屋数と日数
いずれにしても、このような考えのもの、販売会社や管理会社が、自社にとって都合の良いように入居率を算出しているため「入居率は○○%」という情報だけにとらわれるのでは無く、大前提として「そもそも入居率の算出根拠は何なのか？」を把握しなければ会話が成り立ちません。
賃貸住宅管理業者登録制度への登録
平成23年に原状回復や敷金精算に関わるトラブル増加などを理由に国土交通省が賃貸住宅管理業者登録制度を導入しました。
登録自体は任意ですが、適切な賃貸住宅管理業をしているかの基準になると思います。
実際の物件を視察する
賃貸管理会社が管理している物件を自分の目で確かめたい場合は、実際の管理物件を見せてもらう事も可能です。
勿論、賃貸管理会社からすれば自社内で最も管理が行き届いている高品質な物件を紹介するはずですが、それでも見るのと見ないとでは全然違います。
もし管理報告書などの大家への提出書類があるのであれば、見せてもらっても良いと思います。
生の声が一番信用できる
経験が増えてくると自分で比較する判断基準も増えてきますが、まだ経験が浅い場合は難しいです。
そう考えると、やっぱり最も安心(外れの確率が少ない)のは他の家主の方から情報を得る事です。
「家主同士の繋がりなんて実際は難しい」と思うかもしれませんが、そんな事も無いです。
地域ごとにコミュニティー(家主の会など)は意外とあるもので、僕も数年前から「がんばる家主の会」に所属させて頂いています。
勿論、信頼関係が大切なので「良い業者を教えて下さい」「低金利の金融機関を紹介して下さい」といきなり話しかけるのは少し難しいかもしれませんが、少しずつ情報収集をしていけば良いと思います。
コミュニティや家主の会は基本的に困っている方を助け合うと言うスタンスです。
管理会社選びだったら物件を購入する程のリスクも伴わないので、是非、交流も兼ねて情報収集をオススメします。
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