関西の不動産投資エリアの選び方｜3府県245駅の土地相場と家賃で出した利回り順位と、消滅可能性自治体で外す地域

関西で不動産投資をするなら、どのエリアを選び、どこを外すか。販社のコラムは「大阪市内の駅近」と書きますが、土地が坪100万円を超える場所でアパートを建てても利回りは4％台にしかならず、逆に土地が安い山間部や奈良の南側は家賃が4万円台で回りません。答えは「家賃が6.3万円以上取れる場所で、土地が安い駅」にしかなく、それは兵庫の加古川から明石にかけての帯に集中していました。

この記事は、当サイトが2026年8月に集計したSUUMOの売土地11,275件と賃貸募集12,338件から、兵庫・大阪・奈良の245駅について「その駅で30㎡の1LDKを6戸建てたら表面利回りは何％か」を計算した結果をもとに書いています。土地と家賃の両方が取れて計算できたのは192駅です。後半では、人口戦略会議の消滅可能性自治体、国土交通省の立地適正化計画、ハザードの3つで「利回りが出ても外す地域」を整理します。用地の探し方と許容土地値の逆算そのものはアパート用地の探し方とボリュームチェックに書きました。

🗾 1. 結論｜利回りが出る駅は兵庫の加古川〜明石に集中し、決め手は家賃6.3万円

まず3府県を合算した上位20駅です。利回りは「その駅徒歩15分内の売土地の坪単価中央値で124㎡を買い、建築費5,250万円で30㎡の1LDKを6戸建て、その駅徒歩15分内の26〜36㎡の募集家賃中央値で満室になった場合の表面利回り」で、入居率や空室は考慮していません。計算方法と限界は2章に書きます。

順	駅（路線）	土地 坪単価中央／件数	家賃中央／件数	6戸利回り	読み方
1	東加古川（JR神戸線・兵庫）	33.4万円／11件	79,000円／31件	8.22％	土地・家賃ともサンプルが厚く、最も信頼できる
2	尾上の松（山陽電鉄本線・兵庫）	24.6万円／4件	71,000円／5件	7.79％	サンプル少
3	高砂（山陽電鉄本線・兵庫）	17.5万円／4件	67,000円／4件	7.68％	サンプル少（外れ値の可能性）
4	高槻（JR東海道本線・大阪）	114.5万円／11件	105,500円／3件	7.48％	家賃3件の外れ値。坪115万円の土地に4,300万円を払う前提
5	伊保（山陽電鉄本線・兵庫）	21.2万円／11件	65,000円／7件（全築年）	7.28％	築古込みの家賃。新築ならもう少し上の可能性
6	二色浜（南海本線・大阪）	24.6万円／3件	66,000円／3件	7.24％	サンプル少
7	大蔵谷（山陽電鉄本線・兵庫）	52.4万円／10件	77,000円／4件	7.22％	家賃サンプル少
8	泉佐野（南海本線・大阪）	34.2万円／6件	69,250円／92件	7.17％	家賃サンプルが最も厚い。大阪で最も信頼できる
9	加古川（JR神戸線・兵庫）	38.8万円／6件	71,000円／3件	7.16％	家賃サンプル少
10	東二見（山陽電鉄本線・兵庫）	33.9万円／10件	69,000円／28件	7.16％	土地・家賃とも厚い。明石市の中心帯
11	東須磨（山陽電鉄本線・兵庫）	80.3万円／3件	87,000円／5件	7.13％	サンプル少
12	羽倉崎（南海本線・大阪）	34.8万円／3件	69,000円／4件	7.12％	サンプル少
13	八木西口（近鉄橿原線・奈良）	19.0万円／3件	62,000円／3件	7.04％	サンプル少。奈良で唯一の7％台だが参考値
14	信太山（JR阪和線・大阪）	25.9万円／3件	64,500円／16件	7.02％	土地サンプル少
15	山田（阪急千里線・大阪）	102.2万円／9件	93,500円／6件（全築年）	6.97％	坪100万円超。総額が大きい
16	近鉄郡山（近鉄橿原線・奈良）	33.7万円／11件	67,000円／42件	6.96％	奈良で最も信頼できる
17	久米田（JR阪和線・大阪）	34.0万円／4件	67,000円／27件	6.95％	土地サンプル少
18	学園前（近鉄奈良線・奈良）	45.0万円／21件	71,000円／4件	6.93％	家賃サンプル少
19	田原本（近鉄橿原線・奈良）	25.1万円／9件	63,000円／3件	6.89％	家賃サンプル少
20	大福（近鉄大阪線・奈良）	12.3万円／4件	58,000円／4件	6.87％	サンプル少

