地震保険は加入しない方が合理的？不動産投資家・大家が下す判断軸と一部損5%の現実

不動産投資家として10年超、関西エリアで物件を保有している僕は、すべての投資用物件に地震保険を付けていません。

2024年度の地震保険付帯率は全国平均70.4％（過去最高・損害保険料率算出機構2025年8月公表）。火災保険を契約する人の7割超が地震保険にも加入する時代になりました。それでも僕は加入しない判断を続けています。

「みんな入っているから入るべき」「不安だから入るべき」──この思考停止こそ、不動産投資家にとって最も危険な選択です。本記事では地震保険の制度を一次情報ベースで整理した上で、不動産投資家・大家が下すべき「加入する／しない」の判断軸を実務目線で解説します。

🌏 2026年の地震保険を取り巻く現状

判断の前提として、まず最新の数値で現在地を押さえます。

保険会社の営業に「絶対入った方がいい」と言われたんですが、本当に入らない判断で正解ですか？

物件によります。新耐震・耐震等級2以上のイ構造（鉄骨・RC造）でキャッシュフロー薄利物件なら、保険料相当額を修繕積立金として別口座にプールする方が経済合理性が高い場面が多い。一方、旧耐震・木造ロ構造・ローン残債大・湾岸液状化エリアは加入を真剣に検討すべきです。「不安だから加入する」ではなく、自分の物件の構造・残債・エリアリスクで判断してください。

📊 2024年度の付帯率は70.4％、世帯加入率は35.4％

損害保険料率算出機構の2025年8月公表データによれば、2024年度の地震保険付帯率は全国平均で70.4％（前年度69.7％から+0.7pt）に達し、2003年度以降22年連続の増加かつ統計開始（2001年度）以降の過去最高を更新しました。東日本大震災以降の14年間で22.3ポイントもの上昇です。

ただし、これは「火災保険を契約した人のうち、地震保険を付帯した割合」を示すもの。地震保険世帯加入率（持ち家含む全世帯ベース）は2024年で35.4％にとどまります。

🗾 関西エリアの付帯率と南海トラフ被害想定

関西2府4県（大阪・京都・兵庫・奈良・和歌山・滋賀）はいずれも付帯率が全国平均70.4％を上回って推移しています。背景には以下の地理的要因があります。

• 南海トラフ巨大地震の30年以内発生確率は70〜80％（政府地震調査委員会）と試算されており、関西は震度6強〜7の想定エリアに含まれる
• 有馬-高槻断層帯・上町断層帯・生駒断層帯・中央構造線断層帯など、活断層が密集
• 1995年阪神・淡路大震災の経験から、関西の物件オーナーの危機意識が他地域より高い
• 大阪湾岸エリア（咲洲・舞洲・夢洲）や淀川流域は液状化リスクも併存

液状化リスクの詳細は【投資家解説】液状化リスクの判定軸と契約防衛｜旧河道・埋立地の見分け方と地盤調査の実務で解説しています。関西の出口戦略・エリアリスクは不動産投資のエリア選定（関西の出口リスクエリア）を参照してください。

📋 地震保険の制度を3分で押さえる

判断軸を語る前に、最低限の制度知識を押さえます。「すでに知っている」方は次章まで読み飛ばしても構いません。

📚 8つの基本特徴（要点だけ）

• 地震保険単体では加入できず、火災保険に付帯する形でのみ契約できる
• 支払保険金は火災保険の30〜50％まで（建物上限5,000万円・家財上限1,000万円）
• 長期一括払（最長5年）で長期係数（5年で4.45）の割引が効く
• 保険料は地域・構造区分（イ／ロ）で決まり、保険会社による差はない（官民共同制度）
• 損害区分は2017年から4区分（全損／大半損／小半損／一部損）
• 居住用建物・併用住宅のみが対象。専用事務所・店舗・倉庫は別途「地震危険補償特約」が必要
• 政府と民間損保会社が共同運営する再保険スキーム
• 火災保険を更新するたびに地震保険の要否を選び直せる

火災保険そのものの考え方は火災保険の補償範囲｜大家・入居者・第三者それぞれの加入と責任で詳しく整理しています。

📖 損害区分4区分と「一部損は契約金額の5％」の現実

従来の損害区分は「全損」「半損」「一部損」の3区分でしたが、2017年1月1日以降の契約は4区分に分けられています。

液状化現象などにより建物が建てられた土地に地滑り等の危険性があり「安心して住み続けることが難しい」と判断された場合は、建物自体の損害が少なくても全損と判断されるケースもあります。詳細は【投資家解説】液状化リスクの判定軸と契約防衛｜旧河道・埋立地の見分け方と地盤調査の実務を参照してください。

