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相続税対策として不動産投資をする人が一定数います。
不動産投資をすることで現金をそのまま保有している場合より相続税の節税効果が大きいからです。
いわゆる「相続税対策」と呼ばれる税金対策です。
今回は相続税対策について簡単にまとめてみました。
相続税制度改定の影響は
平成27年1月1日より相続税制度が改定されました。相続税が増税され、また基礎控除額も縮小されました。
去年までと比べて大きく削減されています。
- 改正前の計算方法
- 5,000万円＋1,000万円×相続人の数
- 改定後の計算方法
- 3,000万円＋600万円×相続人の数
例えば法定相続人が奥さん(配偶者)と子供2人の場合だと、このような計算方法になります。
- 改定前の基礎控除額
- 8,000万円(5,000万円＋1,000万円×3人)
- 改定後の基礎控除額
- 4,800万円(3,000万円＋600万円×3人)
また相続税の税率の以下のように改定されています。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | ー |
| 1,000万円超〜3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 3,000万円超〜5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 1億円超〜2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 2億円超〜3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 3億円超〜6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
ある程度の資産を保有している場合は相続税の仕組みを正しく理解しておかないと、本来であれば節税できていた範囲の税金も全て納税しなければいけなくなります。
相続税の納税対象者
この基礎控除額の削減により今までは相続税に無関係だった人にも影響してくるようになります。
納税義務が発生してしまう人は今までの1.5倍～2倍程に増えてしまうとの試算もあり、今年の不動産業界でも大きな話題となっています。
ですが、そもそも相続税と言う贅沢な悩み(？)に直面する人は大体25人に1人位の割合(全国平均4％程)です。
学校の同級生で考えると…クラスに1人か2人位の割合いであり、残念ながらそれ以外の人には余り馴染みのない話です。
地域によって収入(⇒結果的に相続する遺産)額に違いが出てくるので東京のような大都市では全国平均を大きく上回ります。
それが1.5倍～2倍に増えるのであればかなり大きく感じる気もしますが、余り過剰に反応し過ぎて必要以上の節税対策に踏み出そうな方も時々いたりします。
お金持ちの家庭ではさまざまな工夫が必要かもしれませんが僕の周りではほとんど影響が出る友人はいません。
僕が勝手にそう思っているだけかもしれませんが…少なくとも我が家には関係無い話です。
やっぱり相続税はかなりお金持ちの方(家庭)に関して関わる話なんですね。
正しい相続税の対策は
節税対策の一つとして、現金を不動産に変える事が有効です。もし現金で1億円持っている場合は当然そのまま1億円として課税対象額として加算されますが、その1億円を使って不動産物件を購入すれば一定の割合で評価額を削減できるため、結果的に節税に繋がります。
ですが、さらに節税効果を追求すると不動産経営や超高級マンションの購入などに繋がっていきます。
不動産会社の営業としては昨年以上に不動産経営が節税になる事をセールスポイントとして勧めてきます。
何故かと言うと賃貸用の物件の方が住居用の不動産に比べて宅地の減額率が大きいからなんですね。
確かに入居者にお貸ししている方が自分で住んでいる時と比べて物件を自由に扱いにくいので当然と言えば当然の事なんですけどね。
だけど、そもそもそれは相続される金額が基礎控除額で納まらなかった場合の話です。
なので、一度落ち着いて「本当に自分は今以上に節税する必要があるのか」を見極めないといけないです。
「相続税が増税される」⇒「節税対策をしなければいけない！」⇒「不動産経営をしよう」と言う考え方は危険です。
また、タワーマンションが節税対策(評価額の削減)に効果を発揮するとも言われます。ですが節税効果が高い部屋とは面積辺りに占める物件価格が高い部屋です。要するに高層階になればなる程節税効果が見込める訳です。
マンションと戸建と同じで専有面積を基準として評価額を算出しますからね。
ですが自分が相続する金額をちゃんと把握して本当にタワーマンションの高層階を購入する事がベストなのかを考える必要があります。
勿論、純粋に住みたいのであれば是非是非住むべきです。
ちなみにタワーマンションの高層階は間違い無く節税効果は高いですが、不動産投資の観点で言うと物件価格が高い割に、それ程の家賃を取る事は難しいため、一般的な物件と比べると基本利回りは低い傾向になりますよ。
過剰な税金対策は禁物
その後の経営は度外視して、あくまでも「相続税を削減する事」に執着し過ぎるような考えな避けなければならないです。
大切な事は「納める相続税を0円(または少しでも安く)する事」では無く、「可能な範囲(できれば全額だけど)で相続税を削減し、安心した将来(老後)」を過ごす事ですよね。
そう考えると必ずしもタワーマンションを購入する必要も無いですし、無理に不動産経営(投資)に手を出す必要も無いはずです。
相続税の対策として住宅を購入するのは効果的な節税対策になりますが、まるでその延長かのように高級なタワーマンションの高層階やイマイチ仕組みを理解できていない不動産投資に手を出すのは避けるべきです。
「節税は完璧だけど経営はボロボロ」では全然意味が無い訳ですもんね。
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