この表から読めることは3つです。第一に、192駅のうち7％を超えたのは14駅、8％を超えたのは東加古川の1駅だけで、「関西の新築アパートで表面8％」は駅の中央値では成立しません。第二に、家賃が6.3万円未満の78駅は、土地が坪12万円台でも最高7.04％（サンプル3件の八木西口）で、土地の安さは家賃の低さを補えません。家賃6.3万円以上の114駅には7％超が13駅あります。第三に、上位に見えても土地3件・家賃3件のような駅は外れ値の可能性が高く、次の2章の信頼サブセットで見直す必要があります。

📐 2. 計算方法と限界｜母数を先に書く

数字の出し方を先に示します。式は次のとおりです。

• 土地の坪単価：SUUMOに掲載された売土地11,275件（駅徒歩15分内・100〜330㎡・建築条件なし・坪8万円以上）から、駅ごとの中央値。古家付きを含むので、更地の実勢よりやや安く出ます
• 家賃：SUUMOの賃貸募集12,338件（駅徒歩15分内・26〜36㎡）から、駅ごとの中央値。築5年以内が3件以上あればそれを優先し、なければ全築年（築古込みなので新築の実勢より低く出ます）。募集価格であり成約価格ではありません
• 37.5坪（124㎡）：前面道路4mで実効容積率160％のとき、30㎡の1LDKを6戸入れられる標準的な土地。建築費5,250万円（税込）は仮定の値で、諸費用は総事業費の6％と仮定して0.94で割っています
• 時点：2026年8月23日〜26日の掲載分。入居率と空室リスクは無視した相対比較の指標で、個別物件の利回り予測ではありません

この式の性質上、土地か家賃のサンプルが3件程度しかない駅は、1件の出物で順位が動きます。そこで、土地5件以上かつ家賃10件以上の59駅だけを「信頼できる駅」として並べ直したのが次の表です。上位20駅の表より、こちらを実務の出発点にしてください。

順	駅（路線・府県）	坪単価中央／件数	家賃中央／件数	6戸利回り
1	東加古川（JR神戸線・兵庫）	33.4万円／11件	79,000円／31件	8.22％
2	泉佐野（南海本線・大阪）	34.2万円／6件	69,250円／92件	7.17％
3	東二見（山陽電鉄本線・兵庫）	33.9万円／10件	69,000円／28件	7.16％
4	近鉄郡山（近鉄橿原線・奈良）	33.7万円／11件	67,000円／42件	6.96％
5	九条（近鉄橿原線・奈良）	28.9万円／6件	64,000円／22件	6.84％
6	香里園（京阪本線・大阪）	51.5万円／14件	72,000円／17件	6.79％
7	大和田（京阪本線・大阪）	66.0万円／5件	77,000円／57件	6.74％
8	和泉大宮（南海本線・大阪）	34.4万円／9件	65,000円／15件	6.73％
9	春木（南海本線・大阪）	33.0万円／8件	64,000円／12件	6.68％
10	岸和田（南海本線・大阪）	46.8万円／7件	68,500円／63件	6.62％
11	土師ノ里（近鉄南大阪線・大阪）	33.3万円／6件	63,000円／32件	6.56％
12	道明寺（近鉄南大阪線・大阪）	43.1万円／7件	65,000円／27件	6.41％
13	大久保（JR神戸線・兵庫）	59.3万円／5件	70,500円／18件	6.38％
14	牧野（京阪本線・大阪）	69.7万円／7件	73,000円／21件	6.28％
15	江井ヶ島（山陽電鉄本線・兵庫）	44.5万円／6件	64,000円／13件	6.26％

信頼できる59駅で見ると、実務的な帯は「兵庫の加古川〜明石」「大阪の南海本線 岸和田〜泉佐野」「京阪 香里園〜大和田」「近鉄南大阪線 土師ノ里〜道明寺」「奈良の近鉄郡山〜九条」の5つに絞られます。ここから先は府県ごとに、上位の駅と成立しない市区を分けて見ていきます。