✂️ 4種類の割引制度──最大50％まで圧縮可能

4つの割引は重複適用できず、最も有利な1つだけを選んで適用します。新築・耐震等級3取得済の物件なら半額、旧耐震物件は割引なしで満額。旧耐震・新耐震・2000年基準の違い｜81-00問題・上町断層・耐震基準適合証明書の実務、耐震・制震・免震構造の違いもあわせてご確認ください。

⚠️ 不動産投資家・大家が知るべき7つの注意点

競合記事や保険会社のパンフレットだけでは見落としがちな7つの注意点です。これらが「加入しない」判断の根拠にもなります。

⚠️ ① 主要構造部以外（門・塀・付属設備）は補償対象外

地震保険の建物補償は「主要構造部」が対象であり、以下は対象外です。

• 門・塀・垣根
• カーポート・物置
• 給排水設備（地中の配管含む）
• エレベーター（共用部）
• 太陽光発電パネル
• 屋外給湯器・エアコン室外機

一棟アパート・一棟マンションを所有する不動産投資家にとって、これらの設備の修繕費は地震保険では一切カバーされません。

⚠️ ② 地震発生から「10日以内」の損害が対象（請求期限3年）

• 対象になる損害：地震発生の翌日から起算して10日以内に生じた損害のみ
• 保険金請求期限：保険法上、損害発生から3年以内（時効）

地震直後に余震で損害が拡大した場合は10日以内なら対象ですが、半月後に発生した余震による損害は新たな地震として扱われます。

⚠️ ③ 火災保険と地震保険は「同時申請」が原則

地震・噴火・津波を原因とする火災やその他の損害、地震に伴う火災による延焼・拡大損害は火災保険だけでは絶対に補償されません。同一の災害事象でも、火災保険側で先に支払いを確定させると地震保険側の認定で不利になるケースがあります。

火災保険の補償範囲・特約は火災保険の特約と保険会社の選び方｜大家に必要な特約と大手損保・ネット系の取扱比較と火災保険の特約と保険会社の選び方｜大家に必要な特約と大手損保・ネット系の取扱比較で詳しく扱っています。

⚠️ ④ 入居者の家財地震保険と大家の地震保険は別物

• 大家側：建物の地震保険（家財は対象外）
• 入居者側：家財の地震保険（自分で加入する／しないを選ぶ）
• 借家人賠償責任保険：地震を原因とする損害は免責

入居者が「火災保険入っているから地震も大丈夫」と誤解しているケースは多く、退去時のトラブル予防のためにも大家側からの注意喚起が必要です。

⚠️ ⑤ 解約時は「短期率」で戻り額が想定より少ない

長期一括払で5年契約を結んだあと途中解約する場合、未経過期間に応じた解約返戻金は戻りますが、保険会社ごとに「短期率テーブル」が異なるため戻り額が想定より少なくなることがあります。長期契約のメリットと裏腹のリスクとして契約書を必ず確認してください。

⚠️ ⑥ 地震保険料控除と火災保険料の経費計上は別物

個人保有物件では地震保険料は所得控除（後述）、法人保有物件では損金算入。同時に賃貸経営目的の火災保険料・地震保険料は経費計上できる項目もあるため、自宅兼事務所の経費按分も含めて整理することが重要です。大家・個人事業主の自宅兼事務所の経費｜家事按分・住宅ローン控除・税務調査否認事例の実務を参照してください。

⚠️ ⑦ 旧耐震・木造ロ構造の物件は割引が効きにくい

耐震等級割引・建築年割引はいずれも新耐震基準（昭和56年6月1日以降）が前提。旧耐震物件は割引なしで満額の保険料を負担する必要があり、保険料負担×倒壊リスクの両面で経済合理性が崩れます。アパート購入時の構造選定についてはアパート投資で買ってはいけない物件10選もあわせて。

🏠 不動産投資家・大家が下す加入判断軸

ここまでの制度を理解した上で、いよいよ「自分の物件に地震保険を付けるべきか」の判断軸を整理します。

💪 加入を「真剣に検討すべき」ケース

✂️ 加入を「見送って良い」ケース（僕の保有物件はこちら）

僕が物件を購入した際、保険会社の営業ですら「地震保険は補償金額の割には割高になるため契約しない人も多い」と話しており、積極的に加入を勧めてくることもありませんでした。これは保険商品としての位置づけを物語っています。