🏯 3. 兵庫｜JR神戸線と山陽電鉄本線の加古川〜明石、尼崎・伊丹は成立しない

兵庫で計算できた42駅のうち7％超は8駅で、すべてJR神戸線と山陽電鉄本線の加古川市・高砂市・明石市・神戸市西部に並びます。東加古川（8.22％）と東二見（7.16％）は土地と家賃の両方が厚く、明石市は市区別の集計でも13件中11件が7％以上、中央値7.40％でした。加古川市は「8％に届く土地の上限」が460万円で、実際の最安値が440万円だったので、最安の出物なら8.03％が計算できます。

同じ兵庫でも阪神間は成立しません。尼崎市は家賃80,000円と高いのに、8％に必要な土地の上限1,518万円に対して実勢の最安が2,680万円で、最安の出物でも6.83％です。伊丹市は6.74％、西宮市は家賃83,000円で上限1,772万円に対し中央値が4,280万円でした。尼崎で8％にするには1戸あたり250万円の土地が必要なのに、実勢は1戸447万円で、戸数を6戸にしても9戸にしても埋まりません。逆に姫路市は土地が坪22万円と安いのに家賃が64,500円なので、8％の上限は207万円と土地代がほぼ出ず、最安310万円でも7.85％止まりです。

市区（兵庫）	1LDK家賃中央／件数	8％に届く土地の上限	6戸適地の最安／中央	最安で成立する利回り
明石市	70,000円／63件	672万円	450万円／2,085万円	8.31％
加古川市	67,500円／20件	460万円	440万円／1,150万円	8.03％
神戸市垂水区	75,000円／7件	1,095万円	880万円／2,380万円	8.28％（家賃サンプル少）
西宮市	83,000円／27件	1,772万円	1,250万円／4,280万円	8.64％（最安のみ。中央値では届かない）
姫路市	64,500円／33件	207万円	310万円／995万円	7.85％
尼崎市	80,000円／62件	1,518万円	2,680万円／3,990万円	6.83％
伊丹市	77,000円／7件	1,264万円	2,480万円／3,905万円	6.74％

神戸市の中心部と阪急神戸線は、土地が坪100万円を超えるので表の外です。西宮北口は坪201.8万円で4.99％、夙川は坪149.3万円で5.61％、甲子園口は坪188.4万円で4.01％と、家賃9万円台が取れても土地代で消えます。

🏙 4. 大阪｜南海本線の岸和田〜泉佐野と京阪の香里園〜大和田、高槻は外れ値

大阪で計算できた115駅のうち7％超は5駅、8％超はゼロです。1位の高槻（7.48％）は家賃105,500円が築浅3件だけの中央値で、坪114.5万円の土地に124㎡で4,300万円を払う前提なので、実力ではありません。信頼できるのは家賃サンプルが92件ある泉佐野（7.17％）、63件の岸和田（6.62％）、57件の大和田（6.74％）、それに香里園・久米田・和泉大宮・春木・土師ノ里・道明寺で、帯としては南海本線の岸和田〜泉佐野（坪33〜47万円）、京阪の香里園〜大和田（坪51〜66万円）、近鉄南大阪線の土師ノ里〜道明寺（坪33〜43万円）の3つです。

市区別では、貝塚市（3件・最高7.99％・中央7.28％）、大東市（7件・最高7.94％・中央6.71％）、泉佐野市（7件・最高7.43％）、門真市（3件・最高8.44％・中央6.33％）に7％超の土地がありました。ただし門真市は7章で述べる消滅可能性自治体です。東大阪市（最高5.84％）と八尾市（最高7.00％・中央6.35％）は、6戸でも9戸でも8％が成立しません。東大阪は家賃67,000円に対して6戸適地の中央値が3,450万円で、8％に届く上限418万円の8倍です。大阪市24区は坪100万円を超えるため集計の対象外にしました。

🦌 5. 奈良｜成立するのは大和郡山の帯だけ、観光地側は4％台、南側は家賃4万円台

奈良で計算できた35駅のうち7％超は八木西口（7.04％・サンプル3件）だけで、信頼できるのは近鉄郡山（6.96％・家賃42件）と九条（6.84％・家賃22件）の大和郡山市の2駅です。奈良の構造は次の表のとおりで、観光地側は土地が高く、南側は家賃が低すぎます。

帯	駅の例（坪単価中央・家賃中央・6戸利回り）	成立しない理由
大和郡山（成立する帯）	近鉄郡山 33.7万円・67,000円・6.96％／九条 28.9万円・64,000円・6.84％／大和小泉 44.8万円・62,000円・6.05％	土地が坪30万円前後で家賃が6.3万円以上残る、奈良で唯一の組み合わせ
観光地側（奈良市中心）	近鉄奈良 98.0万円・57,500円・4.36％／大和西大寺 79.1万円・58,000円・4.78％／JR奈良 69.8万円・58,000円・4.99％／新大宮 64.2万円・57,500円・5.08％	土地は坪65〜98万円なのに、30㎡帯の家賃は5万円台後半で頭打ち
南側（桜井・高田・御所方面）	桜井 22.2万円・40,500円・4.51％／高田市 20.7万円・45,500円・5.11％／大和八木 48.4万円・55,000円・5.27％／橿原神宮前 39.7万円・54,000円・5.42％	土地が坪20万円台でも家賃が4万円台で、6戸の家賃収入が建築費に対して小さすぎる
生駒・王寺方面	生駒 28.1万円・52,000円・5.58％／王寺 30.5万円・62,000円・6.56％／法隆寺 32.6万円・48,000円・5.02％	王寺は6.5％台に届くが家賃サンプル9件。生駒は募集37件で家賃5.2万円と低い

奈良県は7章のとおり39市町村のうち22が消滅可能性自治体で、南側・東側はほとんどが該当します。利回りの計算で残る大和郡山の帯は、人口の面でも奈良で数少ない候補です。

🚫 6. 「安い土地」の罠｜町丁に募集がなければ利回りは架空、駅徒歩と家賃はほぼ無関係

駅の中央値で利回りが出ても、個別の土地で同じ数字になるとは限りません。2026年8月23日に兵庫・大阪47市区の募集賃料7,221件（築5年以内・28〜34㎡・1LDK）を集計したとき、2つの事実が出ました。

第一に、安い土地が出る町丁には、30㎡帯の賃貸募集そのものが無いことがある。募集がゼロだった町丁は、西宮市山口町、加古川市志方町、神戸市長田区五位ノ池町・西丸山町、枚方市宗谷、泉佐野市南中樫井・貝田町、川西市清和台でした。市の家賃中央値をこうした町丁の安い土地に当てはめると、架空の高利回りが出ます。募集があっても市の中央値より安い町丁もあり、泉佐野市市場西は57,500円（市中央値より18％安）、姫路市網干区は53,000円（18％安）、加古川市尾上町は60,000円（11％安）でした。

第二に、駅からの距離は家賃にほとんど効きません。徒歩1〜5分が68,000円、6〜10分が69,000円、11〜15分が67,000円、16〜20分が65,000円で、30㎡の1LDKでは、駅近の高い土地を買っても家賃で回収できません。この2つを合わせると、エリア選定の順番は「駅の表で帯を絞る → 候補の町丁に30㎡帯の募集が何件あり1LDKが含まれるかを確認する → その町丁の家賃で利回りを引き直す」になります。土地の一種単価や許容土地値の逆算はアパート用地の探し方とボリュームチェックの4章と7章に書きました。

📉 7. 利回りが出ても外す地域①｜消滅可能性自治体（人口戦略会議2024年）

利回りは今の土地相場と今の家賃の比で、20年後の出口は含んでいません。出口を左右する人口の指標として、民間の有識者会議「人口戦略会議」が2024年4月24日に公表した「地方自治体『持続可能性』分析レポート」を使います。2020年から2050年の30年間に20〜39歳の女性人口が50％以上減る自治体を「消滅可能性自治体」とし、全国744自治体（全市区町村の約4割）を挙げました。減少率が20％未満の「自立持続可能性自治体」は全国で65、社会移動を除いた封鎖人口では50％以上減る「ブラックホール型自治体」には東京の特別区や大阪市・京都市が入っています。