⚠️ 「不安だから加入する」は最も危険な判断

「地震が不安だから」というだけで「地震保険に入れば不安は解消される」と考えるのは軽率です。地震保険の補償金額だけで今と同等レベルの住宅を再建することは事実上不可能だからです。判断には以下の問いを意識してください。

• 地震保険に加入すると支払い保険料と受け取れる補償金額はいくらになるのか？
• 自分の物件が大きな被害を受ける可能性はどの程度高いのか？（地域・耐震構造・築年数で大きく変動）
• 受け取れる補償金額で本当に経営は維持できるのか？
• ローン返済のために十分な補償金額を受け取れるのか？

少なくとも僕の保有している関西エリアの新耐震物件については、以下の理由で地震保険は付けていません。

• いつ地震が発生するか分からない
• 仮に地震が発生してもどの程度の被害を受けるか分からない
• 仮に被害を受けたとしてもどの損害区分に分類されるか分からない
• 想定される補償金額に比べて支払い保険料が割高である

🏢 専用事務所・店舗・倉庫は「地震危険補償特約」が必要

通常の地震保険の補償対象は、住宅・併用住宅（住居と店舗が一体）に限られます。専用事務所・専用店舗・倉庫・工場は通常の地震保険では補償されません。

地震危険補償特約は通常の地震保険と異なり、保険会社ごとに保険料率・補償内容が大きく異なります。主な特徴は以下の通りです。

• 政府再保険スキームの対象外であるため、保険会社の引受姿勢に依存する
• 支払限度は通常の火災保険金額の30〜50％（保険会社で異なる）
• 保険料率は通常の地震保険より高額になる傾向（特に大都市・湾岸エリア）
• 大型物件・特殊用途では引受謝絶される場合がある
• 法人契約の場合、保険料は全額損金算入可能

法人で投資物件を保有している場合、テナント物件・倉庫物件は通常の地震保険スキームでカバーできない点に注意してください。法人化と保険料の損金処理については不動産投資の税金 実務ガイドもあわせて参照してください。

💴 地震保険料控除──節税効果は「年間最大2.5万円」と知っておく

地震保険料は所得控除の対象になります。年末調整・確定申告で申告すれば所得税・住民税が軽減されます。

実質的な節税効果は、課税所得別で以下の通りです（年間地震保険料50,000円を支払った場合）。

節税効果は年間最大でも2.5万円です。一方、年間支払保険料は50,000円。差し引きで「実質コストは年25,000〜45,000円」が発生していると見るのが正確です。控除目的だけで地震保険に加入するのは経済合理性に乏しい判断と言えます。

❓ よくある質問（FAQ）

Q1. 一棟アパートと区分マンションで地震保険の必要性は変わりますか？

A. A. はい、変わります。区分マンション（RC造）はイ構造で基本料率が低く、共用部分は管理組合が建物全体の地震保険を付けているケースが多いため、専有部分の家財地震保険程度で済むことが多いです。一棟アパート（特に木造ロ構造）はイ構造の約1.5倍の保険料負担になり、共用部分も含めて全て自己責任なので、加入判断はより慎重に行う必要があります。

Q2. 関西エリアで地震保険料は高いですか？値上げのタイミングを避けるには？

A. A. 全国を3区分（最高／中間／最低）で分けると、関西は概ね「中間グループ」です。最も高いのは東京・神奈川・静岡など南海トラフ沿岸の太平洋側、最も低いのは岩手・秋田・山形・福井など。次回改定で関西は値上げの可能性が指摘されているため、もし加入を決めるなら長期5年一括払で旧料率を固定するのが定石。改定届出が出てから慌てて契約するより、今のうちに長期化しておく方が経済的です。

Q3. 加入していない場合、被災後に公的支援は受けられますか？

A. A. 被災者生活再建支援法の支援金（最大300万円）、災害弔慰金、災害援護資金、住宅金融支援機構の災害復興住宅融資などが利用可能です。ただしこれらは「被災者個人」を対象とする制度であり、賃貸経営をしている法人や個人事業主の事業用建物には限定的にしか適用されません。賃貸物件のオーナーは公的支援の対象外と考えておく方が安全です。

Q4. 法人保有物件と個人保有物件で加入方針を分けるべきですか？

A. A. 物件の所有名義に合わせるのが原則です。法人所有なら法人契約（保険料は全額損金算入）、個人所有なら個人契約（地震保険料控除を受けられる）。法人化メリットを最大化したいなら、新規物件は法人で取得し、保険料を全額損金処理する方が節税効果は高いケースが多いです。専用事務所・テナント物件を法人で保有する場合は通常の地震保険ではなく「地震危険補償特約」になる点にも留意してください。

📖 この記事の根拠（出典・参考）

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