府県	消滅可能性自治体	この記事の帯との関係
大阪府	富田林市・河内長野市・柏原市・門真市・泉南市・阪南市・豊能町・能勢町・岬町・太子町・河南町・千早赤阪村の12。自立持続可能性は島本町のみ。大阪市はブラックホール型	門真市は市区別で最高8.44％が出たが該当。泉南市の岡田浦（6.52％）、柏原市（最高5.98％）も該当。泉佐野・岸和田・貝塚・大東は非該当
奈良県	39市町村のうち22。10年前の調査の26から4減った。若年女性減少率の全国ワースト10に県内の3町村が入り、吉野郡は11町村中5町村が「特に構造的に深刻」とされた	南側・東側の大半が該当。大和郡山の帯と奈良市の判定は、レポートの自治体別リストで個別に確認する
和歌山県	30市町村のうち23（76.7％・全国5番目）。九度山町75.8％、紀美野町71.5％、湯浅町71.2％が上位で、田辺市53.8％、白浜町52.3％も該当。自立持続可能性はゼロ	非該当は和歌山市30.6％、岩出市39.0％、日高町、上富田町、有田川町、印南町、北山村。この記事の集計対象外だが、買うなら和歌山市・岩出市に限る

使い方は単純で、1〜5章の表で残った駅の所在自治体を、レポートの自治体別リスト（人口戦略会議の公表資料に全1,729自治体のExcelがある）で引き、消滅可能性なら外す。門真市のように利回りが出る土地があっても外します。若年女性が減る自治体は、20年後に単身向けの需要が細るだけでなく、次の買い手が融資を受けにくくなり、出口で値段が付かないからです。奈良県知事のコラムが書くとおり、この分析はデータに基づく機械的な一つの見方ですが、投資家が自治体を選ぶ物差しとしては、これより明快なものはありません。

🗺 8. 外す地域②③｜居住誘導区域の外と、ハザード・再建築不可

8-1. 立地適正化計画の居住誘導区域

市町村が都市再生特別措置法に基づいて定める立地適正化計画は、人口を集める「居住誘導区域」と、医療・商業を集める「都市機能誘導区域」を線引きします。国土交通省の資料によると、2025年3月時点で636都市が計画を公表し、907都市が取組中です。居住誘導区域の外で3戸以上の住宅を建てるには、着手の30日前までに市町村長への届出が必要（都市再生特別措置法88条）で、市町村は区域外の住宅集中を抑える方針をとります。20〜30年後に道路・上下水道・公共交通の投資が区域内に優先されるので、区域外の物件は出口で不利になります。

確認は各市町村のホームページで「立地適正化計画」を検索し、区域図で候補地を見るだけです。明石市・加古川市・岸和田市・泉佐野市・大和郡山市など、この記事の帯の市はいずれも計画を公表しているので、候補の町丁が区域の内か外かを買付の前に見てください。

8-2. ハザードと再建築不可

土砂災害特別警戒区域、浸水想定の深いエリア、活断層の直近、接道が不足して再建築できない土地は、利回りが出ても融資と出口で詰まります。判定の手順と関西の条例はアパート用地の探し方とボリュームチェックの12章「買ってはいけない土地の5象限」、再建築不可と擁壁は再建築不可物件は投資で買えるか、液状化と地盤は液状化リスクの判定軸と契約防衛と地盤調査ガイドに分けて書いています。

🧭 9. エリアの絞り方｜表→町丁→現地→自治体の4段階

1. 駅の表で帯を絞る。家賃中央値6.3万円以上、土地5件以上・家賃10件以上の駅から選ぶ。2章の15駅が出発点
2. 候補の町丁で30㎡帯の募集を数える。募集がゼロ、または市の中央値より1割以上安い町丁は、その家賃で利回りを引き直す
3. 現地と役所で土地を裏取りする。接道・実効容積率・高低差・ハザード。手順はアパート用地の探し方とボリュームチェックの13章
4. 自治体で最後にふるい落とす。消滅可能性自治体と居住誘導区域の外は、利回りが出ても外す

大阪市内の駅近が安全という通説は、区分マンションや築古の一棟には当てはまっても、土地から新築する投資では利回りの面で最初から成立しない、というのがこの集計の結論です。

❓ 10. よくある質問

Q1. 大阪市内はなぜ表に入っていないのですか？

大阪市24区は土地が坪100万円を超えるため集計の対象外にしました。参考として、坪100万円超で計算できた高槻（家賃105,500円・サンプル3件）が7.48％、山田（坪102万円・家賃93,500円）が6.97％で、家賃が10万円近く取れても土地代で5〜7％台に落ちます。大阪市内で新築の6戸を建てて8％は、この式では出ません。

Q2. 奈良で不動産投資をするなら、どこですか？

土地と家賃の両方のサンプルがある駅で6.5％を超えたのは、近鉄郡山（6.96％）と九条（6.84％）の大和郡山市の帯だけです。奈良市の中心部（近鉄奈良・大和西大寺・JR奈良）は土地が坪65〜98万円で家賃が5万円台後半なので4〜5％台、南側は家賃4万円台で5％前後です。奈良県は39市町村のうち22が消滅可能性自治体なので、候補の自治体はレポートのリストで必ず確認してください。

Q3. 関西で表面8％の新築アパートは建てられますか？

駅の中央値で8％を超えたのは東加古川だけです。市区別では、明石市（13件中11件が7％以上・最高8.98％）、加古川市（最安の土地なら8.03％）、神戸市垂水区（最高9.50％）、貝塚市（最高7.99％）に、最安の出物なら8％前後になる土地がありました。ただし駅の中央値で買うのではなく、帯の中で安い出物を待つ買い方になります。

Q4. 消滅可能性自治体の物件は本当に売れなくなりますか？

2050年時点の推計に基づく分類なので、今すぐ売れなくなるわけではありません。ただし次の買い手が銀行融資を使う限り、銀行は人口動態の悪い自治体の担保評価を下げるので、出口の価格と期間に効きます。この記事では、利回りが同程度なら該当しない自治体を優先し、門真市のように利回りが出ても該当する自治体は外しています。

Q5. この集計は自分でも再現できますか？

できます。SUUMOの売土地一覧を市区別に取得し、駅徒歩15分内・100〜330㎡・建築条件なしで絞って坪単価の中央値を出し、同じ駅の26〜36㎡の募集家賃の中央値と、建築費5,250万円・諸費用6％・124㎡の土地を仮定して式に入れるだけです。建築費は仮定の値なので、実際に依頼する建築会社の単価を入れると数字は動きます。式の考え方はアパート用地の探し方とボリュームチェックの7章に書きました。

Q6. 中古の一棟アパートを買うときにも使えますか？

帯の考え方（家賃6.3万円の下限、町丁の募集の有無、消滅可能性自治体と居住誘導区域）はそのまま使えます。利回りの数字そのものは新築6戸の式なので、中古では物件価格と実際のレントロールで引き直してください。築古の一棟と地方物件の選び方は地方アパート投資と遠隔地投資の実務、買ってはいけない物件の型はアパート投資で買ってはいけない物件10選に書いています。

🎯 まとめ

関西で不動産投資のエリアを選ぶなら、答えは土地相場と家賃の比にあります。兵庫・大阪・奈良の192駅で計算した新築6戸の表面利回りは、7％超が14駅、8％超が東加古川の1駅だけで、決め手は家賃6.3万円の下限でした。土地が安くても家賃が6.3万円を切る駅は、土地代がほぼゼロでも8％に届きません。

信頼できる数字で残る帯は、兵庫のJR神戸線・山陽電鉄本線の加古川〜明石、大阪の南海本線 岸和田〜泉佐野と京阪 香里園〜大和田、近鉄南大阪線の土師ノ里〜道明寺、奈良の近鉄郡山〜九条の5つです。尼崎・伊丹・東大阪・八尾は6戸でも9戸でも8％が成立せず、大阪市内・阪急沿線・神戸市中心部・奈良市中心部は土地代で4〜5％台に落ちます。

帯で絞った後は、町丁に30㎡帯の募集が実在するかを確認し、現地と役所で土地を裏取りし、最後に消滅可能性自治体と居住誘導区域の外を外します。利回りが出ても、門真市のように人口の面で外す自治体があります。表は2026年8月の掲載価格に基づく相対指標なので、実行時は必ずその時点の数字で引き直してください。

📖 この記事の根拠（出典・参考）

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